关于棚户区改造的碎思5： ——棚改项目的搬迁安置补偿标准如何？

“棚户区改造本质上是一种由政府主导的，通过对相关区域内以住宅为主的现状房屋，在权益集中后进行拆旧建新的方式，实施土地资源二次开发的行为。”与通过其他渠道实施拆旧建新类似，棚户区改造的顺利实施必须基于与现状房屋的权利人（一般也称为“被搬迁人”）就安置补偿事宜达成协议，项目执行的搬迁安置补偿标准往往成为焦点。

2009年12月，为了贯彻国务院于同年3月、9月先后召开的两次工作会议之部署，住房和城乡建设部联合发改、财政、国土等五部门发布了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号），其中在政策措施部分明确要求完善棚改项目的安置补偿政策，提出两点要求：一是“实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选择”；二是“符合当地政府规定的住房保障条件的被拆迁人，通过相应保障方式优先安排”。由此奠定了棚改补偿中“砖头+货币”的底层逻辑，同时也建立了住房保障与棚改之间的政策联系。

2012年12月，为了落实国务院于同年9月召开的全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会之部署，住房和城乡建设部再次联合发改、财政等七部委发布了《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号），其中针对棚改项目的搬迁安置事宜，在延续“居民安置采取实物安置和货币补偿相结合”的底层逻辑之外，明确“安置住房采取原地重建和异地建设相结合，能就近安置的，尽可能就近安置”。由此提出了安置选择“砖头”的被搬迁人，可以在就近的原则上区分使用原址回迁和异地安置。

2013年7月，国务院针对棚改工作印发了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），对棚改项目的搬迁安置事宜的规定主要以延续为主，一方面延续“棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择”的底层逻辑，另一方面延续“在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决”的政策联系，并进一步明确“对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求”。

转年，广东省先后印发了《关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）以及《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（粤建保商〔2014〕81号），其中针对棚改项目的搬迁安置事宜，在延续“砖头+货币”底层逻辑的同时，一方面针对货币化安置明确了“实行货币补偿的，补偿金额要根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按房地产市场评估价格确定”；另一方面针对实物安置明确“城市棚户区（危旧房）属于个人产权的部分，住宅房屋征收补偿标准，按照‘拆一还一’的原则，不找差价，对中小户型家庭合理扩大面积部分，只收建筑安装成本费用”，由此提升了相关政策在项目实操层面的指导性。

同样是在2014年，国务院办公厅于7月印发了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）。文件针对棚改项目的搬迁安置事宜再次延续“砖头+货币”的底层逻辑，并直接提出“依法实施征收”的工作要求，以及“探索采取共有产权的办法，做好经济困难棚户区居民的住房安置工作”的政策导向。此文件发布的近9年后，深圳市以人民政府令的形式印发了《深圳市共有产权住房管理办法》（深圳市人民政府令第354号），其中明确全国道德模范、因公殉职基层干部家属等特殊家庭申购共有产权住房时可以优先选房。

2015年6月，国务院再次以国发文形式印发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号），其中针对棚改项目的搬迁安置事宜，新提出了“积极推进棚改货币化安置。缩短安置周期，节省过渡费用，让群众尽快住上新房”的要求，在货币化安置方面提出了正面的激励，这是与当时国内部分城市已经出现商品住房供大于求，去库存需求逐步显现的现实情况相衔接的，在稍后同年8月财政部印发的《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》（财综﹝2015﹞57号）中对棚改项目货币化安置工作的要求中也能看出这一点。

2018年5月，在“落实国家政策、完成广东省任务、解决深圳市问题”的多层背景下出台的《关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号），对于辖区内棚改项目的搬迁安置补偿标准作了专条规定。

作者：倪奇昕