后次贷危机时代的德国住房市场与政策（二）

2018年9月18日，德国总理默克尔在总理府主持召开德国首届住房峰会，来自联邦和各州、各相关行业联合会和协会等代表与会。会后，德国总理府发布了《联邦、州及乡镇三级政府的住房共同举措》报告。报告规划了未来几年的住房建设目标，联邦政府补贴以及建立联邦与州政府共同出资支持社会住房建设的合作机制。提出了政府要关注包括单亲家庭、未成年子女和老年人等特定群体，推进“适合老年人的住房改造”项目改造，为每个孩子每年支付1200欧元以支持家庭购房等。报告还对鼓励更多新建楼盘流入房屋租赁市场等德国住房公共政策的修订完善作出了安排。这次住房峰会和发布的报告，是新形势下德国住房公共政策的全面检讨和制度调整，时至今日依然影响着德国住房政策。

链接：《联邦、州及乡镇三级政府的住房共同举措》报告内容摘要：

报告指出，当前德国面临的首要问题是要提供足够的、可负担的住房，多个城市要提供更多的居住空间，德国将新增150万套的新住房。联邦提供的社会住房扶持资金在 2018年至2021年期间增加至少5亿欧元。2020年和2021年两年内，联邦将投入至少20亿欧元资金支持社会住房建设，也将在2019年补充投入5亿欧元共达到15亿欧元，到2021年新建成10万套社会住房。在资金来源方面，致力于建立联邦与州政府共同出资支持社会住房建设的合作机制。德国社会住房建设资金由联邦政府和州政府共同承担，联邦政府拨付社会住房扶持资金，州政府出配套资金，联邦政府对资金使用范围进行说明，资金具体分配由联邦和州政府协商而定。

报告提出，要关注单亲家庭和老年人家庭等特定群体，并给予住房扶持政策，主要包括面向家庭特别是单亲家庭的儿童建房基金，以及面向老年人家庭的“适合老年人的住房改造”项目。联邦政府计划投入儿童建房基金27亿欧元，确保公众家庭资产的累积，尤其是加强单亲家庭资产形成。通过儿童建房基金的使用，帮助家庭尤其是单亲家庭购买自住住房。联邦层面的资金投入周期是10年，以鼓励新建或购买满足自住需求的首套住房。“适合老年人的住房改造”项目通过对房屋进行改造，使其更适合老年人居住，使公众尽可能长期的居住在自己所熟悉信任的环境直达晚年。

同时，提出多项具体措施，包括：对于18岁以下少年，政府将会为每个孩子每年支付1200欧元以支持家庭购房，资助持续10年。这笔资金仅可用于家庭购买首套住房，且对于一孩家庭，符合补贴范围的房屋居住面积不得超过120平米，家庭税前年收入不得超过75000欧元。“适合老年人的住房改造”项目的扶持资金将提高到750万欧元的水平，并将根据人口结构的变化和民众对安全的高需求及时作出调整。此外，扶持集体居住是对“适合老年人的住房改造”项目的有力补充，通过住房结构的变化减缓土地面积紧张问题。基于“集体居住，各自独立生活空间”的住房模式中取得的经验，联邦政府将尽快完成集体居住建设工作。

为鼓励更多新建楼盘流入房屋租赁市场，对于2018年9月后新建的房屋，如若用于租赁，政府将给予税收减免。具体措施为，政府将每年补贴房屋持有5%至7%的折旧费作为抵税额，而之前的抵税力度为2%。根据规定，抵税共可持续四年，也就是说，以抵税的形式可以返还最高总房价的28%，前提是房屋必须连续出租十年以上。另外，建筑成本在3000欧元/平方米以上的房屋被视为豪华型住宅，不能享受该抵税政策。联邦政府规定房东有义务向有关机构上报每年的租金变化，当地政府和租客协会则保留干预的权力。自2020年起，将会提高住房补贴，预计惠及大约60万家庭。为刺激更多住房进入市场，联邦政府将会大幅度简化建房审批程序并降低审批程序的费用，以鼓励开发商新建更多楼盘。联邦政府将会把持有的土地低价转让给地方政府，以缓解土地供应的紧张等。

摘录自：陈蔼贫《国外公共住房政策》之德国篇