德国住房租赁管控（三）

房屋租赁合同定期或不定期均可，以无限期合同为主。签订固定期限合同，房东必须书面说明自己租约到期时对住房另有合理用途，如房屋用于自住或供其他家庭成员以及必要且合理的人士（如房东雇员）居住，房屋需要拆除、改建或维修等。期限超过一年的合同必须签订书面合同，之后自动转为无固定期限合同。合同订立的主要条款必须要参照并符合政府颁布的示范文本要求，其他约定，如局部一般维修，公共事业费分摊^[1]，宠物饲养等，也应在合同中载明。未经房东许可，承租人不得转租或引入第三方使用该租赁住房。即使房东同意，因转租第三方或使用引起的损害，承租人依然负有责任。租赁合同生效后，房东仅在规定情形下可以解除租约，如承租人拒不支付租金违反合同规定等。房东欲将住房出售给非家庭成员的第三方，承租人享有优先购买权等。

租客带同近亲，如配偶、子女和父母以及必要的护理人员、保姆等入住有义务告知房东，其他人员则须征得房东同意。租赁人死亡，家庭成员和未婚生活伴侣以及其他共同生活人均可继承租赁权。离婚或未婚分手，只要能够证明确需租赁该房屋，如需要抚养孩子等，同样适用上述规定。房东如出售房屋，适用“买卖不破租赁”原则^[2]，现房东必须继承前房东所有权利义务，前房东应承担担保的法律责任。例外是破产拍卖，新房东有权在以法定方式通知承租人后三个月解除租赁合同。《经济犯罪法》规定，在租户面临困境的前提下，如果房东出租租金超过当地租金标准的50％，则可判定违法，处以不超过3年的监禁或罚款，情节特别严重的，最高判处10年监禁；如果房东通过减少租客可利用空间而变相使得租金超过当地标准的20%，可处以最高五万欧元的罚款等。

德国的租赁管控，关于强制解约和异议处理均有明确规定，法规具体细致，法律条文未能覆盖的个案情况，也由司法判例予以指导。总体上看，在维护社会公平正义的基本原则下，租客的权益得到了更多保护。但也存在诸多问题，如政府过度干预市场，住房市场流动性降低，政策失灵、配置失当，住房保障效率降低以致“养懒汉”等。其中新旧租金标准差距拉大是一个典型问题，如柏林2017年新约租金的平均水平为10．15欧元／平方米，是旧约租金6．39欧元／平方米的1．59倍，租金倒挂之下，已租住房家庭即使需要，也不愿意搬离而租赁新的住房。结果是租赁住房市场流动受阻，“住房过滤”^[3]效应无法实现，并将产生住房供求结构性矛盾。2019年．德国居住在拥挤住房中的城市人口占比为12．7％，且呈上升态势。

摘录自：陈蔼贫《国外公共住房政策》之德国篇

^[1] 公用事业费系指住房运营成本。包括：房地产税、给排水、污水处理、街道保洁、垃圾清运、暖气供应、公用照明、电梯维护和花园维护等。该部分费用的承担或分摊由租赁双方协商约定。

^[2] 即在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。

^[3] 住房过滤是指在市场经济条件下，首先是为较高收入的阶层建造住房，随着时间推移，住房质量老化，质量下降，老的房子价格降低；同时新建的住房供应量增大，于是有较高收入的家庭为了追求更好的居住环境，会放弃现有的旧房子，购买新房子，而较低收入的家庭能够继续使用旧房子的过程。由于住房商品有耐久性和异质性，使住房在动态市场中形成过滤。在市场经济国家，住房过滤现象是常见现象。