德国住房租赁管控（一）

德国“租赁管控”始自第一次世界大战，贯穿于德国住房公共政策史，迄今已历百年^[1]。从管控的对象上看，既涉及租赁双方的租赁交易行为，也包括各类租赁住房等。管控方式上，主要是通过合同约定和日常监管等方式实现，如社会住房和合作社出租住房的管控主要是通过住房建设阶段合同予以规制，而普通市场租赁住房的管控则依法通过公权力干预和社会监督等措施实现。租赁管控内容主要包括三个方面，一是租赁住房的租金管控和信息披露；二是租客选择；三是合同订立和租客相关权益保护等。涉及的法律规制有《德国民法典》、《租金控制法》和《一般平等法》等。

租金管控和信息披露方面，《德国民法典》第558条规定：“<租金明镜>是习俗上一个地方整体的比较租金，必须在一个地方的全体租户和房东或者租赁双方的代表的监督下制定”价目表，以确定各州住房租金市场的平均租金、最高租金和最低租金，“一般使用前四年的住房租赁价格中的冷租统计计算而成，每两年调整并向全社会发布一次。”“租金明镜”分为“简易租金明镜”和“合格租金明镜”，区别主要在于指导租金的动态计算调整的时间频次不同，租金增长缓慢的小城镇多采用前者，租金增长快速的城市则往往使用后者。按照“租金明镜”要求，新签租赁合同的租金由租赁双方参照“租金明镜”商定，上限只能在“租金明镜”限定金额的基础上上浮10％。旧约租金标准上调同样受限，通常低于“租金明镜”上限。

摘录自：陈蔼贫《国外公共住房政策》之德国篇

^[1] 德国长期实施租赁管控，主要原因包括，一是，自第一次世界大战以来，德国市场租赁住房即被纳入住房住房公共政策范畴，以后的社会市场经济模式更是将其作为住房保障的重要内容之一；二是，社会普遍认为，租赁双方经济上不平等，承租人居于弱势地位，随意解除合同，不仅会给承租人带来经济损失，也会一定程度影响社会关系的稳定，如邻里社区、教育医疗和就业交通等涉及的多种社会关系；三是，政府政策优惠住房在整个市场租赁住房占比有限且不断减量，理论上市场成熟状态下可归零。德国住房市场租赁住房占比达60%，是居民居住的主体形态，必须对其管控。