日本房地产泡沫浮世绘
上世纪80年代的日本，极似美国的“镀金时代”[1]。社会流行的观点是：“随着日本经济的增长，东京将会成为亚洲的金融中心”，东京市中心土地价值必然水涨船高，购地置产是财富保值增值的捷径和亘古不变的法则等。
天随人愿。1983年，东京市中心的土地价格开始飞涨并蔓延到其他地区。1986年，世界原油价格“逆行”[2]，在“原油价格降低、日元升值和利率下调”三重利好刺激下，日本经济快速增长。
1987年1月日本政府公布的土地标准价格，东京附近的土地价格比前一年上涨23.8%，1988年1月，土地价格上涨达65.3%。1988年，日本国土厅公布的《国土利用白皮书》指出，“以东京附近为中心的土地价格上涨是由实际需求所引起的。”
1987年10月19日，风云突变，“黑色星期一”降临，纽约股市暴跌，当天股价下跌幅度高达22.5%，远超1929年“黑色星期四”[3]的12.8%。东京证券交易所的股票价格也应声大幅下跌14.9%。之后，在地产股等支撑下逆市上扬。日本依然势不可挡。
1988年，日本对美国不动产的投资约165亿美元。1989年底，日本土地资产总额约为2 000万亿日元，是美国土地资产总额500万亿日元的4倍。“卖掉东京就可以买下整个美国”，“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”等绝非是酒后的胡言乱语，“日本资金能够买下全世界”已经成为了日本社会的共识。
1990年，经济学家云集的日本“政策构想论坛”报告断言“地价上涨属于正常范围”。报纸和杂志认为“地价高涨反映了日本经济的增长，是正常现象”的观点也占绝对优势。同年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。除了城市中心地区的商业用地，大城市周围住宅用地的价格也显著上升，无论是独栋住宅还是公寓，房地产价格已经远超普通百姓的承受能力。
伴随房地产市场繁荣的不断升级，日本股票价格也一路飙升。1983年，日经平均股价[4]是8 000日元左右，1987年10月涨至26646日元。之后一路高歌，1989年年末达38915日元。1990年1月，日本经济新闻预测：“以稳健的经济形势和良好的股票供求关系为支撑，日经平均股票价格将在年底涨至44 000日元左右……这是综合20位大型企业经营者对今年股票价格的预测得出的结论。”更有报纸预测，“日经平均股价马上就会涨至60 000日元左右。”
日本银行（央行）总裁三重野对此持异议，他指出，“工薪族努力工作一辈子也买不起房的社会是不正常的，必须紧缩金融，抑制地价上涨。”日本大藏省也明显感受到了危机。为抑制投资，给经济降温，1989年秋到1990年夏，日本连续升息，借贷利率由2.5%升至6%。立竿见影，股票市场率先回应，日经指数从1989年12月接近4万点全面下挫，大批股票投机者破产，数十个地产开发计划受到冲击。
1990年3月，大藏省进一步勒紧缰绳，直接剑指房地产，以银行局长名义下达题为“抑制与土地相关投资”的通知，实施行政指导，设定银行不动产投资上限，也就是“总量限制”。即设立贷款额度指标，提高土地担保获得贷款融资门槛，为地价降温。但政策上存在漏洞，日本大型银行的子公司“住宅金融专门公司”不属“总量限制”对象。“调控”之下，仍然积极投资房地产，土地市场金融支持“弹药供应充足”，自然土地价格继续上升。
1990年8月，伊拉克入侵邻国科威特，两大产油国爆发战争。市场预测新一轮石油危机即将爆发，于是纷纷抛售股票。2个月间，日经平均股价下跌33%，降至最高值时的一半。[5]日本股票市场和房地产市场是“冰火两重天”，颠覆了传统经济学的基本理念，市场迷失了方向。当时许多经济学家出面解释道，“股票价格上下浮动，所以会发生暴跌。但土地价格与之不同。”房地产市场一枝独秀，土地价格的坚挺昂扬，强力支持了“土地价格果然并非泡沫”的观点。
于是，日本的国土面积总量匮乏，地价不可能下跌等理论成为最后一批“接盘侠”的信念真理。正所谓“上帝欲其死，必先令其疯”。日本有史以来最大的房地产泡沫已经膨胀至顶点。
1990年末，市场开始出现房地产开发商预估的收入无法支付急剧高涨的贷款成本，而住宅、土地价格持续下落又带来贷款担保危机频现等不详之兆。从伊藤万高尔夫球场公司开始，接连出现房地产公司倒闭，房地产市场信心动摇，可怕的“多米诺骨牌效应”如幽灵般不时出没。
1991年日本股市回稳，企业投资和GDP继续上升。5月，日本提出“地价税”[6]，并拟于1992年1月1日实施。截止9月，日本住宅用地和商业用地的价格仍然持续上涨，房地产市场松了口气。但当年9月之后，地价开始全面下跌。一年内，东京住宅用地下跌14.7%，股票市场等受其拖累下行。1992年股票和房地产泡沫开始扩散，工业生产指数、房屋开工指数及物价批发指数纷纷下跌，消费者及企业信心动摇。1992年夏，日经指数跌至1.4万点，大藏省只能降低利率刺激经济，日本房地产泡沫全面破裂。
1995年-1997年经济面虽有所回稳，但由于“坏账”累积、日元升值、开征消费税和消费者以及市场信心不足等多因素综合作用，复苏随即“烟消云散”，房地产市场哀鸿遍野。1995年夏，大藏省对8家住宅金融专门公司进行调查，由于地价下跌，大部分不动产投资都无法收回，不良债权超过8万亿日元，引发金融机构的连锁破产。[7]据日本学者统计计算，以接受公库融资的新建70平米公寓为例，1991年在东京圈和大阪圈平均价格为5579万日元和4221万日元，2003年则跌至1911万日元和1435万日元，购买公寓的家庭资产缩水三分之二。日本不动产研究所的土地价格指数变化显示，20世纪90年代初日本地价指数为270左右，到了2004年降至70左右，14年间下降到当初的三分之一以下。除城镇以外，包括耕地、山林等在内的土地资产总额由1990年的2452万亿日元降至2004年的1245万亿日元，几乎减少了一半。
1998年日本内阁会议决定，金融公库要推广利用减免利息、延期支付利息、延期返还本金等缓和贷款条件诸措施的应用范围。从1998—2005年金融公库又推出了降低返还最初10年返还额的新型住宅贷款，并提出了减息等系列措施。“新政”出台之初，自置住房群体欢欣鼓舞、难抵“诱惑”，但随着时间推移和理性回归，利用金融公库贷款自置住房群体和社会逐渐感受到，初期返回金额降低、缓慢偿还制度和减息等并未减轻购房负担，个人和家庭的收入增长停滞或负增长才是问题的根本。政府也不得不承认这一切并未能制止“破产潮”。
据日本住宅金融公库资料分析计算，自1990至2006年度，住宅金融公库的融资延迟返还在6个月以上的由3340件增长至50417件，滞纳金总额由192亿日元跃升为6714亿日元。从“自置住房到租房”，1989年至1993年达115万户。进入后泡沫时期，由于住宅价格降低，以及上世纪70年代前期出生的群体（日本也称第二次出生高潮）“从租房到自置住房”有所增加，但“昙花一现”之后市场始终处于萎靡状态。此状况约在2000年代上半期结束，大城市的地价转为上升，但房地产价格增长并未持久，且随即市场进入萧条时期。
摘录自：陈蔼贫《国外公共住房政策》之日本篇
[1] 美国著名作家马克·吐温写过一篇名为《镀金时代》的小说。从19世纪70年代到20世纪初，美国工业化迅速发展。这一时期发现了石油矿脉，横跨美国大陆的铁路将东海岸和西海岸连接了起来。钢铁等重工业得到发展，大企业也陆续诞生。洛克菲勒、卡内基、范德比尔特等大富豪纷纷涌现。这是垄断资本形成、贫富差距扩大的时代。马克·吐温把这个时代的美国社会命名为“镀金时代（Gilded Age）”。
[2]由年初每桶近30美元骤跌至每桶10美元左右，以致被称为“逆石油危机”（后稳定在每桶20美元左右，直至1999年）。
[3] 黑色星期四（Black Thursday）是指1929年10月24日（星期四）美国华尔街股市的突然暴跌事件。
[4] “日经平均股价”（简称“日经指数”）。按计算对象的采样数目不同分为两种指数。一种是日经225种平均股价，其所选样本均为在东京证券交易所第一市场上市的股票，样本选定后原则上不再更改;基期为1949年5月16日；1981年定位制造业150家、建筑业10家、水产业3家、矿业3家、商业12家、陆运及海运14家、金融保险业15家、不动产业3家、仓库业、电力和煤气4家、服务业5家;该指数从1950年一直延续，其连续性及可比性较好，是考察和分析日本股票市场长期演变及动态的最常用和最可靠指标。另一种是日经500种平均股价，1982年1月4日起开始编制；包括500种股票；每年4月份要根据上市公司的经营状况、成交量和成交金额、市价总值等因素对样本进行更换。
[5] 1990年10月，一般认为此时点为日本泡沫经济破碎的标志。
[6] 地价税是1991年税制改革时新设的国税，1992年初实施。旨在抑制土地价格飞涨，增加土地流动性，提高土地利用效率。地价税实施不久，日本经济萧条期，土地价格急剧下降，征税基础丧失，1998年暂停征收。地价税的纳税主体是持有土地的法人或自然人，按照土地价格扣除必要各项后征收。起征点为1000平方米以上，税率为千分之三。免征范围包括公益性用途的土地、自住1000平方米以下的土地等。
[7] 住宅金融专门公司原本是为了专门负责为个人提供购房贷款，70年代由银行等共同出资设立的金融机构。但是进入80年代以后，由于各银行主体也开始从事住房贷款业务，其失去市场，从而将重心转向不动产投资领域。由于不属于1990年限制银行不动产投资的“总量限制”的对象，住宅金融专门公司在20世纪90年代之后仍然继续增加对不动产的投资。
