政府房地产救市之罗斯福新政

1929年10月21日，“黑色星期一”降临，曾高达114美元的美国无线电公司股价暴跌11美元，1929年10月29日股票市场跌幅达到高潮，道琼斯工业平均指数跌去了三分之一，收盘在230点，美国经济危机降临。时任美国总统胡佛选择了“大萧条”这个词，因为听起来没有“恐慌”或“危机”那么耸人听闻。

1933年3月4日，新任总统富兰克林·罗斯福在第一次演讲中告诫美国人说，“我们惟一值得的恐惧的就是恐惧本身：不可名状、盲目冲动和毫无缘由的恐惧”。

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1933年6月13日，旨在“帮助人们渡过丧失抵押品赎回权的难关”的《自有住房借贷法案》(Home Owners’ Loan Act)颁布。该法案创立了具政府背景并受联邦住房贷款银行委员会（Federal Home Loan Bank Board 简称FHLBB）监管的自有住房借贷公司(the Home Owners Loan Corporation，简称HOLC)。该公司通过发行长期联邦债券购买自有住房违约抵押贷款，而后以更优惠的贷款条件再次发放，贷款期限延长到15年，以降低月供。该公司还为自有住房产权人提供资金，用于缴纳税款或支付其他必要的住房修缮费用。它还通过提供低息贷款帮助一些家庭重新购回之前由于丧失抵押品赎回权而失去的住房。

两年内，自有住房借贷公司耗资30多亿美元，购买和新发放100多万项贷款，占全国自有房总量(不包括农用房)的10%，全美符合条件的自有房户中约有40%获得资助。自有住房借贷公司不仅帮助数千户家庭在大萧条时期保住了房子，渡过了难关，还在不经意间创新完善了长期住房抵押贷款制度，这一制度之后成为美国和全世界房地产金融的标配产品。正如后世学者所指出的“自有住房借贷公司的历史重要性在于它推出、完善并通过实践证明了分期等额偿还的长期住房抵押贷款的可行性”。

美国自有住房领域“丧失抵押品赎回权的难关”危机暂时度过，但危机带来的系列问题远未解决，如住房抵押贷款担保等。1934年6月27日，罗斯福总统签署了《国家住房法案》（National Housing Act of 1934），进一步“鼓励改善住房标准和条件，提供相互抵押保险制度，以及用于其他目的。”该法案延续、扩大和升级自有住房借贷法案，政策效力覆盖范围包括存量住房和居民新购房。依据该法案，美国将创建联邦住房管理局(Federal Housing Administration，简称FHA)和联邦储蓄和贷款保险公司(Federal Savings and Loan Insurance Corporation，简称FSLIC)。

1935年，联邦住房管理局(FHA)正式设立。该局的工作主要围绕进一步破解住房贷款违约和丧失抵押品赎回权，降低放款风险，刺激住房需求，拉动住房建设，进而降低失业率等方面展开。具体工作内容主要包括：联邦住房管理局为合格放款人发放的住房抵押贷款提供担保；制定设立住房建设最低标准，将担保的贷款期限延长至25—30年，进一步降低月供。将按照住房评估价50—60%发放贷款的标准限额提高至93%，按照此标准限额，新购房家庭首付不足10%。

联邦住房管理局的系列政策，尽管存在一定的局限性，但在针对性破解了住房贷款违约和丧失抵押品赎回权问题上，基本实现了预定目标。市场利率开始松动，贷款利率下降约为2—3%，房地产市场日渐复苏。意义更为深远的是，联邦住房管理局推出的多项创新举措，被社会市场住房抵押贷款机构广为采纳，如长期还款、分期还款，贷款与房价比值较高的住房抵押贷款等成为一种标准产品，推动了美国住房信贷体系的变革和房地产业市场的发育。

1938年，罗斯福政府又推出了一项改革政策，成立了联邦国民抵押贷款协会(Federal National Mortgage Association，简称FNMA，后又更名为Fannie Mae，房利美)。主要职责是通过发行债券融资，购买联邦住房管理局担保的贷款，债券本息则用借款人偿还的贷款支付。房利美的出世，奏响了美国住房抵押贷款二级市场的序曲，拉开了以房地产二级市场为平台，以金融工具为手段支持住房的帷幕。

美国历史学家肯尼斯·杰克逊评论道:“在过去半个世纪里，联邦住房管理局对美国人产生的深远影响没有任何一个机构能够比得上。”

摘录自：陈蔼贫《国外公共住房政策》之美国篇