政府救助房地产抵押贷款人之美国次贷危机

2006年9月，房产价格开始下降，房地产市场上丧失抵押品抵押贷款的赎回权率全美蔓延，2007年，美国抵押贷款违约率较上年增加12.3%。浮动利率次级抵押贷款18%出现违约，较上年增长了13%，主要按揭贷款违约也增加了2.9%。次级浮动利率抵押贷款近5%进入抵押品拍卖程序，比上年增加了2.5%。所有次级抵押贷款丧失抵押品赎回权的比例达2.5%，连带优级贷款的丧失抵押品赎回权比例增长到0.3%，比上年多1%。所有抵押贷款丧失抵押品赎回权的比例达到0.7%，超过120万的自有房户丧失抵押品赎回权，为美国20多年来的最高纪录。房价一路下滑，房地产市场跌入谷底，次贷危机（subprime lending crisis）全面爆发。

2008年7月，为应对抵押品赎回权丧失危机，以及对金融系统的冲击，国会通过了《2008年住房及经济复苏法案》(Housing and Economic Recovery Act，简称HERA)，斥资3000亿美元的“有房者希望的FHA^[1]计划”出台。在该计划的支持下，联邦政府提供再贷款，借款人可将现有的可变利率次级贷款转化为传统的30年固定利率贷款，但新的贷款额不得超过房产价值的90%。若房产价值的90%低于原先的贷款额，那么借款人只能转化等同房价90%的贷款。法案还出台了“社区安定计划”，向州和地方政府计划拨款39.2亿美元的，使其能及时购买、翻修、出售，甚至拆除被止赎的房屋，避免房屋空置和社区荒芜，以帮助社区缓解抵押品赎回权丧失带来的负面影响。该法案要求设立新的管理机构去监管房地美、房利美，以及联邦住房贷款银行，并授权财政部可以购买政府赞助企业的证券等债务，以稳定抵押贷款二级市场投资者的信心。

2009年2月，国会通过了总额达7880亿美元的《美国复苏及再投资法案》（American Recovery and Reinvestment Act）用于刺激严重衰退的美国经济。法案包含了由住房与城市发展部（HUD）管理的超过130亿美元的项目与计划，其中40亿美元用于公共住房翻修和提高能源使用效率，2.5亿美元用于补贴住房的能源使用设备更新，20亿美元用于第8条款协议的工程维护，22.5亿美元用于弥补陷入困境的免税计划财政赤字，20亿美元用于社区安定计划，15亿美元用于无家可归者的预防和安置，10亿美元用于社区发展拨款计划。继布什之后，奥巴马政府政策面进一步拓宽，如，对于有违约风险的次级贷款借款人，将每月偿债额限定在收入的31%；对贷款机构则要求至少5年内要降低利息或减少贷款余额，以保证所有借款人的月偿还额不超过收入的38%。贷款服务机构每修改一笔贷款，联邦政府给予1000美元的奖励。该计划也提供借款人不超过5年、每年1000美元的奖励，以鼓励其不拖欠贷款等。为防止类似危机在将来发生，奥巴马政府对抵押贷款市场和广义金融部门的监管条例进行修改，引入更为严格和集中的监管，以保护投资者和金融服务和投资市场消费者。

摘录自：陈蔼贫《国外公共住房政策》之美国篇

[1]FHA贷款是美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)提供的贷款方案，由政府背书，降低贷款银行的风险，FHA对贷款设限比传统贷款的设限要宽松。