《国外住房公共政策》之新加坡篇
一、背景
爪哇史诗记载，十四世纪时马来亚的斯里维查亚王国的王子斯里·特里·布阿那首次在新加坡岛上狩猎时，见到一头类似狮子的野兽，狮城由此得名。1819年1月29日，英国东印度公司苏门答腊副总督莱福士(Thomas Standford Raffies)[1]也登上新加坡岛。此时的新加坡岛，瘴气弥漫、人烟稀少，但莱福士慧眼识珠，迅速发现了新加坡作为港口的价值。新加坡岛港宽水深，非常适合大吨位货轮的进出和停泊，而且毗邻马六甲海峡，北通印度洋，南连太平洋，堪称亚、澳、欧、非四大洲海上交通的十字路口，地理位置极其险要，具有极高的经济、军事和政治战略价值。莱福士立即与当地的马来统治者和早期荷兰殖民者协商谈判，并取得了允许英国东印度公司在新加坡建立贸易定居点的协议。由此，新加坡开埠建城，拉开了新加坡近现代史的帷幕。建港通商之初，已获爵士称谓的莱福士先生为新加坡港定下了一条影响深远的规则：“（新加坡）对每个国家的船只都一视同仁，且实行免税政策，新加坡要做一个高度自由的贸易港”。[2]
1869年苏伊士运河正式通航，苏伊士一印度洋一马六甲海峡—新加坡海峡一太平洋航线，大大缩短了欧洲和亚洲之间的航程距离。新加坡港东西方联络的中转位置进一步加强，转口贸易更加繁荣。新加坡殖民当局和民间商人也顺应这一趋势，积极通过扩建港口、兴建商行等措施改善陆地交通设施，满足港口发展需要。1903年，新加坡货运量排位为世界第七大港，是区域转口贸易不可或缺的枢纽。之后，第一次世界大战爆发，港口贸易进入相对萧条期。一战之后，国际贸易恢复，新加坡又逐渐回归繁荣并迎来又一波发展高峰期。1926年新加坡港贸易额高达18.87亿美元，新加坡成为国际贸易中的重要角色。
新加坡港口贸易发展和经济续繁持荣引来了绵延不断的移民潮，中国人、马来人、印度人、欧洲人和穆斯林等纷至沓来。这其中，来自中国的福建、广东等地的华人构成了移民的主体[3]。1871-1881年，新加坡的华人数量从5.5万人上升到8.7万人，在接下来的20年中又几乎翻了一倍，达到16.4万人。在新加坡各民族聚居、人口迅速增长的大潮中，华人移民始终占据了较大比例，以后这一局面基本维持至今。彼时的新加坡外来移民男性居多，他们少有家庭拖累和母国传统文化约束，流民意识盛行，多抱持“冒险”观念来新加坡“淘金”，以致岛内盗抢事件不绝于耳，社会治安管理混乱。除殖民政府和商人等富有群体拥有住宅外，多数外来移民居无定所。岛内充斥着杂乱无章、污水横流的贫民窟，房屋大多是用榈叶、旧箱子及金属片搭成的简易房屋，卫生、照明或通风设施缺乏，人口密集聚居，多家庭共用一个狭窄的厨房。有些人为了“省钱”甚至于居住在丛林里阴暗潮湿的角落或被称为“甘榜”[4]的村落里。居住环境既不符合卫生标准，也存在着严重的安全隐患。
治安混乱、疾病流行，岛内民众尤其是贫民窟居民怨声载道，严重影响新加坡的经济社会运行，以致殖民政府不得不在1927年出台《新加坡改善法令》（Singapore Improvement Ordinance）,并建立相应的管理机构----新加坡改善信托基金(Singapore Improvement Trust，简称SIT)，亦称改良信托局。该机构为法定机构[5]，总体使命是“改善新加坡的城镇和岛屿”，具体包括三个方面的职责，一是负责编制新加坡《总体改善规划》和局部地区改善计划,并由改良信托局准备和执行；二是继续改善街道综合环境、实施城市基础设施和住房建设等。为强化该局工作力度，殖民政府授权该机构有权宣布建筑物不卫生并下令予以拆除；三是1930年《新加坡改善法令》修订后规定，在总督的批准下，该机构负有改善贫民区的公共卫生，清理整治陋屋区，为陋屋区的搬迁居民和社会上的无房者建造公共住房提供住所等职责。由此，该机构开始正式承担住房保障救济职责。
1942年，日本占领新加坡，并改名昭南岛，新加坡进入至暗时期。由于占领当局无意长治久安，故政治统治黑暗，经济上疯狂掠夺，新加坡经济民生凋零，苦难深重。新加坡改良信托局虽得以苟存，但业务运作步履蹒跚甚至一定程度停滞，各项工作进度和效果大打折扣。1945年9月，二战结束，英国恢复在新加坡的统治。此时的新加坡，由于战争和权力更迭，岛内建设停滞、满目疮痍，治安形势严峻，贫民窟有增无减，居住条件恶劣至极，正如英国房屋委员会1947年的报告称：“新加坡有一个世界上最糟糕的贫民窟，是文明社会的耻辱”。对此，英国政府积极拨款援助新加坡战后重建，新加坡殖民政府也采取了一系列政策来推动经济发展，如增加出口、吸引外资、鼓励企业发展等。改良信托局更是义不容辞，积极推进陋屋改造和居住条件改善，但“房荒”始终是新加坡挥之不去的“梦魇”。
上世纪50年代的新加坡，经济上与马来亚等地是“你中有我、我中有你”，“相互合作、难舍难分”。同时，又因利益站位不同和分割不匀等“各自念拳经”，矛盾纷争不断。民族关系上，东南亚以马来人为主，而新加坡以华人居多，华人与马来人等民族长期以来冲突不断，如新加坡华人多占经济主导地位，而马来人则常把经济上的困境归咎于华人的“掠夺”，以致双方严重对立。政治上，全球兴起的“民族觉醒、民族自决”，“反殖民、争独立”运动风起云涌。新加坡自非“世外桃源”，岛内争取民主自由、国家独立的游行、集会和请愿络绎不绝。各种政治力量在新加坡激烈角逐，如新加坡共产党，李光耀领导的人民行动党和巫统等，均为当时岛内重要的政治势力。殖民当局迫于形势也在逐步放松干预和限制，如通过选举、立法和管理等推动新加坡建立和形成自己的政治体制等。
二、发端
1958年8月，英国国会通过了《新加坡国家法令》（Singapore National Ordinance），赋予新加坡自治的权利。1959年5月3O日新加坡举行自治政府选举投票，李光耀领导的人民行动党赢得了51席中的43席，获得53．4％的选票。6月3日晚上，在市政厅大厦前面举行的约5万人参加的群众大会上，六名候任部长演讲后，李光耀概括了政府的立场：“我们开始了新的一章……生活里的好东西不会从天而降，只能通过长时间的勤奋工作才能得到。除非人民全力支持政府的工作，否则政府是出不了成果的……有时为了整个社会的利益，我们可能非采取不受一部分人欢迎的步骤不可。在这样的时刻要记住：指引我们行动的原则是，必须以整个社会的至高无上的利益为依归。”6月5日，新加坡自治邦政府宣誓就职，李光耀出任首任总理。[6]
立国之初，各种问题如潮水般涌来，自治邦政府“压力山大”，如新加坡虽号称为国，实为一个城市国家，面积狭小、无纵深腹地，资源匮乏到除了空气，连淡水都需要进口。新加坡地缘政治经济关系微妙，国际上如何平衡各方关系、和谐共赢、协调发展，国内如何在短期内让人民消弭政治歧见、促进民族团结、稳定社会治理，推动经济发展等，均是年轻的新加坡自治政府刻不容缓和无法回避的考验。这其中，“房荒”更是“立即”和“必须”解决的急迫问题。时任总理李光耀清醒地认识到：“第一个阶段就是需要解决我们的急需，提供住房，解决城市过度拥挤的问题……”。1960年，新加坡《住房和发展法》颁布，同年2月1日，自治政府根据该法成立了隶属于国家发展部的法定机构[7]----建屋发展局（Housing and Development Board，简称HDB），林金山先生[8]出任首任主席。同时，解散改良信托局[9]，其相关职能由新加坡政府总理领导的计划部门和建屋发展局接管。至此，新加坡住房公共政策的法律体系就位，住房保障实施机构登场，独具特色的新加坡住房保障模式全面开启。
链接：新加坡建屋发展局（HDB）介绍
（资料参考:新加坡建屋发展局官网）
一、机构性质、人员数量
（一）机构性质
新加坡政府由总统和内阁组成。国会多数党党魁获总统任命为政府总理，总理推荐内阁部长和部门首长，由总统任命后组成内阁与政府。政府共设有16个部，分别为：通讯及新闻部，文化、社区与青年部，国防部，教育部，财政部，外交部，卫生部，内政部，律政部，人力部，国家发展部，社会和家庭发展部，总理公署，永续发展与环境部，贸易与工业部，交通部。此外，设有65个法定机构，这是根据国会通过的法令，以法律程序设立的具有特殊功能的半官方管理机构，由除国防部和外交部以外的各政府职能部门分管。法定机构作为新加坡政府部门的辅助机构，不具备任何政府部门的特权，但能以社会化的组织模式和企业化的运营方式参与相关商业活动，有效贯彻新加坡出台的政治、经济政策。
国家发展部是新加坡土地使用和开发的管理部门，下属机构有建屋发展局、花园城市行动委员会、建筑物管理局等。1959年，《新加坡建屋发展法令》发布，确立成立新加坡建屋发展局（HDB），作为一个可以永久存续并且能以其法人名义起诉和被诉的法人团体，属于国家发展部的专门法定机构之一，负责提供高质量质量和有价值的组屋，打造充满活力和可持续发展的城镇，并促进积极和有凝聚力的社区建设。同时通过更新和升级计划，它还为旧屋苑和城镇带来新的特点、设施和改善，以确保其活力和持续相关性。
（二）组织架构及人员组成
图一 新加坡建屋发展局的组织架构
根据《1959年新加坡建屋发展法令》及新加坡建屋发展局官网自我介绍资料显示，HDB董事会由一名董事长、4-14名成员组成。目前HDB董事会共有14人，即董事长1人、副董事长1人、其他成员12人。
如图一所示，新加坡建屋发展局的组织架构如下：共有chairman（董事长）、CEO（首席执行官或总裁）、senior advisor（高级顾问）、2名deputy CEO（副总裁）、assistant CEO/CDO（总裁助理兼首席数据官）以及audit＆risk committee（稽查与风险委员会）六个部门。其中2名副总裁和总裁助理兼首席数据官分别带领多个不同团队负责各自分管业务，即现共有14名总监（14个团队）开展相关工作。具体的工作人员数量无法得知。
二、HDB的使命、土地和资金来源
（一）使命愿景
建屋发展局的使命是“提供负担得起的优质住房和社区繁荣的良好生活环境”，工作主要包括，规划和开发新加坡的住宅区；建设家园和改造城镇，为所有人创造优质的生活环境；方便居民，在城镇提供各种商业、娱乐和社交设施。愿景是“一个所有人都引以为豪的创造可爱家园的杰出组织”。[10]
（二）HDB的土地取得方式
根据新加坡《1966土地征用法令》，当某一地需要作为公用，经部长批准的任何个人、团体或法定机构，为公共的利益或公共利用，需要征用该土地作为某项工程或事业之用；作为住宅、商业或工业区加以利用时，总统可以在公报上发布通知，宣布按照通告中说明的用途征用该土地。政府有权征收私人土地进行国家建设，并有权调整被征用土地的价格。通过政府的协助，HDB能以远低于市场的价格获得开发用地。
（三）HDB的资金来源
《1959新加坡建屋发展法令》第五部分设定了HDB的财务条款，对HDB的资金来源予以规定：一是借贷。HDB为了实现《1959新加坡建屋发展法令》的立法目的，可以向政府借贷，也可以在不违背新加坡法律的情况下，经部长批准或指示后，向新加坡境内外其他主体进行抵押贷款或者发行债券、股票等。二是发行股票。由于国家政府在HDB的任何财产、权力及义务都是根据《1959新加坡建屋发展法令》而设定，国家政府在HDB投入的任何资本或其他投资都是遵守国家成文法的，所以HDB必须一直遵守部长的指示向财政部发行股票或者其他证券。三是投资。根据《1965解释法令》第33条所设定的法定机构的标准投资权力条款进行投资。
三、演变
（一）组屋制度[11]与居者有其屋计划（1960--1965年）
自治后的新加坡，在无任何执政经验且年仅35岁的李光耀总理和自治政府带领下，连续砍出了新官上任的“几板斧”：一是，新加坡政府“软硬兼施”着力推动社会管理和廉洁政府建设。一方面，为控制人口快速增长，减轻社会经济管理压力，全国范围内全面开展“家庭计划运动”。政府训练组织1000名志愿人员走入社区，“温言软语”向公众展开宣传劝导，希冀将新加坡人口增长率降低至每年4％。另一方面，通过成立贪污调查局，赋予该机构广泛的权力等措施，“下重手”打击贪污腐败，打造廉洁政府。贪污调查局的成立运作，不仅宣示了自治政府廉洁高效的决心，强化新加坡法制国家建设，更为新加坡的长治久安和经济社会可持续稳定发展奠定了重要和坚实的基础。
二是，大力推动裕廊工业区项目[12]。1961年8月，新加坡立法成立经济发展局，首次提出“一站式”服务。李光耀先生的自传《风雨独立路 李光耀传》写到，“联台国技术援助理事会派出的一个技术团。这个技术团于10月间到新加坡来考察拟议中的裕廊工业区，然后就哪种工业适合在这个工业区发展提供意见。”新加坡充分利用联合国技术考察团到新加坡裕廊工业区考察的契机，政府强力推进裕廊工业区项目落实。1962年9月1日，第一家工厂大众钢铁厂在裕廊奠基；1963年，728公顷土地基础建设完工，24家工厂获得先驱工业证书；1965年裕廊码头开始启用。随后，成衣、纺织、玩具、木器、假发等小型工业如雨后春笋般建立，不久，部分资本、技术密集性企业，如无比炼油厂也搬到新加坡，新加坡工业开始起飞[13]。
三是，创造条件积极推动旅游业发展。上世纪五六十年代的亚洲，虽然旅游资源丰富，但旅游业以及旅游项目开发尚处孩童时代。世界的旅游目的地主要是发达国家。新加坡的旅游几乎处于空白，不仅旅游项目凤毛麟角，而且旅游服务业也极其落后。新加坡政府慧眼独具，果断将经济发展的第二个突破口选定为旅游业。李光耀先生在其自传《风雨独立路 李光耀传》回忆到，“我们决定展开宣传，把1961年定为‘访问东方年'。为了吸引游客，我们在4月间举行航空展览，接着相继举行电视和无线电展览、汽车展览、胡姬花展览、摄影展览等等。6月3日则举行邦庆日庆祝盛会。接下来是历时两个星期的文化节活动。我们以这少许节目来吸引外国游客。”多管齐下，数措并举，自治政府成立周岁，新加坡向全世界和新加坡民众交出了基本合格的答卷：国内政治基本稳定，国家预算平衡，经济运行平稳，李光耀政府渡过了建国初期的第一道难关。
与此同时，面对新加坡严峻的城市和住房困局，莆刚成立的建屋发展局思路清晰，确定当前的首要任务是应对“房荒”和制定新加坡住房发展规划，即“五年建屋计划”（1960--1965）。解决“房荒”，建屋发展局首先将主要目标锁定在低收入住房困难群体，大力推进小户型组屋建设，即一至三房，户型主要包括面积23㎡的一房式、37㎡的两房式和54㎡的三房式[14]。以租为主，希冀在最短的时间内建设供应更多满足水电供应设施基本配套的廉价组屋[15]，以满足群体庞大的低收入家庭住房困难需求。规划计划方面，积极组织专业力量，大规模展开调研，有条不紊地开展新加坡“五年建屋计划”（1960--1965）制订工作。
或许恰如《孟子·告子章句下·第十五节》所云：“天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，增益其所不能。”“列队尚未完毕”的建屋发展局喘息未定，一场大考从天而降。
1961年5月25日，位于新加坡中部河水山（Bukit Ho Swee）地区的贫民窟内发生了一场火灾，起火原因已不可考，大火一直到深夜才逐步熄灭。结果，4人死亡，84人受伤，共计2800所房屋被烧毁，15694名居民无家可归，是为新加坡历史上最严重的火灾。灾后第二天，总理李光耀来到火灾现场慰问灾民。面对灾民和媒体，李光耀庄严承诺：“给人民行动党一年的时间，只需要一年，我们就可以让大家住进新房子。”随后，建屋发展局临危受命，全面负责此次灾后安置工作。4个月后的9月23日，五栋崭新组屋出现在河水山的废墟之上。9个月之后，建屋发展局全面完成了所有河水山大火灾民的搬迁和安置工作。建屋发展局高效赈灾和迅捷服务一炮打响，新加坡大为振奋，马来群岛为此惊愕，组屋这种现代的居住方式也闪亮登场，并开始为普通民众接受和认同。建屋发展局在自治政府领导下完胜大考。
1963年9月，为取长补短、相互协助和抱团发展，历经千难万险，新加坡终至与马来亚联邦、北婆罗洲、沙捞越联合组成马来西亚联邦。总理李光耀在之前对新加坡人民的动员广播讲话中，对此作出了明确的解释：“大家都知道联邦对新加坡的重要性。联邦是新加坡的腹地，它生产树胶和锡，使我们的转口贸易经济能够运转。联邦这个腹地使新加坡成为一个大城市。没有这个经济腹地，新加坡就不能够生存。如果不合并，如果我们两个政府不能重新统一，如果我们两地的经济不能合而为一，那么，我们的经济地位就会慢慢地、逐渐地恶化，我们大家的生活就会越来越苦。原本一个单一的全马经济发展计划将分裂成为两个。联邦本来应该跟新加坡合作的，却变成在争取工业化的资金和发展上互相竞争，这样就势必两败俱伤。”但李光耀没有预见到的是，没有了自治权，放弃了原有的政治体制，成为了马来西亚的一个州的新加坡，也埋下了未来经济、社会、文化和政治等方面冲突和分歧的种子。更没有料到的是，摆脱马来西亚独立后的新加坡将一飞冲天。
1960-1963年，新加坡面向低收入家庭累计租赁组屋31,080间，“房荒”大为缓解，宏观经济面也积极向好。1963年，秉承“有恒产者有恒心”理念，李光耀总理通过建屋发展局公布“居者有其屋”计划（Home Ownership Scheme），并作为基本国策贯彻落实。该计划提出由政府向中低收入家庭提供符合其购买力的公共组屋，让公民拥有自有房产并分享国家建设发展的增值收益，促进经济、社会和政治稳定。1964年“居者有其屋”计划正式出台，以还款期15年的“分期付款+低息贷款”的组屋销售模式走进新加坡。随着“居者有其屋”计划的不断推进，建屋发展局的组屋供应模式也从“以租为主”缓慢转向“租售并举”，新加坡住房自有的序幕正式拉开。1964年，为配合组屋销售，建屋发展局首次为麦波申等组屋区开展各种政策推广活动。1965年，建屋发展局开始建设第一个配套多项社区设施的大巴窑市镇，其中包括市镇中心和可为居民提供就业机会的轻工业区。
经济腾飞路--李光耀回忆录写到：“从 1965 年开始的头十年，新的组屋区坐落在市中心的边缘地带,包括中巴鲁、女皇镇、大巴密和麦波申。1975 年以后,我们开始在远离市区的乡村或农业地区建造新组屋。同经济发展局官员讨论后，我指示建屋局在这些组屋区内保留土地兴建工厂以发展无污染的工业，这样一来,这些工厂便可以雇用大批住在附近的年轻妇女或孩子已经上学的家庭主妇。1971 年，飞利浦在大巴窑开设第一家工厂,证明了这个概念是行得通的。现在大多数新镇都有工作环境清洁并装上冷气机的跨国公司工厂，像惠普、康柏、德州仪器、苹果电脑、摩托罗拉、希捷、日立、三菱爱华和西门子，制造电脑外围产品和电子产品。这些工厂提供了 15万多个职位，女雇员比男雇员多，她们多数住在组屋区，家庭收入因而增加一两倍。”
1965年，新加坡的第一个“五年建屋计划”收官。5年间，房屋建设速度日新月异，由原来的每年千余套跃升至过万套。建屋发展局建设供应组屋近5.5万套，超额完成5.2万套计划，基本解决低收入家庭住房困难。随着“居者有其屋”计划的推出，新加坡住房保障政策也进一步升级。或许是有所超前，“居者有其屋”计划“叫好不上座”，1964年已建成的54312套组屋中，购房者仅有1451户，占比不到3%，第一个“五年建屋计划”期间，购买需求占比仅为5.4%。“居者有其屋”计划理想很美好，现实却很骨感，租赁依然是大多数家庭的主流诉求。新加坡政府追根溯源、理性反思，结论是多数中低收入家庭支付能力有限，无法承担20%的组屋首付款，新加坡“经济发展，收入提高”的“任督二脉”尚未完全打通。因此，新加坡住房公共政策仍有待经济发展破局。
（二）破解困局与深化改革（1966--1970年）
“屋漏偏逢阴雨天”。正当新加坡发愤图强努力打通“任督二脉”之时，偶然中的必然事件遽然降临。1964年7月2日，是伊斯兰教先知穆罕默德[16]的诞辰，信奉伊斯兰教[17]的马来人信众举行了声势浩大的纪念活动。期间，新加坡的马来人与华人发生争斗，继而演变为流血冲突。两个月后，再次爆发种族冲突。之后，交恶不断升级，新加坡政府和马来西亚联邦政府也卷入其中，两地之间的政治、经济、理念和利益等“伤口”越撕越大，终至无法弥合。1965年8月9日上午10时，马来西亚国会通过新加坡和马来亚分离议案。几小时后，参议院也一致通过了该法案。新加坡被马来西亚联邦逐出[18]，随后新加坡被迫宣布独立。正如新加坡著名外交家许通美(Tommy Kho)先生所道，“世界上没有哪个国家是被驱逐而独立建国的，而新加坡正是经历了这一独特遭遇”。
新加坡瞬间跌入谷底：曾经的大家庭骤然失去，过去的兄弟姐妹陡然反目，资源腹地永远消失，与马来西亚等国合作戛然而止，失业率高达14%且有上升趋势……茫然徘徊间，颇感“四大皆空”。雪上加霜的是，1968年1月15日，爱德华·希思[19]在英国下议院宣布：英国政府决定将在新加坡驻军提前至1971年撤军[20]。新加坡的英军撤离，除影响国家、区域安全和稳定外，经济上也将会带来两个问题：一是投资者的信心；二是英军撤离带来的英军“基地经济”问题。《经济腾飞路----李光耀回忆录》写到：“1968年至1971年，新加坡经济因丧失了英军开支而蒙受重挫。这项开支占新加坡国内生产总值的20%左右，直接提供了三万多份工作，间接地在支援服务领域提供另外四万份工作。”
面对新加坡的困局，英国人提出愿意提供巨额援助。[21]新加坡政府感谢之余，痛定思痛，更加坚定了“独立自主、自力更生”的信念，时任总理李光耀指出，新加坡要成功，人民绝不能有依赖援助的心态，我们必须自力更生。外来援助应该是通过工业给新加坡提供就业机会，而不是使我们对不断注入的援助产生依赖。李光耀向新加坡的工人发出警告：“国际社会没有责任为我们提供生计，我们不能够靠讨饭鉢过活。”他接着分析道，“经过几年令人泄气的反复摸索，我们断定新加坡应该把最大的希望寄托在美国跨国企业身上。60年代台湾人和香港人到新加坡设厂，带来了低科技工业，如纺织厂和玩具厂等等，他们属于劳工密集的工厂，但是规模不大。美国跨国公司到这里来设立的是高科技的工厂，规模大，能制造许多就业机会。”“我们有实实在在的问题要解决，不能受任何理论或教条的约束。反正新加坡也没有天然资源可供跨国公司剥削，有的只是勤劳的人民、良好的基础设施和决心做到诚实称职的政府。我们的责任是为新加坡200万人提供生计。如果跨国公司能让我们的工人获得有报酬的工作，并教授他们技能、工程技术和管理的技巧，我们就应该把他们争取过来。”
1968年，总理李光耀造访美国，并向纽约经济俱乐部800名美国企业高管发表演讲，推介新加坡。同年，新加坡政府决定成立裕廊工业区管理局，国会通过的法规规定：该管理局不仅负责管理裕廊镇，还管理全国其他工业区。它的主要任务是：为工业区提供管理和监督服务，为企业和国民提供必需的生产、生活设施，为厂家提供进出口帮助和技术咨询。包括：管理局对工业园区要统一规划，合理布局，要明确发展方向，要为厂商提供优惠用地，提供标准厂房，出售或出租给外商投资企业，还要向厂商提供设备，建立资讯网络等。国家层面上，新加坡继续法制先行，政策引导，全面营造优质营商投资环境，助力国家工业化战略。政府社会齐心协力、励精图治之下，欧美和日本成为新加坡的“新腹地”，弹丸岛国渐由由消费型转向工业型国家，经济快速发展，居民收入显著提升。
“任督二脉”既通，则住房公共政策深化改革的基础既具，各项政策法规和改革举措自然加速推进。此一时期土地住房领域的主要举措包括：一是，降低组屋土地开发成本。1966年新加坡政府颁布《土地征用法》，赋予政府强制征地权，确保了组屋可以远低于市价的成本获取土地。二是，组屋价格继续沿用政府定价模式，严格禁止组屋转售。组屋价格根据居民可承受能力以及区位、楼层和朝向等因素确定而非建设成本。同时，为避免投机炒作，严格禁止组屋转售，确需出售的只能由建屋发展局以特定价格回购。三是，政府财政大力支持建屋发展局运作。一方面政府以低息贷款形式给予建屋发展局资金支持；另一方面对于建屋发展局收支不平或亏损，由政府核准予以财政补贴。1960--1970年间，政府每年向建屋发展局提供约4亿新币资金支持，且额度与政府财政收入增长挂钩。四是，改革中央公积金制度，支持居民购房。1968年，中央公积金局推出了“组屋计划”，允许会员动用公积金购买组屋，需求端发力，大幅提升了居民购买力。
1967年，新加坡颁布《土地所有权（分层）法》[Land Titles（Strata）Act]。此法令颁发前，多层建筑的单位业主使用租赁 (leaseholds) 或者共同租约(tenancy in common)形式实现土地行契，土地分割缺乏法律根据。此给房地产交易带来了诸多问题，如“地”不随“房”动或土地权属不清，交易自然风险巨大甚至无法实现真正交割。该法的出台，使得物业持有人与其他的持有人共享整栋建筑的地契，个别业主可独立地持有各自单位的地契。此为集体出售公寓单位的交易提供了法律支持。组屋、公寓、共管公寓、联排别墅和高层住宅等分层物业，均可可纳入房地产正常交易范畴。从城市更新角度言之，《土地所有权（分层）法》允许分层单位屋主以重建为由整体出售陈旧或者实质上已被淘汰的房地产，为分层地契有地住宅开拓了新的市场契机，扫清了城市更新中一个重要的法律障碍。
1969年，新加坡《管制建筑（特别条款）法》[Controlled Premises（Special Provisions）Act]颁布。该法规定：屋主能够重获其租赁管制房屋的使用权和所有权，并可进行房屋翻新与重建，放宽了政府“租赁管制房屋”条件，扩大了房屋翻新改造的范围。不难看出，上世纪60年代多个法规的推出，为20世纪70年代市区旧屋村翻新、城市更新铺开、住房供应增加以及私宅交易活跃创造了更多充分条件，配合推动了居民自置住房的浪潮。
1970年，新加坡第二个“五年建屋计划”（1966--1970年）圆满结束。建屋发展局建设供应组屋6.6万套，解决了近30万低收入群体的住房需求。两个“五年建屋计划”期间，建屋发展局累计提供了12万套政府组屋，全面缓解了新加坡住房供求矛盾。更为新加坡政府乐见的是，“居者有其屋”计划推进加速，新加坡居民购房需求呈现爆发式增长，住房自有率从建国初期的8.8%大幅提升至1970年的29%，新加坡住房公共政策的救济职责全面完成，刷新了世界住房保障史纪录。
（三）保障扩面与政策升级（上世纪70--1996年）
建国十年间，新加坡在实现了住房公共政策质飞跃的同时，经济发展全面提速，基础产业规模初具，全民就业基本实现，第三产业和城市发展基础设施建设也有了长足发展。上世纪70年代，新加坡政府审时度势，连续推出了多项政策措施，再次推动产业升级转型：
一是大规模实施“腾笼换鸟”；政策上鼓励支持不同的投资转向高科技产业。大力鼓励支持机械制造业、电子仪器、微型轴承等精密工业发展，全面推动新加坡产业转型升级。同时，抑制劳动密集型和技术水平较低的产业发展，如对食品、纺织、木材等行业发展取消优惠待遇甚至加以限制。二是完善基础设施配套；政府财政大批量资金投入，强力推进改建深水港和集装箱码头，扩建樟宜国际机场，修建新加坡地铁，改善邮政通讯系统等重点领域的重点项目。大规模系统建设、完善和提升煤气、水电、交通、环境治理等基础设施等。同时，第三产业走向专业化、系列化、高效化，为经济发展、城市管理等提供了高质量的保障。三是多措并举提升劳动者的素质。新加坡经济发展局与新加坡的跨国公司合作，设立联合技术培训中心，对产业工人实施技术培训，且对参与培训的外国公司予以补贴，全面提升产业工人的专业素质。同时，面向低技术水平外籍工人开征“客工税”，明目张胆地驱逐低端人口。
新加坡产业结构调整取得了积极成效，尤其是出口导向战略，包括借助地理优势发展造船、炼油行业等。1965年至1978年，年均经济增长超过10%，日渐进入新兴工业国行列。经济快速发展，居民收入不断提高，使得“居者有其屋”计划推进更加顺畅，新加坡居民提升居住质量等住房改善性需求也日益强烈，典型如“售出原有老旧组屋、购置二套房”的愿望极为迫切。1971年，政府顺应民意，开始放松组屋管制政策，政策上允许居民向市场出售组屋，但要求转售家庭必须居住满3年，且出售组屋1年内禁止再次购买组屋。好景不长。1973年，受世界石油危机影响，经济趋紧，组屋管制政策适度收缩，组屋转售家庭居住时长被延长至5年，再次购买组屋“禁购期”也被延长至2.5年。但坚冰已经打破,航路已经开通，新加坡组屋交易市场业已形成，住房“过滤效应”[22]已然显现，组屋流转开始惠及更多社会群体。
1973年新加坡颁布了《建筑物和公共财产（维护与管理）法》[Buildings And Common Property (Maintenance And Management) ACT][23]，旨在确保物业分层空间的细分，维护分层业主权益并由全体业主管理共同物业。该法进一步界定了共有产权下的区分共有业主的权利，法律上明确物业由业主共同管理的权利义务，将包括组屋在内的各类房地产管理由开发建设进一步延伸至售后和使用管理，制度上完善了公共住房和私宅开发建设使用的全流程封闭管理。一言以蔽之，该法明确了区分所有物业业主的权利义务，要求不同物业均要实施物业管理。如考虑到组屋有租有售，为防止建屋发展局产权“一家独大”，侵害小业主和租户的合法权益，组屋物业管理服务鼓励地方议员介入以增加公信力；业主私屋主要是多业主共有的公寓等推进业主自治管理等。
1974年，政府住房保障进一步扩大保障面，政策上再次进入转型升级。新加坡政府成立了住房和城市开发公司（Housing and Urban Development Companies，简称HUDC）[24]，专门面向中等收入家庭提供质量与设计接近私人住宅但成本只有后者一半的组屋，面积一般在139--158平米。同时，提高申请者收入上限，扩大组屋覆盖范围，让组屋政策惠及中等收入家庭。新加坡第三个“五年建屋计划”（1971--1975）期间，开始拆建和改良一、二房式组屋，扩大建筑面积。1975年以后，新加坡政府进一步调整政策，中央公积金购房贷款拓展至中等收入会员，即中等收入家庭可通过提取公积金支付购房20%的首付款，对不足部分，也可使用每月的公积金新缴额予以偿付，大幅提高了中等收入家庭的购买力。建屋发展局的职能也从“只向低收入家庭提供组屋”转向“同时服务中低收入群体”。
1976年，HDB停止建造一居室和两居室等小户型组屋，大量增加四居室和五居室组屋的供应。同时，着手解决“夹心层”群体住房保障问题，即既无资格购买组屋，又无力承担私人开发商开发的商品住房的中等收入群体住房困难家庭。第四个五年计划（1976-1980）则直接明确规定不再建设一、二房式组屋，大幅增加四房式、五房式组屋建设供应，组屋建设规模呈现大型化趋势，以满足更多中等收入家庭需求。
20世纪70年代末，面对西方国家经济停滞，市场萎缩，贸易保护主义抬头，周边国家竞争加剧等不利局面，新加坡政府主动开启以“机械化、自动化、电脑化”为特征的“第二次工业革命”（亦称“经济重组战略”）的新经济发展战略。1980年，时任总理李光耀在新加坡独立15周年庆祝大会上指出，“我们不能以过去15年的成就而自满，时代是进步的，形势不断发展，我们要谋求生存，确保成功，不能拘泥不变，我们要适应变化的经济形势。过去15年我们在工业化进程中，成绩卓越，为人共视。我们的工业生产已增长到国民生产总值的35％，已经达到发达国家的标准。新加坡的进出口贸易总额也超过东南亚各国。但是，现在国际竞争越来越激烈，我们需要第二次工业革命，从劳动密集型工业进入高科技工业，即实行机械化、自动化、电脑化，向高度精密工业迈进。”
随即，新加坡政府制定调整政策，并出台了一系列具体措施：一是修改工资政策，从低工资转向高工资；大幅度提高员工的工资，迫使企业进行技术改造，淘汰劳动密集型工业，向技术和资金密集型工业转换。二是继续鼓励外资投入高科技工业，给予新兴工业享受各种优惠待遇；具体列出11个产品项目，作为十年发展重点，其中主要项目如：自动化器材元件、机械设备、医疗器材、化学药品、电脑软硬件、光学仪器、电子设备、水电控制产品等等。三是鼓励科研，开发新产品；新加坡国会修改《所得税法案》，规定用于科研、开发项目的支出可获得双重减税；用新技术更新设备的工厂可提前折旧。为了给科研工作提供良好的科研工作环境，政府决定在新加坡国立大学附近特设科学技术工业园，成立国家电脑委员会，负责引进外国专家，培训科技人才和技术开发。四是进一步加强技术培训，提高人力资源素质。新加坡改革教育制度，调整和扩充高等院校，提高教学水平；举办各种大专学校培训班，培养专业人才；与国外跨国公司联合举办培训中心等。
政策调整成果卓著，新加坡再次成功转型。受到新加坡经济非凡成就的鼓舞，上世纪八十年代初，房地产市场异常繁荣，居民普遍想换更大的新组屋。辉煌背后必有阴影，经济过热信号已经初见端倪。但李光耀政府为了迎合选民的意愿，获得更多的支持，对此选择漠视，也未采取措施抑制。反而是在乐观情绪判断下，加大财政投资，推波助澜新建了大量房屋。《经济腾飞路--李光耀回忆录》承认到：“我们在1982年到 1984年间犯了一个较严重的错误那就是把兴建的组屋增加一倍。我刚在1979 年委任建屋发展局局长郑章远为国家发展部长。他向我保证可以满足更多住房的需求。结果他办到了，但是承包商对增加的工作量却穷于应付。由于施工质量较差，几年后组屋开始出现各种问题,导致居民极度不满。结果建屋局必须付出相当一笔钱来弥补,这也给住户造成不便。”
80年代中期，美国经济衰退导致进口需求疲软，国内投资和基础建设减速等多重因素叠加，1985年的新加坡的GDP增长率出现负增长（-1.6%），1984年、1985年新加坡经济出现严重衰退。政府迅速采取了一些措施如降息等，但由于各项政策措施效应释放需要一个传导过程等因素制约，市场反应未能达至预期。庆幸的是，新加坡企业长期积累的资金、技术、品牌和声誉等综合效应开始发挥作用，国际资本和跨国企业对新加坡的热度不减，多个跨国企业区域总部依然选择新加坡落户，新加坡依然是国际上认可的国际枢纽。
1986年--1997年，新加坡开启了第三次经济转型。政府成立经济委员会，出台一系列政策，引导产业由资本密集型向技术密集型转移，将制造业和服务业作为经济发展的双引擎，引进精密仪器制造、大力发展高科技产业、加快总部经济建设。在政府引导下，新加坡本土企业也摆脱本土思维，着力向海外投资，打造国际经济空间发展战略，如中新合作的苏州工业园便是此时期的产物。随着各项措施的实施生效，新加坡经济凤凰涅槃，产业发展再上新台阶。
与新加坡经济发展面近似，此一时期，新加坡住房公共政策短板明显，住房政策领域面临新的创新和改革。20世纪80年代的新加坡，公共组屋制度已经较为成熟，低收入家庭的住房困难全面解决，但从保障对象角度看，政策和市场仅向本国公民的部分群体开放，而高收入新加坡公民及永久居民、外国人等均不在保障范围，此不仅是歧视，也有碍社会公平正义。从另一角度看，建国以来，由于政府高度关注低收入家庭住房困难，始终将各类资源向具保障性质的组屋建设倾斜，如严控土地供应，租赁住房管制，抑制商品住房发展等，市场商品房市场始终受到不同程度的压抑，不可避免地会扭曲市场住房价格，影响和限制中高收入群体获得合理价格的住房。这种公权力过度干预市场，既会损害住房市场“保障房”与“商品房”双轮驱动的机制，也会影响市场经济健康可持续发展。
基此，80年代后期，政府政策开始调整，一方面调整公积金政策；公积金会员可用普通账户购买或建造私人住宅、购买空置土地，偿还购房、购地和建房贷款，以及支付印花税、勘察费等住房购置、建设相关税费。另一方面加大力度支持私人住宅市场发展，满足高收入家庭及外国居民的住房需求。但在支持私宅等市场商品房发展的同时，新加坡政府仍保持谨慎态度，对商品房市场严格把控、严格管理，如市场商品房供地节奏频次、时机地点、价格数量均由政府把握。1990年底，新加坡的住房问题基本得到解决，住房自有率高达87.5%，89.8%的人口居住在政府提供的组屋里。新加坡以组屋市场为主，市场商品房为补充的住房结构全面形成。
进入上世纪90年代，新加坡住房更多地关注焦点是“住好房”，对设计、环境、设施、绿色和文化提出了更高的要求。建屋发展局的工作重心也从增加组屋数量转向如何提升质量，从保障中低收入群体居住需求转向满足多层次住房要求。1994年10月，新加坡政府推出中央公积金补助金计划（CPF Housing Grant Scheme），针对已婚、首次申请组屋购置的购房者发放一次性直接补贴。1995年，HDB推出了政府补贴部分土地成本，价格约为组屋1.5倍，但低于私人住宅25%的行政公寓。该公寓由私人建筑商建造和销售，允许购房者使用中央公积金支付行政公寓房款。新加坡住房保障的保障标准和保障面全面提升。1995年底，新加坡住房自有率进一步升至90%，“居者有其屋”目标基本实现。经济腾飞路--李光耀回忆录感慨到：“1967年只有3000人购买组屋，1996年，已有7万人购买。1996年，在总数为72.5万间的组屋中，只有9%为租赁，其余全部售出，市价从最小的三房15万元到公寓式的45万元不等。”1996年，政府组屋购房补贴范围扩大至购买转售组屋的已婚人士，1998年再扩至单身人士，[25]新加坡房地产市场的热度直线上升，新加坡组屋初现供过于求信号。
链接：新加坡“白色地段”（或“白地”）政策简介。
“白色地段”（简称“白地”）（White Site ）政策，是由新加坡市区重建局（URA）在控制城市开发中创造的一种规划实践，最早提出于1995年，最初运用于1997年编制完成的新加坡总体规划中，所以也称“白地”规划（White Site Planning）。“白地”是指对暂时不能确定用途的土地，不确定规划指标，先铺上草坪闲置，然后每五年对规划做一次修正，评估土地价值，在适当的时候投入市场，可由政府或市场主体主导开发。设置“白地”的目的是“让最有价值的土地最后开发”，实现土地价值的最大化。“白地”适用的用地性质主要为九类：居住、办公、商业、酒店、酒店式公寓、娱乐会所、协会、会展、娱乐设施。一般在四类地段布置白地：新城开发地段、商业中心地段、交通枢纽地段、历史文化保护地段。白地最大的特色在于开发过程中允许在符合规划条件内的不同使用性质进行调整与布局，无需缴纳土地溢价费。但由于白地的特殊性，在布局上也有特殊的考量。这四类地段都具有开发强度高或开发难度大且功能复合的特点。
“白地”的出让条件根据每个地块有所不同，例如明确用于商业、酒店与居住的开发，但不明确其比例关系，由开发商自定等。在土地出让方面，新加坡目前实行的是定期公开可供出让的地块列表，由开发主体提交申请，根据意向地块提出报价，若该报价超过政府评估底价的85%，则该地块可以投入市场进行挂牌。通过这样的申请制度建立了土地市场的双向关系，确保出让的地块存在市场需求，政府不会面临土地流拍的困境，保障土地市场的正常运转。在这样的制度下可以达成较为稳定的供需关系，同时通过挂牌竞价确保公平竞争，让土地市场透明公开，以土地价格作为出让的唯一基准，减少寻租空间。同时在规划与建设环节维持用地性质的弹性，减弱市场变化对盈利的负面影响。
新加坡的市场商品房要严格受制于三级规划计划的约束，只有“白色地段”（white site）允许开发商自行决定土地用途的最佳组合，但由于“白色地段”多为“黄金地段”或“重要地段”，如商业中心地段、交通枢纽地段等，又受到专门立法规制以及规划的严密管控，布局上也有特殊的考量，因此“白色地段”普遍具有开发强度高或开发难度大且功能复合的特点。
（四）亚洲金融危机前后（1996-1999年）
1996年，泰国外贸出口出现零增长，经常项目赤字(Current Account Deficit)[26]达到国内生产总值的8%，超过国际公认警戒线，与美元挂钩[27]的泰铢（泰国的法定货币）贬值信号显现。1997年，国际货币投机炒家开始大规模抛售泰铢，导致泰铢兑美元币值急跌。3月，新加坡等国购买泰铢共同加入抵抗行列，似乎炒家退出了市场。同年5月，国际炒家再次进场“狙击”泰铢，泰国政府投入外汇储备九分之一，约40亿美元购买泰铢，力图干预汇市，稳定泰铢汇率。结果，完全不敌“做空”[28]力量，泰铢继续贬值，汇率市场空头气氛弥漫。7月2日，泰国政府在消耗了230亿美元储备金后，宣布抵抗失败并被迫放弃固定汇率政策，开始实行有管理的浮动汇率制[29]。但外汇市场的回应是，泰铢兑美元当天大跌18%。8月，泰国与国际货币基金组织达成协议，接受附条件的救助。遗憾的是泰国未能履行相关约定，如紧缩货币供应、提高利率和整顿银行体系，包括关闭58家无偿债能力的金融公司等，国际货币基金组织救助的大门也被关上。之后，国际炒家继续抛售泰铢，泰铢汇率市场沦陷[30]，美元债务频繁“爆雷”，金融危机开始蔓延至印度尼西亚、马来西亚和菲律宾等东南亚其他国家。
1997年7月11日，菲律宾步泰国后尘。在菲律宾中央银行采取一系列措施无果后，包括动用10亿美元的外汇储备干预汇市依然难遏菲律宾比索（菲律宾法定货币）一路贬值等，政府宣布将相对固定的汇率机制改为“根据市场因素在更大范围内浮动”的机制。当日，菲律宾比索实际贬值11.6%。泰国的故事在菲律宾重演。印尼和马来西亚政府稍事抵抗后，同样引入浮动汇率制，但依然难逃厄运。8月15日印尼盾（印尼法定货币）跌至2960盾兑1美元，马来西亚林吉特（马来西亚法定货币）2.825兑1美元，均为历史低点。9月，国际货币基金组织和世界银行在香港召开国际银行家大会，议题之一就是如何面对亚洲金融风暴。马来西亚首相马哈蒂尔发表演说，“货币交易是没有必要、不具生产力和完全不道德的活动，应该加以制止，使之成为不合法的活动。”外行和不负责任的言论带来的是，东盟国家的货币和股票又经受了新一轮抛售。10月之后，韩国加入货币贬值行列，韩元兑美元汇价不断创出历史新低。随后，香港、台湾的汇市和股市也不同程度受到冲击，日本金融企业一连串倒闭，经济出现停滞。亚洲金融危机冲击波能量惊人。
新加坡同样在劫难逃。上世纪九十年代以来，新加坡已成为全球规模较大的金融中心之一，外汇市场名列世界第四，仅次于伦敦和纽约，稍微落后于东京。随着理财理念的不断深入人心，越来越多的新加坡居民也将自己手中的资产投入到金融市场当中。李光耀先生回忆录写到：“1978年起，积金会员可以利用个人储蓄进行投资。同年早些时候,政府改组了新加坡的巴士服务，成立新加坡巴士服务有限公司并让它上市，同时允许公积金会员利用不超过 5000元的公积金来购买挂牌时推出的新巴股票。”“那次售股计划取得成功后，我们放宽限制，允许会员利用公积金投资住宅、商业与工业房地产、信托股、单位信托和黄金。所赚的钱高于公积金利息的会员,可以从户头取出余额。但是与此同时，我们也制定最低的保障,以防会员投资失败而丧失所有的储蓄。到 1997 年，已有 150 万名公积金会员投资购买证券和股票,多数是新加坡股票交易所第一级股市的‘蓝筹股'。”
金融危机冲击之下，新加坡元币值下降，股市和房产价格跌掉了40％，民众金融资产大幅缩水，先进的金融理财理念变身负面效应。新加坡跨国企业纷纷裁员，甚至将工厂迁移到其他国家，新加坡产业出现一定程度的空心化，经济发展全面减速。新加坡都市再发展局(URA)数据显示,1997年的住宅房价下跌12.5%,是1985年以来跌幅最大的一年。1997年全年新加坡民间房屋申请买卖的个案仅6990件,比1996年的12222件锐减43%。1998年末名义房价同比下跌27.2%。覆巢之下，难寻完卵。
所幸者，新加坡经济基础扎实，政府管理强力有效。1997年，仅在新加坡的美国公司就有将近200家，账面投资逾190亿美元。新加坡政府财政每年均有结余，几乎无负债。外汇储备金1997年9月已达1180亿新加坡元。且新加坡的汇率制度实行货币局制度[31]，即在浮动汇率制下，新加坡元并非只与美元挂钩，而是对“一篮子”货币以确定平均汇率基准，币值可在上下限间自由浮动，并根据市场变化作相应调整，国际炒家一时间难以撼动。新加坡政府强力管理经济的效应也开始释放威力。如，1996年，新加坡房地产市场已是高潮迭起，房价节节攀升，全民欢庆。但新加坡政府却理性清醒，5月间就开始采取房地产降温措施，如推出执行共管公寓（Executive Condominiums，简称EC）住房，降低市场商品房热度等。良好的经济基础、稳健的财政政策和科学的货币管理等，奠定了新加坡抵御金融风波冲击的坚实基础。
金融危机期间，新加坡政府进退有据，举措得当。如，金融管理局宣布，对所有银行存款实施担保，稳定市场、稳定人心，继续严密监管金融业，重点防范银行挤兑和系统性金融风险；与美国联邦储备委员会达成300亿美元的换汇协定，以舒缓外汇流动性不足，稳定外汇市场；在1998—1999年新财政年度中，实行比往年紧缩的预算政策，以确保不出现预算赤字；1998年，公务员带头减薪。冻结所有特级和一级部长、政务部长和常任秘书所应得的8.1%可变动薪金的常年加薪；主动降低税率，如公司所得税拟由18%调低一个百分点，调低公积金上缴比率，由20％降至10％，以减轻企业负担，遏制失业率攀升；出台205亿新元的振兴配套计划，保就业、保金融、保民生，帮助企业、社会机构渡过难关等。
在稳定国内经济的基础上，新加坡政府高瞻远瞩，在本国能力范围内，积极协助东南亚邻国友邦，稳定货币汇率，以图恢复重振区域经济。1997年11月初，新加坡与日本各自支持印尼50亿美元的备用信贷以帮助印尼盾币值回升。同时，积极争取以美国为代表的西方大国支持。时任新加坡政府总理吴作栋[32]建议美国总统克林顿[33]，召开一个为受金融危机影响国家和西方七大工业国（G7）[34]的特别会议，共同商讨应对亚洲金融危机的对策。会议收到了良好的效果，国际金融机构和投资者逐渐恢复了对新加坡等国的信心和支持。更为重要的是良好的国际环境提升了市场对东南亚国家未来发展的积极预期，为东南亚国家逐渐走出金融风暴的阴影提供了巨大的支持。
1998年，新加坡GDP增长率降低了2.19%，而同为亚洲四小龙之一的韩国则为6.5%，新加坡抗击风险的能力明显高于其他国家，也是率先走出危机，摆脱经济衰退的“第一方队”。1999年，新加坡GDP增长5.72%，2000年恢复至9.04%，再次踏上经济发展快车道。住房领域，1999年下半年市场复苏，当年4季度名义房价[35]同比反弹34.1%。房企普遍扭亏为盈，如由新加坡政府投资平台淡马锡控股的两家房企发展置业（DBS land）和百腾置地（Pidemco），1998年分别亏损1.9、3.8亿新元，而1999年则盈利3.3、1.1亿新元。
亚洲金融危机之后，新加坡不退反进，进一步加大改革开放力度，出台有利市场发展的政策，营造更加开放的市场，包括：对金融业进行战略性调整，进一步开放金融市场，使新加坡成为全球主要金融中心之一。政府出台各种措施吸引全球人才，补充优化新加坡有限的人力资源。如，裕廊镇管理局推出“外来人才居住计划”，为外来人才提供租赁组屋；把技术熟练客工的客工税从每月200元减少到每月100元等。继续加大财政投资力度，进一步提升公路、港口、机场、电信和工业园等岛内经济基础设施，不断优化升级新加坡投资环境。浴火重生的新加坡，再次凤凰涅槃。
链接：98年香港金融危机，香港是如何抗过去的?
----摘自：“李阳的频道”同名文章（ 略有删减改动）
1997年10月，香港外汇市场，突然出现了一股神秘力量，他们大肆抛售港元，短短一个月，这一金额达到了惊人的465亿港币，大量的港元流向市场，让港元汇率受到了极大的冲击，香港金融管理局隐约之间感觉到了“空投”大军的来袭。第一时间想到的就是，使用提高短期贷款利率的方式，让“空投”借不到港币，切断他们的弹药，同时对反复通过流动性机制借入港币的银行，收取惩罚性高息，隔夜拆借利率[36]更是从9%狂飙到了300%。然而，香港全然不知，此举完全落入了国际金融大鳄乔治·索罗斯（George Soros）[37]的圈套。提高按揭利率，虽然阻止了汇率空投的脚步，但这也让正常借贷的需求被打压，对于靠流动性维持的股市楼市来说，简直就是灾难。
此时的索罗斯正式现身，他在媒体上公开宣称，凭借着扫荡英国和东南亚积累起来的百亿美元筹码，他们认为10天之内足以击败香港。投资者们纷纷抛盘而逃，恒生指数应声下跌，从15,000点一路倾泻至10月28日的8,775点。港府的举措和市场反应正中索罗斯下怀。索罗斯名为攻击香港汇率，实即逼迫港府收缩港币流动性，从而做空港股。而其早已暗中囤积了大量股指空单[38]，恒生指数每下跌一个点，一份股指空单就能获利50港元利润，港股犀利的下跌让他大获全胜，满载而归。索罗斯是第一个将股市汇市期货市场，融合贯通形成立体包围战打法的第一人。
被索罗斯无情进攻下的香港，陷入了两难的境地，保港元利率就会飙升，会导致股市遭殃，保股市港元就有可能大幅度贬值。1998年上半年，以索罗斯为首的国际资本，再次暗中大量囤积股票和港元，在1月和5月故技重施在市场上猛抛港币，试图逼迫港府再次加息。港府艰难决定，在不提高利率的前提下，用外汇储备照单全收国际资本的抛盘。然而，香港恒生指数还是一路狂跌到7,351点。8月5日，索罗斯再次卷土重来，希望一举击垮香港，又是汇市股市期市三路齐发。大盘开始，期货市场就出现了300多亿港币的卖盘，8月6日，香港和伦敦市场又出现了155亿港币的卖盘，随着汇率承压股市也一路狂泻，空投的双线操作，让港股5个交易日跌去了917点，2,500亿港元市值化为乌有。索罗斯依旧乘胜追击，8月13日香港恒生指数跌穿6,600点，距离高点已经下跌了1万点，这是香港的至暗时刻，无数中产阶级的财富惨遭血洗，香港已经被逼到了墙角。
在此背景下，中央政府开始干预。8月14日，恒指依然以跌势开盘，就当人们以为恒指将继续下跌的时候，市场上突然杀出一股神秘力量，悄然吞下了无数抛盘，在这股神秘力量的带动下，港股一扫之前的阴霾，节节攀升涨幅高达8.47%，在这一天收市时，时任香港财政司司长的曾荫权宣布，港府将正式进入股市和期市，也是在这天晚上，权威媒体发布中央政府全力支持香港，将不惜一切代价，确保香港作为亚洲金融中心的地位决不动摇。
双方经过了9个交易日的搏杀，终于迎来了决战时刻，国家也派出两位央行副行长，亲自赶赴香港，并且要求在香港的中资机构，全力以赴支持港府的行动，恒指期货的结算价是这一天每5分钟恒生指数报价的平均值，因此要想以更高结算价格打爆空投，就必须全天竭尽全力严防死守，上午9点半开始钟声响起。不出所料卖盘便排山倒海一般涌来，港府在恒指成分股上，全部设下买盘防线，开盘后半个小时成交额就达到30亿，这是港府介入前一整天的成交量，而恒指始终在7,800点上下微微摆动，指数不动成交额却在狂飙猛进，这意味着卖家抛盘汹涌，形势极其险恶，半小时后就突破了100亿，指数的每一次微小的跳动，都是数千万港元级别的厮杀，到上午收市成交额已经突破400亿，下午开市后抛售量有增无减，国际空投甚至一度突破防线，导致恒指瞬间暴跌300点，但港府火速救援杀回7,900点，而国际资本则倾尽最后的弹药，向恒生指数最重要的成份股，汇丰控股发起总攻，一时间全市场的注意力都集中在了这支股票上。港府动用300亿港元严防死守，时间就这样在激烈的搏杀中，一分一秒地流逝，当时钟的指针终于划过4点，收市的钟声终于响起，显示器的恒生指数终于不再跳动，恒生指数收在7,855点，远高于空军的成本7,500点，一片惊叹声中，人们悬在嗓子眼的心终于放了下来，香港守住了。
根据统计，10个交易日，港府动用了相当于1,200亿港元的外汇储备，也是这一年香港的外汇储备首次出现了负增长，在这一年里，香港楼市腰斩价格回到了7年前，股市跌去了1万点，无数中产阶级的财富化为乌有，索罗斯则是先赚后亏，最终亏损接近20亿美金，然而香港成了那个在亚洲金融危机中，唯一顶住了国际资本进攻的地区。这也是中国参与世界金融战争的首秀。
（五）新世纪的新加坡住房（21世纪初以来）
进入21世纪以来，新加坡以求新、求变、实用主义的治国理念，再次开启了新一轮的经济大转型。其瞄准世界新兴产业，如引进生命科学、环境保护产业，打造全球污水处理技术和产业中心等，外引内培推动产业结构不断转型升级。多管齐下吸引人才，大力发展教育产业，建立区域教育中心，不断推进“总部经济”稳步发展。着眼未来，全球布局，与主要经济强国签订自由贸易协定，全面打开国门、拥抱世界。主权财富基金[39]成功运作收益丰厚，如新加坡国家投资公司（GIC）[40]和淡马锡控股公司（Temasek Holdings）[41]等是世界公认成功的名列前茅的主权财富基金。成功申办2010年世界首届青年奥运会，举办F1[42]夜间赛事，以本国为圆心，构造“7小时经济圈”[43]，甚至兴建两个赌场，大手笔再塑新加坡多元文化与开放多彩形象，以继续吸引世界的关注。持续巩固和打造世界贸易中心、海港转运中心、航空中心、会议中心、教育中心、医疗保健中心、国际医药中心、金融理财中心等全球或区域中心，巩固强化新加坡全球领先的综合竞争力。
住房领域。2001年，组屋建设BTO模式（Build-to-order，按订单生产模式）取代了原先组屋登记模式（Registration for Flats System，组屋建设根据需求预测，购房者登记需求申请）。在BTO模式下，有组屋购置需求的居民先提交需求申请（订单），一般为申请需求达到70%，方启动拟建项目建设，申请者的等待周期约需3-4年。BTO 组屋价格远低于市场商品房，一般仅为私人住宅的 20%-30%，完全在申请家庭经济可承受范围。新加坡五年一度的居民调查以及历史资料显示，新加坡家庭住房相关支出占总支出比例连续多年稳定在25%-30%的区间，符合国际通行标准。 2022年，新加坡收入中位数[44]家庭购买90平米组屋的房价收入比（城市居民家庭年收入与住房价格之比）为：中心区域约为4左右，郊外区域为3.3左右，今日的组屋依然是新加坡居民可负担住房。
2001年9月，建屋发展局针对1990年及以前兴建的组屋进行更新改造，启动电梯升级计划（Lift Upgrading Program,简称LUP）[45]，如增加电梯停靠楼层、安装电梯远程监控系统等，专项治理电梯安全与出行方便等问题。截至2007年8月，超17500部电梯实现实时监控。2002年启动特别中期翻新计划（Interim Upgrading Program Plus，简称IUP Plus）[46]，主要是对新房屋顶漏水、外部渗水、混凝土脱落等问题进行维护。2007年8月，新加坡启动家居改进计划（Home Improvement Program，简称“HIP”），主要针对1986年及以前修建从未整修过的30万间组屋进行装修改进，费用的87.5%—95%由政府财政支持，居民则按照小户型（含一二三房式）5%、四房式7.5%、五房式10%的比例负担其余部分。同年，再推邻里重建计划（Neighborhood Renewal Program，简称NRP）[47]，着力于解决老旧组屋的娱乐设施、公共活动场地等公共配套不足。
2005年，新加坡政府推出“绿色建筑”标志计划，绿色发展理念全面引入住房领域。该计划要求对建筑物的环保设计进行评分，并按照评分结果设立四个等级奖项[48]，以推广绿色“可持续建筑”。为推动该计划实施，新加坡国家图书馆、共和大厦等政府和公共部门建筑先行先试，率先进行环保评分。政府推出未来10~15年内节能改造计划，核心目标是新建建筑和既有建筑能耗降低25％。为引导社会参与，政府每年提供2000万新元，作为社会奖励资金，如达到金奖的建筑项目，每平方米给予3新元奖励等。同时，5年内投入5000万新元设立研究基金，推动环保建筑科技研究等。2007年，建屋发展局率先垂范，开始兴建第一个生态邻里项目——“榜鹅”。该项目市镇内房屋设计尊重自然，并运用绿色环保技术。此后又修建了另一生态邻里项目——“绿馨苑”。该项目引入组屋屋顶太阳能和雨水收集系统，实现了自然资源的循环利用、节能减排。
之后，新加坡绿色环保政策推广力度不断加大。如，按照《建筑控制法》规定要求，建筑面积大于2000平方米的新建和重大改扩建项目，至少要达到绿色建筑认证级标准，否则审批不予通过。2008年，全岛获“绿色建筑标志”的建筑达105项。2009年起，新加坡规定：政府部门既有建筑应达到认证级别，新建建筑必须达到金奖标准；各类建筑装修严格要求推广绿色建筑标准，推动实现“绿标”全覆盖；完善绿色建筑奖励机制，进一步加大奖励措施，鼓励开发商建造绿色建筑；开设“绿色建筑标识设备管理”认证课程，提高各行各业的设备管理水平，进而提高设备运行效能等。新加坡内政部、外交部、环境部、警察总部等既有建筑引入节能技术改造后，总体能耗年均降低30％左右，新加坡邮政中心更是降低了近50％，新加坡绿色发展成果丰硕。
住房公共政策方面，2003年起，新加坡政府开始逐渐放宽对整个组屋公寓转租的限制。2005年3月规定，对尚未还清建屋发展局房贷的住户，居住满十年即可出租整个组屋公寓，已还清房贷的其他住户住满五年即可出租整个组屋公寓。2007年3月，政策继续放宽，组屋所有者可在住满最低居住年限（还清房贷最低居住年限为3年，未还清则为5年）后，转租整个组屋公寓。此举，一方面有效地推动了组屋的合理流动，提升了住房过滤机制效能；另一方面也增加了组屋公寓租赁市场供应，与私人公寓形成了良性竞争。值得注意的是，组屋流通政策进一步放宽的背后，折射出的新加坡的组屋供求关系实际上已经进入供求平衡或结构性供大于求的新时代，典型如，在新加坡组屋市场，除高品质、大户型组屋受到追捧，部分房型、区域组屋需求结构性上升外，普通组屋的市场关注度处于不断下降地状态。私人住房市场活跃度越来越高，人们对住房的品味、设计和功能等要求不断跃升。
2005年，针对业已经变化的住房市场，建屋发展局相应推出“设计--建设--出售”计划（Design,Build and Sell Scheme,简称DBSS），即由私人开发商设计、建造并出售组屋（亦称“私人组屋”），以满足追求高档组屋群体的需求。此类组屋的售价介于转售组屋和私人公寓价格之间，但具备媲美私人公寓的室内装潢与设计，可“拎包入住”。以DBSS的落地为分水岭，组屋建设市场力量的进一步增强，政府住房保障的作用和地位进入了适度调整期。市场力量的介入，不仅丰富了住房市场的品种，使得组屋购买者也有了更多、更好的选择，而且昭示着新加坡的住房保障，进入了政府社会协力合作、双轨推进的新时代。逻辑上政府住房保障政策理应回缩至救济政策层面，将住房问题交由市场接手。但基于新加坡治国理念以及城市国家等综合性因素，政府并未完全放手市场，不同的是“老瓶子已经装了很多的新酒了”，如组屋立项建设是政府主导但也是依据市场需求，并采用市场化操作模式等。
2007年，为适应新形势、解决新问题，如适应家居改进计划的推进，新加坡修改了建屋发展法。2009年，推出屋契回购计划（Lease Buy-back Scheme，简称LBS），该计划涵盖所有组屋类型的年长屋主。具体条件包括：所有屋主须是65岁及以上；至少一名屋主须是新加坡公民；每月家庭收入为1.4万元或以下；屋主不同时拥有第二个房地产；所有屋主必须住在组屋单位内至少五年；至少有20年屋契可出售给建屋局。LBS实即是一种以房养老的方式，类似但又区别于“住房反向抵押”[49]。如，一对夫妻共同拥有一套已全额付清房款的组屋并符合LBS条件，该组屋尚剩下65年的屋契（即使用年限）。在屋契回购计划下，他们选择保留30年的屋契，把剩余的35年卖给建屋发展局。如此，在获得出让35年屋契收入的同时，屋主便可继续住在组屋30年，之后房屋归建屋发展局。屋主由此获得的收入可存入公积金退休户头，并加入公积金终身入息计划（CPF Life）[50]，则又可获得公积金专设的“乐龄安居花红（Silver Housing Bonus，简称SHB）”，进一步提升屋主的养老金收入水平。
2013年，为满足多代家庭共住需求，建屋发展局又推出了“三代同堂”新组屋（3-gen flat）[51]。3-gen flat收到了普遍欢迎，2017年底共推出近1500套“三代同堂”组屋，订购率高达83%。2023 年 8 月 20 日，新加坡总理李显龙[52]宣布，为遏制组屋价格单边上扬态势，调整组屋乃至整个住房市场的供求矛盾，确保制度公平，将进一步改革组屋制度，调整组屋区域分类，即从现有的“成熟/非成熟区”划分，更改为“标准/优选/黄金地域”，对后两种组屋设立更加严格的转售条件和持有期，如，优选与黄金地段组屋最低持有期（MOP）由5年调升至10 年，组屋出售时退还购房津贴等。新加坡的公共住房制度仍在不断“生长”和完善。2022年末，新加坡存量住房约为153万套，其中政府组屋110万套，占比 72%，存量EC住宅约为3.4万套，非有地住宅 33.6万套，有地住宅7.7万套，政府主导的组屋依然占据主导地位。
“花开两朵，各表一枝。”再回首新加坡房地产市场。2008年，在美国次贷危机的影响下，新加坡房地产大跌，私人住房几乎跌至2006年底的价位。2009年下半年私人住房市场开始回暖，2010年上半年恢复至危机前的高点，以后继续上涨至2013年，幅度涨超60%。2014年之后，进入沉寂期。2018年，新加坡房地产市场住房交易再度活跃，市区重建局URA和第三方机构统计表明，该年房地产成交 3185 个单元，成交额 105 亿新元。面对再次升温的楼市，7月5日，新加坡增加了开发商5%的不可退回印花税，再次提高额外买家印花税（ABSD）[53]。同时规定：本地居民购买第一套住房的税率不变，其他情况一律增加5个百分点；居民购买第一套房的贷款额度从80%降低至75%；贷款期限超过30年或者借款人年龄超过65岁，额度从60%缩减到55%等。
措施生效前，各楼盘前均大摆“人龙”，抢搭最后一班车。政策出台后，市场购房热情依然如火如荼，并在2019年之后与新冠病魔共舞。[54]截止2021年12月，新加坡房地产连涨11个月，其中：私人住房价格上涨约9%，组屋等公共住房转售单价上涨约15%。英国房地产信息企业莱坊（Knight Frank）公布的《全球房价指数》（Global House Price Index）显示，2021年第二季度新加坡房价同比上涨了6.8%，位列亚洲国家房价涨幅首位。12月6日，新加坡金管局发布的《金融稳定评估》报告显示，过去一年里家庭债务增长6.8%，而房贷是家庭债务增长的主要因素。该报告称，一旦房地产市场受到冲击，房价回调，国内需求降低，随之而来的不良贷款增加会影响银行系统，削弱银行向其他部门提供信贷的能力。新加坡财政部长黄循财发出警告：“我们不希望新加坡和外部的投资者大举投资房地产，导致房价脱离经济基本面。这样一来，很多新加坡人可能会觉得房子没办法负担得起”。
12月15日，新加坡房地产调控措施如期而至。主要包括：进一步提高额外买家印花税（ABSD）。即本地居民购买第一套住房的税率不变，其他情况增加5-15个百分点；新加坡公民购买第二套住房的印花税从12%提高到17%，而第三套及以后，公民的住房印花税从15%提高到25%等；外国买家的ABSD大幅度提升到30%。同时，鼓励更谨慎的借款，收紧总偿债率（TDSR即每月总借款/总收入×100%），规定借贷者每个月须偿还的抵押贷款不得超过月收入的55%。调低建屋局组屋房贷的LTV等。精准打击尤其是国际买家等房地产市场投资投机行为，提前挤出市场泡沫。有趣的是，新加坡政府接受了2018年的历史教训，政策于午夜发布且次日生效，希望此举能够杜绝市场任何钻空子的机会。
或许是市场消化政策一般需要6-9个月的时间，或许是“多方”势力强劲，新加坡房地产并不买账，组屋与市场商品房依然交易频繁、联袂火爆。2022年9月29日，新加坡再推“15个月的等待期”政策，即想要购买转售组屋的私宅屋主，必须卖掉私宅之后等待15个月，才可购买转售组屋。希冀相对隔离组屋市场和私宅市场，降低相互间的联动效应。同时，组屋贷款比率(LTV)从85%降低到80%，建屋局发放的组屋贷款，将以3%的利率计息；金融机构针对住房类贷款，用于计算总偿债率(TDSR)和每月还贷比率（MSR）的中期利率，从3.5%调高到4%；非住房类贷款，中期利率从4.5%调高到5%。55岁以上，从私宅搬迁到四房式或更小转售组屋的私宅屋主，不受15个月等待期的限制。重压之下，2022年房价上涨8.4%，但环比增速开始下降。
2023年7月，新加坡金融管理局局长孟文能（Ravi Menon）指出，“有迹象表明新加坡房地产市场已经开始趋向稳定，金融管理局将决心确保楼价与经济基本面保持一致，而不是受到投机及热钱流入所推动。”新加坡房地产调控再次剑指外国涌入热钱推动的房价快速上涨，以促进其与经济基本面保持一致。2023年4月26日出台政策规定，本地居民购买第一套住房的税率不变，其他情况增加3-30个百分点。外国买家的印花税大幅度提升到60%。新加坡律政部和新加坡土地管理局在2023年7月19日宣布，自20日起，外国人购买目前被规划为“商业及住宅”用途的地段，必须获得政府的批准，政策再次加码。新加坡市区重建局(URA)数据显示，2023年第二季度私人住宅的价格环比下跌0.2%，虽然略低于预期，但这已是新加坡私宅自2020年第一季度以来的首次下跌。与房价小幅下跌同步，私人住宅的租金涨幅也开始放缓。2023年第二季度环比上涨了2.8%，是2021年以来最小的涨幅。当前，新加坡的房地产依然热度不减，政府也依然密切关注。未来的新加坡房地产市场一切皆有可能，但其是世界上最抗跌和最安全的优质资产之一似乎是普遍的共识。
图 新加坡房屋供给情况（1960-2020年）
数据来源、制图：HDB年报、ICCRA（住房租赁产业研究院）
表 新加坡房屋供需情况（1960-2020年）
数据来源、制表：HDB年报、ICCRA（住房租赁产业研究院）
链接：新加坡住房相关法律。
表 新加坡住房相关法规部分列表
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年份 |
文件名 |
主要内容 |
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1927年 |
新加坡改善法令 Singapore Improvement Ordinance |
成立了专门负责住房和规划事务的法定机构——新加坡改良信托局。通过制定更新计划、新建和拓宽道路、为被拆除房屋的居民提供住房等措施，改善城市生活环境。 |
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1955年 |
中央公积金法 Central Provident FundACT
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设立中央公积金局，明确公积金归集、使用和管理各项职责、程序。 1968年修订，拓展公积金的应用范围，主要是可用于组屋建设投资和组屋购置等。 1981年再次修订，在全国实行强制性住房保护计划。参与该计划组屋拥有者在丧失偿还抵押贷款能力的情况下，由中央公积金局负责清偿尚欠余款。
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1959年 |
规划法令 The Planning Ordinance
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确定了规划法定、规划先行的基本原则，并确立了三层次规划和修订办法。 1964年规划修正法令[The Planning (Amendment) Ordinance 1964]增加了开发费征收和规划许可有效期限两个条款。1989年，颁布两项修正案，1990年颁布规划法（Planning Act）。 |
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1960年
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住房和发展法 Housing And DevelopmentACT
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规定了新加坡的保障性住房建设的目标、方针、政策，明确各相关部门的职能与职责。成立新加坡建屋发展局，负责全国公共住房的规划、建造和管理。主要工作包括制定和实施建屋计划、征地拆迁、规划设计、基础设施与房屋建造，以及出租、出售和管理公共住房等。 |
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1966年 |
土地征用法 Land Acquisition ACT
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对土地征用行为、价格、机制作出规定，将闲散的土地资源收集起来用于集中开发，保证组屋建设用地，使政府通过强制手段享有土地开发的权利，同时对原居住者以重新安置政策。被征用土地只有国家有权调整价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。 1973年进行了修订，规范土地征用的补偿标准，制定详细的土地征用标准细则。 |
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1967年 |
土地所有权（分层）法 Land Titles (Strata) ACT |
为集体出售公寓单位的交易提供了法律框架，该法规允许分层单位屋主以重建为由整体出售陈旧或者实质上已被淘汰的房地产。 |
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1969年 |
管制建筑（特别条款）法 Controlled Premises（Special Provisions) Act |
屋主能够重获其租赁管制房屋的使用权所有权，并进行房屋翻新与重建。 |
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1973年 |
建筑物和公共财产（维护和管理）法 Buildings And Common Property (Maintenance And Management) ACT |
确保分层空间的细分，维护分层业权，并管理共同产业。进一步界定共有产权下的不同业主的权利，法律上明确业主共同管理物业，将房地产管理由开发建设进一步延伸至售后和使用管理。 |
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1994年 |
新加坡政府推出中央公积金补助金计划（CPF Housing Grant Scheme） |
该计划针对已婚、首次申请组屋购置的购房者发放一次性直接补贴。 |
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2001年 |
组屋建设BTO模式（Build-to-order，按订单生产模式）推出 |
组屋建设BTO模式（Build-to-order，按订单生产模式）取代了原先组屋登记模式（Registration for Flats System，政府基于对需求的预测建造组屋，再由购房者登记需求申请），组屋建设登上新台阶。同时启动组屋维修、升级和改造计划。 |
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2003---2007年 |
组屋公寓转租的限制放松。 |
2003年期，组屋公寓转租的限制开始放宽。2005年3月推出，对尚未还清建屋发展局房贷的住户，居住满十年即可出租整个组屋公寓，已还清房贷的其他住户住满五年即可出租整个组屋公寓。2007年3月，政策继续放宽，组屋所有者可在住满最低居住年限（还清房贷最低居住年限为3年，未还清则为5年）后，转租整个组屋公寓。 |
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2005年 |
推出“绿色建筑”标志计划。 |
绿色发展理念全面引入住房领域。 |
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2007年 |
建屋发展法修订。 |
为适应新形势、解决新问题，如适应家居改进计划的推进。 |
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2021--2023年 |
多次出台房地产调控政策 |
政策涉及调整市场商品房印花税，收紧购房家庭总偿债率和调低建屋局组屋房贷的LTV等。 |
四、新加坡住房公共政策内涵与框架
（一）住房概述
1. 私人住宅
新加坡的住房构成由私人住宅和公共住宅两个部分组成。私人住宅是指私人开发商建设供应，面向高收入群体的市场商品房。按照土地所有权年限可分为两类：一是拥有999年地契或永久地契的私人住宅，新加坡称之为“有地私宅”，多为独栋、半独立别墅及排屋（类似于我国的联排别墅）；二是拥有99年地契的私人住宅，新加坡称之为“非有地私宅”，主要为公寓形态。“有地私宅”类似于我国农村的祖宅；“非有地私宅”则与我国的市场商品房类似，实行“房地分离”，即房屋的所有权和土地所有权分置，业主的“99年地契”类似我国商品房的土地使用权年限。
有地私宅购买条件严苛，除新加坡公民外，只有极少数具有较高社会地位的新加坡永久居民和外国人在得到国有土地管理局（The Singapore Land Authority，简称SLA）批准后可以购买，且只能自住、不能出租。非有地私宅管理则相对宽松，新加坡公民、永久居民和外国人均可购买。据新加坡统计局（Department of Statistics，简称DOS）数据，截至2021年底，非组屋住宅仅有89.59万套，仅占全部住房的22.47%，其中有地私宅24.18万套，占全部住房的6.04%，非有地私宅65.5万套，占比16.43%，远低于组屋占比。
-
公共住宅
公共住宅则包括普通组屋（Public House）、中等入息公寓（Housing and Urban Development Company，简称HUDC）、执行共管公寓（Executive Condominiums，简称EC）和私人组屋住宅（Design, Build and Sell Scheme,简称DBSS)。总体而言，此四类住房惠及群体为中低收入住房困难家庭和收入超过组屋申请上限但又无力购买私宅的“夹心层”（即中等收入偏高和更高收入群体）。普通组屋面向中低收入住房困难群体，其他三类主要面向收入超限的“夹心层”群体，属改善型组屋。建设供应方式上，既有建屋发展局独立开发建设，建屋发展局与私人开发商合作，也有私人开发商建设销售三种类型。截至2021年底，新加坡各类组屋约309.1万套，占新加坡住房总量的77.53%。
普通组屋，是指由新加坡建屋发展局代表政府投资建设，并以低于市场价出售或出租给中、低收入群体的具有公益性质的住房。组屋房型[55]从单房到五房，套内面积从33平方米至130平方米不等，产权一般为99年，由建屋发展局和市镇理事会统一管理。2013年建屋发展局推出的“三代同堂”新组屋（3-genflat）也属普通组屋。中等入息公寓，1974年由新加坡住房和城市开发公司推出，专门面向收入超过普通组屋申请上限，又无力购买私人开发商品房的中等收入家庭。该类型住房质量与设计近似私人住宅，面积一般在139--158平米，购房成本约为同类型私宅的一半。以后住房和城市开发公司整体并入建屋发展局，未再建此类住房。1995--2015年，7731套存量住房全部进入市场并实现了私有化。
执行共管公寓，主要面向既存在改善性住房需求又无法承担私人住宅价格的“夹心层”家庭，由建屋发展局与私人开发商于1996年联合推出。建屋发展局提供双向支持，一方面提供低于市价40%的廉价土地，另一方面向购房人提供公积金贷款，提升购房人的住房消费能力，私人开发商则负责项目开发建设与销售。执行共管公寓的面积为130平米，产权年限与普通组屋相同，但配套设施与居住条件类似于非有地私宅，如多配有泳池、俱乐部等设施。执行共管公寓约为同类型、同地段私人住宅市场价的60%左右，物业管理服务由该物业业主组成业主委员会实施。私人组屋，2005--2012年推出。由私人开发商设计、建造并出售，面向月收入不高于12000新币（多代不超过18000新币）中等收入且追求高档组屋家庭住房需求，售价介于转售组屋和私人公寓价格之间，但具备可媲美私人公寓的室内装潢与设计。2006--2009年期间，平均面积约为103平米，2011--2012年间，平均面积约为89.8平米。目前存量约为8650套。
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住房结构[56]。
（1）住房类型。经过近60余年的发展，新加坡通过大力建设和发展公共住房，住房供给结构呈现“公共住宅为主、私宅为辅”的鲜明特点：从2021年居住在各类住房的居民家庭占比看，居住在建屋发展局住宅（组屋）的家庭占比最高，远远高于其他类型住房，其次分别是私人及其他公寓、有地房产和其他类型住宅。从居住在各类住房家庭占比的变化趋势来看，新加坡公共住宅从上世纪60年代到90年代末，居住在公共住宅家庭占比超过88%达到顶峰，其后占比逐年下降至2021年的78.32%；居住在私人及其他公寓的家庭占比逐年增长，从1980年的3.89%逐年增长至2021年的16.47%；居住在有地私宅的家庭占比呈逐年下降趋势，从1980年的8.48%降至2021年的4.93%。从居住在各类住房的居民家庭数量看，1980年以来居住在公共住宅的家庭数量持续增长，其次为私人及其他公寓、有地房产。
表 新加坡历年居住在各类住房的家庭数量（1980—2021年）
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年份 |
居民住户 |
建屋发展局物业（Total HDB Dwellings） |
私人及其他公寓(Condominiums And Other Apartments) |
有地私宅 (Landed Properties) |
其他类型住宅(Other Types Of Dwelling) |
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数量 |
比例 |
数量 |
比例 |
数量 |
比例 |
数量 |
比例 |
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1980 |
472,700 |
320,400 |
67.78% |
18,400 |
3.89% |
40,100 |
8.48% |
93,700 |
19.82% |
|
1983 |
498,900 |
372,500 |
74.66% |
14,300 |
2.87% |
41,500 |
8.32% |
70,600 |
14.15% |
|
1984 |
521,900 |
407,800 |
78.14% |
15,800 |
3.03% |
44,500 |
8.53% |
53,700 |
10.29% |
|
1985 |
551,500 |
448,200 |
81.27% |
15,000 |
2.72% |
44,000 |
7.98% |
44,400 |
8.05% |
|
1986 |
577,800 |
482,300 |
83.47% |
18,700 |
3.24% |
40,500 |
7.01% |
36,400 |
6.30% |
|
1987 |
593,700 |
508,700 |
85.68% |
21,500 |
3.62% |
34,300 |
5.78% |
29,100 |
4.90% |
|
1988 |
621,900 |
540,000 |
86.83% |
25,500 |
4.10% |
38,400 |
6.17% |
17,900 |
2.88% |
|
1989 |
648,100 |
560,100 |
86.42% |
24,500 |
3.78% |
44,800 |
6.91% |
18,800 |
2.90% |
|
1990 |
661,700 |
562,400 |
84.99% |
30,800 |
4.65% |
46,300 |
7.00% |
22,200 |
3.35% |
|
1991 |
688,100 |
595,100 |
86.48% |
30,800 |
4.48% |
49,800 |
7.24% |
12,500 |
1.82% |
|
1992 |
708,500 |
613,600 |
86.61% |
32,400 |
4.57% |
49,700 |
7.01% |
12,800 |
1.81% |
|
1993 |
724,600 |
631,700 |
87.18% |
32,000 |
4.42% |
51,900 |
7.16% |
9,100 |
1.26% |
|
1994 |
751,900 |
658,200 |
87.54% |
32,300 |
4.30% |
53,100 |
7.06% |
8,300 |
1.10% |
|
1995 |
768,400 |
680,100 |
88.51% |
35,200 |
4.58% |
46,400 |
6.04% |
6,600 |
0.86% |
|
1996 |
804,700 |
711,200 |
88.38% |
34,500 |
4.29% |
51,800 |
6.44% |
7,300 |
0.91% |
|
1997 |
824,700 |
721,400 |
87.47% |
46,000 |
5.58% |
48,400 |
5.87% |
8,800 |
1.07% |
|
1998 |
848,000 |
747,000 |
88.09% |
45,900 |
5.41% |
47,800 |
5.64% |
7,200 |
0.85% |
|
1999 |
889,100 |
773,800 |
87.03% |
56,400 |
6.34% |
52,900 |
5.95% |
6,100 |
0.69% |
|
2000 |
915,100 |
805,000 |
87.97% |
59,500 |
6.50% |
46,300 |
5.06% |
4,300 |
0.47% |
|
2001 |
934,400 |
807,800 |
86.45% |
63,600 |
6.81% |
57,200 |
6.12% |
5,800 |
0.62% |
|
2002 |
964,600 |
827,600 |
85.80% |
68,200 |
7.07% |
63,200 |
6.55% |
5,500 |
0.57% |
|
2003 |
989,000 |
837,200 |
84.65% |
81,700 |
8.26% |
66,100 |
6.68% |
4,000 |
0.40% |
|
2004 |
1,003,800 |
841,900 |
83.87% |
101,000 |
10.06% |
55,900 |
5.57% |
5,000 |
0.50% |
|
2005 |
1,024,500 |
865,100 |
84.44% |
100,100 |
9.77% |
55,500 |
5.42% |
3,800 |
0.37% |
|
2006 |
1,054,100 |
875,700 |
83.08% |
114,600 |
10.87% |
59,800 |
5.67% |
4,000 |
0.38% |
|
2007 |
1,074,800 |
894,100 |
83.19% |
119,300 |
11.10% |
57,600 |
5.36% |
3,800 |
0.35% |
|
2008 |
1,093,100 |
904,600 |
82.76% |
122,700 |
11.22% |
62,500 |
5.72% |
3,400 |
0.31% |
|
2009 |
1,119,600 |
935,900 |
83.59% |
117,800 |
10.52% |
61,200 |
5.47% |
4,600 |
0.41% |
|
2010 |
1,145,900 |
943,700 |
82.35% |
132,000 |
11.52% |
64,900 |
5.66% |
5,300 |
0.46% |
|
2011 |
1,146,200 |
948,400 |
82.74% |
126,900 |
11.07% |
66,300 |
5.78% |
4,600 |
0.40% |
|
2012 |
1,152,000 |
939,500 |
81.55% |
139,900 |
12.14% |
69,000 |
5.99% |
3,600 |
0.31% |
|
2013 |
1,174,500 |
961,800 |
81.89% |
143,700 |
12.23% |
65,000 |
5.53% |
4,000 |
0.34% |
|
2014 |
1,200,000 |
965,200 |
80.43% |
161,800 |
13.48% |
69,400 |
5.78% |
3,600 |
0.30% |
|
2015 |
1,225,300 |
981,100 |
80.07% |
170,800 |
13.94% |
69,200 |
5.65% |
4,200 |
0.34% |
|
2016 |
1,263,600 |
1,011,500 |
80.05% |
182,400 |
14.43% |
66,200 |
5.24% |
3,500 |
0.28% |
|
2017 |
1,289,900 |
1,018,600 |
78.97% |
201,700 |
15.64% |
66,500 |
5.16% |
3,100 |
0.24% |
|
2018 |
1,325,300 |
1,043,300 |
78.72% |
210,300 |
15.87% |
67,900 |
5.12% |
3,800 |
0.29% |
|
2019 |
1,372,400 |
1,079,200 |
78.64% |
222,000 |
16.18% |
69,000 |
5.03% |
2,200 |
0.16% |
|
2020 |
1,372,600 |
1,080,100 |
78.69% |
220,100 |
16.04% |
68,400 |
4.98% |
3,900 |
0.28% |
|
2021 |
1,390,600 |
1,089,100 |
78.32% |
229,100 |
16.47% |
68,500 |
4.93% |
3,900 |
0.28% |
图 历年居住在各类住房的居民数量变化情况（1980—2021年）
（2）公共住宅房型。上世纪70年代末以来，新加坡持续增加四房、五房公共住房的供应，截至2021年底二者占比超过66%，成为公共住宅的主要供给户型；三房户型从70年代末的主力户型逐步缩小规模，截至2021年底约占公共住宅总数的四分之一；一房、二房户型逐步从上世纪70年代末的占比接近32%缩小规模至2021年的9%。
表 新加坡公共住宅房型分布情况（1977—2021年）
|
年份 |
总数 |
一房（1-Room Residential Properties） |
二房（ 2-Room Residential Properties） |
三房（3-Room Residential Properties） |
四房（4-Room Residential Properties） |
五房（5-Room Residential Properties） |
|||||
|
套数 |
比例 |
套数 |
比例 |
套数 |
比例 |
套数 |
比例 |
套数 |
比例 |
||
|
1977年 |
295161 |
75,008 |
25.41% |
44,293 |
15.01% |
129,077 |
43.73% |
34,894 |
11.82% |
11,889 |
4.03% |
|
1978年 |
328385 |
76,072 |
23.17% |
45,658 |
13.90% |
147,579 |
44.94% |
43,607 |
13.28% |
15,469 |
4.71% |
|
1979年 |
351851 |
71,950 |
20.45% |
47,139 |
13.40% |
165,098 |
46.92% |
49,823 |
14.16% |
17,841 |
5.07% |
|
1980年 |
370044 |
69,230 |
18.71% |
48,633 |
13.14% |
176,003 |
47.56% |
55,719 |
15.06% |
20,459 |
5.53% |
|
1981年 |
380294 |
67,132 |
17.65% |
48,867 |
12.85% |
181,489 |
47.72% |
59,971 |
15.77% |
22,835 |
6.00% |
|
1982年 |
397203 |
65,908 |
16.59% |
48,644 |
12.25% |
190,688 |
48.01% |
65,521 |
16.50% |
26,442 |
6.66% |
|
1983年 |
425088 |
60,982 |
14.35% |
48,563 |
11.42% |
203,116 |
47.78% |
81,082 |
19.07% |
31,345 |
7.37% |
|
1984年 |
496018 |
60,283 |
12.15% |
48,622 |
9.80% |
229,671 |
46.30% |
116,764 |
23.54% |
40,678 |
8.20% |
|
1985年 |
535782 |
60,105 |
11.22% |
48,566 |
9.06% |
242,878 |
45.33% |
139,136 |
25.97% |
45,097 |
8.42% |
|
1986年 |
568384 |
58,957 |
10.37% |
48,002 |
8.45% |
252,039 |
44.34% |
157,902 |
27.78% |
51,484 |
9.06% |
|
1987年 |
592931 |
58,237 |
9.82% |
47,713 |
8.05% |
256,648 |
43.28% |
171,557 |
28.93% |
58,776 |
9.91% |
|
1988年 |
606968 |
53,356 |
8.79% |
46,590 |
7.68% |
254,449 |
41.92% |
185,709 |
30.60% |
66,864 |
11.02% |
|
1989年 |
586481 |
28,741 |
4.90% |
42,226 |
7.20% |
252,541 |
43.06% |
193,538 |
33.00% |
69,435 |
11.84% |
|
1990年 |
596747 |
28,697 |
4.81% |
42,206 |
7.07% |
252,044 |
42.24% |
202,046 |
33.86% |
71,754 |
12.02% |
|
1991年 |
597415 |
28,125 |
4.71% |
38,445 |
6.44% |
248,358 |
41.57% |
207,773 |
34.78% |
74,714 |
12.51% |
|
1992年 |
605839 |
27,470 |
4.53% |
36,671 |
6.05% |
247,030 |
40.77% |
211,455 |
34.90% |
83,213 |
13.74% |
|
1993年 |
614850 |
27,446 |
4.46% |
36,682 |
5.97% |
244,824 |
39.82% |
215,467 |
35.04% |
90,431 |
14.71% |
|
1994年 |
630340 |
26,769 |
4.25% |
36,127 |
5.73% |
242,128 |
38.41% |
224,417 |
35.60% |
100,899 |
16.01% |
|
1995年 |
650642 |
25,930 |
3.99% |
35,165 |
5.40% |
241,085 |
37.05% |
236,798 |
36.39% |
111,664 |
17.16% |
|
1996年 |
674938 |
25,540 |
3.78% |
34,939 |
5.18% |
240,164 |
35.58% |
252,809 |
37.46% |
121,486 |
18.00% |
|
1997年 |
700922 |
25,182 |
3.59% |
34,610 |
4.94% |
239,562 |
34.18% |
267,517 |
38.17% |
134,051 |
19.12% |
|
1998年 |
731770 |
25,161 |
3.44% |
34,592 |
4.73% |
238,860 |
32.64% |
282,601 |
38.62% |
150,556 |
20.57% |
|
1999年 |
760007 |
24,920 |
3.28% |
34,180 |
4.50% |
237,433 |
31.24% |
296,109 |
38.96% |
167,365 |
22.02% |
|
2000年 |
779860 |
23,623 |
3.03% |
33,741 |
4.33% |
234,997 |
30.13% |
306,001 |
39.24% |
181,498 |
23.27% |
|
2001年 |
795121 |
21,812 |
2.74% |
31,514 |
3.96% |
233,153 |
29.32% |
314,610 |
39.57% |
194,032 |
24.40% |
|
2002年 |
798371 |
20,522 |
2.57% |
30,568 |
3.83% |
229,505 |
28.75% |
318,478 |
39.89% |
199,298 |
24.96% |
|
2003年 |
806229 |
20,321 |
2.52% |
29,836 |
3.70% |
228,600 |
28.35% |
323,390 |
40.11% |
204,082 |
25.31% |
|
2004年 |
809026 |
20,142 |
2.49% |
29,351 |
3.63% |
227,125 |
28.07% |
325,794 |
40.27% |
206,614 |
25.54% |
|
2005年 |
809577 |
20,143 |
2.49% |
29,351 |
3.63% |
223,309 |
27.58% |
329,141 |
40.66% |
207,633 |
25.65% |
|
2006年 |
810764 |
20,145 |
2.48% |
28,715 |
3.54% |
222,474 |
27.44% |
331,486 |
40.89% |
207,944 |
25.65% |
|
2007年 |
815275 |
20,161 |
2.47% |
28,796 |
3.53% |
222,693 |
27.32% |
335,355 |
41.13% |
208,270 |
25.55% |
|
2008年 |
816743 |
20,086 |
2.46% |
29,559 |
3.62% |
221,824 |
27.16% |
336,782 |
41.23% |
208,492 |
25.53% |
|
2009年 |
819963 |
20,041 |
2.44% |
29,680 |
3.62% |
220,696 |
26.92% |
339,782 |
41.44% |
209,764 |
25.58% |
|
2010年 |
829788 |
21,973 |
2.65% |
30,739 |
3.70% |
222,191 |
26.78% |
344,596 |
41.53% |
210,289 |
25.34% |
|
2011年 |
845336 |
24,207 |
2.86% |
32,319 |
3.82% |
222,024 |
26.26% |
353,690 |
41.84% |
213,096 |
25.21% |
|
2012年 |
853463 |
25,186 |
2.95% |
33,744 |
3.95% |
222,257 |
26.04% |
357,566 |
41.90% |
214,710 |
25.16% |
|
2013年 |
863659 |
25,384 |
2.94% |
35,562 |
4.12% |
223,461 |
25.87% |
363,043 |
42.04% |
216,209 |
25.03% |
|
2014年 |
887960 |
25,450 |
2.87% |
37,105 |
4.18% |
227,527 |
25.62% |
375,533 |
42.29% |
222,345 |
25.04% |
|
2015年 |
911757 |
26,247 |
2.88% |
38,882 |
4.26% |
231,212 |
25.36% |
387,642 |
42.52% |
227,774 |
24.98% |
|
2016年 |
937163 |
27,817 |
2.97% |
41,594 |
4.44% |
235,217 |
25.10% |
398,927 |
42.57% |
233,608 |
24.93% |
|
2017年 |
969887 |
30,098 |
3.10% |
48,261 |
4.98% |
239,674 |
24.71% |
412,394 |
42.52% |
239,460 |
24.69% |
|
2018年 |
987187 |
30,699 |
3.11% |
53,257 |
5.39% |
242,456 |
24.56% |
419,203 |
42.46% |
241,572 |
24.47% |
|
2019年 |
996968 |
30,779 |
3.09% |
56,430 |
5.66% |
243,299 |
24.40% |
423,280 |
42.46% |
243,180 |
24.39% |
|
2020年 |
1005620 |
30,918 |
3.07% |
59,157 |
5.88% |
244,549 |
24.32% |
426,401 |
42.40% |
244,595 |
24.32% |
|
2021年 |
1019037 |
30,944 |
3.04% |
61,692 |
6.05% |
247,053 |
24.24% |
432,107 |
42.40% |
247,241 |
24.26% |
图 新加坡公共住宅各类房型占比分布（1974-2021年）
（二）土地资金
1966年新加坡政府颁布《土地征用法》规定，“当某一地需要作为公用，经部长批准的任何个人、团体或法定机构，为公共的利益或公共利用，可征用该土地作为某项工程或事业之用；作为住宅、商业或工业区加以利用时，总统可以在公报上发布通知，宣布按照通告中说明的用途征用该土地......”按照此法规，“公共利益或公共利用”概念范围宽泛，程序也较为简单，征地主体多元，且征地补偿成本较低，1988年前被限制在1973年的市价或总统宣布收购之日的市值，采取两者取其低的方法确定。此后，征地标准逐渐提高，直至2007年才被确定为征收时的市场价值。
结果是，一方面新加坡土地资源快速集中集聚；1960年国有土地占比仅为44%，而目前国有土地占比87%，私有土地仅占13%[57]。这其中，住宅用地仅占国土面积的14%，占城市建设用地的18.8%，远低于国际和我国大城市的标准[58]。另一方面政府持有的国有、公有土地成本较低，且土地所有权归国家，使用权可以招标和拍卖形式转让。因此，新加坡组屋等公共住房用地则主要源自政府国有土地管理局低价土地转让[59]且供应充足。此不仅保障了组屋大规模供应，也为新组屋低价销售奠定了坚实的基础。
建房资金来源，不同住房渠道不同。建屋发展局组屋建设的资金来源则有多个渠道。概括而言，主要包括：一是政府财政支持。根据《住房和发展法》，建屋发展局可以向政府低息借贷，政府视不同情况可适度放宽贷款追索权。同时，根据建屋发展局的运作情况，经核定政府财政可以弥补支持其收支不平衡。二是社会融资。在不违背新加坡法律的情况下，经部长批准或指示后，建屋发展局可以向新加坡境内外其他主体抵押贷款或者发行债券、股票等进行融资。三是投资。根据法定机构的标准投资权力条款，建屋发展局可以在限定的框架内进行投资，以获取收益。四是居民购房款。如非公积金渠道购房预付款和商业银行住房贷款等也构成了建屋发展局资金来源的一个组成部分。
同时，公积金和邮政储蓄银行的间接支持也是组屋等公共住房建设运营的重要来源和保障：一是，政府将公积金、邮政储蓄银行购买政府债券出售所得以专项资金支持计划形式提供给建屋发展局，为投资建设组屋提供资金支持；二是，组屋购买者以公积金支付的首付款、购房贷款等，包括中央公积金通过建屋发展局向符合条件的购房家庭提供购房优惠贷款[60]；三是中央公积金为首次购房者推出额外和特殊住房补助，通过设置不同的收入上限为低收入者提供了更多优惠，并针对靠近父母就近住房、单身人士等提出不同的住房补贴政策等。
近年来，商业银行贷款逐渐成为新加坡居民购房贷款的重要渠道之一，自2002年来，来自金融机构的按揭贷款余额占总贷款余额比例已经由42%上升到83%。主要因素有三：一是建屋发展局贷款对居民身份的限制。如买家中需要至少有一位新加坡居民；二是银行将对抵押房产具有首位索赔权（在此之前，中央公积金具有首位索赔权）[61]，这一举措直接推动了商业银行进入住房市场；三是商业银行阶段性利率下行。如华侨银行（Oversea-Chinese Banking Corporation Limited ，简称OCBC）目前提供的贷款项目，可在前两年享受2.18%的固定利率，低于建屋发展局贷款利率2.6%。
（三）分配管理
1.售租价格
新加坡组屋等公共住房的售租价格由国家发展部（Ministry of National Development，简称MON）决定，考虑的因素主要包括三个方面：一是居民购租组屋经济上的可承受能力；如90%或70%的首次申请者是否可负担三房价格或四房价格等。二是财政可负担和公积金可支付能力，即综合考虑国民收入[62]状况和中央公积金储蓄状况；三是组屋的区位、房型和楼层等因素。如，位处城市中心及边缘、交通便利、周边配套成熟以及大面积、高楼层、朝向景观优的组屋价格更高。同时，发售组屋与现行组屋市场状况也会有一定程度联动，即形成不同时期组屋价格存在一定价差。组屋价格通常比同类商品房低50—70％，相当于购房者家庭年收入的5倍左右。2013年，新加坡国家发展部部长宣布，“将致力于把预购组屋价格降为申请家庭年收入中位数的4倍”。
具体操作上，组屋定价通常称为“市场定价结合市场折扣”的定价方式。首先，建屋发展局以待售组屋附近可比转售组屋价格来确定待售组屋的市场价格；其次，建屋发展局给予待售组屋市场价一定市场折扣以确保组屋价格可负担性。即通过计算申购群体抵押偿还能力比率(Mortgage Service Ratio,MSR，用于偿还住房抵押贷款月还款额/家庭月收入)指标衡量居民负担能力，从而确定折扣比例。同时，建屋发展局会考察高于和低于中位数水平的居民家庭收入，对于收入低于中位数水平的首次购房家庭给予额外的补助，确保购房家庭经济可负担。如，在BTO模式下，组屋的定价，建屋发展局将先根据项目的地段、配套设施等实施评估，确定评估市场价。然后会根据申请公民家庭的收入水平决定购房补贴，以满足家庭抵押偿还能力比率（MSR）不高于 30%，评估的市场价减去购房补贴即为组屋的定价。
2.申请资格
新加坡公民可通过租赁或购买组屋满足居住需求，其中租赁主要针对家庭月收入不足1500新元的超低收入人群，租金远低于市价，且多为早期建设的一、二房式小户型组屋。出售才是建屋发展局供给组屋的主要形式，申请资格主要包括：
（1）公民权。购买组屋等公共住房，必须是新加坡公民，永久居民只能购买或租赁二手组屋。新组屋申请者及共同申请人（或家庭成员）至少有1个公民或永久居民，且必须在新加坡居住；单身人士无论是购买新的组屋还是转售组屋需满35周岁。
（2）无私有房产。拥有私有房产的居民不能申请购买组屋，放弃其私有房产再申请购买组屋的申请者也必须在其具备组屋申请资格的30个月后才能申请购买组屋。
（3）收入水平。家庭总收入超过收入限额标准的家庭不能申请购买组屋。目前公开的政策要求是：购买2室新组屋的家庭月收入上限不得高于7000新元，3室的家庭月收入上限为7000或14000新元，4室或5室为14000新元，如果是大家庭或多代家庭则为21000新元。购买执行共管公寓月收入上限为14000新元，购买私人组屋住宅月收入不高于12000或18000新元等。
（4）家庭构成。新建组屋的申请者必须是夫妻及其未成年或未婚子女组成“核心家庭”。购房申请人需满21周岁。但家庭构成的规定也有特例，比如老年人计划和孤儿计划等，设计有救济渠道。
（5）二手组屋。购买二手组屋则可放宽。永久居民家庭和单身人士均可在转售市场上购买二手组屋，且对收入无要求，但所有申请人和核心占用人必须拥有三年以上永久居民身份。欲取得中央公积金或建屋发展局的补助和贷款则需满足一定收入限制。
（6）再次申请。每户只能拥有一套组屋，但可享受两次购买组屋的权利：即购买组屋后，随着人口的增加或家庭经济条件的改善，在已购组屋住满一定年限（一般为5年）出售后可再申请一次。
组屋分配除优先保障中低收入家庭之外，还秉持其他原则，包括坚持已婚家庭比未婚单身优先，鼓励年轻人组建家庭等。如“未婚夫妻计划”提出，订婚男女婚前可预定一套组屋，只要在交房后3个月出示结婚证明即可；不鼓励年老或年轻的单身者独立居住，对扩大家庭（如“三代同堂”）采取鼓励政策，不仅有专门财政补贴，而且还有专门的各种特殊组合计划，如“多代同堂住屋计划”，申请与父母就近居住可以让组屋配对出售等。
3.分配程序
组屋分配分为售租两队，分别进行配售配租，但分配程序和方法基本一致。分配程序是依申请先后、次序分配。以后，随着组屋项目的不断增加以及项目所在区域和居民的需求变化，采取分区登记系统，即申请者可就某一个区域组屋提出申请。抽签分配操作是建屋发展局根据某个区域可分配住房的数量，确定排在申请该区域组屋轮候队列前面一定数目的申请者可参加由政府官员主持的抽签活动。1983年，抽签方式被更简单和迅速的自选方式所取代。在自选方式中，所有符合分配条件的同一区域申请者，按其轮候顺序从可分配的组屋名录中依次选择其满意的组屋。以后分配制度不断优化，如BTO定购制度[63]等。
4.违规处罚
申购申租组屋时，申请人必须提供真实可信的资料，如月收入等，一旦违反了上述规定，将会受到法律惩戒，如对于家庭月收入弄虚作假者，当事人将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者两者并罚。组屋“以自住为主”，对居民购买组屋的次数有严格的限定，购买后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住，不得转让也不能用于商业性经营。一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要购买新组屋，那么旧组屋就必须退回或在公开市场上出售等，违反者均将入刑定罪。
（四）出租转让
在组屋出租方面，组屋出租分为整屋出租和房间出租。整屋出租需满足买入期满5年及以上并获得建屋发展局批准，黄金地段组屋不得整屋出租。同时，组屋房间出租需获得建屋发展局的批准，3代同堂（3-Gen flat）不允许出租5年持有期内的任何房间，而黄金地段组屋可以出租闲置房间。
组屋出售方面，规定为：一是要求满足最短入住期，期限取决于不同购买模式、组屋类型和组屋申请日期，短则5年长则20年。如，从建屋发展局购买的组屋需持有满5年，黄金地段公共住房需满10年；根据设计、建造和销售计划（DBSS）从地产开发商购买的组屋持有期需满5年。再如，根据“重新拥屋计划”（Fresh Start Housing Scheme）购买的组屋持有期需满20年。二是组屋出售需满足该街区和社区种族融合政策（Ethnic Integration Policy，简称“EIP”）和新加坡永久居民（Singapore Permanent Resident，简称“SPR”）配额需求。如，出售公寓后，业主所在族裔的家庭数量仍保持在街区和社区限制范围内，或者购房者和售房者为同一种族。此外，在破产或离婚的情况下，出售公寓前需满足额外的要求。对于破产者，如果组屋业主之一为新加坡公民，无需得到官方受让人的同意；如果组屋业主不是新加坡公民，则出售组屋需获得官方受让人的同意。对于离婚者，在满足最低居住年限后，组屋出售者需出示离婚证明等；未满足最低居住年限的离婚者，则需额外的评估。
组屋等公共住房公开市场形成于上世纪70年代初，参与交易的主体包括新加坡公民和永久居民，交易的标的物是组屋等公共住房，售价一般比政府出售的组屋价格高2至4倍。交易受申请资格、禁售时间等限制，建屋发展局仍然居中监管，而且转售公共住房的可贷款金额是基于原建屋发展局出售价格，自然可贷款比例也较低。此时期，市场活跃度不高。上世纪80、90年代，政府推出系列政策，加大力度发展组屋转售市场。如，1981年取消转售组屋购买者收入上限和公民身份限制；1993年，允许居民根据组屋市值申请建屋发展局贷款购买二手组屋，且贷款最高额度高达80%；1994年，又推出可用于购买转售组屋的中央公积金住房补助等。21世纪以来，新加坡政府开始逐渐放宽对整个公寓转租的限制，进一步减少最低居住年限限制，并取消与建屋发展局贷款身份的联系来放开转租市场等，交易市场趋于繁荣，更多的组屋进入住房市场。
链接：置换房屋的条件和程序（来源：建屋发展局官网）
最低占用期（MOP）是卖方在公开市场上出售祖屋的最低年限。MOP的有效期由购买模式、房屋类型及申请日期而定：
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购买模式 |
最低占用期（MOP） |
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建屋发展局购买的祖屋 |
5 年 注：黄金地段是10年 |
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根据设计、建造及出售计划（the Design, Build and Sell Scheme，DBSS）从房地产开发商处购买的公寓 |
5年 |
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根据选择性整体再开发计划（the Selective En bloc Redevelopment Scheme，SERS）购买的公寓 |
1.对于 2022 年 4 月 7 日之前宣布的 SERS （1）有指定的置换地点的： ·以下任一情况，以较早者为准：7年，自选择更换房屋之日起计算；自领取钥匙之日起5年 （2）具有拎包入住便利的： ·自领取钥匙之日起5年 2.对于2022 年 4 月 7 日当天或之后宣布的 SERS 自领取钥匙之日起5年 |
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从公开市场购买的转售公寓 有公积金住房补助金 没有公积金住房补助金 |
5 年 注：黄金地段祖屋的MOP为10年。 |
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根据「新起点房屋计划」购买的单位 |
20年 |
在买家行使购买选择权（OTP）后，卖家和买家必须通过建屋发展局转售门户网站提交转售申请的相应部分和必要的证明文件。销售人员可以通过电子转售或地产代理工具包（适用于订户代理商）代表其客户提交转售申请。
在收到转售申请和证明文件后，建屋发展局将核实您和买家提供的信息。双方必须确保他们有资格进行交易。
如果申请和文件符合要求，将通过短信或电子邮件通知卖家和买家组屋接受申请。此后，处理申请和完成交易大约需要8周时间。
（五）商品房市场调控
新加坡市场商品房调控，大致可分为两个阶段。前一阶段为自治政府成立至上世纪90年代中后期，后一阶段为之后迄今。前后两个阶段调控的手段措施并无本质差别，区别主要在于力度与频次。前一阶段，包括自治政府成立前，新加坡住房严重短缺已是积重难返，自治政府成立后更是进入白热化状态，而且上升到政治层面，成为检验政府执政能力的试金石。因此，新加坡政府大规模推出组屋，并出台土地、金融和公积金等系列支持政策，使得组屋等住房保障政策几乎全面碾压住房市场，只给私人房地产市场一小块保留空间。
1995年，新加坡组屋市场供求平衡信号显现。政府随之相应调整政策，组屋建设缩量，社会力量介入，新的组屋品种出现，分配管理模式不断革新，组屋流通转让的市场化程度更高等。房地产调控的基调似乎发生了一些变化，如调控政策主要目的是降低市场波动幅度，防止过度投机炒作，避免社会动荡等。房地产调控政策措施相对于前期的“一边倒”，揉入了更多“审慎”、“超前”和市场化因子。如，1997年亚洲金融危机前后，新加坡房地产进入两个持续下滑期，包括1996年三季度至1998年四季度和2000年第三季度到2004年第一季度。对此，政府救市措施，包括2002年预算案外援助配套、惊喜配套、预算案外援助措施的扩大和救援配套等，拉动房地产市场销售。2013年，面对市场过热，多部门协作，通过扩大土地供给，进一步提高额外买家印花税以及收紧房屋贷款等综合措施，成功地减缓了价格上涨等。
纵观新加坡住房市场，房地产调控“的温情”是暂时的，而且多用于市场小幅波动和“去库存”，更多时候是“威权主义”[64]居于绝对主导优势。此一做法，即使是21世纪后力道稍减，但本质不变。如，2001年，BTO模式的推出，标志着新加坡组屋已经供过于求，理论上、逻辑上应将住房交由市场，这也是市场经济国家尤其是发达国家住房保障的普遍路径。但新加坡政府依然牢牢把控住房市场，组屋政策无任何退出迹象，唯一变化的是政府表示将“进一步深化改革”。多轮房地产调控，包括市场震荡和打击投机游资，政府是雷霆手段频出，如大幅度加大印花税征收比例，“15个月冷静期”，严控外籍人士购房等。政策措施不仅精准强硬，甚至有如“鞭刑”[65]般野蛮。追根溯源，核心因素是新加坡政府的治国理念。新加坡人民行动党长期执政，李光耀担任总理逾30年，其“威权主义”思想、精英治国和政府廉洁等深植于新加坡国家治理基因，如严刑峻法和行政效率等。同样，房地产调控的多部门[66]动作“整齐划一”，宏观政策、微观措施高度协调，也是“威权主义”表象之一。
（六）税收政策
新加坡住房税收体系主要包括交易环节的印花税、所得税及保有环节的财产税三大税种。新加坡印花税征收范围广，买卖、租赁均需缴纳。买卖环节涉及买家印花税(Buyer's Stamp Duty)、卖家印花税(Seller's Stamp Duty)和额外印花税(Additional Buyer's Stamp Duty)。买卖房屋印花税分别依据买卖合同价格、持有年限、房屋套数实行累进税率，总体呈现“房价越高、持有越短、拥屋越多，税率越高”等抑制投机的特点。自2011年12月8日起，新加坡政府还通过调节额外印花税税率来调控房地产市场，额外印花税仅限于买方，区分公民、永久居民、外国人和法人实体，对首套房、二套房和三套房及以上实施5--25%的差异化税率。租赁物业印花税根据已申报的租金或市场租金孰高者，按租契的印花税税率缴付。
其中，买方印花税和卖方印花税均按照交易价或市场价孰高者进行缴纳。如，2018年2月20日之后购买的房屋，买方印花税区分住宅和非住宅采用不同税率。住宅类采用四级累进制，即0--18万新元，按1%征收；18--36万新加坡元，按2%征收；36--100万，按3%征收，超过100万新元，按4%征收。非住宅类采用三级累进制，前两档与住宅类同，第三档为超过36万，按3%征收。卖方印花税只针对所有住宅类房产及土地征收，持有年限越短，税率越高。如2017年3月11日及之后购买的住宅用房地产，在持有3年后再进行出售，卖方无需缴纳印花税。而在持有3年内出售，则根据持有期的不同，适用不同税率，分别为4%、8%或12%等。
所得税涉及房屋出租和买卖交易环节。租赁环节由出租人缴纳，税基为房租扣除财产税、房屋贷款、修缮费、物业费等费用后的余额，整体并入个人所得税应纳税总额，适用0--22%个人所得税率。买卖环节只针对投资炒作的个人征收，一般的房屋交易获益被视为资本收益，无需缴税。投资炒作的认定，由新加坡税务局依据房屋买卖的频率、原因、长期持有资产的金融手段、持有时间等多个因素综合判断。
新加坡对所有不动产均征收财产税，按照物业类型实施差异化税率，可分为业主自住住宅、非业主自住住宅、非居住房屋三种类型。政府鼓励居民购房自住，对购买自住房者实行税收优惠，对于高档私人住宅适用高税率。自住型住宅房地产及非自住型住宅房地产实施累进财产税税率，如自住型住宅房地产采取7级累进税率，免征额为8000新元，2015年1月1日起，该征收办法适用非自住型住宅房地产；对其他房地产，如商业及工业房地产，采用10%税率。各类型物业的年值（年度估值），由新加坡国内税务局(Inland Revenue Authority of Singapore，简称IRAS)每年结合市场租金变化进行评估并适时调整。
五、专题介绍
（一）规划
据中国大百科全书介绍，“新加坡的第一个城市规划是在1822-1823年完成的《新加坡市区规划》，由新加坡英属殖民地的缔造者T.S.莱佛士爵士(Sir Thomas Stamford Raffles,1781-1826)任命的杰克逊(Philip Jackson,1802-1879)中尉协助镇委员会完成，用来规划新加坡的早期发展。这一规划体现了莱佛士的新加坡殖民地愿景，即把不同族群和主要的土地使用类别分配到特定的地理区域。各种族飞地被划定给欧洲人、阿拉伯人、武吉人、华人和丘利亚人移民。殖民当局认为，这种种族隔离的居住区(在某些情况下，还根据方言群进一步划分)可以减少社群之间和社群内的社会冲突，是简化多种族社会管理的必要措施。商贸活动聚集的商务中心则规划在新加坡河西南岸的重要位置(今驳船码头)。同时，离海较远的大片地块(今福康宁公园)供行政办公和运作，由绿色缓冲区与向南部扩散的密集居住区相分隔。”杰克逊规划开启了新加坡全岛建设规划的先河，影响了后续规划的理念思路。
1927年,按照《新加坡改善法令》要求，新加坡改良信托局编制了总体改善规划和局部地区的改善计划。此规划和计划的出台使得“规划先行”这一重要理念在法制层面得到了确立。二战结束，新加坡遭受了严重的破坏，原有总体改善规划已无法适应大规模战后重建。基此，英国军政当局主导为新加坡发展起草了一份全面计划（即规划），但随着文官统治回归，该计划未能实施。新加坡全岛定位、经济发展和住房建设等均迫切需要制定全面发展规划。
1951年，在英国殖民政府领导下，由英国城市规划顾问乔治・帕普勒（George Pepler）领衔，新加坡改良信托局开展了一项为期三年的研究工作。该机构通过土地调查测量和综合研究等大量工作，于1955年提出了全岛发展规划草案。在广泛征求社会意见后，1958年被政府采纳并发布，成为法定规划。该规划采用英国规划概念编制，规划期20年。主要内容包括整个城市分区，开放空间，以及城区的几个新城镇。规划建议对道路网络进行重大升级，以应对未来发展需要。同时，提出将三分之二的贫民窟居民重新安置到正式住房等。
1959年，新加坡首部《规划法令》（The Planning Ordinance）面世，明确提出“规划先行、规划法定”的基本原则。1965年新加坡新版总体规划出炉。此规划沿袭了上版规划的技术路径，将新加坡定位为工业中心和向马来西亚工业出口的生产中心，增加了区域元素以及更多城市中心、高速公路和铁路网等。独立建国后，新加坡政府与联合国开发计划署密切配合，开展了新一轮规划编制。经房屋及发展委员会(组屋)、规划署和工务署等多机构通力合作、反复修订，1971年获批为概念规划（Concept Plan），规划期20年。这一规划的“基于新加坡与全球经济紧密联系，确保土地得到最恰当利用”等基本理念，为新加坡的发展奠定了大规模基础设施蓝图，并带来了此后一直沿用的一体化规划理念。
1991年，上版概念规划修正版公布。此版主要内容包括：全岛分为五个区域,一些地区被指定为区域和次区域中心,工业区将分布在新加坡各地，在“绿色和蓝色计划”[67]下，沿着水路将创建一个线性公园和开放空间网络。为协助概念规划目标实施，新加坡被划分为55个规划区域。在1993年至1998年期间，制定了发展指南规划，即每个规划区域的综合规划，并将其编制成全岛规划。为确保最佳的土地用途，引入了最低地积比率（即容积率），更新整治旧工业区，以发展更具竞争力的产业等。
进入21世纪后，公众咨询和反馈在新加坡的城市规划中开始发挥越来越大的作用，如2001年以来关注生活品质，多元化住宅和康乐发展，平衡宜居和经济增长等目标成为了规划讨论的焦点。2002年新加坡15个地区推出了身份认同计划，就规划图则进行了各区的研究，并为各区成立了专题小组，处理公众诉求和论坛意见。2011年再次修订的概念规划，更多地关注可持续发展。2018年，公众和国家遗产委员会的要求与介入，使得新加坡建筑遗产成为新的规划热点。
目前，新加坡规划主管部门是市区重建局，并由其在法定的总体规划指导下实施规划管理。规划框架包括三个层次:战略性的概念规划（Concept Plan）或称长期规划，实施性的总体规划（Master Plan）或称中期规划以及详细规划[68]。“概念规划”和“总体规划”由代表不同政府部门组成的总体规划委员会制定，详细规划由重建局制定。从新加坡建国几十年的经济社会发展实践看，规划法和三层次规划为新加坡的宜居城市和经济腾飞作出了积极的不可磨灭的贡献，也直接引导和规制了新加坡组屋和商品房的发展，构成了新加坡住房公共政策的坚实基础和重要内容。
图 新加坡规划体系形成过程
（二）中央公积金制度
1951年，为稳定社会发展，解决民众后顾之忧，英国殖民政府成立了养老金委员会，专责老年养老福利问题研究。经过广泛讨论和研究，决定采取公积金制度。考量因素主要包括三个方面：一是当时劳动者普遍工资收入很低，采用不断累积的长期个人储蓄对居民日常生活影响有限；二是政府财政可负担；三是新加坡华人居多，注重家庭、家族以及“养儿防老”等文化习俗深远厚重。1953年《中央公积金法》颁布，1955年实施，同年7月1日成立了专门负责管理公积金的中央公积金局（Central Provident Fund Board，简称CPFB）。
中央公积金局实行董事会领导下的总经理负责制，其领导成员由政府代表、雇主代表、雇员代表和有关专家学者等组成，独立于政府财政之外，独立核算，自负盈亏，接受社会公众监督。按照《中央公积金法》规定，中央公积金制度实行会员制，所有受雇的新加坡公民和永久居民都是公积金局会员，无论是雇主还是雇员都必须参加中央公积金计划，并按雇员月薪收入的一定比例5%同时向中央公积金局缴纳公积金。中央公积金局对公积金进行收缴、结算、使用和储存等，并记入每个会员的个人账户中。55岁退休时领回这笔钱用作养老。
经济腾飞路--李光耀回忆录记载到：“1955-1968年，缴交率始终维持为5%，1968-1984年，缴交率逐渐提高，最高为25%，此意味着总储蓄率维持在50%的高位，后减至40%。”1968年，新加坡政府修改了中央公积金法，提高了缴交率，在公积金制度中增加了“组屋计划”，建屋发展局也修改了购屋计划，公积金全面介入居民购买政府提供的组屋且成为主要资金来源。该计划规定，会员可利用公积金账户中的存款购买建屋发展局建造的政府组屋。起初，会员只能动用其公积金账户上的部分存款额，之后，公积金局逐渐放宽限制，会员可以用公积金普通账户的存款来支付所购买组屋20%的首付款项及分20年每月偿还其余部分。同时，会员还可向建屋局申请贷款，贷款额度最高可达房屋估价的80%，还款则可在以后缴交的公积金分期偿还。
1981年，中央公积金局设立了住房保护计划（Home Protection Scheme），旨在保障公积金会员和家人，因意外未付清房屋贷款而失去居所，即参加住房保护计划的会员只需利用公积金普通账户中的存款一次性缴纳保费，中央公积金局将为该会员承担房屋贷款担保责任。同年，中央公积金局又设立了住宅房地产计划，允许会员动用公积金存款购买私人居住类财产，即新加坡国内所有建造在公共土地或具有60年以上地契的土地上的房产。
从养老到支持民众购买组屋乃至于市场商品房，新加坡公积金制度不断开枝散叶、扩面延展，中央公积金局与建屋发展局双剑合璧，协力推进组屋建设销售，创造出新加坡独特的新型基金管理模式与居民购买住房互助形式，展现出“互助扶持”古老东方传统文化和现代国家管理智慧。与欧美国家住房公共政策普遍采用的“减息、贴息和补贴”以及日本金融公库制度比较而言，其不仅有着异曲同工之功效，更有“推陈出新、棋高一着”之意蕴。
链接：中央公积金资金管理
根据新加坡《中央公积金法》以及以后颁布的各有关法案，中央公积金的储蓄系统包含四个账户，当雇员还在工作并进行公积金供款时，其个人和雇主的供款均被分别存入普通账户（Ordinary Account，简称OA）、保健储蓄账户（MediSave Account，简称MA）和专用账户（Special Account，简称SA），在其55岁时将创建一个退休账户（Retirement Account，简称RA）。普通账户主要用于支付退休、买房、保险和投资等费用；保健储蓄账户主要用于支付医院费用和经批准的医疗保险；专用账户主要用于老年和退休相关的金融产品投资；退休账户用于每月支付退休金。
图 中央公积金资金流动示意图
中央公积金中可用于投资的资金可划分为结余、保险计划基金和退休前取款基金等相互独立的三个组成部分，各遵循不同的投资规则。结余是中央公积金投资资金的最大组成部分，由新加坡中央公积金局掌管，只能通过新加坡政府投资公司(Government of Singapore Investment Corp，简称GIC)投资于非交易型政府债券，政府由此获得的大规模可支配资金投资于新加坡国内的住房、基础设施建设以及部分国外资产；保险计划（住房保险、家属保险、大病医疗保险等）基金的投资外包给市场上的各类资产管理公司，投资于定期存款、可转让存款凭证、股票和债券；退休前取款基金投资分为普通账户投资和专用账户投资，出于资金安全考虑，公积金相关法律对投资范围进行了限制，允许公积金成员以个人名义选择金融工具，直接购买法律许可的定期存款、政府债券、国库券、股票或间接投资股票市场。
新加坡的公积金终身入息计划（CPF Life）是公积金为会员推出的全国年金计划。会员们在55岁开始投保，10年后就能开始领取每月入息（（CPF LIFE “入息”一般指收入），作为退休金使用。从2023年起，年满65岁的新加坡公民和永久居民，要是退休户头存款超过6万新元，会自动加入CPF LIFE，以保障人们可以领取入息直至过世。在公积金终身入息标准计划下，这些会员年满65岁时，每个月领取至少约850元的入息。目前，新加坡还在酝酿就业入息补助计划、乐龄（一般指60岁以上）补贴计划，以及退休户头配对填补计划等，为较低收入者提供更多退休保障。
（三）新加坡如何跨越“中等收入陷阱”
（摘自“学习时报”同名文章 作者：郭太龙）
跨越“中等收入陷阱”是许多后发国家发展过程中面临的难题。世界银行研究显示，1960年至2008年只有13个国家或地区成功跨越“中等收入陷阱”，新加坡位列其中。新加坡在20世纪60年代初步入下中等收入阶段，70年代中期步入上中等收入阶段，80年代中期迈入高收入国家行列。如今新加坡人均国民收入接近6万美元，远远超过世界银行2019年确定的高收入国家12375美元的下限标准，成为全球最富裕的国家之一。新加坡作为公认的跨越“中等收入陷阱”的国家，其成功的原因主要有以下四个方面。
1.正确处理政府与市场的关系
新加坡提出“生存第一、经济立国”的基本国策，注重政府的宏观调控职能，致力于建设富有特色的现代市场经济体制。新加坡政府在价格、贸易、金融等方面实行自由化，凡是能市场化的都交给市场，在土地使用、货币发行、资本、工资、物价等方面实行政府调控，主导基础设施建设和社会公共服务事业，采取量入为出、收支平衡的财政政策和稳健的货币政策。自20世纪60年代开始，政府在关系国计民生、私人资本不愿进入的领域单独或与私人资本一起投资，充当先行者，组建一批政联企业，成立淡马锡控股公司和新加坡政府投资公司，分别管理政府企业资产和储备金。这一时期的政联企业茁壮成长，成为各自领域的翘楚。20世纪80年代中后期，政府本着“不与民争利”的原则主动从经营成熟的商业领域退出，一批政联企业逐步实现了私有化或上市，私人资本逐步担当起经济发展主角。在产业升级方面，西方发达国家大多依靠跨国公司业务转移来实现，而新加坡更多依靠的是政府规划与推动。新加坡政府会定期规划未来一段时间需要重点发展的行业、领域，并以发展计划的形式体现出来。发展计划的实施遵从市场逻辑，以“调节、引导”为主，实施手段多是采用融资支持、税收优惠、职工培训等柔性政策，实施主体是以市场机制自主运作的法定机构，如经济发展局、国际发展局等。这些机构较一般政府部门而言具有更大的自由权和灵活性。审视新加坡经济发展的历程，不难发现政府以现实需求为导向，以市场准则为依据，既不越位也不缺位，既有作为，又不乱作为，实现了有效市场与有为政府的有机结合。
2.不断推进产业结构转型升级
产业结构调整滞后是落入“中等收入陷阱”的重要原因。新加坡始终坚持面向全球、对外开放，通过产业结构不断转型升级，经历了由转口贸易到劳动密集型产业再到资本密集型产业，最终到知识密集型产业的发展路径，为跨越“中等收入陷阱”打下了坚实的基础。1965年至1978年，新加坡利用西方发达国家产业结构调整机遇，大力吸引外资，实施第一次转型，由进口替代战略转为出口导向战略，发展面向出口的劳动密集型产业。同时借助地理条件优势发展造船、炼油等行业，这一时期经济年均增长超过10%。20世纪70年代末，东南亚国家劳动密集型产业有了较大发展，加之世界贸易保护主义抬头，新加坡外向型经济受到挑战。为应对挑战，1979年到1985年，新加坡迈入第二次转型之路，主动开启以“机械化、自动化、电脑化”为特征的第二次工业革命，不仅促进了高附加值产业成长，而且极大提高了劳动生产率，增强了国际竞争力。为加快推进产业结构调整，1979年到1981年连续3年大幅提高职工工资，增加企业成本，促使企业改进生产工艺，淘汰劳动密集型产业，最终引导企业向技术和资金密集型转换，促进经济可持续发展。但转型之路并非一帆风顺，20世纪80年代中期，新加坡遭遇历史上第一次经济衰退，促使新加坡在1986年到1997年间开始第三次转型。政府成立经济委员会，出台一系列政策，引导产业由资本密集型向技术密集型转移，将制造业和服务业作为经济发展的双引擎，引进精密仪器制造、大力发展高科技产业、加快总部经济建设等。随着各项措施的实施，这一阶段，新加坡经济发展迈向新的台阶，成功跨越“中等收入陷阱”。1997年东南亚金融危机之后，新加坡加快了转型的步伐，从技术密集型产业向知识密集型产业转型，积极发展生物医药、环境保护等新兴产业和高端制造业以及现代服务业，形成了具有较强国际竞争力的产业布局。
3.培育壮大中等收入群体
能否避免“中等收入陷阱”，取决于经济体能否可持续发展，关键在于培育一个庞大的中等收入群体。新加坡政府坚持“经济优先”的理念，通过对市场的培育，积极发展中小企业，让绝大多数人实现就业，获得稳定工资，增加可支配收入。同时，通过组屋政策和中央公积金两项制度设计为中等收入群体保驾护航。1960年新加坡启动“居者有其屋”行动，由建屋发展局建设大量低成本住房并在市场价基础上给予一定折扣出售给居民，让居民只花费部分收入就可以住上具备现代设施的房屋，居民可以在一定期限后，售卖给没有组屋的家庭，组屋成为居民资产增值的一种方式，增加了居民隐性收入。1970年约有35%的人口享受到组屋政策，1985年已经超过80%，而这一阶段正是新加坡中等收入群体形成的关键时期。另一项社会保障措施是中央公积金制度，由政府强制雇主和雇员共同缴费，并以雇员个人名义存入中央公积金，由中央公积金局集中管理和经营，账户持有人在符合条件的情况下，可以动用个人账户基金。这一制度实质上是一种强制个人储蓄，核心在于“自我积累、自我保障”，起到风险保护和财富积累的作用。这一系列制度措施使新加坡经济发展成果惠及社会中下阶层，使多数人既有稳定的收入来源也有良好的社会保障，促使中等收入群体不断壮大。最终新加坡形成了富有阶层占10%左右、中等收入群体占70%左右、下层民众占20%左右的“橄榄型”社会结构，中等收入群体成为支撑新加坡经济持续发展和社会安定的重要力量。
4.重视人力资本积累与优化
人力资本是推动创新的基础，也是提高劳动生产率的前提。新加坡能够迅速迈入高收入国家行列与政府重视教育、持续加强对人力资本的投资密不可分。新加坡始终秉承“人才立国”理念，将教育作为实现国家发展的基础工程和长期手段，着力打造世界一流的教育体系。一是持续加大教育投入。在人民行动党执政的前9年里，把近1/3的预算都投在教育领域。20世纪80年代以来，教育经费支出在国家年度预算中的比例一直维持在20%左右，仅次于国防预算。二是坚持因材施教。新加坡在中小学阶段实施教育分流，一方面对拔尖学生实行精英教育，中学毕业后进入学术源流的院校，为继续深造打下基础。另一方面，对于资质稍逊的学生实行分流，教学内容较浅，毕业后多进入技术源流院校。严格的分流制度既保证了高等教育的生源质量，培养了一批国家发展需要的精英人才，满足知识经济发展的需要，又培养了大批熟练的优秀产业工人和技术人才，在就业方面具有较强的竞争力，增强了经济发展动力。三是实施终身教育。新加坡认为终身教育是国民发展的第一需要，因此建立了从“上学到退休”的教育制度，并设立终身学习基金、李光耀提升奖学金等终身教育奖学金。低收入者还可以通过住房和教育援助计划等获得职业技能培训津贴，用于提高工作技能。相关研究显示，新加坡教育制度是全球最优质的教育制度之一。高素质的教师、一流的教学和先进的教育体制机制，提高了新加坡人力资本比较优势，为新加坡经济发展奠定了坚实的人力资本。此外，新加坡经济发展局和人力部建立专门的揽才机构“联系新加坡”，在全球招揽人才。新加坡采取高薪、税收优惠、生活补贴、奖学金等政策吸引外国各类人才，为未来持续推动经济社会发展储备人才。可以说成功的教育制度和人才引进政策铺就了新加坡走向繁荣的道路。
六、回望与总结
屈指数来，新加坡自治以降已60余载。穿越时光隧道，自治之初，强邻环伺、国土狭小、资源有限，甚至连淡水也难以自给，经济凋零，失业率超过13%，罢工事件频发，人均居住面积不足6平米。时任新加坡自治邦总理李光耀誓言“这个国家属于我们所有人。我们从一无所有，从一个泥潭塑造了这个属于我们所有人的国家”。而今，开国元勋李光耀先生早已“驾鹤西去”，新加坡人均GDP等经济指标已然进入全球之巅国家行列，在美世咨询公司和英国经济学人全球宜居城市评比中，新加坡均位列亚洲第一。从蕞尔小国的困中求生到现代岛国的文明辉煌令人高山仰止。感佩之余，三点感受亦油然而生：
一是“威权主义”与“以民为本”
新加坡首任总理李光耀有句广为人知的名言：“我们决定什么是对的，民众怎么想无所谓。”由此可见，“威权主义”这一执政风格和理念自新加坡立国即被政府奉为治国“宝典”。社会治理上，面对建国之初的社会动乱，如盗抢猖狂，暴乱频发，新加坡政府严刑峻法，“铁腕”管理，短期内即收到奇效，社会治安和秩序焕然一新。经济上“国家利益优于个人利益、经济发展先于人权保障”的价值定位贯穿始终。政府先后成立经济发展局（Economic Development Board，简称EDB）、政府投资公司（Government of Singapore Investment Corp，简称GIC）和淡马锡投资公司（Temasek Holdings）等，总管经济、强力干预，直接插手环球投资、科技创新等，由此走出了一条独有的“新加坡之路”。上世纪90年代新加坡获称“亚洲四小龙”之一，1995年跨入“发达国家”队列，2014年成为全球第四大国际金融中心。美国盖洛普调查显示，新加坡治安多年稳居世界之首。
难能可贵的是，与“威权主义”并重的是“以民为本”。新加坡政治上奉行的是民主政体，管理上践行的是“精英治国”，国家治理基本理念是人民安居乐业是根本，社会可持续发展发展是目标，长远考虑、科学决策是“尺度”。政策法规、政府“威权”，虽然严苛霸道，但内在逻辑却为社会理解和支持。如政府低价强制征地，明显侵犯损害了部分民众利益，亦有悖于市场公平原则，但土地出让收入本届政府无权支配，直接纳入国家储备金，用于长期投资，子孙后代均享有收益权。政府确为国家未来、民众福祉，确乎无“与民争利”，政策措施自然能够稳步快速推进。
二是“谋定后动”与“持之以恒”；新加坡独立建国前后可谓命运多舛。1960年脱离英国殖民统治实现自治，1963年与马来亚、沙巴、沙捞越共同组成马来西亚联邦，1965年被逐出马来西亚联邦被迫独立建国。地缘政治、忧患历程等诸多因素造就了新加坡的危机意识。政府和社会退无可退，唯有奋发图强，所谓“自古华山一条道”。而“谋定后动”并“持之以恒”，则是新加坡经济社会发展决策原则中的“铁的法则”。1959年规划法出台和之后形成的三层次规划的制订及科学修订堪称这一原则的最佳诠释之一。新加坡概念规划等虽源自英国，但“青出于蓝而胜于蓝”，规划法定、规划先行、国际协作、举国参与，更令人叹为观止的是规划之视野、前瞻、定位、细致和严格，超越了城市建设和规划本身，深刻而长远地影响了新加坡的发展，实践和升华了规划的“龙头”作用。
组屋政策则慎重决策、目标明确、梯次推进且“咬定青山不放松”。1991年，联合国向新加坡政府所属的建屋发展局颁发了“世界居住环境奖”。目前，全岛组屋呈“居住组群—邻里—新镇”三级分布，26个新镇宏观布局合理、错落有致，与商品房、中央商务区（CBD）交相辉映，共同营造了新加坡祥和、美丽的现代国家和城市风范。从更加广阔的角度看，新加坡的住房公共政策取得的巨大成就甚至超越了住房本身，正如李光耀先生所言，“通过这一特殊手段解决国民住房问题，可以让人民产生对未来发展的参与感、一种归属感。”
三是“协调一致”与“高效管理”。官僚主义、部门利益和效率低下等是世界各国政府普遍存在和广为诟病的热门话题。我们无从全面把握新加坡政府运作全貌，自然亦无资格、无能力评估评价，更遑论“盖棺定论”。但一叶窥秋，可见端倪。纵观新加坡近一个世纪以来的住房公共政策及其实践效果，尤其是自治政府以来，社会各方、各部门的“协调一致”与“高效管理”脉络清晰、有据可查。如税收政策支持居民自置住房、合理获益，打击炒房投机，密切配合国家总体住房政策；房地产市场调控各部门政策协调一致，公权力介入审慎科学，注重市场机制培育和长远考虑。政府与社会互动，议员开通接访渠道，参与社区管理，政府充分利用现代技术、管理机制方便群众，多方举措实施公民优先，不断提高公民的幸福感、自豪感等。
部门协调典型案例当为新加坡中央公积金局和建屋发展局。此为两个独立法定机构，隶属不同部门管理，各自工作和服务领域亦不相同，但在组屋建设和购买环节两者是贯通相连、密切配合。供应端，中央公积金局利用公积金余额间接支持组屋建设资金，形成稳定的资金供应渠道。需求端，中央公积金局大力支持居民购房。理论上而言，中央公积金局更多地具有金融属性，购房贷款管理上亦似更为顺畅，但实际操作却是建屋发展局实施运作，方便百姓、服务民众，“一片冰心在玉壶”。其他如私人开发商参与组屋建设，在公共住房政策指引下甘当“绿叶”，协力公共住房建设发展，终至形成公共住房与市场商品房“满园春色”。
仰望苍穹，星光灿烂、天体各异，新加坡何以跻身于世界民族前列，或许有诸多“玄奥”，但目力所及、思维所至，生于困境、长于忧患，东西文化与理念“去其糟粕取其精华”，政府与社会的信念坚定、万众一心、奋发图强、不断超越，当是“命门”所在……
[1] 莱佛士全称为托马斯·斯坦福·莱佛士爵士Sir Thomas Stamford Bingley Raffles, FRS (1781.7.6~1826.7.5)，是英国殖民时期重要的政治家。他对于新加坡的开辟、建设、法制和长远的规划蓝图做出了相当多的努力，并立下不朽的功绩，让新加坡从一个落后的小渔村发展成为世界上重要的商港之一。1781年7月6日，莱佛士出生在英国殖民地牙买加。1817年，莱佛士被任命为苏门答腊岛上英国殖民地本库伦(今印度尼西亚本库鲁)的副总督。1818年，莱佛士向英国政府提交了一份报告，建议在新加坡建立一个英国贸易站。1819年1月29日，莱佛士抵达新加坡，与当地的马来统治者，铁明公和柔佛苏丹谈判条约，允许英国东印度公司建立贸易定居点。正式协议于2月6日签署，标志着新加坡作为英国殖民地的成立。1829年7月5日，斯坦福德·莱佛士爵士在英国去世，年仅44岁。莱佛士对新加坡最大的贡献，是将新加坡建立成为全世界极为重要的国际港口之一。对新加坡人来说，汤姆-斯坦福-莱佛士爵士是一位家喻户晓的人物。新加坡许多的建筑物、私人机构、街道和百年名校都是以他的名字命名，比如东华大学莱佛士国际设计学院、莱佛士广场、莱佛士书院、莱佛士医院、莱佛士酒店和莱佛士网络超市、斯坦福路等。
[2] 莱福士爵士对新加坡的贡献是等方面的，除设立自由贸易港外，其在城市规划、城市建设和教育研究等方面均发挥了积极的作用。如，他介绍了城市规划原则，包括将城镇划分为不同的民族居住区，并制定了建筑设计和材料的规定；鼓励修建道路、桥梁和淡水供应系统等公共基础设施；促进教育和知识研究，他成立了新加坡学院，旨在促进教育和知识追求。该机构后来演变为新加坡著名的莱佛士学院。
[3] 在清代，东南亚泛称南洋，包括今新加坡、马来西亚和印度尼西亚等11个国家。19世纪60年代至20世纪50年代，我国福建、广东沿海先后出现过两次移民潮。原因大致有三：一是福建广东自古以来便有“下南洋”谋生之传统，所谓“闽广人稠地狭，田园不足于耕”；二是经济发展的需要，新加坡港口经济及相关产业需要大量劳动力，招募契约华工（时亦称“卖猪仔”）盛行；三是19世纪末20世纪初是中国历史上的疫灾多发期，闽粤地区潮湿闷热，疫情尤其严重，“下南洋”避疫也是当时风潮。
[4]甘榜：马来语，村庄的意思。
[5] 依法设立、依法运作的非政府组织机构，类似于我国政府领导下基金会等社会组织。
[6] 英国在这一时期只保留了对外交和国防事务的控制，而将其他方面的权力交给了新加坡当地政府。新加坡在这一时期建立了自己的政治体制，包括一个象征性的总督、一个有完全行政权力的总理、一个有完全立法权力的议会、一个独立于英国法律体系的司法系统以及多个参与选举的政党。
[7] 法定机构系根据新加坡国会通过的法律文件，以法律程序设立的具有特殊功能的半官方管理机构，由各政府职能部门分管。法定机构作为新加坡政府部门的辅助机构，不具备任何政府部门的特权，但能以社会化的组织模式和企业化的运营方式参与相关商业活动，有效贯彻新加坡出台的政治、经济政策。
[8] 林金山先生，新加坡建国元勋，2006年7月20日逝世，享年八十九岁。1960年投身为公共部门服务，义务担任建屋发展局的首任主席，在他的带领下，建屋局解决了建国之初的屋荒问题。林金山因在建屋局的骄人成绩，于1962年获颁代表新加坡最高荣誉的淡马锡勋章，以及在1965年获颁被视为“亚洲的诺贝尔奖”的“雷蒙·马赛赛奖”。林金山是新加坡第一代政治领导人，大半生都奉献给新加坡的建国事业曾担任国防部长、财政部长以及国家发展部长等职位，这期间不只完成了份内的工作，也在解决政府所关注的发展课题上，起了重大的影响。2006年7月20日下午逝世后，为了向这位建国元勋致敬，新加坡政府协助安排葬礼，2006年7月23日举行葬礼当天，新加坡全国的政府建筑物下半旗志哀。
[9] 回首新加坡改良信托局存续的32年间，共建造了23000个单位的住房，为当时约百分之十的人解决住房问题。虽与后来的建屋发展局工作成效不在一个量级，但立足历史，改良信托局工作成效卓著且其积累的数据、经验和工作模式等也为之后的建屋发展局大规模开展组屋建设工作奠定了扎实的基础。
[10] 引自新加坡建屋发展局官网。
[11] 组屋英文表述为“Public house”即是公共住房之意，引自英国。与英国不同的是，新加坡在组屋之外，增加了中等入息公寓（HUDC）、执行共管公寓（EC）和私人组屋住宅（DBSS)等住房，以解决“夹心层”和外国人等群体住房问题，而此类住房均具有公共住房属性，属公共住房范畴。可见，新加坡公共住房概念内涵源自英国，外延上作了扩展。本书所称之新加坡公共住房是广义的概念，既包括组屋，也含有其他具公共住房属性的住房。
[12] 裕廊工业区昔为密林沼泽水网，是捞虾捕鱼和狩猎的乐园。以原财政部长韩瑞生为代表的新加坡工业的奠基者们选择裕廊这个水网沼泽地带作工业园出于三点考虑：第一，这个地带位于新加坡的西南面，濒临大海，可建深水码头，以便运进工业原料，运出工业工业制成品；第二，这里土地荒凉，没有居民迁移问题。土地国有，征用费低廉；第三，这一带多山丘，可添平沼泽，添海造地，平整土地容易进行。出于这种考虑，政府在裕廊划定6480公顷土地发展工业园区，并拨出一亿新元进行基础建设。
[13] 如今的裕廊已是世界级的工业城镇。国际著名的跨国公司纷纷在这里落户建厂。新加坡南洋理工学院、中国花园和日本花园闻名于世，每年有几十万游客到访。中国花园和日本花园获英国园艺权威指南《世界各地美丽花园》评为世界上最优雅和美丽的花园。
[14] 系指套内或实用面积，后文同。
[15]按照当时政策要求，该类型组屋分配对象是月收入不超过800新元且无房的低收入家庭，“只租不售”，租金由政府确定，一般不超过承租家庭月收入的20%。
[16] 穆罕默德，生卒约公元570-632。伊斯兰教创始人，自称为真主最后的使者。穆罕默德全名艾布·卡西姆·穆罕默德·本·阿卜杜拉·本·阿卜杜勒·穆塔里布·本·哈希姆。出生于阿拉伯半岛麦加城古莱氏部落哈希姆家族。其先祖曾拥有掌管麦加克尔白祭祀、召集古莱氏部落议事会议等权力。从其曾祖父后家境开始衰落。父亲阿卜杜拉在他出生前殁于经商途中。6岁时母亲病故，由祖父阿卜杜勒·穆塔里布抚育。8岁时祖父去世，由伯父艾布·塔利卜收养。他为人诚实谦虚，办事公道，乐善好施，赢得人们的赞誉和信任，被誉为“艾敏”（即忠实可靠者）。25岁时，受雇于麦加诺法勒族富孀赫蒂彻，为她经办商务，并带领商队到叙利亚一带经商。公元596年，穆罕默德和赫蒂彻结婚。从此，他的生活走向富裕、安定，社会威望日益提高，为传教事业奠定了基础。据伊斯兰教记载，公元610年，在莱麦丹月（伊斯兰教历九月）的一个夜晚，他在希拉山洞潜修冥想时，安拉派遣天使吉卜利勒向他传达旨意，“启示”《古兰经》文，授命他作为安拉的使者，向世人“传警告”“报喜讯”，教导人们信奉伊斯兰教。从此，穆罕默德接受真主赋予的“使命”，开始传播伊斯兰教。
[17] 伊斯兰意为“顺从”，即伊斯兰教徒（即穆斯林）要顺从唯一真主安拉的意愿。而真主的意愿由真主最后的使者穆罕默德口授而成为《古兰经》。《古兰经》除规定了穆斯林必须履行的五项天命功课外，还作出了有关民事、刑事、商事、军事等方面的法律规定，如在婚姻家庭制度上，确立了男女双方自愿选择的原则，限制男子的休妻权，允许寡妇守限期满可以改嫁等。在财产继承制度上，改革了以前仅父系男性有继承权的传统习惯，使妇女也享有财产继承权。在商事活动中，规定禁止利息，反对高利贷盘剥，并规定了一系列商事交易的准则和道德规范。制定了刑事犯罪的刑律。确立了以止恶扬善及顺从、忍耐、诚实、公正为核心的行为规范和社会道德准则。穆罕默德的言行录－－圣训，成为信仰、行教、立法和社会生活的准则。因此，伊斯兰教是政教合一的立法，迄今依然主导着穆斯林国家。
[18] 通常认为有以下方面的原因：1. 政治体制差异。新马两地政治体制存在差异,新加坡在英国管治下实行代议政治,而马来西亚保留君主制传统。合并后政治分歧加剧,影响国家统一。2. 种族与宗教差异。新加坡以华人为主,马来西亚以马来人为主。两地在语言、文化、宗教习俗等方面差异较大,合并后各族摩擦增加。3. 经济差异与矛盾。新加坡经济较发达,合并后需要提供较多经济援助马来西亚其他地区,引起部分马来西亚人不满。且两地在经济政策上也有分歧。4. 李光耀因素。马来西亚联邦总理东姑阿都拉曼与新加坡首任总理李光耀在政治理念与领导风格上存在较大差异,合作困难,最终导致分离。5. 新加坡被视为对马来西亚主权的威胁。新加坡过于轻视马来西亚主权,这引起马来西亚强烈不满,进而选择驱逐新加坡。
[19]全名爱德华·理查德·乔治·希思 （Edward Richard George Heath，1916年7月9日-2005年7月17日），又称泰德·希思（Ted Heath），生于英格兰的肯特郡，英国军人、保守党籍政治家，英国第46任首相。1968年时为英国下议院议员。
[20] 1967年，英国基于经济压力，英国防务白皮书宣布拟在1970年/1971年开始撤军东南亚，70年代中期完成撤军。以后，国内各方势力协商一致，将撤军时间提前。
[21] 1968年英国和新加坡撤军谈判的结果是，英国提供5000万英镑的援助，25%为赠款，75%为贷款。援助款只能购买英国的产品和服务。
[22] 住房过滤理论最早由美国社会学家伯吉斯在上世纪20年代初期研究芝加哥住宅格局时提出，指的是在住房市场中，首先为较高收入居民建造的住房，随着时间的推移，住房质量会老化，房价会降低，较高收入的居民为了追求更好的住房，随即放弃现有住房，从而较低收入的居民有机会继续使用该住房的这一过程。
[23] ] 2004年，《建筑维修与分层地契管理法》（Building Maintenance and Strata Management Act）的推行，彻底修正了原有的分层业权制度，它进一步提出了一个双层管理体系，以管理综合性建筑的共同产业。
[24] 1982年后，住房和城市开发公司整体并入建屋发展局。
[25] 新加坡中央公积金补助金计划（CPF Housing Grant Scheme）截至1999年5月1日，补助金额按照补助对象不同可分为五种：已婚家庭补助金（居住在父母附近的，45000元）、已婚家庭补助金（35000元）、单身合住补助金（25000元）、单身公民补助金（12500元）、EC补助金（针对购买行政公寓的人群，35000元）。对比来看，1999年一套3室组屋的平均一手价格为148000元，居住在父母附近的已婚家庭补助金45000元占其比例30.4%。
[26] 经常项目赤字是指一国或经济体进口货物及服务总额大于出口货物及服务总额。
[27] 与美元挂钩是一种本国货币与美元联系汇率制。如港币与美元的汇率固定，1美元兑 7.8 港币。当1美元兑换的港币达到7.75时，香港金管局买入美元，反之，当1美元兑换的港币达到7.85时，则卖出港币，从而使联系汇率以7.8港元为中心点对称运作。
[28] 做空与做多相对，是一种投资策略。简单理解，做空为预期某个资产（如股票、期货）的价格（也包括汇率）在未来一段时期内将会下跌时采取的一种投资操作。做空的具体操作通常是先借入这些资产，然后按当前市场价格卖出，等待一段时间后，如果资产价格如预期那样下跌，投资者再以更低的价格买回这些资产，并将它们归还给原来的出借者，通过这种方式，投资者可以从资产价格的下跌中获利，差价即为利润。做空与做多（预期资产价格上涨并从中获利的操作）是相对的。
[29] 浮动汇率制度，是指一国货币对另一国货币在外汇市场上根据供求关系自由波动的汇率。浮动汇率制度与 “固定汇率制度”相对而言，当供过于求时，汇率就下浮; 求过于供时，汇率就上浮。世界上绝大多数国家都实行浮动汇率。浮动汇率 以政府是否干预区分，可分为自由浮动和管理浮动等。在浮动汇率制度下，完全自由浮动的汇率是不存在的。各国货币当局出于各种动机和考虑，都采取措施不同程度地对汇率的浮动进行干预，实际上都是管理浮动。只不过干预力度、干预频率大小有别。
[30] 1998年1月31日，泰铢兑美元汇率贬到52.75：1，币值下跌幅度超过50%。
[31] 自1973年新加坡元与英镑脱钩后，新加坡政府采取了管理浮动的汇率体制，新加坡元既没有与美元挂钩.，也未同任何单一国家的货币挂钩。新加坡金融当局按照外贸伙伴的交易比重，建立新加坡元对一篮子货币的平均汇率基准，让币值在一定的上下限之间自由浮动，并根据市场变化作相应调整。这种与一篮子贸易加权货币挂钩的体制，使新加坡既可避免币值过度波动，又保留了币值的灵活性，也在一定程度上避免了过度受单一外币（如美元）币值变化影响的困扰。因此，当亚洲金融风波骤起，新加坡可以不必像实行固定汇率制的东南亚诸国那样，先动用大量外汇储备捍卫币值，干预失败后实行自由浮动制又引发汇率的大幅下跌和波动，而是能够根据新加坡元走强的市场形势让其适度贬值，使新加坡元的汇率和利率可维持在相对低档、有利经济成长的适当水平上，从而避免了新加坡元大幅受损，又增强了新加坡的出口竞争力。
[32] 吴作栋（Goh Chok Tong），1941年5月20日出生于新加坡。1977年入选内阁，出任财政部资深部长。1990年起接任李光耀出任新加坡第二任总理。1992年至2004年担任新加坡人民行动党秘书长。2004年8月12日正式辞去总理职位转聘为国务资政。
[33] 威廉·杰斐逊·克林顿（William Jefferson Clinton），也称比尔·克林顿 （Bill Clinton），1946年8月19日出生于美国阿肯色州霍普镇，毕业于美国乔治敦大学。1976年，克林顿出任阿肯色州司法部长。1978年至1980年，任阿肯色州州长。1982年至1992年又连续5次担任州长。1992年，成功当选为美国总统。1996年，成功连任总统。克林顿在担任美国总统期间，美国经济发展良好，本人政绩卓著。
[34] 七国集团（Group of Seven），是主要工业国家会晤和讨论政策的论坛，成员国包括美国、英国、法国、德国、日本、意大利和加拿大七个发达国家，也称G7峰会。
[35] 与实际房价对应。名义房价是开发商挂牌售出价，实际房价实际买房成交价。
[36] 隔夜拆借利率是指银行间拆借利率，各银行间进行短期的相互借贷所适用的利率，通常是隔夜拆借或者1-7天内拆借，它是发达货币市场上最基本和最核心的利率。简单理解就是银行间，资金多余者拆借资金给短缺者，拆借时所付的利息就是拆息。隔夜拆借利率有流动性强，利率就低;流动性差，利率就高等特点。许多其他利率都要直接或间接地受到银行间拆借利率变动的影响，所以银行间拆借利率通常可以作为一国利率市场化程度的重要参考。
[37] 乔治·索罗斯（George Soros）美国人，被称“金融大鳄”、“国际炒家”等。1970年，他与美国金融家吉姆·罗杰斯共同创办了量子基金，该对冲基金以做空多国货币而闻名，亦曾为世界上收益最高的对冲基金。1992年，索罗斯成功做空英镑，1997年亚洲金融危机中，他也成功做空了泰国、马来西亚等国的货币，还曾试图做空港元但因港府阻击而未果。
[38] 是指投资者预测股市股票指数未来一段时期将呈现下跌趋势，基此采取卖出或卖空的策略，以赚取股票价格下跌的差价。
[39] 主权财富基金（Sovereign Wealth Funds，SWFs），是指一国政府通过特定税收与预算分配、可再生自然资源收入和国际收支盈余等方式积累形成的，由政府控制与支配的，通常以外币形式持有的公共财富。国际上一般设立独立于央行和财政部的专业投资机构管理这些基金。新加坡和韩国是这种管理模式的典范。
[40] 新加坡国家投资公司（GIC）成立于1981年，是一家全球领先的主权财富基金。主要目标是管理新加坡政府的外汇储备，以及为新加坡的未来提供长期的财务支持。GIC的投资组合涵盖股票、债券、房地产、私募股权等各个领域，其投资规模已经超过了4400亿美元。GIC的投资策略以长期投资为主，注重价值投资和风险控制。GIC的股票投资主要集中在发达市场，如美国、欧洲和日本等地。GIC的债券投资则涵盖了全球各个市场，包括美国、欧洲、亚洲和澳大利亚等地。除了股票和债券，GIC还在房地产和私募股权等领域进行了大量的投资。在房地产领域，GIC的投资涵盖了全球各个市场，包括美国、欧洲、亚洲和澳大利亚等地。在私募股权领域，GIC的投资主要集中在美国和欧洲等发达市场。以后，考虑到新兴市场的巨大潜力和增长空间，GIC的投资组合中，新兴市场的比重也在逐渐增加。
[41] 新加坡淡马锡控股公司（Temasek Holdings），也称淡马锡控股私人有限公司，成立于1974年，新加坡财政部对其拥有100%的股权，是一家新加坡政府的投资公司。淡马锡控股是新加坡政府所全资拥有的几家公司中知名度最高的，却始终保持神秘。作为豁免私人企业，淡马锡控股不必像上市公司一样公开每年的财务报表，因此一直以来对该公司的传闻都不断。该公司掌控了包括新加坡电信、新加坡航空、星展银行、新加坡地铁、新加坡港口、海皇航运、新加坡电力、吉宝集团和莱佛士饭店等几乎所有新加坡最重要、营业额最大的企业，曾有国外媒体估算，淡马锡控股所持有的股票市价占到整个新加坡股票市场的47%，几乎主宰了新加坡的经济命脉。淡马锡控股除了投资新加坡本地市场外，也把亚洲市场和发达国家市场视为投资终点，大约一半的资产是在新加坡以外地区。其中主要的投资包括马来西亚电信、印度的ICICI银行、澳大利亚第二大电信公司Optus。后来该公司加大了对中国市场的投资，先后出资购买中国民生银行、中国建设银行和中国银行的股份等。
[42] F1是世界一级方程式锦标赛（FIA Formula 1 World Championship，简称F1），由国际汽车运动联合会（FIA）举办，是当今世界最高水平的场地赛车比赛，其与奥运会、世界杯足球赛并称为“世界三大体育盛事”。
[43] 7小时的飞行半径覆盖了东南亚各国、香港、台北、北京、上海、东京、首尔、新德里、孟买、毛里求斯、柏斯、墨尔本、悉尼。
[44] 收入中位数，是指用统计学上中位数的概念来衡量某地区普通民众的收入水平，相比较于人均收入，收入中位数更贴近普通民众的实际生活水平，因为某地区的人均收入因贫富的差距可远远大于收入中位数，而收入中位数则可以将这种差距反映出来。
[45] 主要包括增加电梯停靠楼层、安装电梯远程监控系统等，以全新的、微处理器控制的新电梯逐步取代老旧的、继电器控制的老电梯。截至2007年8月，超17500部电梯实现实时监控。
[46] 主要包括增加电梯停靠楼层、安装电梯远程监控系统等，以全新的、微处理器控制的新电梯逐步取代老旧的、继电器控制的老电梯。截至2007年8月，超17500部电梯实现实时监控。
[47] 针对1989年及以前没有翻修的20万间组屋，由政府完全出资修建滑雪场、足球场等，满足居民整改需求。
[48] 新加坡的绿色建筑标志主要评估建筑的环境影响与性能表现，其评估依据包括节能、节水、室内环境质量、环境保护、创新等五个方面。根据评分高低分为认证级（合格）、金奖、超金奖、白金奖四个等级。
[49] 住房反向抵押贷款”是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
[50] 从2023年起，年满65岁的新加坡公民和永久居民，要是退休户头存款超过6万新元，会自动加入CPF LIFE，透过把所有人的存款投入政府支持的保险来分散长寿但钱不够用的风险，让人们可以领取入息直至过世。
[51] 三代同堂组屋设有四间卧室和三间浴室，总面积约115平方米，比目前建屋发展局推出的带有三间卧室的五房式组屋多了约五平方公尺。四间卧室中有两间是带有浴室的主人房，分别设在单位的两端，可供两代夫妇居住；其他两间卧室则靠近其中一间主人房，可供晚辈或其他家人居住。
[52] 李显龙（Lee Hsien Loong），新加坡国父首任总理李光耀之长子。1952年2月10日出生于新加坡。新加坡第三任总理，新加坡人民行动党秘书长。李显龙1974年毕业于英国剑桥大学。1979年获得美国哈佛大学肯尼迪政治学院公共行政学硕士学位，之后回国后任新加坡武装部队参谋长兼联合行动与策划司长。1984年12月至1986年2月担任新加坡国防部政务部长兼新加坡贸易与工业部政务部长。1986年转任新加坡贸易与工业部代理部长，同年12月升任贸工部部长。1994年7月至1995年7月负责监督国防部。1997年连任政府副总理。1998年兼任金融管理局主席。2001年兼任新加坡财政部部长。2004年8月12日出任新加坡第三任总理兼财政部长，同年12月当选人民行动党秘书长。2015年9月12日连任总理。2020年7月，李显龙再次连任总理。
[53] 在新加坡购买房产所需要缴纳的税费被统称为印花税金，并具体分为两种，分别为买家印花税金和额外买方印花税金。买家印花税金为购买房产时均需要缴纳的，而额外买方印花税金视购买者身份和持有的房产数量而定。
[54] 新加坡疫情期间房价上涨的原因有多个方面，如：土地供应减少，地价上涨；建筑材料与劳工成本上涨导致住房建安成本不断增加；新加坡房地产市场健康无泡沫，全球买家长期看好新加坡房产市场；疫情带来的居家办公导致购房需求增加，居住空间要求更高等。
[55] 一房（33平方米）、二房（一房一厅，45平方米）、三房（二房一厅，60—65平方米）、四房（三房一厅，90平方米）、五房（四房一厅，110平方米）和公寓（130平方米），均以套内面积计算。
[56]根据新加坡统计局、住屋发展局发布数据及资料整理。
[57]新加坡土地所有权分为国有、公有和私有三种。国有土地管理局直接管理，占比约59%；公有土地由半官方机构负责管理，如市区重建局（Urban Redevelopment Authority，简称URA）、建屋发展局、交通局、裕廊工业集团、民航局等占比约29%；其余土地均为私人所有，包括少数富裕家庭和原住民持有少量自由保有和极少数个人持有永久产权土地。
[58] 国际和我国大城市住宅用地占建设用地的比例一般超过25%。
[59] 早期建屋发展局可直接依法征收土地，以后征地权收至国有土地管理局，但建屋发展局仍可从国有土地管理局购买大量公共建设用地。
[60] 中央公积金管理局不直接发放住房贷款，而是通过建屋发展局向新加坡公民家庭提供优惠贷款，并严格限制申请者资质、收入及私产等条件。贷款年限一般不超过25年，并享受利率优惠，仅高出中央公积金存款利率0.1%，近年来为2.6%。
[61] 2002年，新加坡政府规定，若借款人拖欠抵押贷款，银行将对抵押房产具有首位索赔权。
[62] 国民收入（National Income）是指物质生产部门劳动者在一定时期所创造的价值，是一国生产要素（包括土地、劳动、资本、企业家才能等）所有者在一定时期内提供生产要素所得的报酬，即工资、利息、租金和利润等的总和。反映国民收入的两个主要统计数字是本地生产总值（GDP，即国内生产总值）及本地居民生产总值（GNP，即国民生产总值）。
[63] 每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。
[64] 威权主义一般指权威主义。 权威主义是指介乎极权政治与现代民主政治之间的一种过渡型的政治体制，既有民主的成分，又有对集权的强制。
[65] 鞭刑是新加坡保留至今，目前世界上很少有国家使用的一种酷刑。
[66] 新加坡政府约由16个部门组成，从其职责看，至少有6个部门，包括发展部、贸易与工业部、环境与水源部、财政部、律政部和交通部等均与房地产市场密切关联。
[67] 新加坡城市规划中专门有一章“绿色和蓝色规划”，确保在城市化进程飞速发展的条件下，充分利用绿地和水体（如海洋）提高新加坡人的生活质量。
[68] “概念规划”规划新加坡至少50年的发展方向，每10年修订一次。“总体规划”以概念规划的长远战略方针为基础，详细、清楚指导未来10至15年的发展，属中期发展蓝图，每5年修订一次。“详细规划”类似于深圳的法定图则，规划区域约为5平方公里以下，内容则包括建筑类型、限高等建筑要求，同时还包括非建设类指标限制，如绿色环保、配套设施等。规划年限是5--10年，属近期规划。
陈蔼贫
截稿于2024年5月13日
