《国外公共住房政策》之日本篇
一、日本住房公共政策背景
德川幕府时代[1]在日本历史上似乎有些灰暗，除了影视作品中的丰臣秀吉[2]和“47武士”[3]等外，人们总是记忆模糊。但恰恰是在幕府将军统制的两个半世纪，奠定了日本近现代国力飞跃的基础。美国学者安德鲁 · 戈登所著《现代日本史----从德川时代到21世纪》对此作出了精彩的描述：“德川统治时代是个太平盛世，农村生产发达，商业繁盛，城市生气勃勃。17世纪90年代，一个观察入微的欧洲人写道：‘日本各藩的交通要道每天熙来攘往，在每年的某些时日里，其拥挤程度有如欧洲稠密城市的街道一般。’到1700年，日本人口有10%——约300万人——居住在人口1万以上的城镇中。江户（即现日本东京，笔者注）的人口达到100万，是当时世界上最大的城市，只有清朝的首都北京堪与伦比……德川时代日本走上都市化的各种因素中，参觐交代制[4]的作用最为重要，特别是江户及大阪，这两个城市把各藩的经济整合在一起。没有参觐交代，地方各藩会像独立小国，以其藩堡为中心，四周的农村则提供其所需物质，完全自给自足，藩与藩之间的经济交流会十分有限。”
平静封闭的局面维持至19世纪40年代的幕府统制晚期。1840年“鸦片战争”[5]爆发，公认的强国——中国清朝被装备近代武器的为数不多的英国军队击败，日本人大为惊惧。1853年和1854[6]年，美国海军提督马休 · 佩里率领的美利坚合众国东印度舰队抵达日本，酿成了举世闻名的“黑船来航”[7]。迫于压力，日本打开了国门。举国震撼之下，幕府和各藩积极寻求图强之道，山本义隆（日）在《日本科技150年》一书中记载到，“面对列强的威胁，幕府于1855年匆忙开办了以国防教育和情报收集为主要目标的洋学所（翌年改名为蕃书调所），主要负责收集和翻译欧美的军事技术书籍。与此同时，为建立一支西式海军，设立了长崎海军传习所，开始聘请荷兰海军军官教授造船和航海技术。这些举动意味着，在学习欧美科学技术上，作为幕府官方教育的‘武士的西学’取代了作为私人兴趣爱好的‘医师的兰学’。”1860年，幕府政府使节团乘坐蒸汽船“波瓦坦”号前往美国。主要目的是交换《日美友好通商条约》[8]的批准文书和考察美国国力。日本人不仅睁开了眼睛，而且走出了岛国。
十九世纪中叶后，外有西洋列强虎视眈眈，内有诸藩大名时时觊觎中央，加之强烈要求改革和头脑发热的武士游走全国，幕府手足无措，政策前后矛盾，日渐衰败。1866年，幕府为解除反叛威胁攻伐长州藩，结果大败。1867年11月，将军德川庆喜向天皇上表“大政奉还”，同意卸去将军之职，天皇拥有主权名义及最后裁决权力。1868年1月，明治天皇宣布废除幕府，设置总裁、议定、参与三职，由朝廷公卿、大名及武士[9]担任，对天皇负责，明治维新走入日本。明治政府以“文明开化、殖产兴业、富国强兵”三大政策，奏响了日本西化与现代化的号角。积极引进西方制度文化科技思想；“废藩设县”，构建以天皇为核心的中央集权制度；全国丈量土地，登记发证，明确产权私有，改变过去的实物纳税代之以直接面向个体纳税人货币形态征收税款[10]；提出“四民平等”[11]，化解武士阶层[12]；推动义务兵役制和义务教育等。同时，高薪聘请外国专家，推广先进技术和管理，选派留学生出国，培养高级科技人才。
1871—1873年，明治政府派出以右大臣岩仓具视为首的大型使节团出访欧美，成员包括日本近现代大名鼎鼎的岩仓具视、大久保利通、木户孝允及伊藤博文等政府要员。最初目的是争取修改幕府时期日本与各国签订的不平等条约，改变日本的国际地位。遗憾的是由于国力不足，这一目标并未达成。但在一年半的考察访问中，他们近距离地观察了西方政府、中央银行、学校工厂、邮政及警政等，亲身感受西方政治制度、经济发展和社会生活，不仅深深体会到近代工业释放出的巨大生产力，也真切感受到了教育发达和公民社会迸发出前所未有的社会创造力。同时，欧洲的城市发展和城市规划给使节团带来了刻骨铭心的印象，尤其是巴黎壮丽整齐的城市风貌震撼了使节团。自此，“将东京建设成与西方国家首都相媲美的首都”就成为日本政府的政治愿景。
经济发展上，1870年中央政府成立工部省。据《日本科技150年》记载，“工部省主要负责集中力量发展以铁路、矿山、上木、造船、电报、钢铁等为中心的实业，完善产业和社会基础，推动工业化。除了接收长崎和兵库的造船厂以及幕府和诸藩的矿山之外，工部省还在民间资本匮乏的情况下，创办并尝试自主经营一些官营工厂，另外还致力于培养发展近代化和工业化所需的技术官僚和技术军官。工部省是引进欧美科学技术的核心机关，由它推进的明治前期的工业化几乎原封不动地照搬欧美的科学技术。其基本方针并不是依靠传统工匠，激励他们改进和发展传统技术，而主要是从士族家庭中选拔有能力的人，将其培养成技术士士官，然后在他们的指导下，将欧美的科学技术原封不动地照搬到在科学技术领域几乎空白的日本。”政府率先垂范之下，建立了一批以军工、矿山、铁路、航运、棉纺、丝织、玻璃、糖，甚至啤酒等总数二十多个重点国营企业全面示范[13]。之后，政府断然让利于民，将国有企业低价贱卖私有化，鼓励创办私营企业，积极支持大型财阀垄断发展。[14]
“（明治政府）鼓励私人投资者用合股方式开设公司；在19世纪80年代中期，它模仿欧洲设立中央银行，发行纸币，统一全国货币。故可以说明治政府为日本近代资本主义工业经济奠定了各种基本设施基础……政府亦鼓励私人兴建铁路，19世纪80年代出现一股铁路投资热潮，很多原来的大名及上级武士将其退休金投资到一些有财力的私人公司中，日本近代股票市场因而慢慢形成。到1890年，日本已拥有约2000公里铁路，约有40%由政府投资及经营，其余则为私人所有。 铁路对日本的影响和世界其他地方一样，不但体现在经济上，亦在文化上。它改变了人们的时间观念、距离观念，甚至社会行为方式[15]……到1879年已经建成112个电报局，铺设了总长6000千米的电报线，基本完成了连接日本国内主要城市的基础电报网的布局……”《现代日本史----从德川时代到21世纪》继续记载到：“从19世纪60年代到90年代，只不过30年的时间，日本便崛起为亚洲经济的火车头，有人称之为‘亚洲工厂’……接着在世纪之交的20年中，日本的经济便正式起飞了。在这段时间内，日本工业产量每年约以5%的速度增长，与同期世界的3.5%相比，它的表现是相当优异的，甚至比美国还要好。美国的工业产量从1895年至1915年增长1倍，而同期的日本则为2.5倍。”
1912年明治天皇去世，33岁的太子嘉仁继位，改元大正。大正天皇幼时患有脑膜炎，日后虽然恢复，为太子时亦能巡访日本全国各地，但1918年，其健康再度恶化，到1919年已无法视事。无奈之下，诸大臣安排太子裕仁出任摄政一职，故由1921年开始，裕仁便代其父实际履行天皇职务。1926年，大正天皇去世，裕仁正式继承皇位。1912——1926年(昭和元年)[16]历史学家多称为“大正民主”时期。大正时期，民主政治不断向前，政治家经由选举产生，并以政党为基础组成内阁[17]，已逐渐成为政治惯例；经济快速发展，通过电力，实现从农业国转化为工业国，日本完成了工业革命[18]；中日甲午战争[19]和日俄战争[20]的胜利，日本不仅获得了满洲（中国东北）的权益，而且还将朝鲜半岛纳入其殖民版图，日本俨然已经进入现代帝国主义列强国家行列。
第一次世界大战期间，日本获得了难得的发展机遇，国际贸易大增，1914年--1918年，日本工业产品出口额由14亿日元增至68亿日元。各产业基础不断夯实，尤其是重工业。与英国等欧美国家发展的轨迹一样，产业经济发展加速城市化，日本全国人口开始大量向城市地区聚集。1919年，仅东京周边82个町村人口较之20年前增加了2倍，山手地区和东京接壤之处的人口增加了超过3倍。随着人口的快速集聚，住房矛盾迅速升温。由于传统习俗和住房构造，城市工人大都居住在家庭居住面积仅为10㎡的“长屋”[21]之中，大量的城市底层居民居住在高密度、拥挤不堪和环境恶劣的木质建筑中，不仅火灾频发，而且存在严重公共卫生隐患。
为此，日本爆发了多次罢工和游行，日本社会学者、政府官员也针对东京居住环境拥挤、卫生条件恶劣等问题提出了大量提案。1918年，由日本内务省设立的城市规划调查会通过了《小住宅改良纲要》，该纲要提出了包括公益住宅[22]、住宅公司、住宅组合等在内的12个项目。1922年，日本全国城市规划协议会上通过了《城市规划项目的普及及促进》，包括5个决议，其中第二个决议采用了建筑学者片冈安的提案——《关于城市住宅政策的提案》，他提出从住宅政策和城市规划的关系出发，效仿英国，实现以改善城市住宅为核心的城市规划，包括有计划地开发郊外住宅，改善市内不良住宅，制定住居法和建筑公司法，推进推广住宅组合、建筑组合，建设儿童游乐园、运动场、公园等设施。其核心就是将城市规划和住居改善一体化推进。至此，住房问题已成朝野共识话题。
链接：东京变迁。
明治维新之后，东京成为日本名副其实的政治中心。在1868—1947年近80年的时间里，行政区划经历过多次调整。因为水源争端问题，将西多摩郡、南多摩郡、北多摩郡三个本由神奈川县管辖的区域划入东京府。至此，东京府的管辖范围即为今东京都的区域范围。1923年关东大地震之后，东京15个区周边5个郡的人口骤增.东京逐渐出现了“职住分离”的情况。而区郡分制的行政体系有诸多不便.因此l932年，除多摩三郡之外的5个郡、82个村被改组为20个区.与之前的15个区一起，组成了35个区的“大东京市”。1939年，第二次世界大战爆发。为了加强东京作为首都的功能，日本政府决定将“东京府”和“东京市”统一，以“东京都制”来管理。1947年.日本政府颁布《地方自治法》，35个区被编为23个区.形成了现在东京都的格局。
二、日本住房公共政策发端
1923年9月1日11点58分，东京以南90公里处的相模湾海底发生了一次8.3级大地震。地震引起的海啸袭击了日本关东平原地区，导致东京及其周边地区严重灾难。由于地震发生时正是午饭时间，火炉跌翻，引发房屋着火。加之东京和横滨地区房屋多为木造，住宅、商业和工业建筑混杂，供水管道在地震中受到严重破坏，无法使用，转瞬间，全城一片火海。24小时后，关东平原地区又发生了一次强烈地震，随后的一周里共发生几百起余震。在这次地震和大火中，死亡及失踪人口估计在10--20万人之间，东京损失了30万幢建筑，横滨倒塌的建筑有6万幢，码头和港口几乎全被损坏，毁损房屋共达57万间，达全城房屋的四分之三，约50万人无家可归。
地震发生后，日本政府首先开放学校等公共设施、劝说名门望族开放宅邸来收容灾民，并迅速搭建了临时的木棚屋供灾民居住。1924年，集中居住在东京近郊棚屋里的灾民就已接近7万人。为彻底解决灾民住房，实现长治久安，日本政府决定为灾民中的低收入者建造住宅。所谓的“低收入者”，政府原则设定包括两个部分，一是没有能力自行建设或购买住宅者；二是无力承担市场房租家庭。以后，为精准把握和操作，对低收入标准，政府进一步细化和界定为三类群体：“无收入者”、“无固定收入者”和“日薪低于1.5日元”的居民。同年，政府组织大规模调查。结果显示，近7万灾民中符合低收入标准的群体约占66%。
1924年，日本内务省从本次地震国内外募捐的5900万日元中，拿出1000万日元，成立了财团法人[23]“同润会”（“同润”取“同沐江海之润”之意），专职负责为受灾地区建设小住宅。同润会在1924年的第一次会议上，规划建设1000户公寓(集合住宅，即厨房、卫生间和卧室分离的小户型住宅。计划安排1924年300户，1925年700户)，以及7000户普通住宅(木构长屋，计划安排1924年3000户，1925年4000户)。公寓计划建在东京城内，拟采用当时先进的钢筋混凝土防火建筑，郊外则建设成环境优雅的田园社区。这一构想在当时是非常前卫的，因此受到日本社会的极大期待。但遗憾的是在具体的实践过程中，同润会住宅的建设并没有按照预期的方向进行。
1924年到1925年3月，同润会共建设了2158户临时住宅，以出租形式面向低收入住房困难家庭分配，政府也以建设中的普通住宅的入住优先权来鼓励灾民们搬入临时住宅。但实际入住临时住宅的家庭只有1274户。集体公寓是日本借鉴欧洲模式创新建设的新型出租住房，虽然租金低廉，但同样未实现“社会公益住宅的意图”，实际居住其中的居民主要是中高收入者阶层。1928年开始，同润会又开始建设郊外独栋住宅用于出售。该类住房按受众分，一类是“中产阶级高级独栋住宅”，另一类则是“工薪阶层独栋或联排住宅”。至此，同润会的住房建设供应已经偏离了初衷。
从日本同润会产生发展和管理以及法律涵义看，同润会诞生之初就带有沉重的救济责任、浓厚的政府色彩和先行先试的历史使命。同润会的实践，包括引进西方规划理念、设计思想和现代建筑技术，如公寓式住宅，现代配套集合社区建设或称田园住宅等，不同程度上涉及了日本住房保障的内涵，如低收入群体的住房保障；现代社会的住房保障模式，包括各方协力、官民合作，实物配置、以租为主等；首开了日本政府规模化住房保障救济政策之先河，以具公益性质住房的规划、建设、分配和管理搭建起日本现代住房公共政策的基本框架，奠定了重要的理论和实践基础。因此，貌似横空出世的日本同润会以及其带来的不同类型的公益住房建设和分配操作等，虽然以后世苛责的目光审视，不免存在诸多问题，如受益群体与政策初衷不符，建设标准过高等，但无可否认的是，日本同润会全面拉开了日本住房公共政策的帷幕。
链接：日本同润会[24]。
1.同润会的演变。1941年，日本国内进入战时体制，同润会被改组为住宅营团，作为国家机关为军需产业劳动者供给住宅，在军需工厂周边进行大规模的建设。为了在短时间内建设尽可能多的住宅，住宅营团所进行的研究是如何在规划中保证最低限度的可居住环境。1946年，住宅营团被盟军最高司令官总司令部强制解散，同润会建设的住宅划归东京都管理。1955年，日本走出战后阴影，重新设立了住宅公团，同润会崇尚设计、空间的规划传统在住宅公团“凤凰涅槃、浴火重生”。
2.同润会的住房。同润会实际建设的住宅先后主要有三种。一是临时住宅及普通住宅。临时住宅是同润会完全没有规划，但是面对震后严重的住房短缺不得不建设的权宜之计。1924年到1925年3月，同润会共建设了2158户临时住宅，政府以建设中的普通住宅的入住优先权来鼓励灾民们搬入临时住宅。但是，实际入住临时住宅的家庭只有1274户，其原因有三：一是临时住宅的质量和地震后搭起的棚屋并没有太大区别；二是满足入住临时住宅资格的家庭，能支付得起其房租者并不多；三是大部分临时住宅都在郊外铁道终点站附近1km的范围内，居民除了要支付铁路往返费用，还要支付其他交通费用。普通住宅也存在区位偏远的问题。经过第一次世界大战的通货膨胀和地震之后，东京的地价已经很高，15个区的地价是周边5个郡的5—10倍。因此土地成本成为同润会房屋建设发展的限制因素。东京府内2493户普通住宅全部都位于15个区之外。因为普通住宅周围没有就业机会，最终下级官吏、学校老师和铁路职员等工薪阶层成为主要居民，与同润会最初的设想相去甚远。
二是集体公寓。从理念、形式、设计等诸多方面考虑，集体公寓最接近日本近代的公营住宅。集体公寓是日本借鉴欧洲郊区集合住宅的结果，并希望能赶超欧洲水平，“震后住宅”的意图已经渐渐不太强烈。同润会在东京14个地点建造了2519户公寓，采用当时先进的钢筋混凝土技术，在公寓社区设计了幼儿园、食堂、浴室等公共设施，与欧洲的田园住宅非常相似。最初，集体公寓作为一种舶来品，不少日本人对这种未知的居住方式怀有恐惧，但在建成后，集体公寓在东京掀起了公寓热，引起民间建设公寓的高潮。非常有特色的是，同润会在家庭公寓、店铺公寓之外，还特意为单身女性设计了独身女子公寓，以满足日本“文明开化”后，都市女白领对西式生活的向往。集体公寓的建设成本是木构住宅的三倍，但房租与一般木构住宅的房租相当，甚至更低。然而，日本学术界普遍认为，虽然集体公寓的价格低廉，却并没有实现“社会公益住宅的意图”，因为实际居住其中的居民主要是中高收入者阶层。
三是独栋住宅。独栋住宅的建设是为了满足日本大城市新兴中产阶级对欧洲田园住宅的向往，也是为了给日本民间住宅开发树立榜样。独栋住宅与前两种住宅不同，是出售型住房。自1928年开始，同润会开始建设郊外独栋住宅。独栋住宅根据其受众又可以分为两类，一类是针对有能力负担通勤时间和费用的“中产阶级高级独栋住宅”。这类住宅分布在东京郊区，居住者中有55%是工作于银行、公司的职员。这类住宅的占地面积相当大，基本为238—431㎡，建筑面积也为57.8—110.1㎡，相比第二类住宅奢侈很多。另一类则是吸取前车之鉴的教训，是针对普通工人的“工薪阶层独栋或联排住宅”，选址都分布在工厂周围，不仅有类似于今天别墅形式的独栋，还有与“Townhouse”颇为接近的两户拼接住宅，居住者全部是工商业从业者。其占地面积平均为87—122㎡，建筑面积则集中在34.8—59.9㎡，与如今我国廉租房的面积规定近似。
3.同润会住宅建设管理先进性。
第一，积极学习先进的规划技术。同润会直接受益于欧洲当时对社会住宅探索的影响，在规划理念和规划技术上着意模仿并意图超越欧洲的水平，实际上其也取得了卓越的规划成就，为日本战后保障性住房的建设提供了有效的实践经验。这是明治维新之后，日本对先进国家学习精神在城市规划与社会政策上的体现，可以说是日本“后发优势”的典型例证。
第二，深入住户调研，翔实记录数据。同润会在建设住宅之前，对灾民的收入、居住情况作过详细的调研，确定实际住宅的建设方向。在住宅建成后，又多次进行入户调研，调查居民收入、居民就业等实际情况，调研材料收录在同润会会报或者其他书面出版物里，作为资料储备以服务此后的住宅建设，体现了同润会的科学态度，以及当时日本建筑师、社会学者、进步官员高度的责任心和实干精神。
第三，住户导向，顺应市场需求。同润会住宅的“临时住宅”——“普通住宅”——“集体公寓”——“独栋住宅”的发展脉络本身就是对市场需求的应答。同润会针对城市出现的新的租房群体，如为单身职业女性提供独身公寓，设计了和式、洋式两种风格的户型。
4.同润会住宅发展之不足。
第一，住宅的社会公益性没能完全体现。同润会设立之时恰逢日本热议公益住宅，但是同润会住宅最终未能完全体现这一意图。首先，第一批普通住宅建在偏远郊区，建成之后不受欢迎，入住的人群也并非以设想的低收入群体为主。其次，入住集体公寓的居民也以都市新兴白领阶层为主。独栋住宅的建设已经完全丧失了“灾后住宅”的色彩，成为为中产阶级建设的较廉价的郊区住宅。
第二，迫于市场压力，缺乏强制控制力。日本明治维新并没有改变旧有的土地私有制，因此日本的土地价格在很大程度上受大地主、大财阀的影响。政府在土地市场、住房市场上能作为的空间很小，致使同润会不得不将普通住宅建在地价便宜但交通、就业不便的郊区。同润会作为半官方的法人，只能顺应市场却不具有强制的控制能力，这在某种程度上妨碍了其公益住宅的发展。
第三，规划设想盲目学习欧洲，过于理想化。“田园住宅”这个理念反复出现在同润会住宅建设的过程中，成为住宅规划建设的目标。过分追求规划理念的欧化，却使“公益住宅”和“灾后住宅”的意图大打折扣。当然，保障性住房并非必须牺牲规划理念与设想，而是要在其中寻求与公益性的平衡。保障性住房的规划首先应以受保障人群为本，为其提供便利舒适的居住空间，否则不免一定程度上存在本末倒置、负面效应等，如管理成本上升，增加住户经济负担等。
三、日本住房公共政策演变
日本住房公共政策的历史演变，大致循着三条路径展开：一是租金管制，即政府用公权力直接和强力干预住房土地和住房租赁市场，限制稳定租金价格；二是自置住房发展，即政府通过培育社会主流价值观和运用金融税收、企业提供等方式鼓励、支持居民自置住房；三是住房市场化。住房供求平衡和供过于求之后，导入市场经济机制，推动住房市场化。三者基本是按照前后时间序列展开，不同时期主次分明，但一定程度互有交叉也是客观存在的。
（一）租赁管制
日本住房公共政策的租赁管制，包括两个方面的涵义，一是以法律调整规制土地转让、附着于土地之上建筑物和附着物等相关权益，确保交易各方的合法权益，实现社会公平正义；二是政府公权力介入，严格管控市场出租房的租金，稳定市场和社会，确保特定时期的特定目的实现。前者始自明治维新，约终于上世纪20年代，但其法律精神和实体一直沿用至今。后者，主要运用于第二次世界大战和战后经济恢复期间，基本上可理解为“特殊时期特殊办法”。三是上世纪50年代后政府推出的面向不同群体的政策性租赁住房。此政策历经演变，并伴随着住房市场化不断减量，但迄今依然在发挥其应有的作用。
1. 法制建设
明治维新之后，日本“工业革命”蓬勃发展，人口流动加剧，城市化快速推进。“四民平等”政策之下，解体的武士阶层逐渐落户于城市之中，他们和其他流向城市的新市民一道共同形成了日益壮大的新的住房需求群体。其中，底层务工阶层大多选择租赁住房或企业主提供的工厂宿舍，如工业化时期的日本女工不仅薪水只有男工的一半甚至更低，她们的住宿大多栖身于工厂的封闭式宿舍，不仅人身受到一定限制，而且更为悲惨的是一旦发生火灾几乎没有逃生的希望（那一时期的日本已发生过多次类似悲剧）。另一群体则为跌落神坛的武士和城市部分技术工人以及小工商业主，他们的住房解决渠道多选择经济上较为可行，也是当时社会较为普遍的做法----租地建房。选择此方法建房，主要原因包括两个方面：一是购地建房经济上力有不逮；十九世纪后半期，地价和地租收益率持续上涨，购地成本高企，但租地成本尚在可承受范围；二是融资借贷困难且成本居高不下。由于国家倡导“殖产兴业”，社会资金大都被引到回报率更高的实业投资中，结果是面向平民的金融贷款，尤其是建房贷款种类极少且利息非常高。
租地建房涉及土地租赁双方、租赁权、土地和附着在土地之上的建筑物、附着物以及相关权益。按照当时日本《民法》和《不动产登记法》等法律规定，土地和附着在其之上的建筑物、附着物是独立的所有权客体，属物权范畴，且必须与土地分开登记（类似于我国有些地区的房地分别登记制度，即业主持有房产证和土地证），可以分开转让（日本当时的地上建筑物及附着物主要是竹木构筑物）。租地建房情况下，土地和附着在其之上的建筑物、附着物均为物权，但归属不同的所有人，即土地系出租人（地主）所有，而地上建筑物、附着物则归属租地人所有。土地租赁权属债权债务范畴，虽同归民法规制，但债权与物权分属不同的法律关系。
表面看，债权与物权各走各道，法律关系清晰，但实践中却纠纷不断。如土地出租人将已出租土地出售给他人，附着在土地之上的建筑物、附着物如何处理？从土地出售者角度看，土地为物权，且已登记确权，转让出售符合法律上物权分立原则和当时“买卖破租赁”的法理原则。而租地人利用该土地建设的房屋和建筑物虽然拥有所有权并进行了登记，但此物权及其登记产生的“对抗力”，无法对抗基于土地物权展开的买卖。同时，土地租赁权又为债权，与土地物权无关，更不可能以此对抗土地买卖，租地人的权益往往大受损失，以致土地租赁纠纷不断。对此类土地买卖，当时日本民间形象地恶其名为“地震买卖”，租地建房者往往“房财两空”（形如地震），权益严重受损。
针对这些问题，1909年日本出台了《建筑物保护法》，全文简短，但规定一矢中的，堪称日本乃至世界不动产立法之经典。该法规定：“以建筑物所有为目的之地上权或者土地租赁权，因地上权人或者土地租赁权人在标的土地中存有经过登记的建筑物，则该地上权或者土地租赁权得以该登记权对抗第三人”。即法律上赋予以建筑物登记产生之对抗力替代土地之对抗力。简言之，租地建房者所建房屋及附带建筑经过登记后受到法律保护，土地所有人未经土地租赁方同意，不得任意转让土地。同时，由于建筑物的登记不需要土地所有人的协助，即租地建房者可以自行进行房屋登记，为进一步保护租赁人的权益提供了方便，也在实质上破除了“买卖破租赁”原则，使租地人的权益保护得到了强化。
1921年日本政府出台《借地法》和《借家法》。《借地法》的核心是将以建筑物所有为目的的地上权及租赁权统一定义为“借地权”。同时，将原民法典269条规定的土地所有权人享有的土地原状恢复请求权修正为第4条的“借地权人于合同更新时，有权得以时价请求土地所有权人买取建筑物及其他因借地权人权源而附属于土地的物件”。两法规定合并理解，即土地租赁权与租赁者开发的地上物权是不可分离的（统称“借地权”）。土地所有者对已租土地买卖时，要补偿土地租赁者在地上开发建设的投资和收益，如租地建房者，土地所有者则应对地上房屋及附着建筑物以适时评估价进行补偿。当然，实际操作时，土地所有者可将应补偿款项纳入土地转让成本由下家承担。《借地法》的出台与民法典的修改，保护了土地租赁双方的合法权益，推动了土地租赁和交易市场的有序发展。
《借家法》首先赋予了房屋租赁权以对抗力，如对抗房屋转让等，确立了“买卖不破租赁”的原则（即在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力）。此前房屋租赁的对抗要件（具有对抗要件的意义，是指法律对意思表示形式的这种限制性规定，其意义仅在于使当事人依该行为取得的权利具有对抗第三人的效力。）是租赁权的登记，但现实是出租人并无行登记义务之实，因此具备对抗要件的房屋租赁权几乎不存在（即未进行租赁登记），自然房东居于主动地位，可随时解约。《借家法》首先做出了以房屋的交付为对抗要件的新规定（租赁房屋交付租客，即租赁合同成立等），以保护承租人的合法权益。其次，关于租赁关系存续期间，该法将《民法》规定的解约通知时限由租赁期届满前3个月（《民法》第六百零三条）延长到前6个月。再次，《借家法》立法者出于对社会地位较低的承租人的利益考虑，设定了租金增减请求权，赋予了承租人有请求协商调整租金的权利。《借地法》和《借家法》维护了租地建房者的合法权益，调整了日本土地租赁和住房建设等相关法规，对后世日本的房地产市场产生了深远的影响。
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战时管控
上世纪20-30年代的日本，虽有短暂复苏，如大地震刺激带来东京地区的就业及市场的“重建景气”，但如昙花一现，很快又再次步入步履蹒跚。更大的打击来自美国经济危机和日本财政金融政策叠加。1929--1930年，日本推行财政紧缩政策和日元恢复金本位，政策导向与市场需求逆向作用，日本经济雪上加霜。[25]幸运的是，日本断然实行脱离金本位政策（日元与黄金脱钩），日元汇率大跌（美元兑日元：1931年，1︰2，一年后，跌至1︰5），日本出口出现新转机。日本从1931年到1934年从经济大萧条中快速复原，工业产量增长了82%；从1930年到1936年，日本帝国的对外输出亦增长了近一倍。 遗憾的是，日本连续多年采用大规模赤字预算政策并取得了“理想”的效果，1937年，军事支出占中央政府预算的四分之三，日本殖民朝鲜、侵占中国东北等军事行动不断扩张，在战争道路上越走越远。
1938年（昭和13年）4月，日本政府制定并颁布了《国家总动员法》，全面改革金融、税收和土地政策，将全国所有资源都用来为战争服务[26]。1939年日本政府基于《国家总动员法》第19条，针对战时住房困难问题，以敕令第704号发布了《国家总动员法》框架内的《地租房租统制令》，严格限制了出租房屋的价格，规定了地租和房租的最高限额不得超越订立合同时规定的租金额度，全面实施战时租金管制。据日本厚生省1941年对24个城市实施的大城市住宅调查结果显示，全国居民拥有自置住房占比仅为22%，通过市场租赁和企业宿舍等形式解决住房问题，是那一时期城市居民住房的主流形态。可见，《地租房租统制令》管制范围和规模相当庞大。
随着《地租房租统制令》的出台，一些房东试图以解除租赁合约或变相提租为手段继续维持自身利益。其中，最常用和有效的手段是，以解除合同为要挟，向承租人要求“地下租金”希冀获得法外收益。针对此，1941年《借地法》和《借家法》同时进行修正。修正后的《借地法》将“正当事由”作为正式法律概念纳入其中，比较彻底地保障了宅地利用权的存续期。该法第4条第1款规定，“在土地所有人有使用自己土地的必要的，有其他正当事由的，并且立即表示异议的”情况下，土地出租人才可以拒绝租地人的合同更新请求。换个角度看，此对土地租赁期间届满后，承租人抵御土地出租方收回土地的主张有着重要意义。同样，《借家法》修正的中心内容就是在合同存续期间，出租人“非有自己使用的必要或其他正当事由，不得拒绝契约之更新或终止契约”。该法第一条之二规定，除非出租人具有“正当事由”，否则不得随意提出解约。
“正当事由”在帝国议会贵族院对改正案的审议中，被理解为具有以下的情形：房东自己使用的必要、承租者经催告仍不支付租金、承租人未得到出租人同意擅自改变土地的原状、承租人未得到出租人的同意擅自改变、损毁建筑物的原状、承租人未得到出租人的同意擅自转借建筑物或让渡租赁权、出租人接受破产宣告时等。1944年日本大审院（最高裁判所）判例指出：“判断是否有正当理由时，除了比较考虑房东和房客双方的利害得失之外，对公众利益及社会上其他各方面情况也需酌情考虑之后方才可以作决定的判决。”由此确立了极为重要的“利益比较原则”，比较衡量的核心是出租人和承租人双方使用该住宅的必要性程度。
这种“国家将住房困难的承租人权利保障，转移到限制出租人财产自由上的一种制度设计”，或称从承租人居住保障角度考虑的立法政策，其权力正当性来源于日本宪法的生存权条款以及基于公共福利限制财产自由的条款。日本宪法的生存权条款规定，全体国民享有健康而文明的最低限度生活的权利，并赋予了国家为之努力的义务。而其财产权公共福利限制条款则要求财产权的内容要适合于公共福利，这种“公共福利”包含着确保每个人合乎人性尊严地生存——这一社会国家性质的目标。故，特定时期特定情形下，交易行为、民事活动等直接影响到个人最低限度生活乃至于基本尊严的情况下，国家可以依法予以干预，以保障基本人权的实现。
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战后变革
租金管控的另个重要时期是第二次世界大战之后的特殊时期。二战期间，美国对日本东京等地实施无差别（不区分民房与军事设施）饱和轰炸，日本民众死伤无数、损失惨重，如东京大空袭，从空袭开始的深夜到大火被扑灭的短短8个小时里，约有10万人失去了生命。二战结束，东京等地满目疮痍，房屋毁损严重，住房供求矛盾更加突出，主要城市的住房严重短缺，据日本政府1945年8月发表报告的推算，住房不足的家庭达420万户，此相当于当时住房总户数的五分之一。日本政府为了确保民生安定，解决住房困难，1946年再次修订颁布《地租房租统制令》，严格控制市场地价和租金。
上世纪50年代后期到60年代初，随着住房供给的不断增加，政府方才放松了地价和租金管制的范围和程度，市场机制逐渐回归，法律亦开始倾向保护正常合理的租赁合同解除。如，合同解除中正当事由的判断开始引入“立退料”（通常包括搬家费、权利金、新租房屋与搬出房屋租金的差额等）概念，一般来说只要出租人提供腾退费，就符合“正当事由”，也就可以协商解除租赁合同。这种导入一定经济补偿，以利益协调机制强化正当事由制度调整利害关系的作用，适度调节出租人和承租人的权益，变通化解了诸多租赁关系中的矛盾问题，具有典型日本和东方社会特色。
同时，房地产租赁等相关法规开始明显倾向普通民众。租地者的权利受到保护，形成了实质上的租地者地位高于所有者权利的现象。如，一旦签订了土地租赁合同，土地所有者没有正当理由既不能赶走租户，也不能单方面提高租金。再加上战后的通货膨胀，租金实质上不断降低。1986年日本彻底废除土地租金管制，土地房屋租赁进入市场化轨道。1991年10月日本政府将《建筑物保护法》、《借地法》以及《借家法》统合为《借地借家法》，进行大规模修订，内容主要包括两个方面：一是纠正土地租赁权的物权化过度损害土地所有人权益问题。如《借地法》“赋予以建筑物之对抗力替代土地之对抗力”，固然保护了土地租赁人的权益，但严重损害了土地出租人的相关权益。修订后《借地借家法》关于“正当事由”的规定，使得土地所有人收回土地的权利主张更为容易。二是缩短了土地租赁的期限。如《借地法》的土地租赁权存续期间比较长，尤其是坚固建筑物，仅续期一次土地租赁期间就可达90年。《借地借家法》的普通土地租赁权法定存续期间规定为30年，且仅允许续期一次，最多50年，不再有坚固与非坚固建筑物的区别。
《借地借家法》出台后，《借地法》并未被废止，仍然作为现行法。对此，日本民法学界亦有不同的声音，基本分为对立的两派，一派大力赞扬新法的统合性，认为《借地借家法》朝着法制统一方向前进了一大步；另一派则认为，三部法律的统合只是形式上的，缺乏充分的理论依据。但一致的观点是，《借地借家法》的土地租赁权尽管在性质上模糊，将之归于物权或者债权的任何一方均存在较大争议，但新法、旧法在应对日本复杂的土地租赁实践方面，具有较强的务实精神和适应能力，以我国常用的说法是“老人老办法，新人新办法”。至此，继租金地价管制终结后，日本住房公共政策和法制建设也迎来了一个新的历史时期。
链接：二战结束日本部分复兴经济措施（摘自野口悠纪雄（日）《战后日本经济史（从喧嚣到沉寂的70年）》）。
为了使因战败而荒废的经济得到复兴，日本政府首先着手救助金融机构。1946年度一般财政预算的20%被划作产业经济费，对因政府停止发放“战时补偿”等而蒙受损失的银行给予补偿，以防银行破产。接下来，政府又采用“倾斜生产方式”重建国家基础产业。“倾斜生产方式”就是将紧缺资源重点划分给以煤炭和钢铁为中心的基础产业，恢复生产设备，使基础产业的生产能力得到恢复和发展。这项政策于1946年年底通过，1947年开始实施。 倾斜生产方式的机制以价格差额补助和复兴金融金库的贷款为核心。所谓价格差额补助就是政府人为地限制煤炭价格，使钢铁制造企业能低价购买，接下来又人为地限制钢铁价格，使加工制造企业能低价购买。对因此产生的企业赤字，政府通过补助的方式给予补偿，补助由政府一般财政预算支出。对煤炭的价格差额补助制度于1940年开始实行。价格差额补助占据政府预算相当大的比例，如1947年的价格差额补助就占当年预算的四分之一左右。
复兴金融金库是为国家基础产业的设备投资和企业运营提供资金的机构。1946年成立的日本兴业银行复兴金融部于1947年1月从该银行独立出来，成为复兴金融金库。其资金来源主要依靠发行复兴金融债券，复兴金融债券的发行金额巨大，约占当时全国银行贷款总额的四分之一，其中的七成由日本银行购买。 复兴金融金库按照当时的中央银行利率向基础产业提供贷款，远远低于物价上涨率。所以名义上是贷款，其实就是政府要求日本银行增发纸币，为企业提供资金。在资金分配的这个过程当中，战争时期形成的间接金融体系和政府对金融机构的融资统制体系都发挥了巨大作用。依靠这些机制，政府完全掌控了资源分配。 这些体系原本是以向军需产业集中资源为目的，到了战后则被用来帮助基础产业集中资源。
倾斜生产方式带动基础产业迅速实现了恢复与发展。煤炭、钢铁产量急剧增加，煤矿产业形成高潮。1946年日本的国民生产总值为4 740亿日元，1947年增长为1.39万亿日元，1948年达到2.67万亿日元。 在战争中，日本的工厂及社会基础设施被破坏殆尽，因此战后重建不得不先从这些方面着手。这也具有促进日本经济发展的一面。英国虽然也在空袭中受创，但是由于第二次世界大战前的陈旧设备和社会基础设施仍然存在，所以在某种程度上影响了工厂生产设备的更新换代，也推迟了现代化社会基础设施的导入时间。日本正是因为在战争中受到重创，工厂及社会基础设施被破坏殆尽，所以能够在战后迅速引进当时最先进的生产设备，并且修建了最新型的基础设施，从而使经济快速增长成为可能。
（二）自置住房快速增长期（二战结束——上世纪70年代初）
日本自置住房快速增长启动于1945年二战结束之后。战后的日本政府沿袭战前“国家总动员体制”管理体制，金融管理上，战前的日本企业主要依靠发行股票或公司债券的直接金融方式来筹集资金。战后，依照“银行中心主义”原则，改由日本兴业银行等银行为企业提供资金。产业发展方面，则视轻重缓急权衡取舍，如政府着力培育银行、财团和大型企业，优先发展制造业等，土地交易、房屋租赁等则属抑制之列。短期和局部看，确实是牺牲了部分群体利益，损害和抑制了一些行业的发展。但从效果上看，战后经济迅速复苏，发展增速甚至超过了当时的美国，创造了迥异于西方市场经济发展模式的“日本模式”。正是日本经济的高速发展，为日本短期内自置住房主流格局的形成奠定了坚实的经济基础和前提条件。
1948年日本政府设立建设省，专责国土和城市都市规划、土地整备、河川治理、道路、建筑物、住宅政策等方面，其中住房公共政策构成了建设省诸政策中重要的不可或缺的内容。1950年、1951年和1955年，日本《住宅金融公库法》、《公营住宅法》和《住宅公团法》[27]三大法律相继出台。按照《住宅金融公库法》的要求，日本政府成立了住宅金融公库[28]、住宅融资保障协会等政策性金融机构，旨在为居民提供普通金融机构不愿提供的长期低息住房（购建房）贷款，为地方政府提供住房建设资金及其他住房保障相关融资服务，如开发企业开发建设政策性住房融资或政策引导。且该类机构融资业务开展中的亏损，由中央政府财政予以补贴。同时，金融机构还通过利率安排、还款方式、还款期限等多方面的创新管理，推进住房贷款金融产品多元化。
按照《公营住宅法》要求，地方政府一方面主导面向低收入住房困难家庭租赁的公营住房建设供应；另一方面设立“地方住宅供给公社”，建设供应面向包括中低收入夹心层或边缘群体租赁型公社住宅。由此形成了涵盖了中低收入住房困难群体的日本租赁住房公共政策体系。对于中等及偏上收入群体住房困难购房，以及中低收入住房困难群体意欲自置住宅情形，《住宅公团法》以及又该法衍生出的日本住宅公团作出了回应并形成了无缝对接。住宅公团由中央政府、地方政府和社会资金共同投资，以政府资金为主。其建设供应的公团住宅可租可售、以售为主，不仅面向面向社会中等收入住房困难群体，中低收入群体亦可购买该类住房以圆住房梦。至此，住宅金融公库承担住宅资金融通职能；地方政府为低收入者建设低租金的公营住宅和公社住宅；住宅公团面向大城市的中产阶级开发集体住宅的团地（即住宅小区），日本住房公共政策“三大支柱”形成。
除“三大支柱”外，与官方政策同步发展的“公司内贷款制度”也构成了强力支持日本企业员工的自置住房的重要的“体制外力量”。“公司内贷款制度”,是指企业对员工以较低的利率贷款（实际利率不足3%）,可用于购建住房或其他重大支出。手续简单方便，仅限企业内部员工享有，属企业员工福利保障的重要组成部分。“公司内贷款制度”的产生与战后日本流行的员工终身雇佣制有关，也体现了企业高度的社会责任感。其作为政府政策之外解决员工住房的重要民间住房保障政策和企业福利，也在日本住房领域发挥着积极和不可或缺的作用。
综合分析该时期日本住房公共政策（包括企业相关政策），“三大支柱”中至少两大支柱与居民自置住房直接关联，即住宅金融公库和公团住宅及其相关政策，支持居民购建房力度明显大于租赁政策。企业的“公司内贷款制度”与政府政策殊途同归，同样也是剑指职工自置住房。究其内在逻辑，既有政府政治经济考量，如提升民众满意度，利用房地产拉动经济；也有日本东方民族传统文化因素所致，如买房既属置业行为，也是成功人士的一种标志。因此，日本住房公共政策“三大支柱”带来的效应是，日本自置住房的发展表现出陡然加速的状态。日本厚生省1941年对24个城市调查显示，居民自置住房的比例为22%，而1948年日本总理府的调查显示，24城自置住房比例增至41%，全国平均达67%。1958年创纪录达到71%，1963年降低为64%，1968年进一步降低为60%，以后基本维持在此水平上。1966年，日本《住宅建设规划法》出台，政府开始连续制定颁布住宅建设5年规划。从1966—1990年连续5个住房规划看，在通过公共资金建设住宅的规划户数中，以公库融资的自置住房占比始终为主导地位，且成不断上升状态，具体比例为：40%，36%，54%，63%，66%—68%。日本自置住房快速增长时代驾临实至名归。
链接：战后日本社会价值观花絮。
二战之后，在盟军占领期间和日本“和平宪法”[29]颁布后，东西文化“各表一枝、相安无事”，文化“杂糅”特征更加典型，如企业技术、管理向西方学习、奋力追赶、努力创新；劳动雇佣却强调“忠诚”、“终身制”等，两者融为一炉，形成了日本独特的社会发展模式。彼时的日本，保有一份稳定的工作，结婚生子和拥有一套自己的住宅是社会主流的价值观。这其中，拥有自置住房是保障生活稳定的重要前提，是社会阶层和主流成员的特征体现，也是未来养老的必要保障。上世纪90年代之前，随着经济发展，收入提升，通胀经济持续、土地住宅价格不断上涨，社会普遍的共识更认同贷款买房是降低通货膨胀和形成家庭有效资产的合理手段。这一社会主流价值观，不仅政府出台各种政策予以支持，企业亦推波助澜，如企业向员工提供低房租的公司住宅（亦称社宅）、单身宿舍、房租补助、住宅融资等。于是，自置住房在日本“众口一词、高潮迭起”。
1941——2003年各类住宅数量及占比情况
|
年 |
自置住房（%） |
公营住房（%） |
公团、公司租赁住宅（%）） |
民营租赁住宅（%） |
给与住宅（%） |
合计（户） |
|
1941 |
22.3 |
75.9 |
1.8 |
3427999 |
||
|
1948 |
67 |
27.2 |
5.8 |
13847769 |
||
|
1953 |
57.5 |
34.6 |
7.9 |
6896000 |
||
|
1958 |
71.2 |
3.5 |
18.5 |
6.7 |
17432000 |
|
|
1963 |
64.3 |
4.6 |
24.1 |
7 |
20372000 |
|
|
1968 |
60.3 |
5.8 |
27 |
6.9 |
24197900 |
|
|
1973 |
59.2 |
4.9 |
2.1 |
27.5 |
6.4 |
28730500 |
|
1978 |
60.4 |
5.3 |
2.2 |
26.1 |
5.7 |
32188700 |
|
1983 |
62.4 |
5.4 |
2.2 |
24.5 |
5.2 |
34705000 |
|
1988 |
61.3 |
5.3 |
2.2 |
25.8 |
4.1 |
37413400 |
|
1993 |
59.8 |
5 |
2.1 |
26.4 |
5 |
40773300 |
|
1998 |
60.3 |
4.8 |
2 |
27.4 |
3.9 |
43992100 |
|
2003 |
61.2 |
4.7 |
2 |
26.8 |
3.2 |
46862900 |
注：1.1941年仅为24个城市（东京、大阪、名古屋、京都、神户、横滨、广岛、吴、福冈、川崎、八幡、长崎、仙台、佐世保、札幌、横须贺、尼崎、函馆、金泽、冈山、岐阜、滨松、小仓、新潟）的数值。余皆为全国数据。
2.1953年仅为城市地区的数值。
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合计包括不详的情况。
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根据《大都市住宅调查统计表》、《住宅调査结果报告》、《住宅统计调査结果报告》、《住宅统计调査报告》、《住宅·土地统计调查报告》制作。
（三）自置住房动荡期（石油危机——上世纪80年代中叶）
1973年10月，第四次中东战争爆发。石油输出国组织（OPEC）成员国沙特阿拉伯、科威特等波斯湾沿岸6国宣布，将原油价格从每桶3.01美元上调至5.12美元，涨幅70%。之后，为了打击对手以色列及支持以色列的国家，又宣布石油禁运，暂停出口。同年12月，阿拉伯产油国再次将原油调升至每桶11.65美元。油价暴涨引致一片混乱，日本政府大楼减少照明，电梯部分停用，连电视台也主动取消了深夜的娱乐节目，社会笼罩在似乎是世界末日的悲观氛围中。1974年，日本居民消费物价指数环比（比上年）上涨幅度高达23%，以致当时的日本大藏大臣福田纠夫称之为为“狂乱物价”。
面对石油危机导致的通货膨胀不断加剧，日本首先通过提高基准利率实行紧缩银根。1973年，基准利率连续上调5次，12月22日达历史最高水平的9%。其次，财政政策全面收缩。1973年11月，福田赳夫接替突然去世的爱知揆一出任大藏大臣。面对严峻的通货膨胀局面，福田赳夫提出实施严格的财政紧缩抑制通货膨胀。强硬政策之下，1974年年度预算挥刀自宫，大幅压缩支出。公共事业的相关费用被大幅压缩，公益住房建设深受影响，日本列岛改造也被置之高阁。硕果仅存的是社会保障预算，由于刚刚扩大了以退休金制度为核心的制度体系，所以不在预算缩减范围。原定降低所得税减税政策，也在时任首相田中角荣的强烈要求下得以保留。第一次石油危机爆发一年间，美国GDP增长下降了4.7%，欧洲整体的增长下降了2.5%，日本下降了7%。
1979年至20世纪80年代初，以伊朗革命为导火线，再次爆发石油危机。原油价格由1978年的每桶12美元暴涨至1980年的40美元左右，与二次世界大战战后的每桶2美元相比增长了20倍。在上世纪70--80年代持续不断的危机中，日本采取的多项措施取得了积极成效，虽然经济高增长时代终结，但率先西方发达国家走出困局，GDP始终维持在4%--5%的增长水平。这其中，除日本“开发节能技术，将资源消耗量降到了最低水平”等耳熟能详的措施外，三个因素起到了积极和重要的作用：一是汇率因素。石油危机期间，日元处于升值通道，此即相当于降低了进口产品的价格，缓解了原油价格高涨带来的影响；二是日本的工资决定机制。与欧美国家不同，日本的工会、企业和员工工资是利益共同体，工资一般与企业业绩关联而非物价。[30] 结果是，日本在石油危机中避免了欧美企业的“加薪--成本提高--加剧通胀”的恶性循环。三是继续加大自置住房建设。面对经济发展减速，日本政府经济刺激措施之一是继续加大居民构建自置住房。
日本第三个住宅五年规划（1976--1980年）公库融资的自置住房占比为54%，住宅开工建设在石油危机后回落，不久又急剧上升，实际开工面积与第二个五年规划相比大幅度提高。上世纪70年代，住宅开工数量与经济景气指数成反比关系，住宅建设呈现先抑后扬，震荡上行。同时，日本住宅金融公库新创设了一系列的制度，住宅金融公库在自置住房建设发展中起到了极大的作用。1979年推出分期偿还制度，减低了返还初期5年期间的负担。1980年推出“父母子女两代贷款继承偿还制度”，1985年再推特别补贴贷款制度，1986年又推增加补贴贷款，次年提高贷款限额和再度增加补贴贷款额等持续鼓励购买住宅举措。公库融资户数占自置住房的开工户数比例，上世纪70年代前半期不足20%，后半期增至31%，80年代为48%，90年代则达49%。
1985年“广场协议”[31]签订，1986-1987年5次下调基准利率，降低至2.5%的战后最低水平。利率下调，货币需求增加，日本央行货币供应迅速增加。诸因素叠加，进一步刺激了自置住房需求，日本自置住房建设供应和价格“震荡上行”，商品房市场“供销两旺”。于无声处，1983年日本全国住宅空置率已达8.6%，城市化进程停滞、家庭数增长放缓，住房需求压力逐步下降，但住宅建设势头依然强劲。无限风光之下，日本房地产市场风险开始筑底。
（四）自置住房泡沫破裂期（上世纪80年代后半期——21世纪初）
上世纪80年代的日本，极似美国的“镀金时代”[32]。汽车产量超过美国，跃升世界第一。半导体产业进步神速，尤其是动态随机存取存储器(Dynamic Random Access Memory，DRAM)的生产上也坐上了全球第一把交椅。在日本市场上，NEC、富士通等国内厂家自主开发生产的电脑，风头盖过已经成为世界标准的IBM公司，占有更大的市场份额。于是乎，社会流行的观点是：“随着日本经济的增长，东京将会成为亚洲的金融中心”，世界各地的企业将聚集在东京市中心，都希望在此拥有一席之地。因此，东京市中心土地价值必然水涨船高，购地置产是财富保值增值的捷径和亘古不变的法则等。
天随人愿。1983年，东京市中心的土地价格开始飞涨并蔓延到其他地区。1986年，世界原油价格“逆行”[33]，在“原油价格降低、日元升值和利率下调”三重利好刺激下，日本经济快速增长。1987年1月日本政府公布的土地标准价格，东京附近的土地价格比前一年上涨23.8%，1988年1月，土地价格上涨达65.3%。1988年，日本国土厅公布的《国土利用白皮书》指出，“以东京附近为中心的土地价格上涨是由实际需求所引起的。”
同时，日本购地置产走向世界。1986年，日本第一不动产公司以破纪录的价格买下了纽约的蒂芙尼大厦。1989年，三菱地所公司一举买下纽约市中心洛克菲勒中心14栋大楼。其他如麻布建物、秀和等日本房地产公司也纷纷在夏威夷买下饭店，或者在加利福尼亚买下写字楼或购物中心等。
1987年2月，发达国家七国的财政部长及央行行长在巴黎卢浮宫举行了G7会议。会议要求各国协调干预外汇市场以阻止美元进一步贬值。1987年10月19日，风云突变，“黑色星期一”降临，纽约股市暴跌，当天股价下跌幅度高达22.5%，远超1929年“黑色星期四”[34]的12.8%。东京证券交易所的股票价格也应声大幅下跌14.9%。之后，在地产股等支撑下逆市上扬。日本依然势不可挡。1988年，日本对美国不动产的投资约165亿美元。1989年底，日本土地资产总额约为2 000万亿日元，是美国土地资产总额500万亿日元的4倍。“卖掉东京就可以买下整个美国”，“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”等绝非是酒后的胡言乱语，“日本资金能够买下全世界”已经成为了日本社会的共识。
日本经济学家野口悠纪雄的《战后日本经济史（从喧嚣到沉寂的70年）》指出，“这一时期，日本已经开始出现地价上涨的苗头。因此这种情况下，应该将金融缓和政策改为加息。但是加息将会加速美元贬值，有可能对美国经济造成负面影响。由于担心‘日本成为引发世界恐慌的源头'，日本银行决定推迟加息。 从1987年2月至1989年5月，基准利率一直维持在2.5%的极低水平。这种异常的金融缓和状态被故意忽略，从而最终导致了泡沫经济的发生。”战机稍纵即逝，危机正在孕育，但政府和社会依然信心满满。
1990年，经济学家云集的日本“政策构想论坛”报告断言“地价上涨属于正常范围”。报纸和杂志认为“地价高涨反映了日本经济的增长，是正常现象”的观点也占绝对优势。同年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。除了城市中心地区的商业用地，大城市周围住宅用地的价格也显著上升，无论是独栋住宅还是公寓，房地产价格已经远超普通百姓的承受能力。伴随房地产市场繁荣的不断升级，日本股票价格也一路飙升。1983年，日经平均股价[35]是8 000日元左右，1987年10月涨至26646日元。之后一路高歌，1989年年末达38915日元。1990年1月，日本经济新闻预测：“以稳健的经济形势和良好的股票供求关系为支撑，日经平均股票价格将在年底涨至44 000日元左右……这是综合20位大型企业经营者对今年股票价格的预测得出的结论。”更有报纸预测，“日经平均股价马上就会涨至60 000日元左右。”
日本银行（央行）总裁三重野对此持异议，他指出，“工薪族努力工作一辈子也买不起房的社会是不正常的，必须紧缩金融，抑制地价上涨。”日本大藏省也明显感受到了危机。为抑制投资，给经济降温，1989年秋到1990年夏，日本连续升息，借贷利率由2.5%升至6%。立竿见影，股票市场率先回应，日经指数从1989年12月接近4万点全面下挫，大批股票投机者破产，数十个地产开发计划受到冲击。
1990年3月，大藏省进一步勒紧缰绳，直接剑指房地产，以银行局长名义下达题为“抑制与土地相关投资”的通知，实施行政指导，设定银行不动产投资上限，也就是“总量限制”。即设立贷款额度指标，提高土地担保获得贷款融资门槛，为地价降温。但政策上存在漏洞，日本大型银行的子公司“住宅金融专门公司”不属“总量限制”对象。“调控”之下，仍然积极投资房地产，土地市场金融支持“弹药供应充足”，自然土地价格继续上升。1990年8月，伊拉克入侵邻国科威特，两大产油国爆发战争。市场预测新一轮石油危机即将爆发，于是纷纷抛售股票。2个月间，日经平均股价下跌33%，降至最高值时的一半。[36]日本股票市场和房地产市场是“冰火两重天”，颠覆了传统经济学的基本理念，市场迷失了方向。甚至当时许多经济学家出面解释道，“股票价格上下浮动，所以会发生暴跌。但土地价格与之不同。”房地产市场一枝独秀，土地价格的坚挺昂扬，强力支持了“土地价格果然并非泡沫”的观点。于是，日本的国土面积总量匮乏，地价不可能下跌等理论成为最后一批“接盘侠”的信念真理。正所谓“上帝欲其死，必先令其疯”。日本有史以来最大的房地产泡沫已经膨胀至顶点。
1990年末，市场开始出现房地产开发商预估的收入无法支付急剧高涨的贷款成本，而住宅、土地价格持续下落又带来贷款担保危机频现等不详之兆。从伊藤万高尔夫球场公司开始，接连出现房地产公司倒闭，房地产市场信心动摇，可怕的“多米诺骨牌效应”如幽灵般不时出没。1991年日本股市回稳，企业投资和GDP继续上升。5月，日本提出“地价税”[37]，并拟于1992年1月1日实施。截止9月，日本住宅用地和商业用地的价格仍然持续上涨，房地产市场松了口气。但当年9月之后，地价开始全面下跌。一年内，东京住宅用地下跌14.7%，股票市场等受其拖累下行。1992年股票和房地产泡沫开始扩散，工业生产指数、房屋开工指数及物价批发指数纷纷下跌，消费者及企业信心动摇。1992年夏，日经指数跌至1.4万点，大藏省只能降低利率刺激经济，日本房地产泡沫全面破裂。
1995年-1997年经济面虽有所回稳，但由于“坏账”累积、日元升值、开征消费税和消费者以及市场信心不足等多因素综合作用，复苏随即“烟消云散”，房地产市场哀鸿遍野。1995年夏，大藏省对8家住宅金融专门公司进行调查，由于地价下跌，大部分不动产投资都无法收回，不良债权超过8万亿日元，引发金融机构的连锁破产。[38]据日本学者统计计算，以接受公库融资的新建70平米公寓为例，1991年在东京圈和大阪圈平均价格为5579万日元和4221万日元，2003年则跌至1911万日元和1435万日元，购买公寓的家庭资产缩水三分之二。日本不动产研究所的土地价格指数变化显示，20世纪90年代初日本地价指数为270左右，到了2004年降至70左右，14年间下降到当初的三分之一以下。除城镇以外，包括耕地、山林等在内的土地资产总额由1990年的2452万亿日元降至2004年的1245万亿日元，几乎减少了一半。
房地产泡沫破裂和经济不景气，带来了劳动力市场流动增加，传统和正规雇佣减少，非正规雇佣增多，企业工资和非法定福利不稳定，贷款自置住房家庭举步维艰。日本国土交通省2004年调查显示，关于“拥有的土地和住宅的价值下降，住宅置换变难”的选项中，选择“是”的人占居住自置住房被调查群体的51%。同时，由于初婚年龄上升、未婚增多和出生率降低等，家庭类型发生了大幅度的变化。根据日本同期国情调查，自1980年至2005年，夫妇有子女家庭从44%降为30%，单身家庭从16%增加为30%，仅为夫妇的家庭从13%增加至20%。未婚率持续上升，2005年30岁一代的男性、女性分别为4%、26%。终身未婚的比例增加，2005年男性为16%，女性为7%。传统的日本婚育家庭观念发生了巨大的变化，对自置住房的观念和需求也发生了变异。
1998年日本内阁会议决定，金融公库要推广利用减免利息、延期支付利息、延期返还本金等缓和贷款条件诸措施的应用范围。从1998—2005年金融公库又推出了降低返还最初10年返还额的新型住宅贷款，并提出了减息等系列措施。“新政”出台之初，自置住房群体欢欣鼓舞、难抵“诱惑”，但随着时间推移和理性回归，利用金融公库贷款自置住房群体和社会逐渐感受到，初期返回金额降低、缓慢偿还制度和减息等并未减轻购房负担，个人和家庭的收入增长停滞或负增长才是问题的根本。政府也不得不承认这一切并未能制止“破产潮”。
据日本住宅金融公库资料分析计算，自1990至2006年度，住宅金融公库的融资延迟返还在6个月以上的由3340件增长至50417件，滞纳金总额由192亿日元跃升为6714亿日元。从“自置住房到租房”，1989年至1993年达115万户。进入后泡沫时期，由于住宅价格降低，以及上世纪70年代前期出生的群体（日本也称第二次出生高潮）“从租房到自置住房”有所增加，但“昙花一现”之后市场始终处于萎靡状态。此状况约在2000年代上半期结束，大城市的地价转为上升，但房地产价格增长并未持久，且随即市场进入萧条时期。无可避免，日本住房公共政策转型亦进入倒计时。
链接：多重因素共同推动楼市回暖
----摘自房地产行业专题报告：日本房地产市场借鉴
（报告出品方/作者：中信建投证券，竺劲、黄啸天）
过去十年（2012-2022年）日本房地产市场的发展受到多方因素影响，既强烈受到了宏观经济形势的影响，又是一系列社会、 人口等长期因素的反应。总的来说，以下几个因素共同影响了日本房地产市场的发展：
（1）宏观经济回暖，居民收入提升，利率及政策环境友好
回暖的宏观经济提高了工资水平、降低了失业率，稳定的居民收入提高推高了房地产市场需求。从 2010 年 到 2021 年，日本人均国民收入增长了 23.9%，并在近年继续上升。同时，日本的失业率近十年不断降低，2010 年失业率为 5.1%，2022 年则为 2.6%，远低于其他主要发达国家。工资和就业的稳定使得居民部门获得稳定现金流，使日本的房地产市场获得稳定的需求支撑。 极低的政策利率降低了房贷成本，刺激购房需求，十年期固定利率维持在 3%左右。日本央行的政策利率 从 90 年代起一直低于 1%，在 2016 年之后更是转为负数。受政策利率影响，日本的主要金融机构的房贷利率也处在极低的状态，2012 年以来日本的银行中十年期固定抵押贷款利率的中位数稳定在 3%左右，浮动抵押贷款 利率稳定在 2.5%左右，始终处于较低水平且波动不大。较低的房屋贷款利率推动了进一步向大都市集聚的日本 年轻人购买房屋，使得日本整体即使处在人口减少的状况下，大都市的房屋价格也出现了温和回升。
（2）租金回报稳定，外国投资者购房成本较低，近年日本房地产投资中约 30%为海外资金
租金回报率、低廉的资金成本和开放的投资政策，使日本房地产成为优质投资标的。日本的经济发展阶段 较为成熟，有成熟的服务业和基础设施，提供了大量成熟房地产投资标的。同时，日本大都市圈的发展和人口 集聚为都市圈地产市场提供了稳定的租金需求。此外，低利率环境和稳定的通胀率也减少了投资的不确定性， 使得房地产成为日本一项相对稳健的资产。在这些因素的基础上，日本房地产市场吸引了大量国内外投资者， 商业和住宅物业、酒店度假村、购物中心等房地产投资标的受到投资者欢迎。 日本房地产业的资本跨境流动深受美国市场状况影响。随着日本房地产投资的开放程度提高，日本地产也 受国际经济形势的影响也日渐增大。日本银行发布的报告称，2003 年以来，美国利率和金融状况指数（NFCI） 的波动可以解释 70%日本房地产基金的资本流入波动。
非日本居民购房门槛宽松与国民相近，相较其他国家海外购房成本更低。海外购房者仅需提供日文版的宣 誓供述书和身份证明文件（驾照或护照）即可在日本购房，要求十分宽松，且购房步骤简单且与日本本国居民 无差异。相比之下，在其他国家进行海外投资的限制条件更为苛刻，通常会对外国人额外加收印花税等，或在 贷款和房产类型上加以限制。
（3）独居化趋势明显，女性劳动参与率和购买力提升
家庭规模缩小、女性劳动参与率增加，共同增加了房屋需求量。随着少子化和老龄化加剧，日本的独居老年人、独居青年人数量不断增加。日本一人家庭占比从 2005 年的 29.5%上升至 38.1%，平均家庭人数也在不断 降低，东京地区平均家庭人数自 2015 年起已不足 2 人，独居化趋势明显。同时，女性中全职妈妈的比例不断降 低、女性劳动参与率提高，一方面大量家庭成为“双收入家庭”，有更高的购买力，另一方面独立女性对单身公 寓的需求增加。这些因素使得房产市场的需求增加，特别是都市圈公寓住宅的需求持续增加。
（五）自置住房全面推进市场化（21世纪初以来）
日本经济泡沫破裂后，进入了漫长的经济下滑状态，以致被称为“日本失去的20年”[39]。消费物价指数不断下降，产品出售困难，企业利润下降，日本陷入了“通货紧缩。”难以自拔。住房公共政策领域，1995年，日本住宅宅地审议会报告在陈述了“住宅服务是私地消费的服务……依据怎样程度的支出享受怎样的住宅服务应当在第一意义上交由个人选择”之后，主张“更加广泛地活用自由市场的机能”。2000年报告指出，在“取得、利用住宅宅地应由国民自己努力进行这一原则”的基础上，提出了“重视市场”的方针。2001年，日本政府各部重组，大藏省被分拆[40]，金融业务由金融厅接管，税收财政业务由财务省接管。设立内阁府、总务省和经济产业省等部门。建设省并入国土交通省，住宅相关政策措施的地位直线下降，住房建设和相关领域行政管理力道大为减弱，市场力量回归已成官方共识。
继1981年住宅公团重组入住宅城市整备公团后，1999年和2004年再次将其重组到城市基础整备公团和城市再生机构，新的机构大幅度地减少了住宅建设业务。在新的住宅政策基础上，公共租赁住房领域更加边缘化，租赁住房市场发展缓慢推进。1999年《借地借家法》的修改导入了定期租房制度，使得限定期限的租房合同成为可能。定期租房制度限定租房合同的期限，弱化了对租房人的保护，将住宅民营租赁交还市场。与此同时，日本社会主流价值观发生变革，自置住房观念基础动摇，住房消费进入新的时代。市场环境亦进一步发生变化，如政府放松了劳动市场管制，雇佣人员流动加速，保险医疗费用负担加重，福利服务的产业化加速，个人公共年金民营市场化成长等。
2004年，日本进行了大规模的外汇干预，日元不断贬值，随后两年制造业包括传统重工业暂时好转。如，之前已经奄奄一息的新日铁公司也奇迹般复苏；机电产业工厂回流日本，夏普公司分别于2006年在三重县龟山市、2009年在大阪府堺市启动了大型液晶电视机工厂，松下电器公司也于2007年和2009年在兵库县尼崎市增设了等离子电视机的生产工厂。但遗憾的是，几年之后，夏普、松下等公司的电视机部门均出现巨大亏损，企业回归本土策略失败。
2007年，有关独立行政法人的整顿合理化的日本内阁会议决定，缩小住宅金融支援机构和城市再生机构的业务范围，检讨重组的方针。同年，住宅金融公库废止，后继组织住宅金融支援机构从住宅融资的直接市场退出。新的支援机构致力于住宅贷款的证券化支援业务，日本住宅政策“三大支柱”解体。随着金融公库的废止，大企业筹措资金的方式也由过去通过银行借款的间接融资，转向以发行股票债券形式的直接融资。银行也适应市场变化，改变传统经营模式逐步增加面向个人的住宅购买贷款业务。由于住房贷款市场的不断扩张，民营的金融机构不断加入，且市场占有率不断提升，日本住房进入市场机制主导时代。
2008年美国金融危机之后，日本及国际游资迅速从美国金融产品脱身，重新流向日本，日元急剧升值。日元升值加上美国市场需求萎缩，日本出口产业遭受毁灭性打击，股票市场暴跌，如丰田汽车公司的股价多次直线下跌。2011年日本的贸易收支转为赤字。2012年，再度拜相的安倍晋三[41]内阁提出“安倍经济学”（Abenomics)，旨在摆脱通货紧缩，实现2%的通胀目标[42]，提振日本经济。“安倍经济学”由三个方面构成：一是宽松的货币政策；主要包括“量化质化宽松政策”、负利率政策、YCC政策[43]等。二是灵活的财政政策；即在保持政府支出稳定的前提下，对收入和支出两端做结构性调整。三是结构性改革。包括支持中小企业、科技创新、地方发展、基础设施等十四个方面。安倍经济学实施后取得了一定的积极效果。2012年末至2019年末，日经225指数不断上涨，日本劳动力市场和外经贸关系等方面亦出现明显改善，经济持续温和回升。
宏观面经济景气之下，日本土地价格在经历了长时间下滑后开始企稳回升，国内资产价格开始触底反弹。2013年起至2019年，日本住宅价格普涨，其中公寓价格累计上涨约50%。住房租赁市场，租售比达到了5%的水平，零售、办公地产也有不俗表现，日本重点城市办公楼的空置率明显下降，办公楼租赁业绩大幅改善。海外投资日本意愿日浓。世邦魏理仕（CBRE）统计，日本2021年海外投资者的购买额约为1.1万亿日元，连续3年突破1万亿日元，占到整体交易额的约3成，成为主要买家。投资房产基金J-REIT的资金也有7成来自海外。
负面的情况是，房租上涨的速度超过房价，其中一个重要和明显的因素是人口减少[44]带来的购房需求降低。2013年，日本65岁以上人口占总人口的比例已经增至25.1%，多达总人口的四分之一，日本老龄化社会来临。拥有土地资产亦“毁誉参半”。2018年，日本国土交通省调查，面对闲置土地，日本被调查的5000名闲置土地所有人，47.4%的人表示“有时会感到（持有闲置土地）有负担”，而通过继承上一辈遗产的土地持有者中，有51.4%的人认为“有负担”。
2020年9月，安倍晋三辞去首相之职，副首相菅义伟接替。2020年12月，菅义伟推出了73.6万亿日元的经济刺激方案。然而，上任仅一年，菅义伟就因应对疫情的方式而辞职。2021年10月，前外相岸田文雄接任。岸田文雄继续沿用安倍晋三的经济政策，甚至被认为有过之而无不及。此期间，受新冠疫情因素影响，日本都市居民改善型住房需求不断提升。后疫情时期，受到日本入境放开政策的积极影响，日本首都圈主要城市公寓的平均租金大幅上涨，均价在3,907日元/㎡（约合人民币207元/㎡）。同样，首都圈二手公寓价格继续走高，成交价格连续22个月上涨。其中，大户型（65-70㎡）以及单身公寓（20㎡左右）的成交价格均有上涨。从其他各都县的情况来看，成交均价约为6,270万日元（约合人民币332万），价格连续上涨。
根据2022年4月日本房地产成交记录数据，日本国内购房者中，排名第一位的是25-29岁群体，占27%，排名第二的中年群体（35-39岁）占比20%。此意味着，一方面，随着近年来日本的经济回暖，居民收入提高，日本社会尤其是年轻一代，对未来的消费信心不断提升；另一方面，房地产市场的日益繁荣以及房价稳步上涨等，使得日本年轻人的购房置业态度由“佛系”[45]转向“积极”，日本住房市场化政策也得到年轻一代的认可。无疑，日本住房公共政策在以市场化为主的道路上已经迈开大步，而且将越走越远。
链接：安倍经济学的主要内容。摘自钟正生：《回望“安倍经济学”》部分内容。
——宽松的货币政策。金融上实施“量化质化宽松政策（QQE）”。所谓“量化”，就是将此前的金融市场调控中介目标从无担保隔夜拆借利率调整为基础货币，同时设置货币扩张的方式与目标——把日本的基础货币规模从2012年底的138万亿日元提升至2013年底的200万亿日元，并在2014年底达到270万亿日元；所谓“质化”，就是延长央行资产购买期限、丰富项目种类——每年央行将购买50万亿日元额度包括40年期国债在内的长期国债，并把持有期限从平均不足三年延长为七年。同时，每年还购入1万亿日元的ETF和300亿日元规模的日本房地产上市投资信托（J-REIT）。
日本央行为这一金融改革设计了三大政策传导途径:（1）通过购买长期国债和ETF、J-REIT 等金融产品，降低长期利率并使风险资产出现溢价效果，从而降低企业和家庭部门的融资成本，进而推动企业投资和家庭消费；（2）通过由央行购买市场上的国债，让原有国债投资者尤其是金融机构转向股票、外国债券、贷款等能获得更高收益的资产投资，形成资产组合再平衡效应，从而为新兴产业或增长型企业提供低成本的资金或风险投资；（3）通过央行大规模购入资产，彻底改变市场机构与经济主体的心理，进而刺激企业扩大投资、家庭部门更倾向于购入耐用品和进行住房投资。
2016年，日本央行再度进行货币政策创新。2016年1月，日本央行在 QQE 基础上进一步推出负利率政策，对于金融机构新增超额准备金实施-0.1%的利率，成为继丹麦、瑞典、瑞士和欧元区之后又一执行负利率的经济体。2016年9月，日本央行决定引入“配合收益率曲线管理的QQE政策”，即在QQE和负利率基础上引入国债收益率曲线调控。日本央行承诺持续购买 10 年期国债，直至收益率保持在零附近，并推出由日本央行给定收益率水平的直接国债购买操作工具。同时，为加强通胀目标的可信度，日本央行承诺将持续扩大基础货币供应量，直至实现2%的通胀目标。
——灵活的财政政策。安倍经济学“灵活的财政政策”在政府收入和支出两端均做出了一定的调整，但从总量来看，安倍在任期间日本政府支出并未出现明显的扩张或收缩。从这个角度上看，安倍经济学中的财政政策实际上可以视为“中性”的。
从支出端来看，安倍政府在保持财政支出基本稳定的前提下，小幅调整了支出结构。2012年至2019年，日本政府财政支出总体保持稳定，仅由97.1万亿日元升至101.4万亿日元。但与此同时，财政支出结构却发生了一定的变化，这主要体现在：受到少子高龄化现象日趋严重的影响，社会保障支出明显增加。2011年东日本大地震后，灾区基础设施重建导致公共工程支出提升。此外，随着债务总额攀升，用于债务清偿的支出亦不断增加，而这也在一定程度上限制了日本政府的财政支出能力。
从收入端来看，日本财政收入主要来源于税收与国债发行，但安倍政府的财政收入改革却并不合理。一方面，为减轻政府偿债压力，安倍晋三甚至不惜牺牲央行独立性，以极度宽松的货币政策来配合财政扩张，然后带来的副作用却是日本政府债务率继续攀升。安倍政府上台后，发债收入在日本政府收入中的占比持续保持在30%以上，这也导致日本政府杠杆率持续上行：2012年末至2019年末，日本政府杠杆率由190%以下升至200%以上。另一方面，“拆东墙补西墙”式的调税遭遇民众抵制。安倍晋三的税率调整方向并不统一：为解决投资低迷的问题，安倍晋三选择降低企业所得税；但他似乎选择性忽视了同样低迷的消费，调高了消费税，企图用此来弥补公共支出。日本政府在2014年把消费税从5%上调至8%，在2019年更是再次把消费税提高至10%，这一做法让本就疲软的日本消费再度蒙上阴影。
——促进增长的结构性改革。安倍经济学的“第三支箭”是指结构性改革。但由于政策重心主要倾向于“QQE+灵活财政”，因此“第三支箭”受到的关注远低于前两支，且“第三支箭”的政策内容和目标也更加模糊。根据日本政府2013年至2016年发布的相关文件，可以将结构性改革的内容大致总结为以下14个方面：支持中小企业的政策、鼓励科技创新的政策、支持财政金融的政策、保障能源安全供应的政策、建设基础设施的政策、支持“海外战略”的政策、支持地方发展的政策、扶持农林水产业的政策、支持育儿的政策、保障妇女、老人和低收入群体权益的政策、扶持年轻人就业与人才培养的政策、支持防灾减灾及灾后重建的政策、建设安全、安心社会的政策和改善劳资关系与收入的政策等。总的来说，相比于前两支箭，安倍经济学的“第三支箭”实际上是“虚”的，其效果也更加难以评价。
附：日本各类住宅统计。
1941——2018年日本各类住宅数量变化情况如表1-1所示。数据显示：
-
日本住房总量在第二次世界大战后飞速增长，到20世纪70年代以后，日本住房总量以及各类型住房占比趋于相对稳定状态；
-
从结构上看，20世纪70年代自置住房与租赁住房的比例趋于6：4；
-
民营租赁住宅的占比在20世纪80年代初一度下降，之后一直呈现上升趋势，其占比从最低的24.5%上升至2018年的28.5%；
-
具有住房保障性质的公营住宅和具有政府政策支持的都市再生机构租赁住宅、公社住宅和政府或公司提供的给与住宅[46]（公司、政府机关作为福利提供给员工居住的宿舍）的占比在20世纪80年代达到顶峰后，其占比呈现下降趋势，公营住宅占比从顶峰的5.4%下降至2018年的3.6%，都市再生机构租赁住宅和公社住宅的占比从顶峰的2.2%下降至2018年的1.4%，给与住宅的占比从顶峰的6.4%下降至2018年的2.1%。
1941——2018年日本各类住宅数量及占比情况表
|
年 |
自置住房（%） |
公营住房（%） |
UR租赁住宅（原公团住宅）、公社租赁住宅（%）） |
民营租赁住宅（%） |
给与住宅（%） |
合计（户） |
|
1941 |
22.3 |
75.9 |
1.8 |
3427999 |
||
|
1948 |
67 |
27.2 |
5.8 |
13847769 |
||
|
1953 |
57.5 |
34.6 |
7.9 |
6896000 |
||
|
1958 |
71.2 |
3.5 |
18.5 |
6.7 |
17432000 |
|
|
1963 |
64.3 |
4.6 |
24.1 |
7 |
20372000 |
|
|
1968 |
60.3 |
5.8 |
27 |
6.9 |
24197900 |
|
|
1973 |
59.2 |
4.9 |
2.1 |
27.5 |
6.4 |
28730500 |
|
1978 |
60.4 |
5.3 |
2.2 |
26.1 |
5.7 |
32188700 |
|
1983 |
62.4 |
5.4 |
2.2 |
24.5 |
5.2 |
34705000 |
|
1988 |
61.3 |
5.3 |
2.2 |
25.8 |
4.1 |
37413400 |
|
1993 |
59.8 |
5 |
2.1 |
26.4 |
5 |
40773300 |
|
1998 |
60.3 |
4.8 |
2 |
27.4 |
3.9 |
43992100 |
|
2003 |
61.2 |
4.7 |
2 |
26.8 |
3.2 |
46862900 |
|
2008 |
61.1 |
4.2 |
1.9 |
26.9 |
2.8 |
49598000 |
|
2013 |
61.7 |
3.8 |
1.6 |
28 |
2.2 |
52102000 |
|
2018 |
61.2 |
3.6 |
1.4 |
28.5 |
2.1 |
53616000 |
注：1.1941年仅为24个城市（东京、大阪、名古屋、京都、神户、横滨、广岛、吴、福冈、川崎、八幡、长崎、仙台、佐世保、札幌、横须贺、尼崎、函馆、金泽、冈山、岐阜、滨松、小仓、新潟）的数值。
2.1953年仅为城市地区的数值。
3.合计包括不详的情况。
根据《大都市住宅调查统计表》、《住宅调査结果报告》、《住宅统计调査结果报告》、《住宅统计调査报告》、《住宅·土地统计调查报告》制作。
日本各类租赁住宅租金如表1-2、图1-1所示。数据显示：
-
近年来日本租赁住宅租金处于相对稳定状态；
-
公营住宅和给与住宅租金水平低于其他租赁住宅租金，体现了其作为住房保障和单位福利的特点；
-
都市再生机构租赁住宅和公社住宅虽然具有政府政策背景，其租金水平与民营租赁住宅持平，其优惠主要体现在承租人的首次租住成本，如押金、保证人、给房东的礼金等，低于民营租赁住宅，使得这两类住宅的居住环境能够得到更好保证。
日本租赁住宅租金情况
|
住宅种类 |
每月租金（日元） |
每畳（1.62平米）租金（日元） |
||||
|
2018年 |
2013年 |
增减率（%） |
2018年 |
2013年 |
增减率（%） |
|
|
全部租赁住宅 |
55,675 |
54,040 |
3 |
3,064 |
3,040 |
0.8 |
|
纯住宅 |
55,695 |
54,052 |
3 |
3,074 |
3,051 |
0.8 |
|
公营住宅 |
23,203 |
22,394 |
3.6 |
1,156 |
1,120 |
3.2 |
|
都市再生机构▪公社租赁住宅 |
69,897 |
67,005 |
4.3 |
3,526 |
3,449 |
2.2 |
|
民营租赁住宅（木头结构） |
52,062 |
51,030 |
2 |
2,580 |
2,633 |
—2 |
|
民营租赁住宅（非木头结构） |
64,041 |
63,005 |
1.6 |
3,832 |
3,883 |
—1.3 |
|
给与住宅 |
34,049 |
30,684 |
11 |
1,699 |
1,577 |
7.7 |
|
商住合并住宅 |
51,247 |
51,907 |
—1.3 |
1,765 |
1,827 |
—3.4 |
引用自：日本总务省官网《平成30年住宅・土地統計調査》
图1-1 日本租赁住宅月租金情况
根据《平成30年住宅・土地統計調査》制作
四、日本住房公共政策的核心内涵
（一）日本住房公共政策三大支柱
日本住房“三大支柱”，法律上系指《住宅金融公库法》、《公营住宅法》和《住宅公团法》，与法律对应的机构则是住宅金融公库、中央及地方政府（地方住宅供给公社）和住宅公团。“三大支柱”具体产品为：金融政策支持居民自置住房，地方政府和住宅公团筹建的公营住房（公社住房）和公团住房。政策覆盖面上，包括：中低收入住房困难家庭、自置住房居民群体、民间住房投资建设机构以及地方政府等。政策工具上有面向不同机构和群体的低利率资金贷款，也有面向低收入住房困难家庭的住房租赁和自置住房家庭的各种政策支持等。三大支柱自上世纪50年代问世以来，为解决日本第二次世界大战之后严重的住房短缺和住房公共政策的推进作出了历史性的卓越贡献。
-
住宅金融公库
“三大支柱”首位之《住宅金融公库法》，对应的机构是于1950年由中央政府全额出资设立的政策性金融机构----住宅金融公库。住宅金融公库的核心功能包括：一是支持个人家庭建造或购置自用住房；二是支持地方住宅供给公社、民间不动产开发商以及从事旧城改造的企业建设供应政策性住房等；三是住房供求矛盾突出等特定时期，支持个人和机构建造出租或出售住房以缓解住房供求矛盾等。此外，还涉及城市改造、重建等方面的金融支持。住宅金融公库可为符合条件的贷款申请者提供占建造或购置费用总额60%的贷款，贷款期限35年，利息水平低于商业银行且基本固定。优惠的受益范围也在不断的扩大，如1996年，日本政府对符合老龄化需求设计的住宅提供优惠利率，之后，政府新增了对符合耐久性设计的住房以及首次在大城市购房者的贷款利率优惠政策。但是日本政府也对这些优惠措施做出了一些限制，如只有贷款的前10年可以享受这类优惠，以及175平方米以下住房方可享受该优惠等。
金融公库的贷款支持对自置住房群体和政策性住房供应起到了极大的支持作用，截止2001年（该年住宅金融公库被关闭），住宅金融公库贷款支持建造或购置的住房累计达1890万套，约占同时期日本建造的住房总数的三分之一。2007年，日本住宅金融支持机构成立，正式取代了住房金融公库。主要业务发生两大转变：一是转向支援民间金融机构地证券化支援业务，如住房抵押贷款证券化；二是转换为以财政融资资金为基础、充分利用市场机制的住宅金融系统，如具政策性的住房低息贷款等。新机构继续发挥政府利用金融手段调节住房供给的作用。根据日本住宅金融支持机构2019年的报告披露，近年来该机构提供的长期贷款利率在1.1%―1.2%，而同期日本城市银行的变动型房贷中间利率一直保持在2.48%。此外，数据显示日本住宅金融支持机构长期占据日本25%―35%的住房贷款市场，是份额最大的住房金融机构。
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公营住宅与公社住宅
1951年7月1日，日本《公营住宅法》实施。该法第三条规定，“地方政府必须经常留意本区域内的住宅状况，在认为有必要缓和低收入者的住宅不足之际，供给公营住宅”。法律上把解决低收入者住房困难规定为地方政府(都道府县、市町村)的责任，也明确了地方政府是建设和管理公营住宅的主体。第四条提出，“国家在认为必要之际，必须对于地方政府有关公营住宅的供给给予财政上及技术上的援助。都道府县在认为必要时，必须对于市町村关于公营住宅的供给上给予财政上及技术上的援助”。此规制法律上确立了中央政府和都道府县均有对公营住房具有支持补贴的义务。从后来的情况看，中央政府的补贴主要分为两类：一是中央政府对公营住房建设项目予以补贴（或称补砖头），约占公营住宅建设资金的一半左右；二是针对居民承租市场租赁住房的租金与保障标准租金之间的差额实施补贴（也称补人头）。都道府县对市町村的支持补贴与中央政府做法类似。
公营住房为低租金政策性租赁住房，保障对象为低收入住房困难家庭，类似于我国过去的廉租住房和现在的公共租赁住房。公营住宅的面积一般较小（法律规定套内面积最小为19平方米），全国实际平均面积在40平方米左右。公营住房的房租水平须考虑两个方面的因素，一是低收入居民家庭的经济承受能力；二是房屋所处的区位、年限质量面积和配套便利程度等。基此，公营住房的房租=房租基准价×房租调整系数。其中，房租基准价根居低收入家庭收入状况确定，以确保低收入家庭的可负担性。如收入分位25%之内的非单身家庭群体（即低收入家庭，具体释义计算参阅后文），按照该类家庭纳税收入的8%进行分档并相应确定不同的房租基准价，即公营住房的分档基准租金与低收入家庭不同收入水平正相关。房租调整系数=城市区位系数×房屋面积系数×房屋使用年限系数×居住方便性系数。
根据建设经营主体的不同，公营住宅可分为都营住宅、县营住宅、市营住宅等。在上世纪50—70年代期间，公营住宅建设供应规模处于持续上升阶段，以1970年前后为公营住宅建设供应的峰值，年均供应10万套以上，此后逐年减少。1996年，日本对《公营住宅法》再次进行修改，引入了地方公共团体建设公营住宅，以及收购、租赁社会市场住宅等多渠道增加公营住宅的新做法，取得了积极成效。2006年以后，公营住宅增量仅为每年2万套左右，且其中80%为改建渠道供应。近年来，随着“应保尽保”和被保障群体的缩减，公营住宅受益群体有所扩大，如扩展到高龄家庭、残疾家庭等。同时，为一定程度弥补公营住宅管理机构亏损，该类住宅中有小部分优良住宅，如户型面积较大等，操作上也有提高租金标准，放宽申请条件等适度变通条件出租情形。目前，公营住宅居住者占日本家庭总数的5%左右，但在日本公共住宅体系中占比超六成，仍然担纲日本住房保障主力军[47]。
地方住宅供给公社是根据《地方住宅供给公社法》，旨在为劳动者提供居住环境良好的住宅或住宅用地为目的，由都道府县或者是人口50万以上城市出资设立的一般社团法人机构。地方住宅供给公社建设供应的公社住宅，系面向中等收入群体提供的政策性租赁住房。包括：中等收入及其边缘群体，中低收入“夹心层”群体，如自置住宅经济上力有不逮的中等收入住房困难家庭等。公社住宅准入具体门槛标准由地方住宅供给公社确定，分配采用申请排序、轮候分配的方式。租金水平高于公营住宅，低于市场租赁住宅，实践中多在同片区域、同类型商品租赁住宅租金水平基础上进行折扣。同时还有其他的一些优惠措施，如减少押金（日语称之为“敷金”），对新婚有小孩家庭减免一个月费用等。与公营住宅相比较，其不仅在保障对象的收入水平上有所提高，而且在户型面积、分配管理和综合服务也有所差异。公营住房与公社住房两者共同构成了日本住房公共政策租赁体系的核心和基础。
-
公团住宅
日本住宅公团由中央政府创建于1955年。历经演变现为隶属国土交通省的独立行政法人都市再生机构（UR都市机构）。住宅公团的成立，旨在破解住房供求矛盾，尤其是大都市圈的住房缺口，提升城市功能，推动大都市可持续发展。[48]日本住宅公团资金的四分之三由国家投入，四分之一由东京、大阪等大都市投入。国家和地方政府均可以货币、土地或者土地上的附着物等多形式出资。此外，还有来自生命保险、信托银行的借款，通过发行政府担保的住宅债券等筹集的民间资金等。
住宅公团的主要业务包括：一是在大城市开发大规模的住宅用地；二是与住宅区相关的配套设施与公共设施建设；三是建设出租用的大型公寓以及出售用的商品房，其中出租用以及出售用的大型公寓是公团建设的主力产品，一般统称为公团住宅；四是所建公团住宅的出租管理。公团住宅的出租与出售对象主要为中等收入家庭，开发的主流住宅户型为为60平方米左右的三居室，通常可供一家4口居住之用。由于政策的精准性和户型标准的合理性，公团住宅深受广大中等收入城市家庭的欢迎。1955—2006年间，住宅公团累计建设住宅约150万套，为缓解中等收入家庭和大都市白领以及边缘群体的住宅短缺做出了积极贡献。
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“三大支柱”的三大特征
一是住房公共政策实现全覆盖。面向低收入家庭，以公营住宅提供租赁支持；面向中等偏下及边缘群体，提供公社住宅和公团住宅，公团住宅可租可售满足不同家庭或不同阶段的需求；不同收入群体（实践中主要是中等及以上收入家庭）自置住房存在困难的，政府提供优惠贷款支持；地方政府和社会机构以及民间个人介入住房保障领域，或住房供求矛盾剧烈的特殊时期增加住房供应者，中央政府均提供低息贷款等支持。无论从法律层面还是实践操作，“三大支柱”基本实现了全覆盖。而且“租售贷”全把式上阵、相互协助，卓有成效地实现了多渠道、分层次、广覆盖保障支持不同住房困难家庭的政策初衷，取得了举世瞩目的成绩。
二是重点鼓励居民建购住房。从“三大支柱”政策层面和实施情况看，《住宅金融公库法》覆盖面最广，不同收入阶层均可“利益均沾”，均可在政府帮助下通过自身努力实现“住房梦”。其他住房公共政策亦有鼎力支持自置住宅的倾向。如，地方住宅供给公社[49]初期主要功能是为社会建设提供租赁住宅，但在1964年《地方住宅供给公社法》出台后，也开始开展住宅、住宅用地销售，促进中产阶级购买自置住房。公团住宅虽然租售并举，但实际操作中是以售为主。“三大政策”共性特征之一均是力推自置住房。1955—2006年公团住宅累计约150万套；公营住宅1970年后年均2万套左右，而截止2001年，住宅金融公库贷款支持建造或购置的住房累计达1890万套。两相比较，自置住房与政策性租赁住房量上也有着天壤之别。
三是住房建设成为经济发展的重要引擎之一。从上世纪70年代开始，日本政府高度重视房地产市场对经济的拉动作用。每当经济增速放缓，就扩大住宅金融公库的规模，以此作为刺激经济增长的手段。如，1979年住宅金融公库创设了分段偿还制度，降低了返还初期5年期间的负担，并在1980年设立提供父母子女两代贷款继承偿还制度。80年代中期到90年代前半期，日本政府为了扩大内需不断增加住宅金融公库的融资供给。1985年设立特别补贴贷款制度，进入上世纪90年代，金融公库又将分段偿还制度变更为缓慢偿还制度，如只付息，还本押后等。在1993年、1994年进一步降低最初5年期间的返还额，并阶段性扩大了对取得住宅者住房贷款的减税。在住宅金融公库被废止后，又通过对住宅贷款减税等手段，刺激经济增长。不难看出，住房公共政策包括住房金融公库等“三大支柱”全生命周期几乎均与经济发展相互捆绑。
（二）日本政策性租赁住房的分配管理
日本政策性租赁住房历经演变，当前主要包括：面向低收入、中等收入和边缘群体住房困难群体配租的公营住宅、UR租赁住宅和公社租赁住宅。这三类住房的建设、分配和管理主要内容如表所示：
日本政策性住宅租赁供应分配及管理
|
住房类型 |
公营住宅 |
UR租赁住宅 |
公社租赁住宅 |
|
供给方 |
中央政府提供资金支持，地方政府（包括地方公共团体）建设供应，或购买、租赁市场住房，面向特定住房困难群体提供的低租金住房。 |
是由隶属国土交通省的“独立行政法人都市再生机构（UR都市机构）”建设供应和管理。该机构前身为日本住宅公团，因此又被称为“公团住宅”。 |
是由都道府县或者是人口50万以上城市出资设立的“地方住宅供给公社”建设出租的住宅 |
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供应对象 |
低收入住房困难家庭 |
中等以上收入群体 |
中等以上收入群体 |
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申请条件 |
3.住房困难（申请人和共同申请人或称同居者均不拥有自有住房者）；4.例外处理：申请人的身体精神状况存在问题或者其他确有必要提供住房的，如精神病患者、原子弹受害者、同居者均为50岁以上者或18岁以下家庭等，收入上限可放宽至为40%分位。 |
凡收入高于低收入标准的单身或家庭均可申请，具体标准由机构确定。 |
凡收入高于低收入标准的单身或家庭均可申请，具体标准由公社确定 |
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建设标准 |
以国土交通省令为依据：一般套内25平米以上，必须具备厨房、水冲厕所、洗脸盆、浴室等设施，配套有节能、无障碍设施。 |
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入住及管理 |
1.原则上采取公开招募方式分配（按申请时间排序、轮候分配）。过程大致包括：募集公告、个人申请、政府审查、签约入住等；2.对特殊情况或住房特别困难情形，地方政府可酌情决定优先入住；3.入住超过3年，收入超过标准的，租户有主动退出的义务；4.入住超过5年，最近两年的月收入为60%分位的，地方政府有可要求其退出。 |
公开招募。按申请时间顺序轮候，新建房源采取抽签方式分配。 |
公开招募。按申请时间顺序轮候，新建房源采取抽签方式分配。 |
|
相关费用 |
1.地方政府根据入住者的收入，以及住宅的位置、规模、建设时间、不同住宅的便利性等修正租金，具体由地方政府确定，即“应能应益”制度；2.如遇入住者有生病等特殊情形，经认定后可以减免租金；3.承租人收入超过25%不高于60%分位的，应根据超过收入的程度确定租金，但不超过附近同类住房的市场租金；4.收入超过60%分位的，适用附近同类住房的市场租金。 |
1.低于市场租金且在附近同类民营租赁住宅租金的基础上有各种打折制度。如养育小孩家庭，高龄家庭5%的租金优惠，对35岁以下家庭、养育小孩家庭3年定期租赁合同的给予租金优惠；2.降低首次入住的初期费用。如不需要给房东的酬谢金（礼金）、中介费等费用，不需要连带保证人（担保）。 |
1.低于市场租金且在附近同类民营租赁住宅租金的基础上有各种打折制度。如减少押金（敷金），对新婚有小孩家庭减免一个月费用等。 2.不需要给房东的酬谢金（礼金）、中介费等费用，有些公社住宅需要连带保证人（担保）。 |
资料来源：国土交通省、独立行政法人都市再生機構、一般社团法人全国地方住宅供给公社等联合会官网。
（三）现行日本住房公共政策管理主要机构
目前，日本住房公共政策主要涉及三大机构：独立行政法人都市再生机构（UR都市机构）、地方住宅供给公社和住宅金融支援机构。兹列表具体说明：
现行日本住房公共政策管理主要机构
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机构名称 |
独立行政法人都市再生机构（UR都市机构） |
地方住宅供给公社 |
独立行政法人住宅金融支援机构 |
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业务内容 |
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业务主管 |
隶属国土交通省的独立行政法人（即代替政府落实住房政策的法人）。 |
其设立、取消以及自主解散须经国土交通省认可。 |
隶属国土交通省的独立行政法人（即代替政府落实住房政策的法人）。 |
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法律依据 |
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《地方住宅供给公社法》（昭和40年（1965年）法律第124号）。 |
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前身是1955年成立的日本住宅公团。日本住宅公团建立之初是为解决中低收入阶层住房困难，实施大规模的住房开发。于1981年与宅地开发公团（1975年成立）合并改名住宅·都市整治公团，1999年更名为都市基盘整备公团，2004年与地域振兴整备公团（1974年成立）的地方都市开发整备部门合并改名为现在名称 |
由都道府县地方政府设立，或者是政令指定的人口在50万人以上的城市设立。 |
前身为1950年成立的住宅金融公库，2007年更名为住宅金融支援机构。主要目的是为了使住房建设更加顺利有效地获得融资，主要业务发生两大转换，一是转换为支援民间金融机构地证券化支援业务，二是转换为以财政融资资金为基础、充分利用市场机制的住宅金融系统。 |
|
資本金 |
10,757亿日元（2021年3月底） |
以东京都住宅供给公社为例，资本金为1亿500万日元（东京都全额出资）。 |
6940亿7542万日元（2022年3月31日，政府全额出资） |
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规模 |
职员数3192人（2022年4月1日） |
2008年3月有57家公社。由于近年来地方政府的住宅政策发生变化或者公社经营不善等原因，截至2020年，剩余37家公社（都道府县29家，政令指定市8家）。 |
906人 |
资料来源：独立行政法人都市再生機構、住宅金融支援机构、一般社团法人全国地方住宅供给公社等联合会官网。
（四）日本购建房的税收
日本政治体制实行中央、都道府县、市町村三级自治，相应的税收制度也是三级管理体制。按照征收主体。税收分为国税和地方税。由中央征收的税称为国税[50]，由都道府县（含市町村）征收的税统称为地方税[51]。税收总额中，国税所占比重远大于地方税。日本的国税、地税均为“税收法定”（须经立法机构批准），管理上是两个相互独立的体系，前者由大藏省管理，后者由自治省管理。[52]按类别分，日本税类可分三大类：所得类、消费类和资产类，包括法人税、个人所得税、消费税、酒税、继承和赠与税、固定资产税、印花税等。日本是以直接税为主的国家,对个人与公司的所得征税是日本税收主要来源,也是日本税制体制的核心特点。日本房地产诸税分为取得类、保有类和转让类三种，涉及交易和持有两大环节，包括国税和地方税，国税如印花税、所得税等，地方税种类较多，如固定资产税、都市计划税、地方法人特别税二税、个人居民（住民）税等。其中不动产取得税由都道府县征收，持有环节的固定资产税和城市规划税则由市町村征收。地方政府收取的相关房地产税主要用于地方民生，为地方的发展服务等。总体看，日本房地产税收主要呈现三个方面的特点：
一是，日本房地产税税负较轻；如印花税为政府额定标准收取的税金（表现为合同上贴核准印花及盖核定印章所产生的税金），由买卖双方各自承担。收取标准（或额定标准），1000-5000万日元，固定税额为1.5万日元；5000万-1亿日元，固定税额为4.5万日元；1亿-5亿日元，固定税额为10万日元。再如，房地产计税凡涉及房地产评估的实际取值均很低，如固定资产税和都市计划税（城市规划税）的估值一般为买卖价格的七成左右。目前，日本房地产取得环节，全部税费约为房产价格的5%～7%；保有环节每年支出约在20～30万日元(人民币1万元)左右；转让出售环节，是持有时间越长税费越低。
二是，抑制房地产投资投机力度不大；如以持有土地的法人或自然人为征收对象的地价税（国税），系按照土地价格扣除各项后征收，税率：3%，免税点：1000平米，同时扣除8亿定额。该税是为了抑制土地投机推出的，主要征税对象为持有大量高价地皮的大企业，但由于实际征收额过低，抑制投机作用不明显。而蕴含于所得税之中的土地转让税则力度非常大，如对于超短期（2年）转让土地的土地转让税率个人适用50%，法人则超过50%。该税收入调节作用明显，但严格而言，土地转让税应归属于所得税范畴。
三是，积极支持居民自置住房。典型如，贷款购买住房者符合以下条件，可申请减免个人所得税和住民税[53]：（1）购置物业系居民自住（不包括投资房、别墅等）；（2）住房满足政府颁布的新抗震标准；（3）房产的登记面积为50平米以上；（4）贷款人的年所得收入低于3000万日元。此外，房产登记面积为40平米以上、满足新抗震标准、贷款人年收入低于1000万日元、且购买房产时有缴交消费税情形[54]，也可获住宅贷款税收减免。该类房产持有期间的最高减税额度为：缴交消费税的房产（即新建房源或者法人卖主的二手房源）：10年内最多减税400万日元、第11-13年最多减税80万日元；未缴交消费税的房产（即个人卖主的二手房源）：10年内最多减税200万日元。每年的具体的减税额度，取以下三者中的最小值：（1）上述最高减税额度；（2）贷款人的所得税与住民税上限额度；（3）贷款房产当年的贷款尾款余额的1%（控除率）。居住满10年可获最高减免，中途转让出租，税收减免自动终止。现金购买、支付首付比例过高、还贷中途大笔提前还贷，以及其他享受过税收减免情形的，如家族扶养（抚养家族）[55]、故乡纳税[56]等，也有可能导致减税无法达至最高减税额度。
2022年，日本贷款购房减税政策实施调整，一方面，减税力度减弱，调整政策的精准度；如控除率、贷款额度均有不同程度的缩水；降低了申请人的所得上限，从3000万降低到了2000万，体现对中低收入群体购建房的支持。同时，进一步明确相关概念标准以利操作。如，首次明确规定，法人卖主中适用减税的两大类住宅：（1）由开发商建造并出售的新建住宅；（2）由装修公司收购、翻新、再出售的二手住宅。其中，收购房源的房产房龄必须超过10年；翻新时投入的预算必须占建筑价格的20%以上、且不得低于300万日元。虽然调整后的减税力道有所减弱，但房地产产业尤其是居民购建房税负与日本经济发展和居民承受能力基本匹配。
链接：日本房地产相关税制补充介绍
----摘自《南方房地产》2001.7，《日本的现行土地税制》
日本现行的土地税制，是一包括许多税种的复杂体系：既有国税，也有地方税；既有资产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税；此外还包括赠与税、继承税、居民税等等。在日本有关土地税制的论著中，多把整个土地税制切分为土地保有税、土地取得税和土地转让税三大类型，在每一类型中又包括若干个税种。现就其中最重要的税种分述如下。
一、土地估有税
土地保有税是在一定时期，对个人或法人所拥有的土地资产征的税，和特别土地保有税等4个税种构成。
1、固定资产税。固定资产税是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为征税对象。其中，对土地作为固定资产的征税，又在固定资产税中占有非常重要的地位，如在1975年和1980年，分别占到41.7%和42.4%。
由于公示地价与实际地价的差距和评价标准方面的问题，在战后日本长期、广泛存在着对固定资产评价额过于低下的问题。按此评价额以标准税率1.4%征收的土地固定资产税占国民经济计算中的土地资产额的比率，在最高的1977年也不过0.24%年，之后不断降低，到1987年只有0.14%，仅相当于标准税率的十分之一。在1990年10月税制调查会关于土地税制的报告和1991年的土地税制改革中，同样把土地固定资产税制的强化和适当化摆在了十分重要的地位。
2、地价税。地价税是在1991年土地税制改革中导入的一个新税种，其依据是1991年4月18日由日本国会众议院通过、4月24日由参议院通过、5月2日正式公布、1992年1月1日开始实施的《地价税法》。依所《地价税法》导入地价税的目的除了平抑地价上涨外，还有推进土地保有征税的公平化和降低土地作为资产保有的有利性。地价税作为土地保有税制的一个新税种，与其它土地保有征税税种的主要区别在于它是作为国税来征收的，从而使大藏省开始拥有了对土地的政策调节手段。
地价税的法定纳税者是每年1月1日持有土地的所有权和借地权的个人和法人。土地的评价额按继承税评价额计算，税率为0.3%。面积不足1000平方米的居住用地，国家、地方公共团体和公益法人等保有或使用的土地，医院、学校、社会福利设施占有而用于公共目的的土地，均免征地价税。基本免税扣除对资本金超过1亿日元的法人为10亿日元，对资金不足1亿日元的法人和个人为15亿日元；当土地价格每平方米超过3万日元，3万日元及其以下部分（3万日元x每平方米价格超过3万日元的土地面积）也为基本免税扣除。地价税在事业所得税和法人税的所得计算中，可以计作成本（即可作为应纳税所得额的抵扣项。笔者注）。
3、城市规划税。城市规划税的前身可以追溯到在1919年即已创设的城市规划特别税。现行城市规划税创设于1956年，旨在确保城市特别是城市规划事业所需财源。现行城市规划税的征收对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域的土地和房屋法定纳税人是此类土地和房屋的所有者（即城市规划区域土地房屋的所有者。笔者注），征税主体为市町村。与其它土地保有税税种不同，城市规划税属于目的税的范畴，而不像固定资产税、特别土地保有税那样属于普通税。具体地说，城市规划税要专门用于城市规划事业或土区划整理事业开支。
城市规划税的征税标准，采用固定资产税对土地及房屋的评价额，税率为限制税率，即要征收城市规划税的市町村不得以低于限制税率征收。在1977年以前，限制税率一直为0.2%，之后伴随城市规划事业所需费用的增大，从1978年起提高到了0.3%。
4、特别土地保有税。特别土地保有税是于1973年作为市町村税创设的，目的是抑制投机性土地取得和促进已取得土地的有效利用。特别土地保有税的征税主体是市町村，征税对象是1969年以后取得的土地的保有，法定纳税人是这一土地的所有者，征税标准为该土地的取得价额，税率为1.4%。特别土地保有税的免税点在创设之时定为东京都特别区及指定城市区域2000平方米，设有城市规划区的市町村5000平方米，其他市町村10000平方米。此外还有一系列免税规定。在1990年10月税制调查会的报告及1991年的土地税制改革中，均提出了强化特别土地保有税的措施，如降低三大都市圈内特定城市的免税点，在休闲土地转用促进地区不管取得价格如何均按较高的时价计算征税标准等等。
二、土地取得税
土地取得税是对个人和法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时征的税、赠与税和继承税等4个税种构成。
三、土地转让税
土地转让税是对土地的转让收入征的税。其中对个人的土地转让收入征的税为个人土地转让税，它由所得税、个人事业税和个人居民税等3个税种构成；对法人土地转让收入征的税为法人土地转让税，它由法人税、法人事业税和法人居民税等3个税种构成。
1、所得税中的土地转让税。土地转让收入属于转让收入的范畴，对土地转让收入征的税即为土地转让所得税。对其它收入征税，采取的是多种收入加在一起综合征税的形式，而对土地及建于其上的建筑物转让收入，则采取单独计算、分别征税的形式。
对个人土地转让征得税是在1969年开始的，一开始即采取对长期和短期拥有的土地转让收入分别征税的原则，对个人长期拥有（拥有期5年以上）的土地转让收入实行轻征制税率为10-20%；对个人短期拥有的（拥有期不足5年）土地转让收入实行重征制，税率为40%；在1987年的土地税制改革中，又增加了超短期（拥有期2年以下）转让收入加重征税制度，税率达50%。
2、个人及法人事业税。事业税是对事业本身征的税。如前所述，土地转让收入也是个人或法人在一定时期内事业收入的重要组成部分，故对个人或法人的土地转让收入也要依据一定标准征收相应的事业税。
3、法人税。在1973年以前，对法人的土地转让收入，是算入法人的全部事业年度收入来征收普通法人税的。在1973年的土地税制改革中，开始实施在普通法人税基础之上对拥有期在5年以下的短期转让收入加征20%法人税的法人土地转让收入征税制度。在1987年的土地税制改革中，又创设了法人的超短期（拥有期2年以下）土地转让收入在普通法人税之上加征30%的土地转让税制度，使得法人的超短期土地转让收入交纳法人税的税率合计达到了84.45%（普通法人税+法人居民税+土地转让收入税）。在1991年的土地税制改革中又进一步强化了对土地转让收入法人税的征收，一是对超短期土地转让收入按67.5%的税率实行分别征税，不再与其它法人税综合计算，从而使法人企业在其它收入出现赤字时无法用土地转让收入去弥补；另一是对5年以上长期拥有的土地的转让收入，也实行了在普通法人税之上加征10%土地转让收入法人税的制度。
五、日本住房公共政策法规和重大事件梳理
1890年，明治维新之后，日本政府开始近代化政治改革，建立君主立宪政体。经济上推行“殖产兴业”，学习欧美技术，推进工业化浪潮。维新的重要内容之一是“变法”，把西方法制移植到日本，用以取代全部旧有的法制。民法就是日本学习西方法律的八部法典之一。1890年日本《民法》施行，包括：总则、物权、债权、亲族、继承五篇。其中债权篇包含契约章，涉及买卖、租赁等关系。
1921年，第一次世界大战期间，日本迎来了空前的战时景气和严重的城市住宅问题。战后经济进入衰退，民权和罢工潮兴起。在此背景下，1921年《借地法》、《借家法》出台，旨在保护承租人利益。
1924年，关东大地震后，大批灾民需要安置。1924年日本内务省从地震的捐款中拨出1000万日元成立同润会。同润会开始建设住房，标志着日本政府住房公共政策全面开启。
1939年，第二次世界大战期间，日本大量人口再次快速流入城市，物价急速上扬，城市出现了严重的住房困难问题。为满足战时需要，日本以敕令第704号发布了《地租房租统制令》，严格限制了出租房屋的价格。
1941年，同润会解散，其业务转移至住宅营团。住宅营团系为满足战时军需产业工人住宿提供宿舍的经营性财团。住宅营团的经营模式对之后成立的日本住宅公团产生了很大影响。
1945年，日本政府颁布了《住宅紧急措置法》，将当时既存的各类非住宅建筑改造为临时住所，将被烧过的楼房、兵营、校舍、寺庙等改造为住宅，以应对战后住房奇缺。
1946年，二战结束后，以美国为首的盟军占领日本，开启了日本一个特殊时期。依照盟军最高司令部司令官命令解散住宅营团。同时，全面推行“租购同权”政策，即租户与业主享有同等的社会公共资源权，覆盖教育、医疗、养老、公共运输等方面。
1948年，由于第二次世界大战期间，日本房屋遭到大量毁损，战后住宅出现严重不足问题，缺口约420万户。日本政府采取多项政策措施，其中之一是建设院升格为建设省，专责公共事业（河川、道路、上下水等）、住宅土地政策、都市规划、建设产业指导监督等。
1950年，住宅金融公库成立，为住宅建设和购买提供长期低息资金。其除了面向个人提供长期低息建设资金外，还创设了各种融资制度。
1951年，《公营住宅法》发布，地方政府通过建设、收购或租赁房源，向低收入住房困难家庭出租公营住宅。
1955年，为解决中低收入阶层住房困难，实施大规模的住房开发，中央政府成立日本住宅公团，各地成立住宅供给公社，加快政策性住房建设供应。
1960年，《住宅地区改良法》发布，全国范围大规模开展不良住宅改造活动，包括建筑密集、结构存在隐患，缺乏必要的抗震能力等。日本住房公共政策进入改善居民住房条件阶段。
1965年，《地方住宅供给公社法》施行。高度经济成长使得大都市聚集了大量人口，住宅供需矛盾进一步凸显。为此，日本推出都道府县或者人口在50万人以上城市可以设立地方住宅供给公社等政策。
1966年，《住宅建设规划法》施行。同年制定“第一期住宅建设五年规划”，以“一个家庭一套住宅”为目标。住宅金融公库融资的制度和手续得到持续改善，日本住宅公团在郊外兴建了大规模的新市镇，在城里建设了大型住宅社区。
1974至1975，为配合进一步改善日本国民的住房要求，1974年地域（地方）振兴整备公团成立，1975年宅地开发公团成立。地域振兴整备公团业务主要包括：在人口和工业过于集中的大城市和周边以外地区，利用提供公团住宅用地（不包括通过委托进行的住宅用地）进行开发建设，兴建、整修和管理道路、公园、下水道和其他公共设施（包括受国家或地方政府委托）等。条件许可情况下，将上述道路设施设备转交地方政府。
宅地开发公团业务以在大都市及周边大量提供住宅用地为主，包括：一是除建造、出租、管理和转让住宅用地和相关设施外，还负责实施土地整备业务、新住宅城市开发项目等。二是根据《旧地方铁路法》从事地方铁路业务，作为千叶新城线的运营主体进行建设。三是经建设大臣批准，能够投资从事与住宅用地有关的某些业务，并实际参与投资北总铁道株式会社（运营从东京都东部到千叶县西北部的北总线的铁路公司）开发铁路。同时，宅地开发公团还发行了土地开发债券和住宅债券，并获得了政府债务担保。
1981至1993年，1981年日本住宅公团与宅地开发公团合并改名住宅·都市整治公团。20世纪80年代中期开始，住房供应紧张状况缓解，住宅供应日渐充足，第三、四、五个住宅建设五年规划持续推进，优良品质住宅的规模越来越大。为纠正大都市一极化发展弊端，推进多功能分散型街市建设，适应职住平衡、提高居住水平的新需求，日本通过对旧工业用地转换利用，团地重建等多措并举，从原来专注住宅建设逐步向都市综合发展转变。由此，日本进入了注重居住环境、兴建都市公园和追求生活品质提高的时代。
1991 年，房地产泡沫破裂后，土地价格指数一路下行，2 年内土地交易量跌去近 20%。前后比较，1985 年-1991 年，全国平均地价上涨 62%，6 大主要城市（东京、横滨、名古 屋、京都、大阪、神户）地价平均上涨 2.9 倍，其中商业用地上涨 4 倍，住宅用地上涨 2.7 倍。1993 年，全国土地交易数量共计 177.3 万个单位，较 1990 年下降 19.6%。城市土地价格指数也于 1991 年触顶后下跌。
1991年，将《建筑物保护法》、《借地法》以及《借家法》统合为《借地借家法》，统一对房屋和土地租赁行为进行规范管理。1993年，《促进特定优良住宅供给的相关法律》发布，面向中等收入群体提供环境优良的租赁住宅。
1992 年起，未偿还住房贷款规模和占比持续攀升，1992 年 3 月未偿还住房贷款总额为 43.7 万亿日元，到 1995 年，未偿贷款总额就突破了 50万亿日元。由于泡沫破裂，不动产公司和居民部门对于住房贷款的偿债能力极度萎缩，1993 年6月，未偿住房贷款率仅为 8.8%，到 1998年3月就突破了12%。
1993 年起，不良贷款累计损失在一年内由 1.6 万亿日元提升至 3.9 万亿日元。随着股市和楼市等资产价格的暴跌，银行被迫紧缩信用，继而影响实体经济，导致银行业坏账情况持续恶化。据日本金融厅统计，1993 年不良贷款累计损失达 1.6 万亿日元，1994年就增长到3.9万亿日元，提升了136%。日本政府持续注入资金、颁布法案处置不良债权。自泡沫破裂以后，日本金融机构破产增加，日本政府先后向住专公司、存款保险公司、银行等机构注入 29.4 万亿日元公共资金处置不良债权。此外日本政府颁布《金融机能安定化紧急措施法》、《金融机能再生紧急措施法》等法案、成立一系列机构处理不良债权。1992 年，银行在12.8万亿风险管理债券余额中仅处理 12.5%不良债券，此后几年处理比例才有所上升。1996 年不良债权年度处理额 13.4万亿日元，累积处理额 24.1万亿日元，余额28.5万亿日元。
1999年，住宅·都市整治公团更名为都市基盘整备公团。1995年阪神淡路大地震后，大量房屋受损。同时，泡沫经济崩溃、未利用土地零散分布等问题逐步呈现。日本开始改善灾害复兴融资制度，为住宅重建提供支援等震灾复兴事业，住宅建设的重点也逐步转移至土地的有效利用以及都市基础整备等工作。
2001至2005年，随着日本经济社会发展，超高龄社会、城市中心活力缺乏、大规模灾害频发等社会问题逐步暴露，日本开始推进城市更新、混合社区、灾后复兴等工作。住宅金融公库充分利用金融市场功能，为筹集“支持民间金融机关提供全周期固定利息的住宅贷款证券化支援业务(FLAT35)”项目资金，发行资产担保证券（MBS）等。
2001年，建设省与运输省、国土厅、北海道开发厅合并成立国土交通省。2003年《独立行政法人都市再生机构法》施行。2004年以建设美丽、安全、舒适城市为目标，都市基盘整备公团与地域振兴整备公团（1974年成立）的地方都市开发整备部门合并并改名为独立行政法人都市再生机构。2005年《独立行政法人住宅金融支援机构法》施行。
2006年，《住生活基本法》发布，其是《住宅建设规划法》的升级，从更高角度明确了国家、地方政府及住房相关从业者的责任，明确了中央政府在法制、财政、金融等方面权利义务。
2007年，住宅金融公库更名为住宅金融支援机构。
2010 年，日本自 2010 年起开始人口负增长，但人口的空间集聚、城市化水平高达 90%以上，家庭形态的小型化等一系列因素推动日本城市化，人口不断向更宜居的城市集中，都市圈房地产市场维持温和发展。2021 年日本城市人口比例高达 92%。
2011年，东日本大地震、2016年熊本地震，日本住宅金融支援机构、都市再生机构、地方住宅供给公社等机构作为具有政府背景的住宅公共机构，通过灾害复兴住宅融资等方式为灾后重建提供支援，利用长期积累的丰富经验，在支援养育子女家庭、高龄者居住安定、保持地区活力、公寓维护管理重建、二手住宅市场和灾害重建等领域继续发挥作用。
2012 年，安倍晋三上 台，推出了一揽子经济刺激计划，这些改革被称为“安倍经济学”。背景是： 1995- 2003 年，日本平均实际 GDP 增长率仅 0.3%，2004-2012 年降为为 0.1%。2000 -2011 年日本人均国民收入年平均增长率仅为 0.31%。安倍改革的内容包括：放宽对农业、能源、环境和卫生保健部门的准入限制，创造新的投资机会；积极的货币政策等，如以2%为目标控制通胀、实行日元贬值、推行负利率、激进的量化宽松政策等。安倍政府改革受到了市场的广泛欢迎，日经指数在1年内上涨了近60%，CPI 逐渐脱离负增长，日元兑美元一年内贬值幅度超过 23.5%。日本宏观经济的回暖，房贷成本较低且长期稳定在1%-3%，2013年日本房地产市场开始上涨。
2012-2019 年，日本人均国民收入的年平均增长率为 1.28%，居民收入的稳步增加提高了居民的住房购买力和租金支付能力。安倍经济学强调刺激私人部门投资意愿，2%的通胀目标以及企业投资税收减免、加速折旧等政策卓有成效，日本企业和家庭的投资意愿逐步提高。
2020年，为规范个人或法人开展租赁住宅管理业务开展，《租赁住宅管理业务合理化相关法律》出台，建立了租赁住宅管理注册制度。
2012 年末到 2022 年末，日本住房价格上涨约 35.1%，[57]其中公寓价格温和回升，指数涨幅超 80%，尤其是紧凑型公寓销售火爆，市场份额在10年间翻倍[58]；新开工维持低位[59]；人口集聚导致非城市核心区空置率较高[60]。十年来的日本土地市场，价格温和上涨而开工面积维持低位，表明房地产市场整体需求不足，但局部需求旺盛，市场稳定流动，具有较高活力。据日本法务省统计，2010 年土地销售登记数量为 330033 件，2022 年增至 368147 件，交易次数稳步增加。东京住宅用地价格指数从 2010 年底到 2023 年初增长了 28.3%。
日本住房公共政策的“政府主导，市场运作”的机制全面实现。政策性、保障性住房由大规模或批量建设供应，全面转向存量住房的升级改造。推动居民自置住房、享受高品质住房是政府住房保障的终极目标。目前，日本存量住房中自有住房、私有租赁住房、公团和公营等保障性住房及其他住房的比例约为 6∶3∶1。住房租赁市场已形成覆盖租房供给与需求两端的法规体系。租赁住宅供给渠道，有政府运营的公营租赁住宅、民众自持的民营租赁住宅，也包括由日本公团住宅建设运营机构——都市再生机构（UR）运营的租赁住宅，以及 专门针对公务员的租赁住宅（工资租赁住宅）等。从占比上看，近年来民营租赁住宅的占比处在不断上升的过程中（约超过7成）。租赁住宅集中于大都市圈，其中东京圈和大阪圈占日本租赁市场的 50%以上；租赁住房的整体租金水平稳中有升、总体平稳。
六、日本住房公共政策相关专题介绍
（一）住房商业贷款
二次世界大战之后，日本社会普遍流行的人生之路是，“买房、成家、立业”。以致有日本有房地产专家将其称为“摇晃的梯子”，每个人都在不断的攀登。这其中，“买房”不仅是“成功人士”的重要基础，也是“美满人生”的第一步。政府对居民自置住房（建购房）也持积极支持的态度，如政策性住宅金融支持机构等。日本自置住房的另一条路径为商业贷款。与政策性住房贷款相比，虽然利率水平高于政府贷款，但由于其灵活方便、受限较少，越来越受到自置住房群体的欢迎，如政策性住房贷款要求买房者只能用于自住，不能用于投资，而商业贷款则无限制。从2019年以来日本的数据看，建购房商业贷款始终稳定在6成以上的市场份额。其与政府政策性贷款比翼双飞，为日本民众的“住房梦”作出了积极的贡献。
在日本，居民申请建购房商业贷款涉及资格认定、申请手续、评估审查和合同签订等多个环节。凡日籍居民，只要是成年人，有稳定工作，具有还款能力，无犯罪记录等均可申请贷款建购房。非日籍居民（外国人）也可以申请贷款，但与日籍居民有所差异。贷款年限一般年限为25年，如欲变通，可根据不同情况和不同银行要求与银行或贷款机构协商，如“气球式”贷款，贷款期设定为35年，按35年计算年均还款额，前25年照此标准执行，25年到期后十年贷款一次付清。除此而外，外国人也可以通过设立或挂靠公司方式申请取得贷款。日本的贷款机构会通过审核申请者的信用记录、收入情况、负债情况等，对风险进行评估和管理，以保证贷款安全性。购建房贷款利率不同时期有所区别，房地产贷款利率相对较低，基本上在1-2%水平浮动，通常为浮动利率，与市场利率挂钩，类似于我国的LPR利率[61]。当然，客户也可选择固定利率，以稳定还款负担。
日本的房地产贷款期限通常较长，最长可达35年左右。贷款额度一般为房产价值的70%至80%，不同银行对不同的申请者规定上有所不同。银行会根据购房者的收入状况和信用记录等，对贷款额度进行确定。房地产贷款还款方式包括等额本金还款、等额本息还款、先息后本还款（每月只还利息，到期一次性还本金）等。总体看，日本建购房商业贷款的主要环节与我国类似，但细部作业却较为复杂，如购买二手房时要格外留意房子的使用寿命和技术安全标准（涉及税收补贴以及再出售等）；抵押评估、登记确权、各种费用以及税收减免等均涉及专业知识，往往需要中介机构或律师提供技术专业支持等。
（二）新城建设
上世纪50年代，在经济高速发展和城市人口密集集聚的背景下，日本东京、名古屋和大阪三大都市圈[62]均面临人口聚集过度，住房短缺和城市发展受限等诸多问题。基此，日本开始酝酿开展新城建设[63]。1955年，日本设立“日本住宅公团”，1961年，建设省出台《住宅建设五年计划》，计划五年内新建400万套住宅。1963年，政府修订了《新住宅市街地开发法》等一系列相关有关法律。至此，，以配合大规模开展的住宅建设的法律准备和机构设置均已到位，政府主导的都市内外新城建设模式也已基本形成[64]。
1964年，日本开始规划开发第一个大规模的新城——大阪千里新城。之后,相继开发建设了高藏寺新城、多摩新城、千叶滨海新城、成田新城、千叶新城及港北新城等。新城建设功能上设计为大都市就业人口的居住地，故也有人称之为所谓的“卧城”。新城建设住房的特点以公寓式住宅群体（称“团地”）为中心的“住区”作为规划的基本单元，配套安排小学、幼儿园、诊所、活动中心等，多个“住区”组成“地区”，集合形成新城。
1965—1973年，是日本新城建设的鼎盛时期。一系列问题也开始逐步暴露，如新城配套的教育、医疗等基础设施给地方政府带来巨大的财政压力等。1973年，石油危机爆发，日本出现了二战后第一次经济负增长。同时，1973—1990年，向都市圈的人口流入的情况出现了分化，东京都市圈的人口流入减速，每年仅数万人，而大阪圈和名古屋都市圈则出现净流出现象。全国范围看，1973年各都道府县的住宅供求平衡，甚至供大于求。诸因素叠加，新城建设进入低迷期。上世纪80年代末期，日本的房地产价格和股票价格飞速上涨，房地产泡沫时代降临，新城建设和新城扩展又迎来了新的“窗口期”。上世纪90年代后，房地产泡沫破灭，日本经济走入“失去的二十年”。“都市再生机构”，从新城建设事业中全面撤退，日本新城建设基本结束。
日本新城建设的方式主要包括三类：一是“新住宅市街地开发事业”（简称“新住”），是纯粹意义上的新城建设。即在净地上全新规划、全新建设新城（或称“新住宅市街地”）。著名的有多摩新城、千里新城、千叶新城等。二是“土地区划整理事业”（简称“区划整理”），类似于城市更新，由政府出面协调地区土地所有者，用换地、腾退等方式进行统一规划和开发。此方式主要适用于城市居住区大规模开发，也是新城建设开发规模最大的方式。截止2010年，日本共有11606个地区采用此方式实施新城建设，著名的有高藏寺新城和港北新城等。三是“开发许可制度”，主要适用于民间主导的城市开发。即在城市规划促进城市化发展的区域和1000平方米以上的新城建设项目，在都道府县知事的批准后，由民间主导开发。此类方式占比有限，截止2010年，日本共有269个项目。实践中，三种方法并非完全割裂，而是有交互使用情况，如多摩新城即为“新住”与“区划整理”并用。
1955—2013年的近60年中，日本共建设了2009座新城，总面积1897平方公里，规划人口大于5万的有14个。大部分新城集中在三大都市圈，其他新城主要分布在北海道的札幌市、九州北部的福冈市和北九州市、东北的仙台市等大城市附近。从开发面积来看，政府（公营住宅）占34.2%，公共机构（住宅公团）占25.3%，民营占40.3%。新城建设，在1960—2010年的50年中，日本在人口密集地区或居住拥挤地区新增了8879平方公里居住区，其中1863平方公里是新城，可见日本的新城建设不仅缓解了日本城市化背景下的城市发展困局，解决了住房供求矛盾，也为日本住房公共政策的推进作出了巨大贡献。遗憾的是，2008年前后，日本人口总量负增长并进入老龄化社会。新城人口结构老年化问题凸出，加之房屋配套老旧等，新城的“老城化”问题成为一个新的社会问题。
（三）城市更新
1. 日本城市更新演变
日本的城市更新追根溯源可至第二次世界大战之后。鉴于当时的日本住宅严重不足，1945年日本政府颁布《住宅紧急措置法》，将当时既有的各类非住宅建筑改造为临时住所，将被烧过的楼房、兵营、校舍、寺庙等改造为住宅，此可称之为日本早期政府规模化城市更新行动之一。从20世纪60年代开始，日本政府从建筑安全和改善环境等多角度综合考量，有计划地对年久失修存在隐患的建筑物进行拆除，系统性地清除贫民区，为城市升级转型开路。此一时期，日本住宅公团是城市更新实施的主力，采用的是政府主导模式。当然，也有部分社会力量的介入，但规模有限且多为间接参与形式，如住宅公团资金也包括地方政府和民间资本等。
1969年，日本城市更新极为重要的法律《都市再开发法》出台。该法明确了城市更新的概念与目标。即城市更新是合理地利用城市土地，更新城市功能，建立必要的城市规划再开发项目，以利于城市可持续发展。目标则为：（1）整合，提供舒适便捷的城市环境；（2）预防城市灾害；（3）提供优质的城市住宅单位；（4）整合提供公共设施。《都市再开发法》是日本城市更新的核心法规，也是城市更新法规体系的重要基石。该法颁布后，城市更新的方向内容有所调整，开始转向社区和城市公建配套完善，交通环境景观优化，提高生活品质，推动城市可持续发展等方面。
1975年，日本城市更新进入政策调整期。修正了《都市再开发法》部分内容，法律上破除了个人及私人机构担任实施主体的障碍，调整了政府在城市更新中的位置，逐步由实施者转变为支持者和管理者。同时，政府出台多项政策措施，推动社会力量参与城市更新。支持措施主要包括：一是各级政府设置专门的更新基金制度，为个人及私人机构提供融资、补助贷款等协助服务；二是国土交通省建立了城市更新项目公共补助金制度，市街地城市更新项目中的部分费用可以获得公共补助金，包括部分设计、平整和施工费用，以及公共开放空间的建设费用等，额度可达项目总支出的20%；三是央地多级政府实施税收减免，包括所得税，合同印花税、固定资产税和城市规划税等；四是容积率奖励。通过产权主体、开发商和政府共同协调，允许在特定区域提升容积率，增加实施主体的经济回报。
20世纪80年代，日本城市更新质量提升与城市规划落地成为主旋律，而且城市更新在更多的工业化城市得到推广，如东京、横滨、名古屋、大阪、神户和北九州等城市。城市更新中一种新的TOD模式[65]走入人们视野并被快速推广。大型建筑综合体城市更新项目不断涌现，民间多方联合，公私合作等多元发展模式遍地开花，日本城市更新进入新时代。进入上世纪90年代，日本先后颁布《城市规划修正法》、《中心市街地活性化法》和《中心市街地活性化法》等。规定市町村一级的基层政府可以制定“中心市街地活性化基本规划”；明确城市规划作为地方“自治事务”的性质，并大幅增加市町村能够决定的规划内容；要求所有市政当局制定区域或城市总体规划时，必须邀请公众参与。日本城市更新进入多元合作和规划引领时代，TOD开发被确立为城市更新主导模式[66]。
2002年，日本《都市再生特别措施法》出台。该法提出“应以举国战略从面上推动城市更新，注重地域价值提升的可持续都市营造，持续鼓励自下而上的‘造街'活动和小型更新项目，聚焦街区、社区甚至单体建筑的更新改造。”城市更新提级扩面，政府、社区和民间资本积极参与城市更新，共同推动日本城市更新不断向着纵深方向发展。2014年后，日本政府修正《都市再生特别措施法》，先后提出了《立地适正化计划》和《立地适正化操作指南》，允许地方政府根据区域人口状况、经济发展要求，合理配置公共服务设施，优化城市建设强度，赋予地方政府更高的自治权利。2019年修订了《都市开发诸制度运用方针》，使地方政府制定的城市更新计划更符合当地社会经济发展需求。目前，日本的城市更新制度仍在不断完善中。
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日本城市更新相关规定
日本城市更新相关法律规定纵向包括1969年的《都市再开发法》和2002年的《都市再生特别措置法》，横向涉及《住宅地区改良法》、《都市计划法》、《建筑基准法》及《土地区划整理法》等，经纬交织共同构成了日本的城市更新制度体系。这其中，《都市再开发法》作为核心和基础，阐释了日本城市更新的重要的概念内涵，明确了以拆除重建为主的发展方向，同时提出了多项政府支持措施。如，《都市再开发法》第122条规定，中央、地方政府应对城市更新提供所需费用补助。有关补助项目包括事业推动初期作业、整地拆迁、更新方针规划等，补助经费由中央政府和地方政府各支持三分之一，实施者自行负担三分之一。同时，对违反城市更新有关法规者，明订处罚。如，针对个人、再开发公司等相关人员有行贿行为的处7年以下有期徒刑或拘役等。
2002年颁布的《都市再生特别措置法》，旨在增进产业经济复兴升级，提升都市城市国际竞争力，解决不动产不良债权，促进土地流通效益等。主要措施包括放宽容积率、协助融资、配合公共设施建设以及缩短行政审批流程等，鼓励民间企业和社会资本介入城市更新，扩大划定“都市再生紧急整备地域”[67]等。此一时期的城市更新体现了三个特点：一是城市更新与宏观产业经济复兴以及城市综合竞争力密切相关，城市更新在社会经济发展中提到了相当高的地位；二是继续加大鼓励民间资本和社会力量介入城市更新，充分利用市场机制推动城市更新有序发展；三是政府通过加大协调力度，如扩大“都市再生紧急整备地域”范围等，加快进程、加速城市更新发展。
横向涉及法规则既有规划计划制约，也有防震减灾和建筑标准等法定要求。如，《都市再开发法》规定，城市更新实施地区的更新计划必须提经都市计划（有关部门）核定为高度利用地区。该地区更新计划内容除载明必要公共设施配合新建事项外，还包括四项内容和目标：“一是规定容积率高限或低限，以增进土地的合理健全及高度利用；二是规定建蔽率高限，确保开放空间留设；三是规定建筑面积低限，促进零碎土地的合并有效使用；四是规定空地留设及建筑景观调和。”除此而外，还有景观美化、城市或片区功能提升等诸多要求，如，对于开发强度等规划未涉及（细部）指标等，应根据区位条件、发展构想、承受力等差异，划分不同的“容积率地区”，以实现合理和科学的城市更新。同时，城市更新亦必须符合防震、防火等防灾减灾等法规标准要求。一言以蔽之，合法完善的城市更新计划是其推进和实施的前提。
“补偿问题”作为城市更新一个绕不过去的核心，日本。日本法律语言称之为“权利转换”，相关表述是，实施城市更新根据都市计划核定的容积率、兴建完成的总楼地板面积中，由权利人（可参与“权利转换”的主体，包括土地所有权人及租地权人或称地上权人，但不包括房屋所有权人。）以等值交换分配所得部分称为“权利面积”，其余则为“保留面积”，“保留面积”将由投资者（城市更新实施主体。）负担城市更新所需费用予以取得。简单理解，在更新过程中，涉及动迁的土地房屋等补偿的，采用城市更新实施主体（如开发商等）和动迁的土地权利人双方委托第三方进行不动产估价，并折合为更新后的“权利面积”，即原本价值房子和土地，更新后保证价值不变返还权利人。城市更新项目新增开发的部分称为“保留面积”归开发商所有。
日本城市更新实施主体可区分为公共部门（地方政府、UR都市机构、房屋供应公司）和民间部门（个人、工会、再开发公司）[68]。城市更新实施主体，可委托民间业者或专业机构执行全部、部分或协助开展城市更新工作，包括规划、设计、施工以及协助工作等，如协商、谈判等。从实践情况看，“UR都市机构”等国营机构的角色地位不断转换，由核心的实施主体逐渐转向受托、协助和咨询等特定角色。如受实施主体委托担任“特定建筑者”（项目建设施工等）、“特定业务代行者”（配合城市更新相关业务工作开展）以及通过“保留面积”取得部分住宅并提供具保障性质的出租住宅业务。民间部门在城市更新中占据较大份额，其中以再开发工会份额居多，在实施完成的916个地区（项目）中，约占60%（553个），1308公顷总面积中，约占47%（614公顷）。
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日本城市更新程序
日本城市更新的发起，多由更新地区范围内较大地主、街区组织代表或德高望重等人士倡议，先组成恳亲会、学习会等协商组织，充分交换意见，商请主管机关人员指导，或向都市再开发推动者协会等专业团体咨询可能面临问题及城市更新方针等。更新地区相关权利人意见统一后，确立实施主体拟订城市更新项目计划并提经城市更新主管机关审查，完成“都市计划核定”（即项目概念规划符合城市规划或区域规划要求）。在此基础上，拟订专项规划计划，经权利关系人认定符合使用需求，提经地方政府（都道府县）审议通过。之后，即可进入“权利转换”阶段。地方政府不介入“权利转换”计划审定。“权利转换”由组建的审查委员审核同意。委员来源和组成人数依据实施主体不同而异。民间部门包括个人、工会、再开发公司为实施者时，审查委员由权利关系人、估价专家及公证人士3人以上担任。公共部门实施（包括地方政府、UR都市机构）则必须由5～20人组成审查会加以审定。如有争议，采取诉讼方式解决。前期工作完成，进入拆除重建阶段。
日本城市更新推动与否的关键在于大多数权利人（至少2/3以上人数与面积）是否达成一致，即大多数权利人的更新意愿确定统一。 “权利转换”环节一般歧义较少，基本没有我国的漫天要价或“钉子户”等，个中原因应与法律规定明确和评估操作公开透明密切关联。日本城市更新项目审议时间相对较长。这其中交流、讨论、沟通、建立共识、确定更新方针、合意形成等，往往会花费较长时间。通常概念规划确定到专项规划约需一年左右，“权利转换”计划的实施也需1年左右，加上拆除重建等时间一般需要3-5年时间。推动城市更新，不仅有地方政府也有民间组织，主要包括：1969年成立的全国市街地再开发协会，1979年成立的都市再开发推动者协会。前者主要负责执行城市更新资金的债务保证，后者则致力于执行规划师资格审查及认证。
日本的城市更新与我国的老旧小区改造+城市更新有诸多类似之处。如更新或改造的目的均是改善居民的住房标准，提升城市各项功能，适应城市可持续发展要求；城市更新也是公共住房政策的重要组成部分，其不仅拆除改造了“贫民窟”等存量破旧住房，也在项目更新中配建或增加了住房供应，增加了住房供应，提升了城市住房保障的水平。从时间序列发展上说，日本与我国也基本一致，即早期均为“政府主导政府运作”，以后社会力量逐步介入，并向“政府支持、市场运作”的方向不断演进。差异在于，近年来我国的城市更新又回归原有政府主导模式。而日本城市更新历经多个阶段发展，彻底走向了市场化模式[69]。
本章结语
日本，古义为太阳升起的地方，即所谓“旭日之国”。自明治维新后，从“师夷制夷”、“脱亚入欧”，到“经济腾飞”，日本经济发展和社会管理走出了一条不同寻常的“东西合璧”而又“不失自我”的独特之路。期间，有“世界奇迹”，亦有“神话湮灭”。同样，日本住房公共政策与西方国家比较而言，不同阶段采取的政策措施有相通之处，亦有迥异，但总体的发展脉络和方向是基本一致的。徜徉于日本住房公共政策研究，令人印象深刻而又挥之不去的感受有三：
一是政府强势介入，“断臂求生”。明治维新之后，政府主导开设“模范企业”，优先发展铁路、纺织、冶炼、军工等产业。二次世界大战之后，更是“变本加厉”，着力发展金融业、重工业等。不属此扶持和重点发展的产业，政府和社会或抑制或边缘化，“断其枝杈确保主干”。即使是二战之后的盟军占领期间，驻日盟军司令部强制要求肢解大财阀和垄断公司，以推动市场经济发展。但日本政府先是“软抵抗”，名分实不分，相当长时间内沿袭战时经济管理体制，后借朝鲜战争美国罔顾之际，改头换面卷土再来。
住房产业亦是如此。在将近一个世纪间，始终采取抑制地价租金等政策，支持经济发展大局。政府或以公权力强力介入，严格控制地租、房租，以牺牲租赁方群体利益为代价确保住房租赁市场的稳定，支持政府扶持的产业经济发展；或以房地产业作为拉动经济发展的引擎，甚至“饮鸩止渴”，终至日本房地产泡沫爆裂。无论是租金地价管制的“杀富济贫”，还是住房产业对经济的“强行拉动”，从宏观面和产业发展比较而言，“断臂求生”似乎与日本经济发展有着不解之缘。
二是官民联动，协力推动“自置住房”。前有“关东大地震”之后的同润会建房赈灾、先租后售，进而以售为主，以致偏离该会成立之初衷，转而为中产阶级和富裕群体提供住房；后有二战之后，面对住房供求矛盾尖锐，日本政府虽也是出台政策法规利用金融政策等推动地方政府投资建设住房，保障民生基本需求。但更多的是利用各种政策支持等鼓励民众自置住房。令人叹服的是，社会不仅包容，而且高度认同，企业更是身体力行，推出各项政策予以大力支持。“自置住房”终至成为日本“全民共识”，以致二战之后几十年间，形成多波“自置住房”浪潮。
此与西方国家住房保障的路径相比有着明显不同，如欧美发达国家多将住房保障作为救济政策持之以恒的推进。在亚洲国家和地区与之近似做法的是新加坡与香港。时间序列看，当是新加坡和香港对日本经验的借鉴。多元观察，日本“自置住房”政策应当讲取得了积极成效。政治层面上，长期执政的自民党执政地位得到了确保，稳定社会大局亦得以实现。经济层面上，“自置住房”确实带动了经济发展，坚定了国民对经济发展和抵御风险的信心。文化层面上，深层次契合了东方民族对住房是“根”的心理依赖，客观上实践了“有恒产者有恒心”传统观念。
三是边缘游离，解决低收入家庭住房困难似非政策主流。通常而言，国际通行的住房保障总是从“底层”起步，逐步“扩面”，然后分流。即首先面向低收入住房困难家庭基本是采取实物配置或货币补贴方式解决该群体的住房，然后惠及中等及边缘群体住房困难家庭。住房供求矛盾缓和后则逐步导入市场机制，以优惠金融支持或折让公益住房的方式解决住房问题，如英国的“购屋权”计划（即先租后售）等。以后，低收入与中等收入及边缘群体分离，低收入家庭住房保障纳入政府公共职责，而中等收入及边缘群体住房问题，则主要依托市场或政策与市场相结合解决。至此，作为政府救济政策的住房保障及政策，重心转向低收入住房困难群体。
纵观日本住房公共政策史，却有些似是而非。除灾后救济，少量公益住宅面向低收入住房困难家庭外，住房建设供应分配的主体总是面向中产阶级及其边缘群体。目前日本公开资料显示，公益住宅中仅公营住宅惠及低收入阶层，而UR租赁住宅、公社租赁住宅均面向中等及以上收入群体。日本低收入群体住房政策始终处于边缘化状态，且公营住宅在整个住房中占比呈下降趋势。此不禁令人狐疑，是日本低收入群体明显小于西方发达国家？还是日本社会文化和体制传承弃绝“养懒汉”？仰或是另类的“断臂求生”或其他更深层次的原因？
[1] 德川幕府又称江户幕府。1603年，德川家康被任命为征夷大将军，在江户（即现东京）设幕府，这一时期天皇权威基本丧失，幕府将军是全国最高统治者。幕府统治时期自1603年至1868年。
[2] 丰臣秀吉（1537年3月17日-1598年8月18日），日本战国时代到安土桃山时代大名、公卿、天下人，著名政治家、军事家，继室町幕府之后，首次以“天下人”的称号统一日本的战国三杰之一。丰臣秀吉是尾张国爱知郡中村乡贫苦农民家庭出身，本是足轻（下级步兵），后因侍奉织田信长而崛起。天正十三年（1585年）担任关白，后担任太政大臣，获赐丰臣氏，后将关白职务让与养子丰臣秀次而自称“太阁”。建立了新的封建体制：确定士农工商的身份。奖励新兴工商业，扶植城市的发展。天正十六年（1588年）颁布刀狩令，收缴民间武器，实行兵农分离，使武士集中居住于城市。宗教方面，保护佛教寺院，压制天主教的传布，迫害西班牙传教士，开日后禁教锁国之先河。丰臣秀吉的政策具有划时代意义，对日本社会由中世纪封建社会向近代幕藩体制转化有一定成就。在位后期逐渐变得昏庸多疑，并发动文禄庆长之役，庆长三年（1598年）8月18日病逝。其后德川家康趁机夺取政权。
[3] 日本历史故事。该故事也称“忠臣藏的故事”在日本民间广为人知。忠臣藏的全名为“大石内藏助”，是一位生活在江户时代赤穗藩的武士，他和46位武士同伴为了给遭受不公待遇的藩主复仇，毅然冲入“仇人”吉良上野介家中，用利刃将其杀死以献祭藩主。47位武士虽然在打斗中全身而退，最终还是按照日本传统和律法规定切腹自杀。
[4] 参觐交代制名为地方大名（地方诸侯）替幕府将军执行政务，实是一种控制各大名的制度。按照该制度规定，原则上除了幕府上的役职者（如京都所司代、大坂城代，这两官职负责看管天皇和关西地区）以外，其余大名每年都要到江参觐交代（妻子家人则长居江户，实际类似人质），然后返回自己领土执行政务。平均下来，全国大名有一半待在江户城，一半待在领地。其中，一些重要的藩国大名，如水户德川家等部分亲藩大名（御三家）及部分谱代大名，以及部分离江户不远的领土不大的大名，要求长期留守在江户，这些被称为“定府”。而对领土偏远、交通不便的大名，则特事特办。如对马国宗氏，允许三年一参。参觐交代制带动了人口流动和商贸经济的发展。
[5]鸦片战争（英国常称第一次中英战争或“通商战争”）。1840年至1842年，清朝与英国因清朝政府禁止鸦片非法进口以及“禁烟销烟等”等开战。结果清朝政府失败，签订《南京条约》赔款割地，也由此中国被动打开了国门。
[6] 武士最早见于10世纪左右，即中国五代十国及宋朝初年。他们原为地方上的战士，服务于首都的贵族或皇室，后他们渐与贵族平起平坐，最后甚至反客为主。12世纪80年代，关东沿海地区的镰仓出现第一个武家幕府政权。在传统的德川幕府时代，武士的训练是文武合一，武士在学校一面诵读儒家经典，一面亦学习剑术及武道。 武士既是战士、将军，也是日本社会各级统制阶层，构成了日本社会“士农工商”之首，如幕府的大将军亦是武士。
[7] 黑船来航是指日本嘉永六年（1853年）美国海军准将马休·佩里率舰队驶入江户湾浦贺海面的事件，佩里带着时任美国总统米勒德·菲尔莫尔的国书向江户幕府致意，最后双方于次年（1854年）签定《神奈川条约》（日本通称为《日美和亲条约》）条约。此事件一般被视作日本历史幕末时代的开端。“黑船”源于美国的船巨大且船体被涂上防止生锈的黑色柏油，而被日本人称为“黑船”。黑船的出现给日本带来莫大的骚动，当晚江户城一片混乱。
德川幕府不敢拒绝美国的要求，时值幕府将军德川家庆重病，幕府老中阿部正弘以此为由称需要更多时间做决定。由于佩里还有其他要事而没有轻易动武，但佩里预告他一年后还会再来，随后率舰绕航江户湾；7月17日（嘉永6年6月12日），舰队离开江户，返回英国殖民地香港岛。十天后，德川家庆病逝。1854年2月13日（嘉永7年1月16日），佩里率领九艘军舰驶入江户湾；这一次幕府诸臣无计可施，被迫与美国缔结《神奈川条约》，打开国门。佩里舰队于1854年6月25日（嘉永7年6月1日）离开下田。
[8] 《日美友好通商条约》内容主要包括开放8个通商口岸，日本放弃关税自主权，亦允许条约港口的治外法权。条约中规定进出各条约口岸货物的通关税率，日本政府无权更改。外国国民享有“治外法权”，即外国国民若在日本触犯法律，会由外国领事法庭审判，审判法官是外国人，所用法律亦是外国法律等。其后与其他西方国家亦与幕府订立相同条约。与清朝不同的是，美国同意日本的要求，将鸦片贸易定义为非法。
[9] 武士最早见于10世纪左右，即中国五代十国及宋朝初年。他们原为地方上的战士，服务于首都的贵族或皇室，后他们渐与贵族平起平坐，最后甚至反客为主。12世纪80年代，关东沿海地区的镰仓出现第一个武家幕府政权。在传统的德川幕府时代，武士的训练是文武合一，武士在学校一面诵读儒家经典，一面亦学习剑术及武道。 武士既是战士、将军，也是日本社会各级统制阶层，构成了日本社会“士农工商”之首，如幕府的大将军亦是武士。
[10] 日本“农业税制度的改革开始于1873年，用了将近6年时间方告完成。新税根据对土地的估值以现金完纳，纳税人则被给予对土地的权利。对土地价值的评定，即将土地的平均收成估定为价格，以便将实物纳税转变为现金缴纳，这根据各地的市场情况而有不同的处理。这样计算出来的收成总值，扣除掉种子、肥料、地税国税等费用后得到产品净值，则以4%—6％的不同比率作为投入被估定的土地价值的资本。国家土地税被定为地价的3%，而地方税为国税的三分之一。”(摘自由 Marius B. Jansen, 王翔 撰写的《剑桥日本史（第五卷）史上最全日本史研究书籍。涵盖从史前时期直到现在，日本在经济、文化、外交上的所有重大事件和发展历程。》
[11] 四民平等指作为明治维新改革的一环而实行的重新建立身份制的政策。江户时代，由于封建的身份制而存在着士、农工商、“秽多”“非人”的严格差别。明治维新后，天皇成为唯一的最高统治者，作为其手足的官僚统一支配全国，因而有必要重新整顿旧有的身份制度。而且，人民要求取消身份差别的呼声也不可忽视。为保证拥有大量的工人和士兵，为谋求富国强兵，也需整顿身份制。于是，政府在明治2年（1869年）设华族和士族两种身份，1870—1872年暂设卒族，把原有的农工商身份统称为平民。1870年允许平民冠姓，1871年规定“秽多”和“非人”“应与平民同”。另外，在原则上也允许不同身份之间通婚，规定职业和居住自由，并通过《废刀令》等剥夺士族的特权。这些政策总称“四民平等”，实际上创立了皇族、华族、士族、平民等新的身份----引自《日本科技150年》（日）山本义隆著。
[12] 明治维新后，“四民平等”改革其中的一个重要的任务是化解消除武士阶层。1871年，日本“废藩”即废除封建领地，各地大名进京，武士阶级失去了传统上他们作为家臣的薪俸和作为战士、官员和管理者的闲职。1873年1月10日颁布的《征兵令》，所有年满20岁的男性都有服兵役7年——3年常备军，4年预备役——的责任，并要求年龄在17岁到45岁之间的男性进行登记，以备可能的征召。此举缔造了国家军队，武士失去了“用武之地”。同时，改变武士的收入来源，将过去的封地收入转变为国家发给俸禄，以后逐渐减少并采取一次性“买断”方式，即强制执行以债券（“金禄公债”）来交换士族的退休金。1876年，明治政府废除了武士精英地位的最后特权和痕迹，在公共场合佩戴刀剑遭到禁止，是年6月，学童们被要求剪去他们的（武士）发髻，把头发剪成西方的样式。武士阶层消亡，并融于日本社会。
[13] 日本政府领导人不相信民间商人会积极投资近代工业，也认为他们没有足够的企业投资和经营知识。同时，也不相信外国资本。认为他们的贷款最后会尾大不掉，国家有可能被逐步被蚕食等。 因此，日本近代第一批工业企业基本上由国内投资，其中又以政府为主。
[14]“日本新兴资本主义体制中，最具特色的是财阀的出现，它在垄断过程中担任重要角色。有些财阀可以追溯其历史至德川时代的“两替商”，三井及住友便是其中的佼佼者；有些则是白手兴家，在明治时代才崛起，三菱是其典型例子。不过无论哪一种公司，到19世纪70年代及80年代才逐步发展出今天的形态。它们的创办人利用其长期的政商关系及主要企业间的依附联络网，建立起庞大的商业帝国。以三井家族为例，从17世纪70年代开始，他们便在江户及京都建立干货零售据点，同时也是幕府将军的金主，双方关系一直维持到幕府覆灭为止。另一方面，三井的经理人亦在19世纪60年代接近倒幕势力，培养彼此关系，故在1868年后，三井家族能继续发展。三井负责处理明治政府部分税收，故在1876年创办三井银行。同年，它亦创立三井物产，负责贸易业务。其后伊藤博文出任工务卿，与三井物产签订合约，使其独占官营三池炭矿的销售业务。伊藤很直截了当地说：“我们不会苛刻，贵公司可以用成本价取得煤炭，再用它发展你们的事业吧。”[3]三井无疑从这个协议中获得大量利益。1888年，三井干脆把三池买下来，虽然收购价格相当高。三井亦利用三池煤炭与英国公司签订合约，三井物产出售煤炭给英国蒸汽船，以此取得在上海、香港以及伦敦开设分公司的权利。这种银行、矿产及贸易三方面的结合，于19世纪80年代出现。在以后的日子里，三井以此为发展基础，再利用其利润收购或创办其他公司，其中比较著名的包括芝浦制作所、钟渊纺织、王子制纸。” 引自美国学者安德鲁 · 戈登所著《现代日本史----从德川时代到21世纪》。
[15] 如铁路运行严格按照火车时刻表，人们不自觉间建立了时间观念，养成了守时的习惯。
[16]也有 史家称1905—1932年的这段时期为“大正民主”。
[17] 日本此时期内阁并不对议会负责，而是对天皇负责。内阁成员由枢密院提名，天皇批准。1888年，明治政府为商议宪法，成立一个名为枢密院的咨询机构，参与者都是当时政府最高层人员。然而当明治宪法颁布后，枢密院仍然继续存在，成为一个宪法体制外的机关，其成员以供天皇顾问为理由，操纵整个政局。
[18] 1917年，日本无论是民营企业还是国营企业，电气化率都超过了蒸汽动力。因此，欧美通过蒸汽机的发明完成了工业革命。而日本则是通过电力，实现从农业国转化为工业国。
[19] 甲午中日战争，按中国干支纪年，战争爆发的1894年为甲午年，故称甲午战争。日本称“日清战争”，朝鲜半岛称“清日战争”，西方国家称“第一次中日战争”。1894年，朝鲜爆发东学党起义，朝鲜政府军节节败退，被迫向宗主国清朝乞援，日本乘机也派兵到朝鲜，两国遂起战端。结果以清朝战败、北洋水师全军覆没告终。1895年4月17日，清朝政府与日本签订《马关条约》。
[20] 日俄战争，是1904年-1905年日本和俄罗斯帝国为争夺朝鲜半岛和中国东北而进行的战争。1900年7月，俄罗斯利用参加八国联军镇压义和团运动之机，派兵占领中国东北三省。1902年4月，中俄签订《交收东三省条约》，但当年10月俄罗斯第一次撤兵之后，便不肯继续履行条约，招致日、英、美等列强的反对。1903年8月12日，日本正式向俄罗斯提出交涉，要求俄罗斯承认日本在朝鲜有“优越利益”，日本只承认俄罗斯“于满洲铁路有特殊利益”。两国几经谈判均未获结果。1904年2月6日，日本照会俄罗斯终止谈判，并断绝外交关系。2月8日，日本海军未经宣战突然袭击俄罗斯驻扎在中国旅顺口的舰队，日俄战争爆发。2月12日，中国清政府以日俄两国“均系友邦”为由，宣布局外中立。俄军由于补给困难以及指挥无能，屡遭失败。5月，日军占领大连；1905年1月又陷旅顺；3月，夺取奉天（今沈阳）；5月，日本海军在对马海峡击溃俄罗斯调来增援的波罗的海舰队。由于对马海战的惨败及国内革命的爆发，俄罗斯已毫无获胜之可能。此后美国出面调停，8月10日，日俄双方在美国朴茨茅斯正式举行和谈，于9月5日签订《朴茨茅斯和约》。
[21] 长屋是指并排修建的木造住宅，户与户之间的墙壁都是共用的，墙壁相连，每一户都有单独与外部相连的玄关和通道，一定程度上保证了每家每户的独立性。
[22] 公益住宅指由日本住房公共政策管理或涉及的住宅。
[23] 也称一般财团法人，是由多个组织或者个人集资组成的法律实体。与一般的公司或者非营利组织不同，它不受任何政府或者私人的掌控，相当于一个自主运作的组织机构。一般财团法人主要是为了推广各种公益事业或者文化事业而设立的。例如一些博物馆、公共图书馆、艺术团体等等，都可以通过成立一般财团法人来筹集资金、管理资产，并达到更高效的运作方式。在日本社会中，一般财团法人扮演着十分重要的角色。它可以为社会提供各种公益和文化事业的支持和运营，也在一些应对自然灾害和公共卫生等方面发挥积极作用。一般财团法人也是日本企业社会责任（CSR）的一个重要体现。日本企业非常注重其社会影响力和责任感，成立一般财团法人也成为了一些企业进行社会投资和回馈的重要方式。
[24] 同润会相关资料主要参考：万军哲，谭纵波.日本同润会住宅在东京的建设情况研究（发布于2014年第6届城市规划历史与理论高级学术研讨会暨中国城市规划学会城市规划历史与理论学术委员会年会）。
[25] 全球经济危机期间，财政政策理当常用宽松货币政策，加大政府支出拉动需求。上世纪20年代末至30年代初，世界物价均大幅下跌，日本理应采取日元贬值增加出口，但日本反其道而行之，于1930年1月日元恢复金本位后（即日元与黄金挂钩），日本无法随市场调降日元汇率，因此出口因而大受影响。
[26] 如，1942年制定的《日本银行法》第二条规定，“日本银行必须以达成国家目标为使命进行运营”，确立了了战时金融体制的基本理念。1940年，导入个人所得税代扣代缴制度（也称源泉征收制度），改变日本过去以间接税为主的税收体系，直接向制造业等现代经济部门征税，调整税收征管模式，即税收直接收归中央，之后再划拨地方等多项大刀阔斧的改革。
[27}日本有一类由政府设立的法人组织，称为“特殊法人”，每一个特殊法人都有一部特别的法律，政府依法赋予特殊法人某项公共事务，在监督管理上基于国家责任，在运作上根据企业的运作方式进行管理和运作。特殊法人的名称多种多样，常见的有公团（如住宅公团）、公库（如住宅金融公库）、事业团、银行、金库、基金等。其主要业务多种多样，包括公共事业相关组织（如住宅公团）、政府政策金融相关机构（如住宅金融公库）、援助产业发展组织、国际关系相关组织、检查或检定相关组织等。特殊法人有政府全额出资（如住宅公团、住宅金融公库），或政府部分出资，或政府不出资。
1997年，为解决政府机构合理化，政府财政投资融资制度改革，特殊法人效率不高、经营内容不够透明等政策课题，日本内阁行政改革会议正式提出要建立独立行政法人制度。1999年国会通过《独立行政法人通则法》，部分特殊法人据此改编为独立行政法人，如住宅公团几经整合最终改编为独立行政法人都市再生机构，住宅金融公库改编为独立行政法人住宅金融支援机构。
[28] 住宅金融公库是直接隶属于政府的政策性机构，资金主要来源是国家投入的资金、财政低息贷款、发行住房债券以及吸收的民间资金,主要为居民提供长期低息住房贷款、为住房建设提供资金以及一般金融机构所不能提供的融资服务，是公营住房的主要融资渠道。其利率比市场利率低1个百分点。自1950年成立以来，公库累计支持住房建设套数占同期累计开工总数比例接近 30%。
[29] 《日本国宪法》自1947年5月3日起实施。它规定，日本为君主立宪国，宪法订明“主权在民”，而天皇则为“日本国及人民团结的象征”。如同世界上多数君主立宪制度，天皇于日本只有国家元首名义，并无政治实权，但备受民众敬重。日本政治体制三权分立：立法权归两院制国会；司法权归裁判所，即法院；行政权归内阁、地方公共团体及中央省厅。 日本国最高国家权力机关为国会（众议院480席，参议院242席）。选民为20岁以上的国民。所谓“和平宪法”系出自宪法第9条：“永远放弃把利用国家权力发动战争、武力威胁或行使武力作为解决国际争端的手段，为达此目的，日本不保持陆、海、空军及其他战争力量，不承认国家的交战权”。
[30] 在欧美国家，工资根据企业与工会缔结的工资协定来决定，大部分协定中都包括如果物价上涨，工资也必须随之上涨的条款。 这项条款原本旨在保障劳动者的生活水平，但增加工资会造成生产成本上升，导致商品和服务的价格也需要上涨。换言之，发生通货膨胀时，会产生“通货膨胀→提高工资→生产成本增加→物价上涨→通货膨胀进一步发展”的恶性循环，使成本推动型通货膨胀加速发展。
[31] 1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长（简称G5）在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。因协议在广场饭店签署，故该协议又被称为“广场协议”。
[32] 美国著名作家马克·吐温写过一篇名为《镀金时代》的小说。从19世纪70年代到20世纪初，美国工业化迅速发展。这一时期发现了石油矿脉，横跨美国大陆的铁路将东海岸和西海岸连接了起来。钢铁等重工业得到发展，大企业也陆续诞生。洛克菲勒、卡内基、范德比尔特等大富豪纷纷涌现。这是垄断资本形成、贫富差距扩大的时代。马克·吐温把这个时代的美国社会命名为“镀金时代（Gilded Age）”。
[33] 由年初每桶近30美元骤跌至每桶10美元左右，以致被称为“逆石油危机”（后稳定在每桶20美元左右，直至1999年）。
[34] 黑色星期四（Black Thursday）是指1929年10月24日（星期四）美国华尔街股市的突然暴跌事件。
[35] “日经平均股价”（简称“日经指数”）。按计算对象的采样数目不同分为两种指数。一种是日经225种平均股价，其所选样本均为在东京证券交易所第一市场上市的股票，样本选定后原则上不再更改;基期为1949年5月16日；1981年定位制造业150家、建筑业10家、水产业3家、矿业3家、商业12家、陆运及海运14家、金融保险业15家、不动产业3家、仓库业、电力和煤气4家、服务业5家;该指数从1950年一直延续，其连续性及可比性较好，是考察和分析日本股票市场长期演变及动态的最常用和最可靠指标。另一种是日经500种平均股价，1982年1月4日起开始编制；包括500种股票；每年4月份要根据上市公司的经营状况、成交量和成交金额、市价总值等因素对样本进行更换。
[36] 1990年10月，一般认为此时点为日本泡沫经济破碎的标志。
[37] 地价税是1991年税制改革时新设的国税，1992年初实施。旨在抑制土地价格飞涨，增加土地流动性，提高土地利用效率。地价税实施不久，日本经济萧条期，土地价格急剧下降，征税基础丧失，1998年暂停征收。地价税的纳税主体是持有土地的法人或自然人，按照土地价格扣除必要各项后征收。起征点为1000平方米以上，税率为千分之三。免征范围包括公益性用途的土地、自住1000平方米以下的土地等。
[38] 住宅金融专门公司原本是为了专门负责为个人提供购房贷款，70年代由银行等共同出资设立的金融机构。但是进入80年代以后，由于各银行主体也开始从事住房贷款业务，其失去市场，从而将重心转向不动产投资领域。由于不属于1990年限制银行不动产投资的“总量限制”的对象，住宅金融专门公司在20世纪90年代之后仍然继续增加对不动产的投资。
[39] 此说法主要源自（日）池田信夫所著《失去的二十年：日本经济长期停滞的真正原因》该书具有独特的洞见。如，.终身雇佣制真的是日本的优良传统吗？.日本经济停滞是源于广场协议吗？为什么经济一停就是二十年，而且有继续停滞的迹象？日本经济停滞的根本原因是什么？.日本应对经济危机的教训和经验究竟是什么？.20世纪80年代是日本的黄金时代，还是日本传统产业结构的最后辉煌？.日本真实的社会现状到底是怎样的？.日本与中国如何竞争？日本未来可能的出路在哪里？会对世界带来何种影响？
[40]大藏省被分拆，源于 1995年“大藏省丑闻”曝光。事件始于1995年3月EIE公司社长高桥治则作为证人被国会传唤。高桥在众议院预算委员会上披露了曾用私人飞机招待东京海关总长田谷广明到香港旅游的事实。高桥与主计局次长中岛义雄的交友关系也被公之于众。田谷和中岛二人因此受到大藏省警告处分，之后辞职。从此以后，大藏省的丑闻就像打开了潘多拉的盒子，一件接着一件地被揭发出来。其中最具有代表意义的是“无内裤火锅店”，即银行用色情火锅店招待大藏省官僚，大藏省彻底失去了社会的信赖，终至被拆散。
[41] 安倍晋三，1954年9月21日-2022年7月8日），日本政治家，第90代、第96-98代日本首相，曾任日本自民党总裁，日本第1位于第二次世界大战后出生、战后最年轻且任期最长的首相。1993年，首次当选日本众议院议员；2006年9月20日，首次当选日本自由民主党总裁；2006年9月26日，当选第90代日本首相，次年9月12日辞职；2012年9月26日，再次当选自民党总裁；2012年12月16日，带领自民党在第46届众议院选举中以绝对优势获胜，于2012年12月26日出任第96代首相，成为战后继吉田茂之后，第二位再度拜相的政治家；2014年12月24日，连任日本第97代首相；2015年9月8日，“无投票”连任自民党总裁；2017年11月1日，第四次当选首相；2018年9月20日，第四次当选自民党总裁；2020年8月28日，宣布辞任首相。2022年7月8日，安倍晋三在日本奈良县奈良市街头演讲时遭山上彻也枪击，经数小时抢救后不治身亡，终年67岁。
[42] 从经济学的角度而言，适度的通胀是有益于经济发展的。发达国家，如美国的美联储即将通胀率2%作为“锚”与货币政策挂钩。日本提出2%的通胀目标亦是此意。
[43] YCC即收益率控制曲线（yeild curve control）,意思是中央银行通过市场干预的方式，将某一期限的国债收益率维持在一定区间之内。国债收益率与国债价格成反比，即当市场一致看好并买入，其价格上涨，而持有至到期的收益率则会下降；反之，当市场看衰国债并抛售，其价格下跌，而到期收益率则会上升；当收益率满足不同投资者预期时，则会有投资者再次买入 ，从而形成债券价格、到期收益率的此起彼伏。央行的干预（买卖），可将国债收益率控制在目标区间。
[44] 据日本国家人口和社会保障研究所(National Institute of population and Social Security Research)估计，未来50年，日本人口将减少三分之一，人口将从2017年的1.268亿人减少一半以上，到2115年仅为5056万。此外，到2060年大约40%的人口将超过65岁。
[45] 佛系是一个网络流行语，也是一种文化现象。主要意思是指无欲无求、不悲不喜、云淡风轻而追求内心平和的生活态度。该词语最早来源于2014年日本的某杂志，该杂志介绍了“佛系男子“，之后网络传播，佛系又衍生出“佛系青年”“佛系女子”等一系列网络词语。
[46] 給与住宅是第二次世界大战后，公司、政府机关作为福利提供给员工居住的宿舍，如社宅、官舎、公舎、団体寮。随着政府鼓励自置住房政策出台，给与住宅的比例不断下降。
[47] 2007年日本调查统计数据显示，在全日本约 344 万户存量公共住宅（公营住宅、公团住宅、公社住宅等）中，公营住宅约 219万户，占比64%。
[48] 根据《日本住宅公团法》，组建公团的目的是“在住宅明显不足的地区，通过为住宅困难的劳动者大规模供应具有耐火功能结构的集团住宅及宅地，同时为建成完善的新市街地而从事土地区划整理，为国民生活的安定与社会福祉的增进做出贡献”。
[49] 地方住宅供给公社是根据《地方住宅供给公社法》，由地方政府设立，以为劳动者提供居住环境良好的住宅或住宅用地为目的，适用于一般社团法人和一般财团法人的法律。本章后面有详细介绍。
[50] 日本国税的主要税种有：个人所得税、法人税、消费税、遗产和赠与税、地价税、酒税、烟税、挥发油税、地方道路税、石油天然气税、印花税、汽车重量税等。
[51] 地方税的主要税种有：个人和法人住民税、个人和法人事业税、不动产购置税、汽车税、汽车购置税、轻油交易税、固定资产税、特别上地持有税、事业所税、城市规划税等。社会保障税不是独立的税种，而是以加入保险的形式缴纳的。
[52] 日本国税的税政和征收由财务省负责。作为国家税收征管机构，总体上分为两个层次：
第一个层次是国家税收税政机构，包括财务省的主税局和关税局，负责税收规划、调查及法律、法令、政令、省令的立案工作等；第二个层次是国家税收征收机构，包括国税厅和海关。其中，国税厅为财务省的直属机构，负责日本国内税收的评定和征收，管理着全国12个地区国税局和524个税务署以及税务大学（培训）和税务法庭（行政复议）两个直属机构。海关负责关税、与进口货物有关的消费税等税收的征收工作，由关税局对海关进行指导和监督。
地方税的税政与税收征收管理工作由自治省以及地方政府负责，包括自治省税务局（指导监督）、都道府县财税局或税务课（都道府县税征管）、市町村财政局或税务课（市町村税征管）。
[53] 日本的住民税是指，自1月1日起在日本居住，并拥有一定收入的人员， 包括外国人在内，需要向所居住的市区町村缴纳的税金（与国籍无关） 。即使1月2日后从日本离开也同样需缴纳住民税。 若需缴纳的住民税没有及时缴纳，可能无法通过在留期限更新等 的申请。对于新入境的外国人，则根据其入境日期、居留期间、职业等判定其有无住所。
住民税的纳税额，是由你本年度1月1日时的所居住的市区町村，根据你前年度1月1日到12月31日之间的所得，计算出“所得部分税额”及“均等部分税额”后相加而成。所得部分 [课税所得额 (根据前年度所得额计算) ×税率10%] ＋均等部分 (对所有纳税人征收固定金额)。“所得部分”指的是根据所得多少而负担的税额，税率为10%（市町村民税6%加上都道府县民税4%），日本各地大致上都为10%，但有些地方政府会采用不同税率。“均等部分”则与所得多少无关，大致上都为5,000日元（市町村民税3,500日元加上都道府县民税1,500日元）。为了提供地方政府作为防灾之用，在2014年到2023年的10年之间，都道府县民税及区市町村民税分别加征500日元，合计为1,000日元。
住民税的缴纳方法有2种。 一是从工资中扣除（特别征收）----由所属公司从每月的工资中扣除，并向市区町村役所缴纳住民税。 原则上公司职员是属于特别征收，不需要自己前往市区町村役所缴纳住民税。二是自行缴纳（普通征收）----每年6月左右，由市区町村邮寄「请缴纳住民税」（缴纳书）的通知书。 可以携带此通知书和所记载的金额自行向区政府、特别办事处或银行、邮局等金融机关、便利店等处进行缴纳（有些也开设了电脑、手机、ATM等）。
[54] 日本消费税指日本政府1989年4月新开征的一种税。属于增值税性质。征税范围几乎包括所有的商品交易和劳务，以进行商品交易或提供劳务的自然人和法人为纳税人，实行多环节多次课征制。计税依据是总销货额与总进货额的差额。为了简化手续，对年销货额在5亿日元以下的小企业主，允许按销货总额的20% (批发商为10%) 作为计税依据。日本消费税实行单一比例税率，税率为3 %，采用扣额法计征。房地产购买过程中也有消费税缴纳和减免。之所以提出“产生消费税”意在避免重复享受税收减免政策。
{55}抚养家族是指由一位或多位长者承担着整个家族的抚养和照顾责任的家庭结构。如，只有丈夫上班，抚养全家。
[56] 根据日本总务省官网的解释，人口流动如小城市人口流向大城市，其结果之一可能是原本属于小城市的税金被转移到了大城市。因此日本总务省推出了所谓的故乡纳税制度，让这些纳税人即便居住在大城市，也可以用自愿的形式支持自己故乡的发展，可以把自己在大城市纳税额的一部分转移给自己的故乡（也可以是其他小城市，自由选择）而这些故乡或小城市会回赠各种各样的礼品，同时收取2000円的手续费，此便为故乡纳税。
[57] 日本不动产研究所发布的全国不动产住宅价格指数从 2012 年末到 2022 年末上涨了 35.1%。其中，独栋住宅价格指数上升了18.0%，公寓价格指数上升了83.7%。从社会因素来看，家庭规模缩小、女性劳动参与率提高、人口都市化急剧等因素助推了都市劳动人口的公寓需 求；从经济因素来看，长期的低利率、温和的通胀率以及对外国投资的开放度推动了公寓住宅成为备受瞩目的 投资产品。此外，疫情以来的公寓价格上涨还受到建筑价格上涨、远程办公增加高品质公寓需求、东京奥运会 等因素的刺激。
[58] 紧凑型公寓（或称小型公寓）是指住户专有面积在 30 平方米以上、不足 50 平方米、位于单间公寓和家庭型公寓中间的房型。由于近年来日本结婚生育率较低、再加 之老龄化现象日趋突出，日本人口结构的变化使得三大都市圈中以单身者、丁克、老年人为导向的紧凑型公寓 备受欢迎。据日本不动产经济研究所统计，2013 年首都圈紧凑型公寓的销售套数占总体公寓的比重为 5.2%，至 2022 年占比达到 11.4％。近畿圈情况类似，紧凑型公寓的销售占比从 3.6%上升至 6.7%，此外 2022 年的销售平 均价格较 2013 年上涨 52%。
[59] 新开工数量低位稳定，绝对面积已不及 1970 年代的一半。日本新开工住宅数及住宅面积持续下行，2021 年 新开工住宅数已降至 86 万套，新开工面积为 0.71 亿平方米，均不足 1973 年顶峰时期的一半。新开工面积的低 位态势反映了（1）日本人口的下降趋势；（2）成熟城市化后期的都市圈土地供给不足。
[60} 日本自然灾害多发，建筑的设计年限一般较短（30-50 年），人们倾向于推倒重建而非翻新，因此随着时间推移日本的建筑往往会迅速贬值，特别是非核心城区的独栋建筑往往贬值迅速、空置率高。与此相反，土地价格则往往保持坚挺。
[61] 贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。 现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。
[62] 东京都市圈、名古屋都市圈和大阪都市圈连同太平洋沿岸其他城市，面积3.5万平方公里，占日本国土的6%；人口将近7000万，占全国总人口的61%。内含京滨、名古屋、阪神、北九洲四大工业区。工业产值占全国的65%，包括全日本80%以上的金融、教育、出版、信息和研究开发机构等。
[63] 按照国土交通省的定义，新城建设须同时具备以下三个条件：（1）1955年以后开始建设；（2）规划户数大于1 000户或规划人口大于3000人，并且开发面积大于16平方公里；（3）建设时位于人口集中地区（Densely Inhabited District，简称DID）以外。
[64] 政府与住宅公团和公社以及社会力量以建设新城的方式，大量、迅速地提供住宅满足都市居民需要。居民则可以利用住宅金融公库以长期低利息的方式购买住宅，包括住宅公团建设的出售房以及民间开发商开发的房屋。因此，新城建设也是日本住房公共政策的重要支撑之一。
[65] TOD模式：以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD）是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。
[66] 在日本的大城市中，重要的城市再开发项目大多数都位于轨道交通站点的区域，因此大多数城市再开发项目几乎都是以公共交通为导向的开发TOD模式，非TOD模式的再开发项目数量非常少。尽管日本的TOD模式可以追溯到20世纪初，但是在日本经济高速增长的后半程私人汽车普及程度提高，TOD模式成为城市开发和再开发的主导模式。
[67] 日本城市更新地区包括两类：第一类是紧急整备地区，第二类是特别地区。紧急地区由政府主导，但实施过程着重在政府管理监督下由企业、团体、个人等民间力量为主体，相互协作对城市进行再开发。特别地区的设立相比紧急地区更为灵活，且民间力量的主导性更加突出。企业、公共团体、居民组成的地区协议组织，三方权益相互协调约束，在开发方案、城市规划方案的提出与确立过程中起到关键作用。日本城市更新地区的设立依据相关法规形成轻重缓急顺序体系，先由政府确立上位的紧急整备地区，再由各行政单位或民间企业、组织申请特别地区。
[68] 个人实施者指1人或数人根据相关规定拟定规约、规章及事业计划，经地方政府认可后实施城市更新。工会是由更新单元内土地所有权人及租地权人5人以上共同发起订定规章及事业计划，提经地方政府认可即可组成“工会”法人实施城市更新。“再开发公司”，是指符合下列条件成立的公司：（1）以实施城市更新为主要目的;（2）公司章程内载明其股份转让必须提经股东会议通过;（3）更新单元土地所有权人及租地权人公司股东，必须拥有超过半数议决权;（4）上述公司股东其所有面积应占总面积2/3以上。
[69] 1945年以后日本的城市更新发展大致可以分为五个阶段，分别是以政府主导和拆除重建为主的城市更新、社区象征性参与以住房改善为目标、民间资本开始介入以经济更新为目标、民间资本大规模参与的以复兴衰败地区为目标和多方共治以城市可持续发展为目标5个阶段，经历了探索、起步、快速发展、平稳发展和成熟的过程。
陈蔼贫
截稿于2024年3月4日
