《国外住房公共政策》之德国篇

一、背景

公元前58年，罗马帝国高卢新总督尤里乌斯·凯撒给阿尔卑斯山北边的那群彪悍的部落起了个名字：日耳曼人（German）[1]。在他撰写的《高卢战记》中写到，他们“居住在莱茵河彼岸”[2]，“他们崇敬他们所看到的太阳神、火神和月神……他们尚武，除此之外生活中只有狩猎……他们认为，最能表现勇气的是把邻人逐出家园，因此谁也不敢与他们比邻而居……”。无疑，古罗马人及凯撒眼中的日耳曼人就是野蛮人。正是这群“野蛮人”，公元476年终结了西罗马帝国，重塑了欧洲格局，日耳曼人也成为了欧洲主要民族祖先之一[3]。

公元843年，统治现西欧和中欧广大土地的法兰克帝国一分为三，由查理大帝[4]的三个孙子分别继承，是为法国、德国和意大利的雏形。法兰克人的语言也出现明显的分化，形成了法语、德语和其他西欧国家的民族语言。1226年神圣罗马皇帝腓特烈二世签署了《黄金诏书》[5]，授权条顿骑士团[6]征服普鲁士[7]，征战持续到1413年，普鲁士公国也在条顿骑士团统治下开始崭露头角。

斗转星移，沧海桑田。1862年9月23日，普鲁士国王威廉一世任命奥托·冯·俾斯麦为首相兼外交大臣。9月26日俾斯麦在普鲁士下院首次演讲中坚定的对议会说道：“当代的重大问题并非通过演说和多数派决议就能解决的，而是要用铁和血来解决。”从此俾斯麦被冠以“铁血宰相”之称。1864年到1870年间，普鲁士王国先后通过普丹（丹麦）、普奥（奥地利）和普法（法国）三次王朝战争，完成德意志统一。1871年1月18日，普鲁士国王威廉一世在法国凡尔赛宫加冕为德意志皇帝，德意志帝国诞生。

统一后的德意志帝国，在俾斯麦主导的“关税壁垒”等政策刺激下，国内工业得到保护，经济发展迅速。英国历史学家詹姆斯·霍斯 (James Hawes)的《德国极简史》写到：“19世纪末，还很难判断 20世纪的世界文化会是英语引领的还是德语引领的。德国拥有最先进的技术，就连英国皇家海军的军舰也用上了克虏伯公司的专利装甲钢板。从莱茵河到第聂伯河，从波罗的海到黑海，德语是商贸、学术和科技等领域的通用语言。”

1871年至1910年，德意志帝国城市人口从36.1%提升至60%。随着城市人口迅速增加，无房者开始增多。同时，20世纪初以来流行的“住房是基本人权观”逐渐成为社会基本共识，家庭结构也在潜移默化的改变中，更多人尤其是年轻一代，希望独立居住和生活。1910年以后的十余年间，德意志帝国家庭规模缩小了10%，三个或以上孩子的家庭也在下降。此时期，住房虽然日渐短缺，但由于住房的历史沉淀和家族企业提供住房等原因，住房供求尚未构成社会突出矛盾，人民更多的感知是：在普鲁士“驭手”的鞭策下，德意志帝国战车正在疾速飞奔。

1914年 6月 1日，德意志帝国上将冯·毛奇在军事会议最后一次重复“开战越快越好”。6月 28日，从萨拉热窝传来消息，奥匈帝国的王储弗兰茨·斐迪南大公（ Archduke Franz Ferdinand）遭塞尔维亚民族主义者暗杀身亡。[8]1914年7月5日，德皇威廉二世给了奥匈帝国总参谋部一张他们自 1879年起就一直在盼望的“空白支票”：在解决斯拉夫人问题上，奥匈帝国无论采取什么行动，普鲁士军队均予以全力支持。历史正如俾斯麦曾经的预言，东部德意志人和斯拉夫人之间因“巴尔干地区的某件蠢事”，引发大战。

二、缘起

第一次世界大战爆发后，为了应付战争的庞大开支，政府不断发行高息国债，工业全面转向军用，国内经济低迷、供应短缺、民生艰难。加之英国等同盟国海上封锁和対德经济战等，帝国国内更是雪上加霜，日常消费品严重匮乏，食品和必须生活用品很快由政府定量分配。1916年，德国人每天的口粮下降到了 800卡路里[9]，因食物引起的暴乱五十余起，以后这一数字还在上升。1917年4月6日，美国向德国宣战，进一步加剧了德意志帝国物质资源短缺，通货膨胀更加严重。帝国住房建设停滞、房屋失修，过度投机炒作导致租金不断上涨，住房供求矛盾趋于恶化。为稳定后方，保护军人及家属，帝国政府先后颁布《保护服役者法》、和《保护房客法》等紧急法令，规定房主不能向服役者家属收回住房，租户有权延迟三个月缴纳房租；授权住房署规范租房行为、监督房主修改租赁合同等权力。1918年10月31日，帝国国会决定由政府出资建设新住房。

1918年11月9日，德国皇帝威廉二世出逃，同盟国[10]战败，普鲁士主导的德意志帝国和第一次世界大战走入历史。1919年1月，德国魏玛共和国[11]成立，1919年 6月 28日，德国在胁迫之下签署了《凡尔赛和约》（ Treaty of Versailles）[12]。战胜国尤其是法国，基于打压德国尤其是抑制其再次发动战争能力等综合考虑，《凡尔赛和约》严苛复杂，以致当时英国财政部巴黎和会官方代表、最高经济委员会英国财相代表经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯屡次警告，“德国根本无力承担赔偿，此条约影响德国和欧洲经济复苏”，战胜国是“慕虚名而处实祸”。

凯恩斯的预言不幸而言中。战后，魏玛政府背负巨额战争时期国债（约为国民生产总值的175%），又需向战胜国支付赔款且需硬通货，政治不稳定导致不敢大幅提高税收，唯有超发货币。1921年到1923年，恶性通货膨胀如期而至。 1914年，1美元可兑换 4.2德国马克，1921年1月，1美元则可兑换 191.80德国马克。1923年1月。法国占领德国重要的工业区鲁尔河谷，强制要求德国政府支付赔款，并且要求主要以煤炭支付。德国政府初期消极抵抗，暗中支持工人罢工并宣称罢工是爱国行动，且答应支付罢工者工资。由于魏玛政府囊中羞涩，解决的办法只能是货币超发进一步升级，1923年 11月，1美元理论上可兑换 4.2万亿德国马克，工薪阶层包括中产阶级等大多数德国人的终身积蓄一扫而空。德国经济陷入万丈深渊，整个欧洲大陆深受其影响，经济发展缓慢，社会躁动不安。

无独有偶。严峻的住房问题同样严重威胁魏玛政府。战争破坏，经济萧条，军人回归等诸因素叠加，住房短缺问题不断恶化，甚至已成为社会矛盾激化的导火线。1918年11月12日魏玛政府人民代表委员会发布公告承诺：“住房危机将通过扩大住房供应来解决”，政府纲领和宪法均提出，政府要介入住房市场，参与住房租赁和住房建设，照顾弱势群体和复员军人，实现公民住房权。随后，政府设立经济复员部，专责解决经济复兴和军人复员等问题。至此，德国政府全面介入住房领域，住房公共政策各项措施全面启动。

三、演变

（一）住房统制时期（1918-1945年）

魏玛政府参与住房建设的渠道和方式主要包括三种[13]，一是鼓励支持公益性的建筑合作社增强建房力度。政府以土地供应、税收减免等多措鼓励支持各类住房合作社建房增加供应。1918年-1922年，全德国建筑合作社数量从1402家上升到3064家，建筑合作社承建能力也由战前的3%提高30%以上。纽伦堡和普福尔茨海姆两市则成立“住房工业合作社”，由政府出面，通过住房建设社会化的方式缩短建设时间，降低建设费用，并通过政府协调以杜绝各方“争执及停顿之事”。1918年起，普鲁士通过住房救济协会，加大小户型住宅建设。

二是政府投资入股参与住房建设。1919年，国会接受劳工部提交的方案，决定在工业区抽取部分利润资助住房建设。次年，鲁尔区成立“德国北莱茵一维斯特法伦州煤炭生产区矿工住房托管署”及其附属机构“鲁尔煤区定居联合会”，由其负责建设新房。1921年，鲁尔区共建住房5100间，其中政府出资7.809亿马克，煤炭辛迪加出资5.226亿马克。在建筑家瓦格纳·普朗的建议下，柏林建筑家社会化住房建设协会成立，由柏林市政府经营，拥有资本100万马克的董事会则由劳资双方组成，保证住房建设的正常进行。

三是贷款资助。1922年，全国成立德意志住房银行，由其贷款资助公益性住房建设。上世纪20年代60%的住房建设得到了政府的公共开支资助。此外，魏玛政府还通过控制居民迁徙的方式，减轻流动人口对城市住房市场的压力，柏林等各大城市相继出台紧急法令，规定只有领取居住证的市民才能拿到食物证，并在公共场合通过各种传媒方式劝告滞留城市的农村劳力返乡。

法律层面，1920年5月11日《抵制住房紧缺法》出台，禁止民用住宅商用，赋权政府将空置房分配给无房者，允许地方政府强迫房主必要时提供住房。1922年3月4日《国家租借法》规定，所有建于1918年7月1日前的房子实施租金控制，旧房租金不得随意涨价，新房租金要根据建设成本和通胀水平而定。1923年3月24日《租客保护及房租控制法》颁布，规定房主不得驱赶租客，拒绝租客也需地方政府同意。综合发力之下，魏玛政府在短时期内缓解了住房危机，并在一定程度上满足了公民的基本住房需求。

1923年11月“地产抵押马克”[14]推出，恶性通货膨胀得以遏制。1924年2月14日，政府开征房产税，初期为租金10%，以后涨到15-20%。同年4月，美国提供贷款给德国等的“道威斯计划”[15]实施，货币改革推进，宏观经济面见好。之后，继续提高房产税，1930年全国达到48%，其中60%用于新房建设，余则出资保证短期信贷，加大小住宅建设。从1925年起德国住房租赁价格趋于稳定，并维持至1929年的经济危机（或称世界经济大萧条）爆发。由于魏玛政府住房公共政策多以政府公权力干预为主，且管制范围广泛，亦有学者将魏玛政府此时期的住房政策冠之为国家或政府“住房统制模式”。

表1 1919-1925年期间德国的住房建设

(单位：间)

年份	住宅增加			减少	增加	年底房屋数量
年份	新住宅	翻新	共计	减少	增加	年底房屋数量
1919	35596	25265	60861	4197	56664	13945000
1920	75928	32379	108307	5215	103092	14048000
1921	108596	32902	141498	7275	134223	14187000
1922	124273	30697	154970	8355	146615	14329000
1923	100401	25239	125640	7607	118033	14447000
1924	94807	20569	115376	8874	106502	14554000
1925	164383	27429	191812	12882	178930	14733000

资料来源，彼得·克里斯蒂安·维特：《通货膨胀、强制住房和住房利息税：关于魏玛共和国住房建设和住房市场的监管》，摘自：卢茨·尼塔默（编辑）沃南·伊姆·万德尔，Wuppertal1979p400

1929年的“大萧条”冻结了美国的经济，道威斯计划中断，高度依赖该计划的德国经济系统随之崩溃。1931年 9月，德国失业人数攀升到 160万， 1933年 1月又飙升到 600万，工业生产总值下降到1928年记录水平的58%。房产税从48%降至25%，住房也“从纯粹的国家资助建房转回到私人经济的形式”[16]，“住房统制模式”难以为继，魏玛政府风雨飘摇。1933年大选，纳粹党和国家人民党组成联合政府取代魏玛政府，希特勒出任总理。同年2月，《保护德国人民法令》[17]出台，3月，《授权法案》（ Enabling Act）[18]通过，德国一战后的民主时期终结。

链接：纳粹主义（国家社会主义模式）的部分理念：

摘自：[美] 约瑟夫·W·本德斯基的《纳粹德国史》（第四版）

国家有责任提供基本的福利给其公民，使其免于遭受社会不公与经济上的盘剥。纳粹党起初的意图是通过结合民族主义与社会主义意识形态，与左派政党争夺工人阶级的支持。与马克思主义不同的是，国家社会主义的意识形态并没有对中产阶级的私有财产提出威胁。事实上，在纳粹党政治纲领的社会主义成分中，明确要求建立和维持一个强大的中产阶级。纳粹声称他们代表了“小人物”群体的利益，包括工人、农民和中产阶级，以反对更为强大的经济势力。其敌人并不是仅有少量资产的人，也不是小商人，而是大资本家、大公司和国际金融势力。

政府负有职责促进产业发展，提升公民的福祉，并确保经济运行是为了民族的共同利益，而不是仅仅为了拥有大量财富的资本家的私利。“一切非以工作获取的收入”都应当取消，至于通过战争时期投机而获得的暴利——也就是发战争财的人，其财产应当被没收充公。大的托拉斯要进行国有化改造。大的百货公司应当被分割，它们的营业场所要租赁给小的店主。在必要时，土地应当收归国有而且不予赔偿。土地投机以及土地贷款的利息将要被取消。纳粹党政纲声称，高利贷者和投机奸商“应当给予死刑惩罚”。与此同时，大公司的收益要进行分配，国家应当为公众健康、教育和老年人提供广泛的福利待遇。

很显然，纳粹的经济纲领对下中产阶级比对工人阶级更有吸引力。在魏玛共和国时期，小商人面对逐渐增强的来自大百货公司和大企业的竞争。与此同时，店员和白领雇员的微薄收入妨碍了他们获得自认为应当享有的社会与经济地位。经济环境也导致小农场主格外难以生存，他们往往把他们的损失归咎于政府，以及他们欠债的银行。这些群体都认为自己受到大资本的威胁，或在经济上受到大资本的剥削。他们担心经济失败会把他们推到自己所鄙视的下层阶级之中，怨恨因恐惧而进一步增强。他们当中越来越多的人开始相信，国家社会主义将会保护他们免于来自上层和底层的威胁。

尽管其意识形态中具有社会主义的成分，纳粹党在获得工人阶级支持方面仍旧差强人意，部分原因是，纳粹版本的社会主义并没有提出像马克思主义者所倡导的那样一种根本性的经济与社会革命。国家社会主义既不是要消灭私有财产，也不是要消除阶级差别。它声称要保证经济上的安全，为工人阶级提供社会福利计划、就业岗位、合理的工资水平，以及保护他们免于受到资本主义的盘剥。但实现经济上的平等和达到无阶级的社会从来就不是纳粹的目标。工人阶级将要获得的，除了经济上的正义，还要有较高的社会地位。新的工人形象将是对其生活状态感到光荣和自豪，工人阶级将不再是一个被社会疏离、受到鄙视的群体。他们将在社会上重新找到自己的恰当位置，他们的社会重要性和人格尊严将被本民族的其他人所承认和尊重。在纳粹理想的“民族共同体”中，阶级仍将会存在（基于每个人不同的天赋、财产和职业技能等），但不再会有阶级斗争。不同的经济与社会阶层将会和谐共处，并且为了共同的利益而一起工作。民族意识将会取代阶级意识。在历史上，正是阶级意识将德国人彼此分割，并且使他们相互敌对。

尽管社会主义和反资本主义是纳粹意识形态中重要的组成部分，但在纳粹攫取政权之前和之后，这些方面都有所妥协，最终，许多此类社会主义的理想和计划还是未能实现。部分原因是，在纳粹党内部，对国家社会主义的本质这一问题有着激烈的争执。希特勒本人更关心其意识形态中的种族主义、民族主义和外交政策方面的目标，而对社会主义的目标不甚在意。当在演讲中吹捧工人阶级时，他仍旧保持着从维也纳时期就产生的对下层阶级的鄙视。后来在他努力向中产阶级争取选票、向拥有巨额财富的资本家募款时，更对社会主义进一步贬低。但是，纳粹党的左翼，在格雷戈尔·施特拉塞尔（Gregor Strasser）和奥托·施特拉塞尔（Otto Strasser）的领导下，认为纳粹主义本质上应该是一场社会主义的、反资本主义的运动。他们的目标是消灭资本主义，建立一个社会主义国家，他们全力反对希特勒的妥协折中。尽管在大多数情况下都是希特勒的观点胜出，但纳粹党内部不同派别之间针对这些问题的冲突，直到1934年党内左翼被镇压后才结束。至少在理论上，社会主义和反资本主义仍旧是纳粹意识形态不可分割的组成部分，这些因素仍是纳粹党在宣传鼓动和举行选举时起到重要作用的因素。

经济复苏方面，纳粹德国导入国家社会主义模式[19]，经济发展主要采取了国家推动的方式。纳粹政府屡屡撞击《凡尔赛和约》并积极备战，将国家财富投入到武器生产和对军事发展至关重要的基础设施建设中。1929年到 1939年的 10年间，实际国民生产净值增长了48%，但人均消费仅增长了4%，军事采购吞噬了德国国内生产总值的20%。住房领域，纳粹政府继承了魏玛政府降低房租税(最低到4.15-5%)、鼓励私人投资，取缔建筑合作社，逐步让国家退出住房市场等政策。1939年二战爆发前，纳粹政府主要通过在农村、小区、城郊的住房建设来消除部分大城市住房短缺问题，约有四成的住房是在政府干预下建设起来的。同时，纳粹政府鼓励企业建设职工住房，1937年企业建设或与之相关住房占全部租赁住房约14.25%。此期间，住房大都设计简单、风格雷同，面积偏小、区位偏远和配套缺乏，建设和维修费用也都被控制在低水平。但由于魏玛政府时期住房公共政策奠定了良好基础，住房问题并不突出。

二战期间，在战时经济体制统制下，房租实施政府管控，禁止私自涨价。为遏制“人民的贫困化”，采取保护债务人利益而限制债权人权利等措施，正如纳粹德国“四年计划”[20]负责人戈林[21]所言：“房屋的所有人如果冷酷地和毫无顾忌地让贫困的人民无家可归，那么他们再这样做的同时也将失去国家的保护。”当然，对“恶意的债务人”，也要当做“德国人民的败类”，“对其采用所有严苛的措施”。1942年底，战争形势急转直下，经济压力倍增，纳粹德国重拾魏玛共和国的房产税政策并发扬光大，实施“十倍年税”计划，即预先支付未来十年的房产税。总体而言，战时经济政策统驭之下，住房领域主要是沿用战时统制模式，住房公共政策和住房建设乏善可陈。

（二）社会市场经济时期（1946-1965年）

1945年5月8日，第二次世界大战欧洲战场沉寂，美英苏中等同盟国成为战胜国。盟国宣布，他们的目标是使德国部分地“去工业化”和彻底地“去纳粹化”，然后“在民主的基础上重建德国的政治生活，并在有德国参与的国际社会中最终实现和平合作……”美英法苏四国分割占领的德国，德国分裂、首都柏林一分为二，美英法占领的德国西部与苏联占领的东部形成对峙，东西方阵营“冷战”[22]格局形成。战后的德国哀鸿遍野，全国范围食品和日用品普遍奇缺、严格配给，恶性通货膨胀和货币贬值泛滥、经济萧条，以致人民“以物易物”，黑市交易猖獗。

1946年，美英法盟军统计，由其控制的西德占领区共有1370万户家庭，具备居住条件的住宅单元仅820万个，缺口达550万套。随着大量流民涌入城市，租金无序上涨，“房荒”局面越发严峻，社会更加动荡不安。无奈之下，管理当局再次祭出“战时统制经济模式”大杀器，实行“住房配给”制度，不允许房东私自出售和出租住房。“租金管制”再临住房租赁市场，管理当局出台指导租金价格，租金水平基本被冻结在1936年二战前的标准上，每平方米月租金不超过1马克。管理部门有权在已经征用或私有产权的住房内安置当时没有住房的家庭或个人，房东与住户自动构成租赁关系。

1947年7月，马歇尔计划（The Marshall Plan）[23]正式启动，并持续了整整4个财政年度，德国西部资金与资本短缺问题迎刃而解。1948年，由自由市场经济学家和未来的西德总理路德维希·艾哈德，以及著名银行家和后来的联邦银行行长卡尔·布雷辛共同提出了一个历史性的骇人货币改革方案：“将德国马克作废，从而消灭过剩的纸币，并引进一种崭新的货币：德意志马克。新旧马克兑换率，私人储蓄的为 15︰1；工商业为 1︰1。减去象征性的资本税，使兑换看上去比较公平。这样，普通老百姓的现金储蓄实际上会大大缩水，但工商资本得以保留。”

方案看似荒诞且危机四伏，但亦有其合理性，如工商业是国之根本，民众的损失长痛不如短痛等。经再三评估，美国人最终采纳了此方案，随即在美英法占领区合并后的德国西部地区实施。货币改革方案的“核心成果是：1944年，德国的国债是 3790亿德国马克，大约是德国 1938年国民生产总值的 4倍。在美军的支持下， 1948年的货币改革消灭了国债。……从 1947年到 1952年，马歇尔计划为美英法三占区还外债创造了‘黄金假期’……消除了 4650亿德国马克/德意志马克的债务，德国还可延期支付利息……”[24]

“内外双修”之下，德国西部经济开始全面复苏。1949年5月，美英法主导之下德国西部成立联邦德国，首任总理阿登纳及经济部长艾哈德选择了“社会市场经济模式”，即“政府+市场经济+社会保障”，强调政府作用与市场经济相结合，联邦德国住房公共政策也走入新的历史时期。同一时期，苏联为对抗马歇尔计划启动了莫洛托夫计划[25]，但收效甚微。1949年10月，德国东部即苏占区，民主德国建国并进入苏联框定的计划经济圈，住房实施计划分配，德国彻底东西分裂，联邦德国和民主德国分道扬镳。

1950年，联邦德国《住房建设法》出台，要求“联邦、州、乡镇及乡镇联合区应当进行住房建设，特别是为广大民众建设大小、设施和房租适宜的住房”，设立“在6年内建设180万套社会住房”的建设目标，视不同情况和住房类型，相应放宽“住房统制”，给予房东在租客选择上更多的自主权。同时，配套出台了贷款融资、税收减免和土地供应等多项政策措施，鼓励支持私人和社会企业建设各类住房。1951年，政府进一步规定，如果私人投资建设供自己使用的住宅，也可以得到税费上的优惠政策。至此，联邦德国境内所有的住房建设均得到政府的鼓励和支持，住房建设在“公私”两条线上同步推进，各类住房建设风起云涌。

这其中，社会住房作为保障性住房是政府力推的“主力品种”，该类住房设定的“政府免息全额贷款建设”，“贷款期或规定的占用期（20-30年）结束，建设单位或开发商可将这些住房作为商品在市场上出租或出售”等政策规定受到了社会企业的广泛青睐。大型建筑商等私人企业纷纷涉足，并成为建设供应的主流。联邦、州及地方政府反倒退居其次，主要履行监管职责。1950-1955年，德国年均住房建设量49万套，其中社会住房30万套，占比达61%。

1956年，《住房建设法》修订版出台，再次设立“在1957-1962年建设180万套社会住房”的目标。与修订前的《住房建设法》相比，社会住房的保障对象明确为低收入住房困难家庭，鼓励中等及以上收入家庭建设私房或购买市场住房，并提供相关政策支持，如贷款担保、利息补贴和税费减免等。“让居民拥有私人不动产，给予税收和其它规费的减免优惠，为住宅建设储蓄提供补贴”等规定，使得政策前后接续，“私宅”与“公宅”建设不断跃上新台阶。1949年到1959年，新建住宅500万套，不仅弥补了战争摧毁的住宅缺口，也为大批难民和新增人口提供了住宅，战后住房紧缺状况得到了缓解。

住房领域的“社会市场经济”开花结果，大大提振了政府进一步推进住房市场化的信心。1960年《联邦建设法》颁布，从生态学角度约束各类建筑，并对住宅、交通绿化等方面都作出了一系列规定，以规范开放住宅投资市场后各投资主体的投资建房活动。同年，《终止住宅管制和保证社会租住权法》颁布实施，提出在缺房率为3%以下的城市和乡镇全部取消住房配给和租金限制并开始推进住房租赁市场化。出乎联邦政府意料，市场反应强烈，租赁住房应声上涨了15-35％，大大超越生活费用指数的增速。叠加60年代的婴儿潮和西德人口快速增长，住房供求缺口大开，居民住房消费负担再次加重、怨声日起。

面对政策失灵，市场失速，联邦政府立即收敛、调整和补充政策。一方面，对部分住房问题解决得比较慢的大城市相应延长房租限制措施时间，稳定市场住房租金，如汉堡、慕尼黑和西柏林均延长了租金管制时间。1961年颁布的《工人置业促进法》规定，雇主要为工人购置和修建自有住宅提供补助；另一方面，1965 年颁布《住房补贴法》，实施建房、租房双向补贴制度。自有住宅户和租房户均可提出申请住房补贴，政府审批时主要考虑家庭人口、收入水平和住房费用负担等因素，如租房补贴中，租房家庭实际应付租金与可承受租金之间的差额补贴，由联邦政府和州政府各承担一半。多管齐下，市场渐趋稳定。随着补贴到户等政策的推进，德国住房公共政策也相应进入“租金管控、自建住房和住房补贴三驾马车并行”的时代。

回望1950-1965年的联邦德国，首任总理阿登纳和继任总理艾哈德力推的“社会市场经济模式”在多个领域取得了巨大的成功。联邦德国GDP增长3.7倍，年均增速达11%，人均国民收入年均超10%，经济发展取得了骄人的“奇迹”。住房领域，社会市场经济模式之下的住房公共政策虽有修正补充，但理念清晰、路径分明、方向明确。“三驾马车”交互作用下，政府资助的住房数量逐渐减量，而政策受益面却逐步扩至各居民阶层。截止1965年底，新建住房约800万套，年均建成住房50万套，全国存量住房1713万套，较1949年接近翻番，套户比达到0.81，较1949年提高了0.23，住房供求矛盾显著改善。

（三）稳定增长时期（1966-1989年）

1966-1967年联邦德国陷入经济衰退期，1967年GDP增速大幅降至1.3%，失业率飙升，总理艾哈德辞职，社民党上台执政。新政府在“总体调控”理念指导下，将“稳定与增长同等重要”纳入社会市场经济框架，借助反周期财政政策[26]等迅速扭转了联邦德国经济与就业形势。“总体调控”和“稳定与增长同等重要”理念同样被纳入住房管理领域，在已有住房公共政策总体目标和基本政策面不变基础上，对部分政策进行修正、完善和调整，进一步推动住房建设发展更加稳定增长。

1966年起，对部分税收优惠住房，如户型面积较大等引入政府公共资助制度，相应提高申请者的收入门槛，扩大该类住房受益群体覆盖面。与“公共资助社会住房”政策不同的是，该类住房取消全额无息或低息贷款的形式，代之以以年金补助的形式对建房者、购房者的贷款利息进行补贴，以降低了融资成本和成本租金。1970年，《住房补贴法》修订版出台，在考虑一般家庭可承受租金负担收入的15-20%的基础上，规定“从经济上保障适足的、与家庭相当的居住条件”，并依据家庭规模、家庭总收入、租金与负担金额，详尽地制定了各种情形下的住房补贴金额上限，扩大了住房补贴的范围，提高了住房补贴的可操作性与公平性。

1971年，联邦政府出台《住房解约保护法》规定，房东仅在规定情况下才可以解约，主要包括：承租人违反合同约定；房东拟将出租房屋用于自住或其他家庭成员居住；房东对住房进行适当运用可获取重大经济利益，或继续出租将使房东蒙受重大经济损失。该法同时规定，房东不得随意解除租约，要上调租金，必须满足租金一年未变且目标租金不超过市政当局设立的指导租金或条件相当的同类型住房的标准租金。

1972年，专门的《住房储蓄银行法》颁布，在组织形式、经营原则、业务范围、合同标准条款、资金来源与用途、违规处罚、业务审计等方面作出了详细规定，进一步规范了居民合作建房购房的规范管理。1973年，颁布《城市建设法》（又称《城市建筑促进法》），规制涉及城市各类建筑物，包括各城市必须全面负责完成旧住宅的改建工作，进一步促进城市综合开发等。1974年《住房解约保护法》修订，在租金方面有更详细的约束：出租人由于房屋改造、房屋维护成本上升、贷款成本增加等要求增加租金，必须拿出充分的证据并征得承租人同意。一旦房屋运营成本下降，则应立即降低租金等。

70年代中期，政府继续出台税收优惠等措施鼓励私有住房建设，包括：在所得税法中规定，建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50%（后又改为8年内折旧40%）从所得额中抵扣，从而降低房主的所得税负；免征10 年不动产税，在购建房地产时免征房地产转移税。法律与地方政府同样推波助澜。德国宪法规定，“每个人都有权获得许可建设他/她的房产，只要没有明确法律规定反对之……如果建设申请符合规划，则必须授予许可且如果地方权力机构否决则法院将强制执行……”地方政府由于获得的财政拨款与居民数量直接关联，自然亦有足够的动力增加住宅用地供应，以吸引更多地居民加入该地区居住。1970年私房在房屋建设中的份额约为80%，70年代末则上升至90%。

1980年，联邦德国人均住房面积达到30 平方米／人，住房需求大量减少。政府基于总体形势判断，采取了终止低息贷款和税收减免政策，减少住房供给补贴等措施，大力推进住房市场化。1982年，《增加租赁住房供应法》正式提出“比较租金”的市场化衡量工具——“租金明镜”，以此来体现一个地区的整体租金水平和租金上下限，维护租赁双方权益；同时，引入租金增长上限规定，将房租三年增加额限定为30%。基于“租金明镜”的租金控制方法符合市场规律，也更灵活有效，极大地推动了德国住房租赁市场的平衡与稳定。之后，联邦政府还颁布了《住宅改善法》，1987年又通过了新的《建设法典》等，进一步推动既有物业的改造和住房建设。

此一时期，有关住房保障的“延展扩面、公平补贴、租客保护、规范互助、鼓励私房建设和改造提升”等，是联邦德国住房公共政策的关键词。住房租赁市场，租金从1965年的1.69马克/平方米/月上升到1985年的6.36马克/平方米/月，年均涨幅6.9%，处于合理区间。截止1989年，联邦德国约有41%的家庭拥有自己的私房（与政府计划的50%目标尚有一定距离），43%的家庭住在公寓式和私人出租房内。人均住房面积已经超过33.6平方米，平均每人拥有1.7间居室，每套住房的平均使用面积为82平方米，90%的住房有卫生间，60%的住房有管道煤气。联邦德国2779万户家庭，拥有住房存量2660万套，较1965年增加947万套，增幅55%，居民户数和住房套数大致相当，住房供应稳定增长，供求平衡。

（四）统一整合时期（1990-2007年）

1989年11月9日，横亘在东西方世界“柏林墙”[27]轰然倒塌，东西方阵营的“冷战”终结，戈尔巴乔夫的“新思维”[28]和苏军撤离使得民主德国于1990年10月3日正式加入联邦德国，德国统一。全民额手称庆之余，统一后的德国东西部经济发展不平衡，东西德马克兑换，原东德居民养老金，东部地区人员流入西部等问题迅速浮上水面，住房同样是德国政府无法回避和迫在眉睫的矛盾。

西德方面，上世纪80年代，居民收入增加了17-18%，物价平稳，80年代后半期物价涨幅甚至维持在7%左右，居民住房消费能力不断提升。1990年颁布的《非营利性住房法》规定，国有市政住房公司和住房合作社转归私人运营，部分保障性住房到限定租期后即被出售。至两德统一前夕，西德的社会住房等保障性住房供给出现萎缩，存量不断减少。

反观德国东部即原民主德国，截至1989年，共有家庭665万户，住宅700万套，270万套是一室户或两室户，人均住宅面积约为27平方米，相当于西部的75%。以千人拥有住房数量或套户比分析，德国东西部差别并不明显，租金水平也相差不大，但住房质量、居民综合居住成本、配套设施、综合服务等方面则差距巨大。德国东部地区质量完好的公寓和别墅住房仅占住房总量的9%和30%；质量较好但需要维修的公寓住房为40%、别墅为50%；全面损坏需要彻底维修的公寓住房比例达到 40%、别墅为17%；11%的公寓住房和3%的别墅已经无法居住。以致旧房空置、无人问津，新建住宅需求旺盛。住房管理上，分配效率低下，“寻租”腐败盛行，住房经济净投资是负数，维修维护资金短缺，体制机制积累的问题亟待破解理顺。

两德合并后，随着失业率上升、人口流失等，住宅供求结构性矛盾更加突出，1992-1993年，东部住房空置率达到7.2%，叠加供应不足、住房消费能力亟待提升等，住房矛盾越发突出。西德方面，两德统一后东欧国家德裔人口回迁和东部人口涌入汹涌，新生的低收入家庭住房需求短时期内不断增加，加之大城市家庭规模缩小，单身家庭增加，居民改善居住条件的愿望不断提高，使得西部地区原有的住房供求平衡局面遭到冲击，住房结构性矛盾日益显现。全德范围看，住房领域存在的问题东西部既有交集也有不同，如全德范围均需迅速增加社会住房供应；东部地区亟待住房救助、救济政策的实施等。一言以蔽之，东西部地区差异化针对性措施推进和全国范围的住房公共政策调整融合势在必行。对此，联邦德国采取了以下政策措施：

一是，西部地区在已有政策基础上，推出了较过去力度更大的保障性住房建设供给补贴计划，使得原西德地区新建保障性住房数量在1993年一年内几乎翻倍。东部地区，政府支持与市场力量并用，增加住房供应，缓解住房供求矛盾。如对东部迫切需要支持88万套危旧住宅，联邦政府在1991-1992年拨款15亿马克，进行了维修和改造。政府向重建信贷银行拨款600亿马克，用于在1995 年底前为住宅现代化项目提供长期低息贷款。对于全德私人和东部地区合作社的住宅改造费用，给予税收减免，以便使其在5-10年内收回投资等。1993年，各方投入在东部的社会住房建设资金达220亿马克，其中联邦政府出资占18 %，余皆社会资金。

二是，继续推进住房储蓄补贴和住房补贴，全面提升住房消费能力。住房储蓄补贴政策上，继续鼓励支持推进居民金融互助政策，全德已婚家庭每年均可享受政府200-1600马克储蓄补贴；住房补贴方面，1990年，政府修订《住房补贴法》，住房补贴推广至全国。考虑东西部地区房租水平不同，住房补贴标准存在一定差异，如1991年西部每户为138马克，东部为117马克。

三是，实施租金改革，将东部地区计划经济体制下的福利性住宅经济转换到“社会市场经济”轨道。1991-1993年东部地区租金改革启动，在全面提升房屋质量、综合配套和管理水平的基础上，联邦政府根据居民收入水平提高速度制定和调整最高租金限制水平，同时提高租金标准，如根据《提高基础租金和计算经营成本条例》规定，从1991年10月1日起租金平均提高到每月3.44马克/平方米，经营成本全部计入租金，每月分摊的供暖供热费用不超过3马克/平方米等。1993年再次提租为每月7.5马克/平方米，达到西部同期租金水平的75%左右。

四是，按照“社会市场经济”要求对东部地区住宅所有制结构进行调整。原民主德国的住宅48%为私人所有，37%归国家所有，15%属合作社所有。住宅所有制结构调整，总的方向是将东部地区旧住宅体制转换调整纳入“社会市场经济”体系，实现与西部的并轨。调整实施后，原东部地区的住宅向两个方向分流，部分住宅“物归原主”（由于征收等原因占用）或出售给个人，其余大量可供公共租赁的国有住房划归仍具国有性质的市政住房公司或住房合作社持有。以后，市政住房公司或住房合作社持有住房比例在原东德地区大部分城市超过25％，在部分大城市甚至高达50％，东西部住房政策基本实现并轨运行。

经过十年左右的努力，德国政府的住房补贴支出从1991年的23亿，上升至2004年的52亿，达到历史最高峰；户均补贴额从1991年的657欧元上升至2004年的1471欧元。1994年，全国社会住房达16万套，其中东部地区5.6万套，1997年东部地区出现了年度历史最高峰，建设住房18万套，建成16万套。以后全国范围不断递减，2000年减至5万套（2003年更降至3万套以下）。进入21世纪，全国范围住房供求平衡，东西德地区差异基本消除，住房结构趋于合理，公共住房政策融合和住房问题基本解决。2000年，政府再一次修订《住房补贴法》，使住房补贴与租房者上涨的生活成本和房租水平相适应。2001年9月，政府废除《住房建设法》修订版，社会住房开始逐渐退出历史舞台，部分存量的社会住房逐步转为市场商品房。2002年，新的《住房供给补贴法》实施，住房保障责任下放至各州．联邦层面的住房供给补贴逐步终止。

2002年，德国命运多舛，亦是改革之年。政治上，是大选年。经济上，连年低迷不振，产业结构转型仍处“阵痛期”[29]，全德失业人数超400万，失业率高达10%，高福利引发的各种社会和经济问题积重难返,如劳动力成本过高、“福利陷阱”以及财政压力倍增等。何去何从？执政党在野党以及社会各方均在寻求突破。同年，时任总理格哈德·施罗德祭出大招，委托企业家彼得· 哈尔茨（Peter Hartz）领衔，各方人士组成专业团队，全面开展“当代劳动力市场服务业”问题研究。同年，哈尔茨委员会提出《现代劳动力市场服务业法案》。报告提出的改革目标是：通过三年努力，降低200万失业人数，将联邦失业救济从 400亿欧元减少到 130亿欧元，将新工作介绍周期从 33周缩短至 22周。报告内容包括“哈尔茨Ⅰ”到“哈尔茨 Ⅳ”四个部分改革方案。

2003年 1月，“哈尔茨改革Ⅰ”和“哈尔茨改革Ⅱ”实施。2003年 3月，施罗德政府提出了旨在改革福利体系和就业政策的一揽子改革方案“2010议程”[30]。施罗德在演讲中明确表示：“在德国社会，没有懒惰的权利。”在其看来，德国当时实行的失业救济政策无益于促进失业人群尤其是年轻人再就业，要进行改革，不然德国会变成“集体休闲公园”。面对社会已经出现的抵触，施罗德再次向社会明确宣示推进“哈尔茨改革”的决心。2004年，以公共就业服务机构改革为主要内容的“哈尔茨改革Ⅲ”如期实施，政府就业服务机构提质增效工作全面启动。

2005年，社会抵触和反响更大的“哈尔茨改革IV”推出，与住房公共政策关联的内容主要包括：将原来的失业救助与社会救助合并为“失业金Ⅱ ”，由公共就业服务机构的地方办事处和市政当局共同管理。领取“失业金Ⅱ”与失业前的收入没有关联，是统一的待遇标准[31]，领取者需要接受较为严格的家计调查。只要身体和精神能够达到工作的要求，失业者就不得拒绝政府服务机构和慈善组织等提供的工作机会，如具公益性质的一欧元工作。否则，会受到降低失业金[32]的惩罚。同时，租户住房货币补贴发放范围紧缩，社会救助福利的救助对象重点面向低收入和无收入家庭，发放额度根据救助对象收入划定货币补贴比例，不再提供无差别的租金全额减免。2006年1月1日起，政府取消新建或新购住房津贴，包括给予战争受害者及其他社会救助者的特殊补贴。房地产市场的调控交由各州管理并借由不动产交易税进行调节等。

哈尔茨改革是德国社会市场经济具有里程碑意义的历史转折性举措，改革取得了积极成效，深刻地影响了未来的德国社会经济发展，避免了德国落入福利陷阱国家。住房领域，收敛了住房补贴政策，州政府承担起了房地产调控的重任，住房公共政策得到了进一步调整修订和完善。改革的成果不仅惠及当时，更是余荫未来，如2007年，为抑制房价过快上涨，稳定房地产市场，柏林率先将不动产交易税税率提至4.5%，随后各州相继跟进，基本遏制了房价快速上行趋势，州政府及税收工具及税收工具起到了关键重要。2008年金融危机前，德国住房市场供求基本风平浪静，住房市场化稳健前行。

表2 德国高度稳定的住房价格和房租（1970-2007年）

实际住房价格变化(百分比)	1970-1980年	16.3
	1980-1990年	-10.4
	1990-2000年	-1.3
	2000-2007年	-17.4
房租变化(百分比)	1970-1980年	18
	1980-1990年	-16.1
	1990-2000年	-20.2
	2000-2007年	-14.1

数据来源:德国科隆经济研究所，available athttp://www iwkoeln.de,last accessed on 20 June 2011

（五）震荡调整时期（2008年迄今）

2008年，由美国爆发的“次贷危机”[33]骤然而起并迅速波及全球，终至演化为金融危机。美国及世界金融市场形势之严峻，恰如美国时任财长保尔森所著之书《峭璧边缘》。发达国家房地产信贷崩塌，房地产价格急转直下，欧元区亦深受影响，房价连续5年进入下行通道。为了刺激经济复苏，美国政府“大手笔”救市，世界各主要国家，均出“大招”拉动经济。德国因住房公共政策稳健，如金融杠杆率低，市场供求平衡等，一片哀鸿中“金鸡独立”，国际游资纷纷转向德国，寻求“避风港”并伺机待动。

为应对金融危机的冲击，欧洲央行实行“量化宽松”[34]金融政策，“零利率”和“负利率”时代来临。金融政策效应之下，信贷成本的降低刺激购房需求冲动，带动房地产市场的活跃，“覆巢之下无完卵”，国际游资渐露狰狞，意料之中的德国“好景不长”成为现实，房地产炒作日渐升级，住房租赁市场价格上行加速。2013年，德国《住房租赁法修正案》出台，规定在市政府判定的住房供应严峻的区域，租金在3年内涨幅不得超过15%，限制期限为5年。

一波未平一波又起，2015年中东叙利亚等国难民涌向欧洲，德国成为最佳目的地和最大接收国。难民潮席卷德国，不仅带来政治问题、社会问题，更是使得德国低收入及边缘家庭住房需求迅猛增加，联邦德国住房公共政策再临风口浪尖。2015年，联邦政府再次修正住房租赁法案，规定租金增长上限在四年内不得超过15%，否则为违法行为。2017年，继续加大不动产交易税调节作用，全国不动产交易税率平均值达5%，最高的州达6.5%。

政策规制之下，市场有所稳定，但住房市场仍然难抵金融政策、人口集聚等方方面面冲击。2011-2017年，核心城市如柏林（2016年）、慕尼黑、法兰克福的公寓平均房价的年均涨幅分别高达12.2%、11.5%、9.2%，平均租金的年均涨幅分别为8.3%、6.4%、4.1%。全国房地产市场价格、房屋租金双双上扬，但总体幅度不大，基本保持在个位数增长水平。2018年12月欧洲央行“量化宽松政策”收紧，但住房市场“未予响应”，德国各大城市房价持续单边上涨，并伴之多次抗议房价和房租上涨的游行，德国政府如坐针毡。

2018年9月18日，德国总理默克尔在总理府主持召开德国首届住房峰会，来自联邦和各州、各相关行业联合会和协会等代表与会。会后，德国总理府发布了《联邦、州及乡镇三级政府的住房共同举措》报告。报告规划了未来几年的住房建设目标，联邦政府补贴以及建立联邦与州政府共同出资支持社会住房建设的合作机制。提出了政府要关注包括单亲家庭、未成年子女和老年人等特定群体，推进“适合老年人的住房改造”项目改造，为每个孩子每年支付1200欧元以支持家庭购房等。报告还对鼓励更多新建楼盘流入房屋租赁市场等德国住房公共政策的修订完善作出了安排。这次住房峰会和发布的报告，是新形势下德国住房公共政策的全面检讨和制度调整，时至今日依然影响着德国住房政策。

链接：《联邦、州及乡镇三级政府的住房共同举措》报告内容摘要。报告指出，当前德国面临的首要问题是要提供足够的、可负担的住房，多个城市要提供更多的居住空间，德国将新增150万套的新住房。联邦提供的社会住房扶持资金在 2018年至2021年期间增加至少5亿欧元。2020年和2021年两年内，联邦将投入至少20亿欧元资金支持社会住房建设，也将在2019年补充投入5亿欧元共达到15亿欧元，到2021年新建成10万套社会住房。在资金来源方面，致力于建立联邦与州政府共同出资支持社会住房建设的合作机制。德国社会住房建设资金由联邦政府和州政府共同承担，联邦政府拨付社会住房扶持资金，州政府出配套资金，联邦政府对资金使用范围进行说明，资金具体分配由联邦和州政府协商而定。

报告提出，要关注单亲家庭和老年人家庭等特定群体，并给予住房扶持政策，主要包括面向家庭特别是单亲家庭的儿童建房基金，以及面向老年人家庭的“适合老年人的住房改造”项目。联邦政府计划投入儿童建房基金27亿欧元，确保公众家庭资产的累积，尤其是加强单亲家庭资产形成。通过儿童建房基金的使用，帮助家庭尤其是单亲家庭购买自住住房。联邦层面的资金投入周期是10年，以鼓励新建或购买满足自住需求的首套住房。“适合老年人的住房改造”项目通过对房屋进行改造，使其更适合老年人居住，使公众尽可能长期的居住在自己所熟悉信任的环境直达晚年。

同时，提出多项具体措施，包括：对于18岁以下少年，政府将会为每个孩子每年支付1200欧元以支持家庭购房，资助持续10年。这笔资金仅可用于家庭购买首套住房，且对于一孩家庭，符合补贴范围的房屋居住面积不得超过120平米，家庭税前年收入不得超过75000欧元。“适合老年人的住房改造”项目的扶持资金将提高到750万欧元的水平，并将根据人口结构的变化和民众对安全的高需求及时作出调整。此外，扶持集体居住是对“适合老年人的住房改造”项目的有力补充，通过住房结构的变化减缓土地面积紧张问题。基于“集体居住，各自独立生活空间”的住房模式中取得的经验，联邦政府将尽快完成集体居住建设工作。

为鼓励更多新建楼盘流入房屋租赁市场，对于2018年9月后新建的房屋，如若用于租赁，政府将给予税收减免。具体措施为，政府将每年补贴房屋持有5%至7%的折旧费作为抵税额，而之前的抵税力度为2%。根据规定，抵税共可持续四年，也就是说，以抵税的形式可以返还最高总房价的28%，前提是房屋必须连续出租十年以上。另外，建筑成本在3000欧元/平方米以上的房屋被视为豪华型住宅，不能享受该抵税政策。联邦政府规定房东有义务向有关机构上报每年的租金变化，当地政府和租客协会则保留干预的权力。自2020年起，将会提高住房补贴，预计惠及大约60万家庭。为刺激更多住房进入市场，联邦政府将会大幅度简化建房审批程序并降低审批程序的费用，以鼓励开发商新建更多楼盘。联邦政府将会把持有的土地低价转让给地方政府，以缓解土地供应的紧张等。

2019年9月12日，为应对新冠疫情引发的国际经济下行，欧洲央行宣布将欧元区存款利率下调10个基点至-0.5%，再次开启“量化宽松”政策。联邦政府也再次修订住房法案，更严格地控制租金增长。如柏林市政府在原“租金刹车”的基础上，于2020年出台了“冷冻租金”新规，禁止市场性租赁住房五年内上涨租金。2020年，新的《住房货币补贴改革法》生效。该法案旨在为更多家庭提供更高的货币补贴，将原六级租金等级增至七级，扩大了符合补贴条件的家庭数量，使租金较高地区的家庭也能获得补贴，还为每个受补贴家庭增加了30％的货币补贴额。同时，货币补贴引入动态调整机制，以后每两年货币补贴都将会按照租金和消费价格的变化进行调整。

纵观2008年以来的德国住房公共政策，前十年，面对国际金融危机的冲击，德国政府虽然屡受冲击，但与其他欧洲国家相比，宏观经济面基本稳定。在住房领域，政府干预采取的是审慎政策，注重的是精准和实用，如租金管控、税收调节等，但政策效果有限。2018年以来，形势所迫，住房公共政策路径、措施和力度有所调整和增强，恢复了部分旧有政策。值得注意的是，住房公共政策和其他政策关联度进一步增加，取得了积极的成效，如住房政策关注老年化、人口负增长等，并试图以住房政策部分缓解人口老龄化和人口结构负面影响等。德国统计局数据显示，截止2021年底，德国存量住房4166余万套套，较2019年增加56万余套套，增长1.35%；房价指数较2019年上涨26%，其中，新建住宅增长17.1%，存量住宅增长27.7%。

链接：德国住房相关法律（见表3）。

表3 德国住房相关法律汇总表

年份	名称	主要内容
1920	抵制住房紧缺法	禁止民用住宅商用，赋权政府将空置房分配给无房者，允许地方住房署强迫房主必要时提供住房。
1922	国家租借法	所有建于1918年7月1日前的房子实施租金控制，旧房租金不得随意涨价，新房租金要根据建设成本和通胀水平而定。
1923	租客保护及房租控制法	房主不得驱赶租客，拒绝租客也需地方租借署同意。
1950年	住房建设法	联邦、州、乡镇及乡镇联合区应当进行住房建设，特别是为广大民众建设大小、设施和房租适宜的住房，设立“在6年内建设180万套社会住房”的建设目标，视不同情况和住房类型，相应放宽“住房统制”，给予房东在租客选择上更多的自主权。同时，配套出台了贷款融资、税收减免和土地供应等多项政策措施，鼓励支持私人和社会企业建设各类住房。 2001年废除《住房建设法》修订版，社会住房开始逐渐退出历史舞台，部分存量的社会住房逐步转为市场商品房。
1960	联邦建设法	从生态学角度约束各类建筑，并对住宅、交通绿化等方面都作出了一系列规定，以规范开放住宅投资市场后各投资主体的投资建房活动。
1960	终止住宅管制和保证社会租住权法	在缺房率为3%以下的城市和乡镇全部取消住房配给和租金限制并开始推进住房租赁市场化。
1961	工人置业促进法	雇主要为工人购置和修建自有住宅提供补助。
1965	住房补贴法	实施建房、租房双向补贴制度。自有住宅户和租房户均可提出申请住房补贴，政府审批时主要考虑家庭人口、收入水平和住房费用负担等因素予以补贴。 1970年修订版，依据家庭规模、家庭总收入、租金与负担金额，详尽地制定了各种情形下的住房补贴金额上限，扩大了住房补贴的范围，提高了住房补贴的可操作性与公平性。 2000年修订版，住房补贴与租房者上涨的生活成本和房租水平相适应。
1971	住房解约保护法	房东不得随意解除租约，要上调租金，必须满足租金一年未变且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、位置等条件相当的同类型住房的标准租金。
1971	住房解约保护法	1974年修订，出租人由于房屋改造、房屋维护成本上升、贷款成本增加等要求增加租金，必须拿出充分的证据征得承租人同意。一旦房屋运营成本下降，则应立即降低租金。
1972	住房储蓄银行法	在组织形式、经营原则、业务范围、合同标准条款、资金来源与用途、违规处罚、业务审计等方面规范了居民合作购房的规范管理。
1973	城市建设法	规制涉及城市各类建筑物，包括各城市必须全面负责完成旧住宅的改建工作，进一步促进城市综合开发等。
1982	增加租赁住房供应法	提出“比较租金”的市场化衡量工具——“租金明镜”，以此体现一个地区的整体租金水平和租金上下限，维护租赁双方权益；引入租金增长上限规定，将房租三年增加额限定为30%。
1990	非营利性住房法	国有市政住房公司和住房合作社转归私人运营，部分保障性住房到限定租期后即被出售。
2002	住房供给补贴法	德国联邦政府不再投资建设保障性住房，住房保障责任下放至各州．联邦层面的住房供给补贴逐步终止。

链接：德国历年来住住房相关数据

1.德国历年住宅存量（图1）

数据来源：德国联邦统计局

图1 德国历年住宅数量（1995-2021年）

2.2000年以来德国建筑用地价格走势

数据来源：德国联邦统计局

3.2000年至2020年德国房价走势

2000年至2020年德国房价走势

2021年欧盟统计局数据

四、框架内涵

（一）政策框架

德国住房公共政策源远流长，法规上是“救济政策”与“激励政策”并用，操作上是政府与社会共纕，内容庞杂相互交织，为便读者诸君一目了然，政策框架试以下图归纳之：

德国住房公共政策框架体系，如图所示；

图德国公共住房政策体系框架

居民住房解决途径路线，如图所示：

图居民住房解决途径

不难看出，德国住房公共政策的“源头”自社会市场经济模式，而“终点”则归之于德国民众的福祉。住房保障的基础和核心是积极依托市场机制，政府并不直接向社会提供实物住房，而是由社会组织、机构、企业和私人等在政府的政策支持下面向社会不同群体建设供应。政府推进住房保障主要是通过资助建房、货币补贴和租金管控等直接或间接方式实现的，路径多样、政策包容。民众解决住房问题，亦是多渠道、各走各路，与各国的住房公共政策有共性和重合，更有理念迥异的独到之处。简言之，德国住房公共政策之显著特点是，大道至简、实用至上。

（二）实物配租

实物配置，包括租售，是各国普遍采取的住房保障手段，而“售”在德国主要是通过政府资助私人建购房实现，实物配置一边倒的是实物配租，且该政策几乎贯穿于德国整个住房公共政策史。回首德国实物配租，大规模使用集中在四个时期：魏玛政府时期，也即第一次世界大战之后；二次世界大战之后至上世纪六十年代；两德统一后的上世纪九十年代以及2018年迄今。纵观四个时期，均是低收入家庭住房困难矛盾极为突出或住房结构严重失衡时期，形势所迫，政府不得不重拳出击，如战后住房严重短缺，两德统一和欧洲“难民潮”[35]等。实物配置之所以采取“以租为主”政策，既有历史沿革、政策惯性，也有低收入等群体购房能力有限等因素作用。以后，随着“货币补贴”等政策的实施，租赁住房成为德国居民经济上的极佳选择。

德国实物配租管控采取的是“租金管控”和“租客保护”等政策措施，不同时期政策有所不同，如战争和住房严重短缺时期，政府强制配租，严格控制租金价格等；正常状态下，除高端出租房外，一般市场出租房均在管控之列，超越了普世意义上的住房保障内涵外延。实物配租的对象为有需要租房的群体，包括住房困难家庭和其他有租房需要的家庭，与其他国家相比，范围更加广泛。实物配租的机制是公权力介入租赁市场管理，如控制租金价格和上涨幅度，法规约束租赁双方权利义务等。配租房源主要来自市场，包括私房即市场商品房、社会住房、住房合作社住房和税收优惠住房等。其中，社会住房、住房合作社住房和税收优惠住房等产权归属不同的企业和组织，法理上讲也属私房或市场商品房范畴，与其他私房或市场商品房区别仅在于一定期限内住房的使用权、处置权和收益权受限，如社会住房实际上是一定时期限制产权及相关权益，期满后自动转为市场商品房。

（三）货币补贴

德国政府的住房货币补贴，包括居民自建、购买住房和租赁住房补贴等。自建或购买住房补贴分为一般补贴和专项补贴，如政府对自建或购买住房贴息，按年度补贴建房成本等；为帮助有孩子的家庭购买和建造住宅的儿童补贴则属专项补贴。1965年，《住房补贴法》出台，政府逐渐转向以承租人为对象的租房补贴，自建或购房补贴政策不断收紧，政府90%的住房货币补贴用于租赁住房，2005年自建或购房补贴废除，租赁住房补贴成为住房货币补贴政策核心。以后，因形势变化政策有所反复，但政策立意和角度迥然不同，如为鼓励生育规定，2018年1月1日到2020年12月31日期间签订房屋购买或者建造合同的家庭，联邦政府为每个孩子提供最多不超过1.2万欧元的补贴。

租赁住房补贴是当前德国住房货币补贴的主流政策，覆盖的群体主要是中低收入住房困难家庭，凡居民净收入低于全民净收入中位数的60％时，均可向政府社会救助机构申请各类住房货币补贴。按照租房补贴幅度可分为：全额补贴和部分补贴。全额补贴主要针对没有收入或极低收入家庭，类似我国的“双特困户”家庭、长期失业无收入者等，由政府补贴100％的住房租金；部分补贴主要针对低收入家庭，也包括其他住房困难家庭。补贴按照收入档次分为六类，实施差额补贴。具体补贴额度由地方政府依据家庭人口数、家庭净收入等综合计算确定。所有享受住房货币补贴的家庭均可在市场上自主选择适宜的住房。2020年，德国政府补贴政策进一步优化，将住房补贴与租金和收入水平挂钩，每两年调整一次，水涨船高，严格控制居民租金支出不超过可支配收入的20%或与两年前持平。

数据来源：德国联邦统计局

图4 2005-2020年德国家庭领取住房补贴情况

链接：德国租赁住房全额补贴和部分补贴

2005年的哈尔茨改革后，住房全额补贴将部分失业保险和住房全额补贴统一纳入社会基本保险。在失业的前12个月(55岁及以上居民为18个月)。居民可领取与之前工作收入相关的“失业救济金I”。发放金额一般为失业前工作净收入的70-80％；在失业12个月之后，失业救济金金额与之前工作收入脱钩，居民在符合审查条件的情况下，可以开始领取社会基本保险，即定额的“失业救济金”。发放金额各州存在差异，一般每月大约在900-1000欧元之间。社会基本保险主要针对长期失业者和退休人员，长期失业者享受“失业救济金Ⅱ”，退休人员享受退休金(SGB XII)。社会基本保险涵盖住房全额补贴，一般情况下。长期失业者在没有存款、汽车和房产等固定资产成为“赤贫”时，才能获得社会基本保险资格．并得到住房全额补贴。

部分补贴金额取决于一个家庭的住房冷租租金[36]、税后收入、人口数和租住地的租金等级。一般情况下，租金越高，补贴越高；收入越高，补贴越低。租房补贴旨在确保家庭住房成本负担控制在可支配收入的15-30％范围内。补贴金额不能涵盖100％的租金，如柏林最大覆盖比例不能超过50％。联邦政府鼓励所有符合条件的租房家庭申请租房补贴，租房补贴由家庭收入划定，不设置具体收入和补贴定额，以此确保一个家庭的总需求等于家庭最低可支配收入，即“家庭总需求=家庭总收入-税收+租房补贴”。2020年《住房货币补贴改革法》出台后，租户家庭可通过住房货币补贴网站上的“住房货币补贴计算器”来计算大概的租房补贴金额，实际发放的金额由租住地的住房货币补贴机构来计算[37]。

（四）住房储蓄

住房储蓄公推英国为鼻祖，而将其制度化、规范化并引入金融工具发扬光大的则是德国。1885年，德国成立了第一家持续经营的住房储蓄机构“全民住房储蓄社”。以后，为克服早期的会员制住房储蓄机构会员减少带来的资金不足和规模缩减困境，逐渐演变为公司制的住房储蓄银行。德国住房储蓄银行发展的高峰期，分别显现于魏玛政府时代、二战之后和两德合并后时期。目前，依然生机蓬勃、稳健发展。

德国住房储蓄银行可以向全社会募股，包括个人投资者、外资机构和养老基金、保险基金等法人组织。存款投资主要面向低风险产品，如购买国债，低风险证券等，信贷资金只能用于为参加住房储蓄的居民提供购房、建房、改建贷款等，除住房储蓄外不能从事其他风险性金融业务。配贷资金来源包括存款、利息、贷款还款额、雇主和政府奖励，甚至部分拆借资金。利润来源涉及：订约手续费，即契约（合同）金额的1%；贷款手续费，即契约（合同）金额的2%；存贷款利差约2%。其他来源包括储户其他融资服务，如尚无配贷资格又急需贷款的已签订住房储蓄合同，住房储蓄银行也可为其提供贷款服务，贷款利息按照8%利率收取等。

住房储蓄运作模式的核心是自愿参与、以存定贷，低存低贷、利率固定、封闭运行、政府奖励。所有居民均可参与，额度自定。参与居民根据自身住房需求和存款能力，与住房储蓄机构签订住房储蓄合同，约定合同额、存贷款期限和存贷款利率。存贷款年利率通常为3%和5%左右的固定利率，大大低于市场利率且不受市场波动影响。合同额约为储户计划贷款额的2倍，即存贷款额比例为1:1，贷款额不得高于存款额。存款期限8年左右，贷款期限6-15年。为满足不同客户的需求，合同有低息“标准型”、“长期型”，也有注重利息的“利润型”等。银行每半年根据储户合同额、存款额、存款时间以及银行资金流动性状况开展配贷工作。

当参与居民存款期限截止，存款额达到合同规定的40-50%，即可进入配贷轮候。住房储蓄机构依据客户存款对住房储蓄贷款资金池的贡献度，利率等指标进行配贷评价形成配贷指数，如存款额超过合同约定50%以上，可获得贡献系数，纳入配贷指数综合计算。然后，银行依配贷指数次序向储户配贷。为全方位服务客户，住房储蓄银行设立储户救济渠道，如储户存款总额达到最低存款标准，其他配贷条件尚不具备，但储户即时需要购房建房，银行可以提供短期接替贷款，储户满足配贷条件后，再从储蓄贷款中将短期贷款接替过来。对已签订住房储蓄合同后亟需购房建房，储户也可以获得预先贷款，利息以市场利率计付。住房储蓄贷款发放后，申请者按月还款，一般为合同额的0.5-0.6%。

相较于商业银行，储户储蓄过程既是储户自身信用的累积过程，也是住房储蓄银行对储户风险认识和甄别的过程，住房贷款有着可靠的资金担保和信用保证，居民违约风险低。与按揭贷款市场模式相比，住房储蓄模式的杠杆率明显更低，通常50%，即使组合使用其他住房金融产品，风险也远低于市场按揭等。住房储蓄运作模式保守稳健，不仅受到居民的青睐，也得到了来自政府和储户雇主企业的支持。

1952年，政府对住房储蓄存款额每年最高达1143马克的家庭，按照35%的系数予以奖励（可获400马克）；1996年，夫妻家庭，住房储蓄存款年最高额为2000马克，收入上限为10万马克，奖励系数调整为10%。2016年，政策再次调整，政府给予两种储蓄补贴：一是住房奖励，凡单身/双职工家庭年收入不超过25600/51200欧元上限的，住房储蓄月存款额不超过512/1024欧元的部分，给予8.8%的配套奖励，最多奖励45/90欧元/月。二是职工储蓄津贴，对于单身/双职工住房储蓄家庭年收入不超过17000/35800欧元的，对其住房储蓄给予9%的配套奖励，最多津贴43/86欧元/月。[38]基本原则是低收入者奖励额度高于收入较高者，夫妻双方均工作高于只有一方工作家庭。

除了政府直接奖励住房储蓄家庭外，雇主企业亦有对员工建房购房的资助奖励。雇主在员工工资之外，可自愿另支付一笔“雇员资金积累款”的福利补贴，一般直接存入雇员住房储蓄银行账户，7年以后方可取出，额度根据收入工作情况、婚育状况等由雇主企业自定，如2004年起，每年最多470欧元。针对雇主企业资助奖励，政府对雇主企业资助奖励员工的福利补贴再予以10%的奖励。由此德国的住房储蓄形成了居民自我积累、企业雇主资助和政府双重奖励的极具德国特色住房储蓄制度，创设了商业性和政策性有机结合的新机制，担起了市场融资和社会保障双重职责，谱写了德国社会市场经济在住房保障领域的另类篇章。

目前，德国住房储蓄银行占全国住房金融业务20-30%的市场份额，约三分之一的德国人与之存在住房金融信贷关系（包括“组合贷”[39]），其已成为德国住房金融体系的重要支柱之一。奥地利、捷克、斯洛伐克、匈牙利和波兰先后移植德国住房储蓄金融模式。当然，德国住房储蓄银行模式并非完美，也存在诸多问题，如还款期限（10年左右）较一般商业银行短，给借款者带来较大的还款压力；存款利率远低于贷款利率，不仅存在存贷利差损失，对于风险偏好者而言，还可能损失回报更大的投资收益等。

（五）租赁管控

德国“租赁管控”始自第一次世界大战，贯穿于德国住房公共政策史，迄今已历百年[40]。从管控的对象上看，既涉及租赁双方的租赁交易行为，也包括各类租赁住房等。管控方式上，主要是通过合同约定和日常监管等方式实现，如社会住房和合作社出租住房的管控主要是通过住房建设阶段合同予以规制，而普通市场租赁住房的管控则依法通过公权力干预和社会监督等措施实现。租赁管控内容主要包括三个方面，一是租赁住房的租金管控和信息披露；二是租客选择；三是合同订立和租客相关权益保护等。涉及的法律规制有《德国民法典》、《租金控制法》和《一般平等法》等。

租金管控和信息披露方面，《德国民法典》第558条规定：“<租金明镜>是习俗上一个地方整体的比较租金，必须在一个地方的全体租户和房东或者租赁双方的代表的监督下制定”价目表，以确定各州住房租金市场的平均租金、最高租金和最低租金，“一般使用前四年的住房租赁价格中的冷租统计计算而成，每两年调整并向全社会发布一次。”“租金明镜”分为“简易租金明镜”和“合格租金明镜”，区别主要在于指导租金的动态计算调整的时间频次不同，租金增长缓慢的小城镇多采用前者，租金增长快速的城市则往往使用后者。按照“租金明镜”要求，新签租赁合同的租金由租赁双方参照“租金明镜”商定，上限只能在“租金明镜”限定金额的基础上上浮10％。旧约租金标准上调同样受限，通常低于“租金明镜”上限。

按照德国《租金控制法》等相关法律规定，房东想要提高房租，必须提交正式的书面说明，阐述合理的涨价理由。2015年德国修正住房租赁法案，允许地方政府将房租上调幅度从三年增加15%调低至四年增加15%，以抑制租金增长速度。对租金增长过快地区，新签租赁合同导入“租金刹车”机制。《租金刹车法》规定，“房东再出租住房，租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10％。”以后，联邦政府又颁布了“冷冻房租”政策，要求社会住房等具保障性租赁住房五年内不得上涨租金。2020年12月，联邦政府规定租户和房东均有接受政府调查和披露租金等义务，租金水平应定期调查更新。

租客选择和租客保护方面，德国《一般平等法》规定，禁止基于种族、性别、宗教信仰、残疾、年龄或性取向的歧视，且必须在住房租赁合同中予以体现。房东如认为必要，可以依法收集潜在租户的身份、家庭、职业和收入等信息，但不合法和涉及侵权等问题不在房东了解询问之列，如性取向、怀孕意愿和健康状况等。房东选择租客的来源渠道，可以是市政当局推荐，如符合政府保障标准的潜在租客，房地产代理等中介机构介绍，社会服务机构，如学生服务中心或国际办事处提供的推介，自然也包括通过报纸、互联网等媒介上门寻租的客户，无论何种渠道均需依法选择、一视同仁。已承租租客收入超过规定上限，政府和房东一般不会强制要求搬离，而是会提高租金标准至市场水平，以推动不同收入群体混居，促进社会各阶层融合。

房屋租赁合同定期或不定期均可，以无限期合同为主。签订固定期限合同，房东必须书面说明自己租约到期时对住房另有合理用途，如房屋用于自住或供其他家庭成员以及必要且合理的人士（如房东雇员）居住，房屋需要拆除、改建或维修等。期限超过一年的合同必须签订书面合同，之后自动转为无固定期限合同。合同订立的主要条款必须要参照并符合政府颁布的示范文本要求，其他约定，如局部一般维修，公共事业费分摊[41]，宠物饲养等，也应在合同中载明。未经房东许可，承租人不得转租或引入第三方使用该租赁住房。即使房东同意，因转租第三方或使用引起的损害，承租人依然负有责任。租赁合同生效后，房东仅在规定情形下可以解除租约，如承租人拒不支付租金违反合同规定等。房东欲将住房出售给非家庭成员的第三方，承租人享有优先购买权等。

租客带同近亲，如配偶、子女和父母以及必要的护理人员、保姆等入住有义务告知房东，其他人员则须征得房东同意。租赁人死亡，家庭成员和未婚生活伴侣以及其他共同生活人均可继承租赁权。离婚或未婚分手，只要能够证明确需租赁该房屋，如需要抚养孩子等，同样适用上述规定。房东如出售房屋，适用“买卖不破租赁”原则[42]，现房东必须继承前房东所有权利义务，前房东应承担担保的法律责任。例外是破产拍卖，新房东有权在以法定方式通知承租人后三个月解除租赁合同。《经济犯罪法》规定，在租户面临困境的前提下，如果房东出租租金超过当地租金标准的50％，则可判定违法，处以不超过3年的监禁或罚款，情节特别严重的，最高判处10年监禁；如果房东通过减少租客可利用空间而变相使得租金超过当地标准的20%，可处以最高五万欧元的罚款等。

德国的租赁管控，关于强制解约和异议处理均有明确规定，法规具体细致，法律条文未能覆盖的个案情况，也由司法判例予以指导。总体上看，在维护社会公平正义的基本原则下，租客的权益得到了更多保护。但也存在诸多问题，如政府过度干预市场，住房市场流动性降低，政策失灵、配置失当，住房保障效率降低以致“养懒汉”等。其中新旧租金标准差距拉大是一个典型问题，如柏林2017年新约租金的平均水平为10．15欧元／平方米，是旧约租金6．39欧元／平方米的1．59倍，租金倒挂之下，已租住房家庭即使需要，也不愿意搬离而租赁新的住房。结果是租赁住房市场流动受阻，“住房过滤”[43]效应无法实现，并将产生住房供求结构性矛盾。2019年．德国居住在拥挤住房中的城市人口占比为12．7％，且呈上升态势。

（六）金融税收

“红花须有绿叶衬”。德国住房公共政策体系建设中，金融税收也功不可没。这其中，“金融稳定”、“税负从轻”是为关键词。1957年颁布的《德意志联邦银行法》规定，德国联邦银行的职责是维持币值稳定；1967年颁布的《促进经济稳定与增长法》规定，“联邦与州政府在采取经济与财政政策措施时应遵从宏观经济平衡的要求，这些措施应在市场经济秩序下，有助于同时实现价格稳定、高就业水平、对外经济平衡、和稳定适足的经济增长”。1998年，欧洲中央银行成立，《马斯特里赫特条约》[44]规定，物价稳定是欧央行压倒一切的长期目标。

稳定的金融政策是德国经济发展的定海神针，也始终是支持住各类房建设、购买和更新的主力，尤其在国际风云变幻莫测，住房市场躁动不安等时期，德国的稳健金融政策均起到了积极作用。这其中，典型的“杠杆”是利率，其与房地产市场关联密切且作用明显。如，2012年前后德国十年贷款固定利率约在2-3%，房地产市场稳定，价格稳中有降。2014年以后利率持续走低，2015年以来，欧洲尤其是德国，接收安置难民成为压倒一切的政治选择，住房需求增加。2019年“新冠”[45]肆虐，经济下行，“量化宽松”政策导入，诸因素反复拉锯反映在2021年十年贷款固定利率已不到1%。在低利率政策刺激之下，德国的房价在稳定的基础上开始一路上行，近年甚至开始飙升。基此，2022年，德国十年贷款固定利率开始开始调整，目前已经超过3%，意在控制、打压房地产投机投资。同时，德国居民购买商品房的首付比例仍居于国际较高水平，新发放住房贷款80%多采用固定利率，“杠杆”运用基本合理。结果是近十年来，住房市场虽有波动，但振幅远小于其他发达国家。

按照德国《民房建设资助法案》要求，政府有帮助社会贫困家庭获得建购住房融资的责任和义务。该法在对全国可以享受政府资助建购住房的对象、住房面积标准、家庭收入标准以及资助资金使用等规定同时，还提出允许各州政府根据本州实际情况，制订符合本州的具体执行标准。统览德国与住房密切关联的金融机构主要包括三类：一是州政策性住房金融机构。即地方政府如州政府参与或直接投资设立的住房建设相关金融机构，履行对中低收入家庭建购房和私人投资建设社会住房等发放优惠利率贷款等职责。二是全国住房储蓄银行。由其构成的合同住房储蓄贷款体系，包括联邦财政对住房储蓄者予以奖励等。三是联邦政府设立的联邦复兴银行。主要为住房改造提供政策性贷款。联邦和地方支持住房的金融机构职能政策目标一致，并与商业银行等机构相互协作，共同建构和完善了德国住房公共政策体系。

同样，税收制度对推进德国住房公共政策亦具异曲同工之效。德国住房领域相关税收，主要涉及住房保有环节的地产税和房产税，交易环节的土地交易税和差价盈利税等。“轻保有、重流通”和“税负从轻”，当是德国住房领域税收制度的关键词。保有环节，居民税收负担较轻。如，税收政策利用私有住房加速折旧、抵扣和应纳税和所得额合并计算等措施减免降低居民所得税税负，鼓励居民自置住房；居民自有住房地产税税基估值大大低于现房产估值，个人承担的税负较低；居民拥有两套以上住房，只要出租即可免除“二套房税”等。交易环节，税负明显重于保有环节。如，不动产买卖交易中获得盈利,需要缴纳15%的差价盈利税；为应对房价快速上涨，地方政府利用交易环节诸税种抑制房价快速上涨，提升市场投机成本，如，2011年至2015年，德国各州不动产交易税率由4.2%调升至5.3%。不动产交易税担当起“狙击手”角色，正面阻击市场异动。实践证明，德国住房领域的税收政策，为促进居民自置住房水平提升，调整优化住房结构，推动住房租赁产业发展，稳定住房市场作出了积极扎实的贡献。

链接：德国住房领域相关税收。

房地产保有环节的税收

德国房地产保有环节主要的税种主要是地产税。根据1973年《联邦地产税法》，地产税的纳税对象为土地占有者，包括农林业用地（A类）和其它用地（B类）两种。房地产的土地归属B类。根据房地产种类不同,地产税税率有所不同，西部地区一般在0.26%--0.35%之间,东部地区在 0.5%至1%之间。税基或称“统一的征税值”，即房屋土地的评估值，德国西部按1964年1月1日的时点估值确定，东部则按1935年1月1日的数字确定，一直沿用至今。很明显，此征税值远低于实际土地房产价值，税负从轻得到了彻底的贯彻执行（按照德国政府的计划，2025年将对房地产相关税收进行调整）。地产税的豁免对象，主要是公共土地(如公园、墓地)及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等。

除地产税之外还有二套住房税以及房产税。二套住房税是地方政府对于居民登记使用的第二套及以上的住房所征的税。此税种意在鼓励出租，避免房屋闲置。因此，只要将二套房进行出租，便可以免交“二套房税”。房产税实质是地产税的附加税，计算方法上从征核定。房产税=统一的征税值·相应地产税税率·房产税税率。房地产保有环节的税收均系德国地方税，主要以地方政府的支出需要作为考量基准。参照历史数据，土地税等地方税占德国财政收入约为1%，地方政府市政收入中房产税占比不足3%。可见，房地产保有环节的税收基本不具有房地产市场价格调节作用，即使“二套房税”的作用也是微乎其微。

房地产交易环节的税收

土地交易税一般以土地所有人为纳税人。征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格,若交易价格无法确定,则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准,一般为市场价值的 60%至80%。为鼓励居民拥有自己的住宅所有权,并打击炒房者的投机行为,土地所在州政府可以具体确定适用税率。2021年，土地交易税的普通税率约在3.5%--5%之间,如汉堡为4.5%。但柏林为调控房价，审时度势，将2021年的税率定为6%。

差价盈利税系德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利,则需要缴纳15%的差价盈利税。例外是房产使用10 年以上，则免征差价盈利税。房产购置税属地方税，法律依据是《房产购置税法》。以购置房产实际或评估价值的一定比例纳税。税率通常为3.5%，各州有所不同，如柏林从2007年1月1日调整为4.5%。土地交易税和差价盈利税均系调控房价的工具。

五、补充介绍

（一）土地与登记

德国的土地为永久产权，可以自由买卖。土地的拥有包括联邦、州和地方政府所有（或称国有）以及私人和宗教等其他机构拥有。与土地权益密切关联的是附着于土地之上的住房等地上建筑物，其权益表现为三种形态：一是所有；如业主自建的独栋住宅，土地与附着其上的房屋均是永久产权。二是共有；德国《住房法》规定，住宅所有权既包含对土地的共同所有权也包括对个人住房或独立非居住建筑部分的单独所有权。如购买多层公寓，业主通常是拥有公寓所有权和公寓附着关联土地的共有权。三是租赁。德国《地上建筑权法》规定，地上建筑权可与土地所有权分离，在地上建筑权上可设定权利负担，如财产留置权，存续期一般是99年。此模式下，购买地上建筑物仅拥有该建筑物的所有权和一定年限的土地使用权。如，教堂对其拥有的土地往往是“只租不售”，因此利用其土地开发的住宅只能是拥有房屋的所有权，而房屋附着之土地权益必然是租赁使用权。

德国土地等不动产采用的是登记生效制度。其法律依据可以追溯到1897年生效的《德国土地登记条例》、1900年生效的《德国民法典》[46]以及之后陆续颁布的一系列法律。不动产权属以及由其派生出来的土地使用权、抵押权/担保权、用益权等权属的变更都必须登记，登记之后方才具备法律效力。登记管理由地方法院设立的土地登记处负责。土地登记簿中对所有土地进行了注册登记，并记录所有与土地相关的物权法律关系，尤其是有关土地所有权人信息。[47]土地登记簿对公众开放，只要能证明与此相关的房地产有利益关系，皆有权申请查阅该土地登记簿。

土地登记依利益相关人的申请而启动，且须取得当前权利人的同意，如，土地抵押登记须取得土地所有权人的同意，其取消则须债权人同意。根据《土地登记簿条例》第29条，所有提交予地方法院土地登记处的相关文件，如与登记相关的同意书或其他相关声明，均须经过公证并由公证处直接将资料提交给土地登记处。土地登记处按照提交申请的先后顺序在土地登记簿予以登记，其权利按照“先到先得”的原则依序标明。如土地抵押和土地债务破产清算，并非按照债权所占比例受偿，而是采取“先到先得”原则。

（二）住房与住房保障

德国的住房大致包括私人和社会企业拥有的住房，福利机构、教堂、工会、市政和国有企业所有住房，以及各类住房合作社集体所有住房等类型。市政和国有企业所有住房，法律上说并非政府所有（我国通常为事业单位代持）。一方面，德国的政府与市政和国有企业不可简单划等号；另一方面，该类住房多是历史形成，如东德前政府遗留之国有住房等，现状的市政和国有企业持有也是阶段性，其最终转化为市场商品房是未来必然归宿。因此，德国政府除官邸等微量住宅外，名下具保障性且规模化住房数量有限。机构、企业和个人持有的住房，虽然用途和受益群体有别，甚至有些住房具有边缘性质和特殊背景，如教会房产，合作社所有住房等，但产权登记均属“私房”。德国住房细分如下图所示：

数据来源：德国联邦住房、城市发展和建设部

注：2011年以后联邦政府未再针对住房类型占比开展相关统计调查。

图3 2011年德国住房调查：各类住房占比

魏玛政府以降，尤其是二次世界大战结束以来，原联邦德国政府运用住房公共政策始终力推各类住房建设供应，如政府资助、金融支持（包括政府担保）、税收减免和专项补贴等，正是政府的多元支撑，推动了增量住房建设发展。两德合并后，西德的住房公共政策引入东部，且政府投入巨资对既有房屋进行修缮。凡此种种，德国各类住房基本是政府利用政策优惠并附条件（如低租金入市等）介入私人住房投资建设的历史。其在减轻了私人投资压力同时，也限制了产权人部分收益权和处置权，如政府资助的社会住房限定租金满足一定年限方可转为市场商品房等。

不难看出，住房保障属性已经内置于住房投资建设和发展中，政府利用此平台展开住房公共政策具备坚实的基础和条件，潜移默化地实现了社会市场经济的核心理念，即政府公权力介入，利用市场经济机制，与社会协力推动住房建设投资建设，并利用市场住房解决中低收入群体的住房困难问题。阶段性住房供求矛盾或住房保障问题缓解后，住房回归市场属性，既不与民争利，也节约了社会资源，降低政府住房投资建设和管理成本，避免过度干预市场。从另一个角度看，住房在不同时期和不同群体间发挥不同作用，也充分实现了“住房过滤”功能。

德国居民私有住房买卖自由，价格随行就市。居民租房来自市场，视不同群体和情况不同，政府干预措施和力度有别，如低收入住房困难家庭，租金受到严格管制，租客权益受到一定程度保护。从全德居住形态看，住房市场的居住结构上以租为主，据欧盟统计局数据，2016年，48.3%的居民选择租房，51.7%居民居住在自有住房中。其中，租赁住房居住中，租赁市场住房占总居民为39.8%，租赁社会住房等政策性住房占总居民的比例为8.5%。出租住房供应渠道以居民私房为主，超过市场租赁房的80%，其余的租赁住房供应由社会其他机构补充，如私营公司、公共公司、住房合作社等。全国范围户均居住面积超90平方米，人均居住面积约45平方米。住房配套完善，住房持久耐用，70%以上的住房房龄超过40年，27%超过70年，14%为百年老宅。

2008-2015年德国住房数据

年份	2008年	2009年	2010年	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年
住房总量（千套）	40057.3	40183.6	40479.3	40630.3	40805.8	40995.1	41221.2	41446.3
每套居住面积（平方米）	86.4	86.6	90.9	91.1	91.2	91.3	91.4	91.6
人均居住面积（平方米）	42.2	42.5	45.0	46.1	46.2	46.3	46.5	46.2
每套房间数量（房间数）	4.4	4.4	4.4	4.4	4.4	4.4	4.4	4.4
人均房间数	2.2	2.2	2.2	2.2	2.2	2.2	2.2	2.2

数据来源：熊衍仁，沈綵文国外住房发展报告2017（M）.北京：中国建筑工业出版社

（三）政策性（或称保障性）住房

社会住房

社会住房（Social Housing）又称“公共资助社会住房”或“政府资助住房”（Publicly Subsidised Housing），主要包括以下特征：一是，该类住房均受到政府资助[]；包括财政拨款、贴息、税收减免等，如运用联邦、州、行政区政府的住房建设基金建设的社会住房，或社会机构、开发商等在自有资金达到项目投资的15%以上时，向政府申请免息或低息（利率仅为0.5%）贷款建设社会住房。二是，私人开发商等社会力量是建设的主力；社会各方皆可参与社会住房建设“工程”，包括市政房地产公司、私人房地产开发商、住房合作社、其他公司以及个人等。三是，限定期限内业主权益受限；社会住房产权由建设单位持有并负责所属房屋的运营管理，如出租、维修等。即按照政府资助合同约定（一般是贷款合同）或法规要求[48]，在贷款偿还期限内必须以低于市场价格面向社会特定群体出租。四是，受益的特定群体由政府界定；政府有以收入标准考量，也有以工作岗位的身份界定等确定社会住房受益群体，如无家可归者、特殊人群(老人、单身母亲、残疾人)等低收入家庭和关键工作者(政府雇员、教师、警察等)等。五是，面积租金与分配管理；户型面积限制为32-65平方米（特殊情况不超过120平方米）[49]。租金一般仅为同地段同质量房屋市场租金的50-60％。分配方式上受制于政府管理，如产权人（或房东）只能在政府指定的3个候选租客自选一人等。六是，解除限制。合同约定（或贷款合同）期满后，房屋产权等有关限定解除，社会住房自动转变为市场商品房，业主恢复完全自由处置权。

住房合作社住房

住房合作社住房是一种特殊的政策性或保障性住房，会员制管理，以租为主。该类住房享受政府政策支持，如长期低息贷款、合理价格土地以及税收减免等，由住房合作社建设供应和管理。住房合作社为集体会员所有制，会费标准不同，租户符合入会条件后只需缴纳定额会费即可成为会员。会员有权参与住房项目设计，提出户型、位置和配套环境等定制要求。住房建成后，会员低租金承租，租金固定不变。会员搬离时，办理退会手续，会费如数退还。如柏林白杨大道43号小区，住房合作社的会员费平均为3万欧元，房租恒定为9欧元／平方米·月。德国现有各类住房合作社2000多个，会员300多万名，共拥有200多万套住房。各类住房合作社年均建设供应的住房总量约为全国新建住房总量的三分之一。

税收优惠住房

税收优惠住房简单而言，就是享受了税收减免等优惠政策的住房。其之所以成为政策性或保障性住房的一个种类，是德国特定历史阶段的产物。1966年，德国经济下行，政府公共支出紧缩，资助社会住房建设的贷款能力降低，但“夹心层”住房困难群体问题凸显。为破解此矛盾，政府对部分税收优惠住房引入政府公共资助制度以增加供给，并调整变通政策，加大支持力度，主要包括：以年金补助方式降低建房融资成本和建设成本，每年补助贷款4%，补助期限为7年等。政策叠加导致该类住房与其他税收优惠住房拉开了差距，也形成了管理上的不同，如住房面积不超过80平方米，特殊情况下不超过120平方米[50]；分配管理上提高申请者的收入门槛，约高于社会住房承租群体标准30%；免于登记和强制分配租客，基本面向中低收入和边缘群体的住房困难家庭。此住房与社会住房形成无缝对接，满足了阶段性住房保障需求，丰富了住房公共政策的“工具库”。但此政策寿命有限，以后随着经济形势的好转逐渐走入历史。

（四）社会住房的申请与分配

依照《德国住房限定法》和《住房资助法》等相关法规规定，申请租住社会住房的家庭收入的基础要求是：必须在联邦规定的低收入线以下，如2012年德国规定，两人家庭年收入不得高于€18000；没有自有产权住房；在所在城市工作或居住一定的年限，如持有学生签证和工作签证的人，至少要有一年有效的居留许可。申请配租家庭不限于德国公民，凡在德国合法居住、纳税和缴纳社会保险的外国人家庭均可申请。申请的具体条件要求由各州自定，一般是在联邦规定的基础上更加宽宥。符合条件的家庭由户主向地方政府主管部门（住房局）提出申请，并提供家庭收入、家庭人口、现有住房状况、房租、在所在城市工作或居住的时间等资料。政府审核通过后，由地方政府主管部门向申请人授予住房权利证书（州内有效），有效期一年，期满后，可以再次申请。申请人可向地方政府申请配租（主要采用轮候分配方式），亦可持此证书在市场寻求相关住房租赁。

配租成功，签订合同。出租人有义务向政府主管部门报告房屋的出租情况以及承租人的有关信息，如房东应在房屋出租交付两周内向政府报告承租人等相关资料信息。承租家庭每年要向地方政府住房局进行家庭收入申报。经审核收入超过承租公共福利住房收入标准水平的，要按市场租金向政府或房东交纳房租，其增加的房租，收归政府以补充住房建设基金或发放住房补贴。承租家庭应依约支付房租和水、电、气费及物业费等。经济困难家庭，可以同时向政府申请房租补贴。配租面积标准，单人可租住单间公寓，面积约为45平方米。多人家庭租住一般是在45平方米基础上，每增加一个人，相应增加 15平方米，且房间数须与居住人数相等，如5口之家，可租5房公寓，但厨房和浴室通常也纳入总房间计算。为避免出租人歧视性选择租客，如老弱病残、外国人等，德国住房租赁分配创设了三种分配权：一般分配权、提名权和指定权。一般分配权，系指房东可以自由选择持有住房权利证书的租客。提名权，是政府主管机关向房东推荐三名意向承租人供其选择，房东只能在其中择其一。指定权，则是房东只能将住房出租给政府要求或指定某一特定承租人，房东不得拒绝。此救济制度的提出，有效地保护了弱势群体的合法权益，大力推进了社会公平正义。

链接：“一般分配权、提名权和指定权”的权利基础。

一是合同约定；由于社会住房建设管理“受惠于”政府支持，因此合同约定中包括，政府对社会住房分配管理具有一定话语权；二是法律授权和要求；《德国住房限定法》第5条授权州政府有权“为住房高需求的地区制订相关法规”，“接受优惠条件的企业必须将空置的住房提供由主管机关提名的求租人，主管机关应最少推荐三名求租人”等。三是经济利益驱动。地方政府为保护社会住房建设管理单位的积极性与合法权益，政府往往会与社会住房业主协商达成“一揽子分配权交易”，在支付一定费用或在一定程度上承担租户违约责任等基础上，相应获得一定数量出租住房的分配权。

（五）政府补贴自置住房回顾

长期以来，很多人认为“鼓励租房抑制买房”，是德国住房公共政策的主基调。此既有认识上、宣传上的谬误，也与德国住房公共政策实际不符。二战以来，德国政府在“社会市场经济模式”引导下，始终倡导“私有财产是经济自由的基础以及个人和家庭独立的前提，并将促进各阶层广泛占有收入财产作为稳定社会市场经济制度的基本条件，而住房是私有财产中重要的组成部分”等社会经济发展理念，延展于住房领域，则是保障+自有+市场，住房公共政策的“租与购”基本处于持平状态，甚至间或政府支持居民自置住房的力度大于社会保障，如1997-2005年间，自置住房政府补贴政策的“风头”就盖过住房租赁。对此，国际学术界也基本认同，如英国伦敦政治经济学院资深房地产研究学者Christine Whitehead教授就认为德国租赁住房和拥有住房的政策基本是“权属中立”(tenure neutral)[51]，政府和政策“对买房还是租房没有特别的偏好”。

德国自置住房补贴政策全面启动于1949年，彼时为战后重建期，全国住房供应严重不足。基此，政策规定居民个人或开发商等机构建造、购买住房自住者均可获得政府补贴。1956年第二部《住房建设法》又推出：对居民自置购建住房提供建筑用地优惠，提供贷款担保和利息补贴，给予税收和其它收费减免优惠，为住房建设储蓄提供补贴等。20世纪70年代中期，开始实施促进二手房私有化的措施；80年代，开始补贴参加住房储蓄计划的居民和信贷机构，鼓励积累和有效使用住房基金。之后，建购住房补贴采取税收减免方式，即用于建造或购买住房支出可分七年抵减应纳税所得额。1996年，德国对私有住房的补贴额达到高峰，减税128亿欧元，是为当时国家最大的一项补贴。但税收减免也逐渐暴露出两大弊端：一是财政负担过重，政府承受难以可持续；二是高收入、高房价，为税收高减免；反之，则是税收低减免[52]。

1995年，针对税收减免政策负面效应，德国保守党政府颁布了《私有住房补贴法》，对私有住房补贴政策进行了调整，将税收减免补贴政策修改成与纳税脱钩的补贴自用住房补贴，综合考量受益群体的收入水平、家庭成员数量、房屋使用节能环保以及财政负担等因素，规定：政府补贴“支付给最高年收入为8.2万欧元以下的人(夫妇双方年收入不超过16.3万欧元)。每多一个孩子，前述最高收入额标准提高3万欧元。私宅的补贴标准最高为2万欧元，分8年等额分期支付，倘若住房单价超过了5.1万欧元。每多一个孩子，私宅补贴每年另支付767欧元。倘若房屋符合特定的低能耗房屋标准，或者供暖系统升级以保证节能，就支付额外的奖励(每年最多500欧元)”。同时要求，该补贴不得重复享受，每个人一生只能获取一次。与税收减免补贴方式相比，新的补贴政策对象更为精准、额度更为合理，政策更为公平。同时，财政负担大大降低，从1999年起政府该项补贴降至每年约100亿欧元。

2006年，该补贴政策取消[53]。2008年，德国《自有住房养老金法》颁布，个人购建住房被纳入里斯特养老金(Riester-Rente)体系[54]，被称为“住房里斯特”(Wohn-Riester)养老金计划。“住房里斯特”成为了德国促进住房私有的最重要政策工具。里斯特养老金是一种商业养老保险，享受国家财政直接补贴和税收优惠政策。采用自愿参加方式，所有德国公民均可以参与。里斯特养老金的产品包括个人年金保险、银行储蓄计划、基金和住房里斯特四类，均由市场机构提供，经监管部门认证通过后可获财政补贴。住房里斯特则与我国的住房公积金制度类似，旨在提升参与者的住房消费能力。针对购买或建造（改建维修）等自置住宅且目的为自己和家庭长期居住，住房里斯特养老金计划的参与者，可从该计划获得储蓄贷款和本息提取两种方式支持购建自置住房。

储蓄贷款，系指住房里斯特养老金计划的参与者先存后贷，储蓄阶段要达到一定的储蓄金额（通常相当于房屋储蓄金额的30%至50%）后，可申请购建房贷款。由于里斯特年度缴费上限只有2，100欧元，因此住宅里斯特贷款的额度也比较低，通常在5万欧元的上限，多需要寻求叠加商业贷款的“组合贷”支持，与我国的住房公积金制度贷款额度受限的弊病基本相似。另一方面，住房里斯特的存贷款利率均显著低于市场，利弊共存且同样突出。贷款低利率使得购建房贷款成本降低，但叠加上述之“额度有限”弊端，则明显经济利益有限。作为储蓄存款，回报过低。加之无购建房需求者参与该计划有“无偿贡献之嫌”，制度吸引力大打折扣。本息提取是指，存缴住房里斯特的人在存缴阶段就可以提取养老金，提前用于买房或者自建住房，或为已购自有住房还款。如普通参保的四口之家，每年仅政府的补贴就有近800欧元可供全额提取。因此，本息提取极大地支持了居民购建房的积极性。

住房里斯特推出后，除国有银行--德国复兴信贷银行[55]为一部分私有住房提供的带补贴的贷款，以及住房储蓄银行提供的一些购房储蓄的优惠外，其他的补贴政策都由各州实施和管理且补贴力度大幅降低。居民自置住房补贴转入更加合理的“政府补贴+税收减免+居民自筹”的共纕局面，德国住房自有率明显呈现不断上升趋势，从上世纪50年代的27%，80年代的40%，跃升至2013年的53%。而且德国的私有住房补贴政策实现了“一箭多雕”。如，为鼓励生育，1981年税收减免政策中，有孩子的家庭可以获得更大的减免额度；1996年之后，自用住房补贴政策中，对有孩子的家庭放宽最高收入限制；州和联邦政府共同出资规模化补贴中低收入群体购建住房；对家庭住房引入节能环保改造的也予以额外奖励。德国住房建设的另一特点是，在社会住房建设中，纳入私有住房建设，融入混居概念，淡化社会住房概念。1950-2001年间德国建设供应的870万套社会住房中，有580万套用于出租，另有290万套为私有自住住房，2001建设供应的具保障性住房中，超过三分之二是作为私有自住住房建设的。

（六）哈尔茨改革

2002年 2 月，受施罗德政府委托，由大众汽车公司董事彼德·哈尔茨(Peter Hartz)领衔，劳工局、工会、联邦和州政府官员、大企业首脑、大学和研究机构教授学者等有关方面的人员共 15人组成“劳动力市场现代化服务委员会”（也称“哈尔茨委员会”），全面开展“当代劳动力市场服务业”问题研究。 2002年 8月 16日，哈尔茨委员会提出了《现代劳动力市场服务业法案》改革报告。报告包括“哈尔茨Ⅰ”到“哈尔茨 Ⅳ”四个部分改革方案。

“哈尔茨改革Ⅰ”（2003年 1月 1日起实施）主要内容包括：失业超过 6个月者，可向政府设立的个人服务代理机构( PSA )[55]领取价值2000欧元的就业优惠券。失业者可以委托私人就业中介机构寻找工作,成功后此券可兑现。失业者也可以向个人服务代理机构( PSA )寻求临时性工作。失业期超过一年(55岁为 18个月 )的失业者,采取强制就业制度，即无论工作内容和薪酬高低失业者是否满意，均必须接受工作。新工作的工资可以低于地方标准和集体协议水平,但不得低于通常工资的 70%。

“哈尔茨 Ⅱ”（2003年1月1日开始实施）主要内容是以个人创办企业和微型工作、小型工作两种灵活就业方式来促进就业。个人创办企业（或称“创建企业许可”政策）,即政府鼓励个人（失业者）创办小型企业，政府予以补贴，补贴总额限制在14400欧元以内，如创业第一年，政府每月补贴600欧元，以后不断降低。当年，德国共有83000人接受了这种补贴。微型和小型工作，是指通过减免税帮助低工资者增加收入。前者是指从事月收入 400欧元以下的工作者，可以免除缴税和社会保险缴费的义务，转由政府和雇主共担，如雇主缴纳 25% 的税费；后者是指月收入在 400 .01- 800欧元的工作的劳动者，仅缴纳 4%- 21% 的税费。

“哈尔茨Ⅲ”（2004年1月 1日开始实施）主要内容是对公共就业服务机构的改革，以提质增效。原公共就业服务机构包括十个地区部门以及180个地方办事处，是相对集中的国家机构，传统上采用一个具有三方机制的管理体系。首先，由一个 50人组成的管理委员会，然后由一个名誉管理部门负责公共就业服务的运作，该部门由从管理委员会中选举出的三方代表组成，日常的工作则由相应的政府机构来执行。哈茨改革将这一传统体系改变成一个更为商业化的运作模式，包括了一个首席执行官以及一个任期五年的管理部门，原有的三方委员会转变成一个监督部门。2005年之后的改革还致力于将政策制定与政策执行相分离，以避免运作受到政治的影响，并给予地方办事处更大的自主性。

最为重要和争议最大的“哈尔茨Ⅳ”于 2005年 1月 1日起施行。核心的内容是引入了“失业金Ⅱ”并配套出台了一系列配套措施。改革之前，德国的失业福利主要包括失业保险、失业救助和社会救助。（1）失业保险按雇员毛收入的 65% ，由雇主和雇员分别承担 50%的缴费义务并形成失业保险基金。缴费满一年，失业时可获得失业金，根据雇员的年龄和过去 7年工作时间，享受待遇时间为 6-32个月不等（57岁以上的失业者最多可领取 32个月）。领取标准为雇员失业前月净收入的 60% (有孩子为 67%)。（2）失业救助（失业救济）资金来源于政府财政，无需缴费，只要失业者家庭收入低于一定的标准即可申请，且享受时间没有限制。有一个孩子的失业者的失业救济最多可达失业前月净收入的 57%（如果没有小孩则比例为 53%）。（3）社会救助是提供给那些没有资格领取上述两种福利的人，资金来源于地方财政，没有享受时间和资格的限制。

改革之后，“促进”和“要求”成为关键词。促进，指政府有责任有义务为失业者提供更快更好的就业指导服务；要求，则是要求失业者尽快就业，即使工资水平低于当地平均水平也不得拒绝。具体而言，主要包括：（1）劳动者在失业后可领取“失业金Ⅰ(原来的失业保险 )”，领取时间缩短到最长12个月（55岁以上的失业者为 18个月）。（2）将原来的失业救助与社会救助合并为“失业金Ⅱ ”，由公共就业服务机构的地方办事处和市政当局共同管理。（3）没有资格领取“失业金Ⅰ”或超过领取时间的失业者领取“失业金Ⅱ”。“失业金Ⅱ”与失业前的收入没有关联，是统一的待遇标准，领取者需要接受较为严格的家计调查。（4）除需要看护三岁以下的孩子，领取者（失业者）只要身体和精神能够达到工作的要求，就不得拒绝政府服务机构和慈善组织等提供的工作机会，如具公益性质的一欧元工作。否则，会受到降低失业金的惩罚。（5）社会救助则仅限于那些每日没有能力工作三小时的失业者。

此次改革堪称联邦德国历史上最大的社会改革，触动了无数民众的福利，尤其是对弱势群体政策措施过于强硬，引致全国抵触、评判和示威。为此，执政的施罗德政府付出了沉重的代价。2004年议会选举，施罗德的德国社会民主党得票率仅21.5%，是二战以来最惨重的失败。2004年2月6日，格哈德·施罗德辞去社民党主席，2005年11月21日，宣布告别政坛。哈尔茨改革究竟带给了德国什么？似乎已成历史迷雾。但德国由此摆脱了福利陷阱，从“欧洲病人”蜕变为欧洲“拯救者”是不争的事实。

六、中德银行

中德住房储蓄银行成立于2004年2月，总部设在天津，注册资本金人民币20亿元，由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行[57]共同投资组建，以住房储蓄业务为核心，致力于专业化、特色化住房金融经营服务。业务范围主要包括：吸收住房储蓄存款及其他公众存款；发放住房储蓄类贷款及其他个人住房贷款；发放国家政策支持的保障性住房开发类贷款；受托办理公积金贷款；办理国内结算；与上述业务相关的借记卡业务和电子银行业务；从事同业拆借；发行金融债券；买卖政府债券和金融债券等。2010年，同城天津和平支行、滨海支行开业，2011年，首家异地分行在重庆开业，2017年大连分行、济南分行相继开业。截至2022年底，中德银行累计发放个人住房贷款（包括按揭及住房储蓄）608.43亿元，存款余额295.50亿元，其中，住房储蓄存款余额287.72亿元，贷款余额239.50亿元，包括住房储蓄类贷款余额173.99亿元。

中德住房储蓄银行提供的住房储蓄业务是从德国引进，不同于按揭贷款和住房公积金贷款的一种全新的个人住房融资方式，产品特点为“先存后贷、低存低贷、固定利率、政府奖励”，将存、贷款行为有机结合，帮助购房人节约融资成本。住房储蓄产品使用灵活、用途广泛，可用于购买、装修住房，还可用于归还因住房消费而借贷的银行贷款。住房储蓄产品的核心优势是：固定低房贷利率；可随时提前偿还全部或部分贷款，无须支付违约金；可单独使用，亦可与个人住房按揭贷款、住房公积金贷款进行组合使用；用于住房消费的住房储蓄存款，可享受政府补贴等。

其中，住房储蓄的存款，可以选择有规律性存款和一次性存款两种方式，可提前部分支取或销户。如，“智融（灵活）”和“智融（定期）”两款产品，是中德银行推出的一款存贷一体的类活期型和类整存整取定期型住房储蓄产品。前者，资金可灵活存入或支取，存款年利率0.35%；后者则是签约时一次性存入存款并默认自动转存，定期分3个月、6个月、1年和2年，对应的存款年利率分别为1.1%、1.3%、1.5%和2.1%。住房储蓄的贷款，依储户存款余额，按照不同产品参数积累积分，兑换成不同额度、利率和期限的贷款。目前住房储蓄产品有十二款之多，个人贷款包括预先贷款、个人住房储蓄贷款、个人住房贷款和组合贷款等。贷款期限，最短时间为 24 个月，最长还款期限为（CB标准产品） 156 个月（ 13年）。还款方法与商业贷款一致，如等额还款法、等额本息还款法，可以提前还款且不收取费用。

链接：

中德住房储蓄银行官网智融（定期）产品存款积分积累与储蓄贷款权利参数兑换及案例分享。

智融（定期）案例分享（原文照录）：

王先生收入稳定，子女正处于上学阶段，家庭收支平稳。拥有的闲置资金一直都存放在某家银行定期产品中。当其了解到中德银行推出的智融（定期）产品后，很感兴趣，签约产品并存入两年期定期存款100万元。

两年后王先生获得利息4.2万元，在提供政府补贴相关申领材料后另外获得政府补贴0.1万元（天津地区），合计获得收益约4.3万元。和他存入其他银行获得的收益基本一致。此外，他还获得了积分约1566万个，按照银行发布的兑换政策，这些积分可在不同的贷款利率和期限下自由兑换出一定的低息贷款申请资格。王先生为改善住房之前办理了一笔年利率5.4%个人商业按揭贷款，还剩约41.5万元，剩余期限6年。按照银行积分兑换贷款标准，1566万个积分正好兑换出贷款年化利率3.9%、期限为6年期的住房储蓄贷款约41.5万元，王先生很高兴办理了住房储蓄贷款手续，全额替换了原商业按揭贷款，替换后的贷款比原商业按揭贷款节省利息约2万元。

注：本案例中客户按照2年期存款年利率2.1%的标准测算存款收益，按照每100元账户金额每日积累2积分且到期额外获得100奖励积分的标准测算积分累计值；客户选择贷款期限6年期、年利率3.9%时，按照每100个积分兑换2.65元贷款额度进行计算。

中德住房储蓄银行是德国住房储蓄模式在中国的一次积极有益尝试。但在实践中也碰到了“水土不服”等诸多问题。天津财经大学鲁宁先生曾写过一篇《浅析中德住房储蓄银行在中国的发展》文章，对此作出了经典解读。以下为核心观点内容摘要。

核心内容摘要链接：

中德住房储蓄银行住房储蓄产品的“先存后贷、低存低贷、固定利率、政府奖励”。存款达到一定期限后，客户将拥有一个以 3.3%借入贷款的权利，整个住房储蓄合同其实质是期权的一个实际应用。
通过对中德住房储蓄银行设计的几款主要产品的比较，我们发现对应 3.3%贷款利率的产品其存款利率仅为 0.5%，而且几款产品中客户获得配贷的最短时间为 24 个月，与最新公布的金融机构二年期人民币存款利率 2.10%相比，约为后者的四分之一。也就是说，如果客户选择了该款住房储蓄产品，他就要面临着 2.10%-0.5%=1.60%的利差损失。然而对于风险偏好者来说，他们可能会更激进地将该部分资金投入到收益更高的固定收益类产品（如一些理财产品、基金等）或者是回报更大风险更高的股票市场，进而攫取更高的利润，而相应产生的机会成本也就越大。
客户在订立合同时要支付相应的合同服务费，为合同金额的 1%，这也应该计入期权费，因为如果签署合同，不管是否执行该期权，即是否以 3.3%的利率进行贷款，客户都需要支付该部分的费用。举个例子，存 20 万贷20 万，合同金额共 40 万，合同服务费为 40 万 *1%=4000 元（必须付出的费用）；若将其存入银行 2 年，二年期存款利率为2.10%，那么这两年共得利息 20 万 *2.10%*2=8400 元，而存在中德住房储蓄银行只能得到 20 万 *0.5%*2=2000 元，相当于损失了 8400-2000=6400 元，也即共付期权费 4000+6400=10400 元，占合同金额的 2.6%。如果客户选择放弃执行的话，这部分期权费也就成了沉没成本。对于风险偏好者来说，其所造成的损失也相应增大。
客户与银行签订住房储蓄合同后，按合同约定存款并达到配贷条件即可向银行申请贷款。贷款部分也是整个合同的核心与亮点，因为提供了 3.3%远低于商业按揭和住房公积金贷款利率的利率水平，成为客户购买该合同的主要原因。然而 3.3%是客户所要支付的实际利率吗？答案当然是否定的，3.3%只是一个名义利率，实际利率要比其高，而又是哪些原因导致其实际贷款利率远不止 3.3%呢？

①相对利率；人们之所以选择住房储蓄贷款无非是看重它远低于商业按揭和公积金的贷款利率，而如果国家实行宽松性的货币政策,即降低贷款利率，这就会使得住房储蓄合同所提供的 3.3%的贷款利率不像原来那么有“吸引力”，也就是说它变“贵”了。换言之，3.3%这个绝对数即名义利率不变，而其相对数即实际利率变大了。当然，如果国家实行紧缩性的货币政策，也会使该合同更具竞争力。

②沉没成本———期权费的存在；根据上文所举的例子我们可以看出，存款满足一定条件后，无论是否执行期权都要付出10400 元的期权费，这无形中就增加了客户购买该合同的成本。普通的商业按揭和住房公积金会直接提供一个贷款利率并不收取客户其他额外的费用，而住房储蓄合同虽然提供了 3.3%低于平均水平的贷款利率，但其实质上是相当于将贷款利息的一部分提取出来，美其名曰“手续费”，从而“美化”了其贷款利率，致使其实际利率高于名义利率。

③中国房地产市场的波动。虽然近些年来国家一直在调控房地产市场，但房价的增长速度却不容小觑。比如两年前的 100万能够买一套房子，而今年的 100 万只能买 0.8 套，也就是说货币的购买力水平降低。而中德住房储蓄贷款要求客户先存款两年甚至更久，才获得配贷的权利，但对于客户来说货币的贬值程度远大于将钱存在中德住房储蓄银行里，货币购买力的降低也将使得其实际利率高于其名义利率。

评价值在合同中给出的解释是：“指乙方（中德住房储蓄银行）对住房储蓄客户单位合同额项下的存款贡献进行相应评价的量化结果，用以公平地确定配贷顺序。计算公式为：截至评价日当日甲方的住房储蓄存款累计产生的利息额除以合同额，再乘以评价值系数和超额存款奖励系数”。究其实质，就是只有当利息达到合同额的一定比例，才能获得配贷权。我们知道“利息 = 利率 * 期限 * 存款金额”，存款利率一定，若选择分期付款，则期限较长；若一次性付清，则等待期限较短，但最短也不能低于两年。
优缺点

优点：

①贷款利率低。中德住房储蓄合同最大的优势和最吸引人的地方就在于提供了 3.3%的贷款利率，与商业按揭和公积金贷款相比，年限和金额一致的前提下，利息要少很多。

②贷款利率固定。与商业按揭和公积金贷款的浮动利率相比，3.3%是在整个合同期内都固定了，便于客户事先确定所应付的利息，避免利率波动带来的风险。

③条件限制少，审批容易。我们知道商业按揭和公积金贷款对贷款者的年龄、工资状况以及身体健康状况都要进行审查，审查其是否具有还款能力。相比而言，中德住房储蓄合同对这方面的限制比较少，增大了受众范围。

缺点：

①“陷阱多”。表面上提供了 3.3%的优惠利率，但其实际利率远不止 3.3%，普通客户在选择过程中并没有将签订后不予退还的合同手续费和签订后所要为此付出的机会成本算在内，购买时只看到了“诱人的”3.3%的低贷款利率，使得合同在履行过程中，多有毁约的现象发生。

②月供高。虽然提供了较低的贷款利率，但是还款期限较短，给贷款者造成较大的还款压力。拿“CA”这款产品为例，假设贷款 40 万，最长还款期限为 108 个月（9 年），平均每月还款 40万 /108=3703.7 元。商业按揭和公积金贷款能够提供较长的还款期限，尤其是商业按揭。而住房储蓄的还款期限较短，虽然低利率、低还款年限使得客户所要支付的利息相较于前两者少很多，但过高的月供也给还款人造成一定困难。

③缺乏时效性。住房储蓄获得 3.3%低息贷款的一个前提是先进行存款，而达到配贷资格的一个刚性条件是评价值达到 8，而后还要根据配贷金额的大小进行排序，一系列过程审核结束后，才获得相应的配贷。中国的房地产市场瞬息万变，今天签订的合同可能在存款期和配贷期结束后并不能满足客户的购房需要，也即缺乏时效性。

④理解难。对于普通客户而言，理解这样一套金融工具的运用机

理着实有些困难。尤其是合同中的“评价值”具体代表什么，客户实际上很有可能并不了解。而多数客户之所以购买该合同在很大程度上是由于银行工作人员“有侧重”的介绍，因而在合同实际履行的过程中，很多客户会有种“被骗”了的感觉。

总体来说，住房储蓄合同是对期权的一个实际运用，为人们提供便利的同时，创造性地解决了金融问题。虽然在国内质疑声较多，但其实质并不是一份“骗人”的合同。我们可以看到，住房储蓄合同在欧洲发展是极好的，引入到中国后才“水土不服”，这必然与中国自身的国情有关。通过上文分析我们知道，其中一个很重要的原因就是中国房地产市场不似欧洲发达国家那般稳定，增长的幅度过于剧烈。同样，欧洲利率市场也更为稳定，而中国政府经常对利率进行调控，使其波动幅度较大且不连续，进而影响了该合同的实际利率。同时，银行介绍产品的工作人员天花乱坠般的描述也是意欲贷款者听得云里雾里，合同实际执行过程中才感觉到落差，进而怨声载道。这启示我们：引入新型金融工具要注意结合我国的国情与政策，在原有工具的基础上进行改革，以使其“水土相符”。
改进考虑：

①预贷款。原来的合同是先存后贷，预贷款则是先贷后存。这样便减少了房地产市场价格的波动对合同的影响，也就是使期权费有所降低。

②变固定为浮动。中德住房储蓄合同提供的是 3.3%的固定贷款利率，如前文所分析，金融机构贷款利率变动会影响合同的实际利率。如果将住房储蓄贷款的利率与金融机构贷款利率挂钩，如“金融机构二年期贷款利率 -2%”，则使实际利率更加接近名义利率，进而更具吸引力。

③提高资金的使用效率。该合同的主打特点之一是“封闭运作，专款专用”。在我看来，在实际运用过程中，如果有足够多的客户，必然会有一部分的“闲钱”，这些“闲钱”如果放着只是一个数字，但将其投入到国债等风险小的固定收益类产品，增加其收入后，可以给客户一定优惠，以增加其产品的竞争力。

本章结语

日耳曼民族素以杀伐征战而闻名于世，同样也是这个民族在摧毁了西罗马后柔顺地皈依了基督教，历经两千余年演化，“至刚与至柔”深植于德意志民族的基因，显化于社会经济管理是为“统制经济”和社会市场经济等模式，映照于住房公共政策领域，则为刚柔相济、相辅相成。如，住房实物配租和租赁市场管控，即使侵犯和剥夺了部分群体的财产收益权，明显损害了市场机制的基本原则，依然“暴力”推进、一以贯之，历经百年沧桑而屹立不倒；供给需求两端双向补贴、住房储蓄奖励和住房私有化，政策信念坚定，措施“简捷实用”，虽有调整和阶段性反复，但方向与主线始终不变。如今的德国住房公共政策已然独树一帜，成为各国学习研究的重要标杆。

辉煌之下必有阴影。德国住房公共政策堪称极具特色，但政府过度干预市场、过度偏向实物配租或货币补贴，住房保障保障模式单一等，始终是挥之不去的梦魇。如实物配租住房建设周期长．地点相对局限．投入回报低，市场竞争机制作用不足；长期的租金管制不可避免地限制了市场租赁住房的供给，降低了住房的流动性；货币补贴受市场波动影响较大、平抑市场租金能力较差等问题已成顽疾。政策失灵与反复也同样与德国住房公共政策如影随形，如德国在二战后、两德合并、“金融危机”和“欧洲难民危机”等各个时期，德国政府屡拾旧政，多次掀起社会住房建设热潮，虽有“因时因地”需要，但政策反复不可避免地使得住房保障节奏失配和住房结构失衡，损害了中低收入群体的住房福利，实质上降低了住房保障效率。也对政府财政均衡预算构成冲击，引发政府公信力和科学治理能力质疑，继而产生更多地社会问题。

欧盟统计局数据显示，2021年底欧盟27个成员国（不包括意大利），德国住房拥有率最低，仅为50.4%，远低于69.7%的欧盟国家平均住房拥有率。尽管欧洲央行近年基准利率一直维持在零左右，建筑或房地产贷款利率很低，但德国房地产价格持续大幅上涨。德国联邦统计局报告指出，住宅房地产价格2021年第三季度环比增长4.2%，同比增长12%。预计2021年，有12.8%的租房的家庭不得不将其收入的40%用于支付租金。独居者中，40%的收入用于租房的比例将高达四分之一。2021年，柏林颁布了全德唯一的租金上限法，以期进一步限制住房租金上涨。

“金无足赤，人无完人”，德国住房公共政策体系并不完美，逻辑上也难以自洽，更非柏拉图的“理想国”[58]。但历史告诉我们，德国人极富创造且极具实践能力，德国从不缺席人类历史的每个重要时刻，德意志巨人总是能从废墟中奇迹般站立起来进而屹立于全球之巅。当我们检视研究德国的住房公共政策时，不可求全责备，需要理性分析思考，或许更要记住国际足球界哪句著名的冷笑话：“永远不要赌德国队输”。

据古罗马学者塔西佗的《日耳曼尼亚志》，“Germani”拉丁语（德语：Germanen）源于日耳曼尼亚的地理概念，是生活在这一区域的居民通称。为便理解本文直接用英文“German”。
莱茵河彼岸即右岸。
当今欧洲中部及斯堪的纳维亚半岛等地居民被公认为日耳曼人的后裔。
查理大帝（Charles the Great）或称为查理曼（“曼”即大帝之意）。法兰克王国加洛林王朝国王（768年－814年1月28日在位），是查理曼帝国的建立者。
因诏书上盖有黄金印玺，故名。也有文献指称该诏书系1228年发布
1198年3月5日，条顿骑士团成立于阿卡（Acre），今以色列境内，原先是吕贝克和不莱梅的商人支持，去圣地照料受伤的东征军战士，1224年条顿骑士团在征服普鲁士后建立条顿骑士团国。1512年，来自勃兰登堡霍亨索伦家族的阿尔布雷希特被选为条顿骑士团大团长，他是勃兰登堡选帝侯的近亲。在马丁·路德的影响下，1525年他宣布改信路德宗，从而切断了与骑士团名义宗主罗马教廷的联系，宣布条顿骑士团国世俗化，骑士团领地改为普鲁士公国，阿尔布雷希特自任普鲁士公爵，但条顿骑士团作为一个组织仍然存在。1809年，拿破仑解散了作为军事组织的条顿骑士团。1929年，教皇庇护十一世下令，条顿骑士团成为纯宗教修士会，以协助与公益性质现存至当代。
在中世纪早期，普鲁士这块地方是蛮荒之地，古代的居民为古普鲁士人，所使用的普鲁士语属于波罗的语族，与拉脱维亚人和立陶宛人属于同一种族。928年，勃兰登堡就已经由萨克森公爵狮子亨利建城，此后在不同的家族之间继承和易手。1871年，普法战争打败法国，统一德意志，建立德意志帝国，普鲁士作为帝国中地位举足轻重的一个大邦继续存在。
萨拉热窝（Sarajevo）是波斯尼亚-黑塞哥维那的首都和经济、文化中心。二战后萨拉热窝曾是南斯拉夫社会主义联邦共和国的波斯尼亚和黑塞哥维纳社会主义共和国的首都。1914年6月28日是塞尔维亚的国耻日（1386年6月28日土耳其征服塞尔维亚。6月28日是塞尔维亚被土耳其征服的纪念日，所以塞尔维亚从此把6月28日称为“国耻日”），奥匈帝国皇位继承人斐迪南大公夫妇被塞尔维亚民族主义者普林西普（一名隶属塞尔维亚“黑手社”的波斯尼亚青年学生）枪杀。这次事件导致奥匈帝国向塞尔维亚宣战，成为了第一次世界大战的导火线。
卡路里（calorie）是一种热量单位，被广泛使用在营养计量和健身上，国际标准的能量单位是焦耳（joule）。一个正常人一天摄取总热量通常值约应为2000大卡。
同盟国（Central Powers），是第一次世界大战中由德意志帝国、奥匈帝国、奥斯曼帝国、保加利亚王国四国组成的军事同盟。与以大英帝国、法兰西第三共和国、俄罗斯帝国为首的协约国集团形成了第一次世界大战的对立双方。
由于首都柏林时局动荡，德国议会选举在文化名城魏玛国立剧院进行，故称“魏玛共和国”。
《凡尔赛和约》法国巴黎凡尔赛宫签订。按照该条约，德国必须承担发动战争的责任，向协约国支付巨额战争赔偿，放弃其在欧洲以外的所有殖民地，把多块领土交给欧洲各邻国，把武装力量降低到永远不能威胁其他国家的规模。
内容引自华东师范大学学报（哲学社会科学版）2011年第2期孟钟捷《德国历史上的住房危机与住房政策(1918-1924)》。
一战之后的德国货币大幅度贬值，1923年，地租银行 (Rentenbank) 抵押价值32亿地产抵押马克的土地与工业产品，发行该货币。
道威斯计划（Dawes Plan）是道威斯委员会提出的解决德国赔款问题的报告。一战之后，由于德国财力枯竭，加上战胜国争夺德国赔款的矛盾，德国按《凡尔赛和约》支付赔款问题成为20年代国际经济与政治难以解决的问题。基此，英国提议，协约国赔款委员会于1923年11月增设两个专门委员会，一个研究平衡德国预算和稳定德国金融之方法，一个调查德国资本外流情况并设计引回的方法。两个专门委员会以美国银行家C.G.道威斯为主席。12 月由法、比、意、英、美5国代表组成的国际专家委员会赴德调查，研究德国赔款问题。1924年4月9日道威斯拟定一项解决赔款问题的计划，史称道威斯计划。该计划经同年7月16日～8月16日之伦敦会议（英、法、意、日、比、希、葡、罗、南、美参加）讨论并通过，同年9月1日生效。该计划核心是以恢复德国经济的办法来保证德国偿付赔款。主要内容是：由协约国监督改组德意志银行，实行货币改革，并由协约国贷款 8亿金马克（折合1.9 亿美元）以稳定其币制，在赔款总数尚未最后确定的情况下，规定德国赔款年度限额，即由第一年（1924～1925年） 10 亿金马克开始，逐年增加，到第五年（ 1928 ～1929 )增至年付25亿金马克；德国支付赔款的财源来自关税、烟酒糖专卖税、铁路收入及工商企业税；发行110 亿金马克铁路公债、50亿金马克工业公债；德国的金融外汇、铁路运营以及税捐征收事务受国际监管。在赔款问题上以后如发生纠纷，一律交由仲裁委员会解决，任何一国不能单独对德国实行制裁；由私人银行向德国输入资本，帮助德国复兴。美国摩根公司答应向德国提供道威斯计划所需的贷款。德国以法、比两国从鲁尔撤军作为接受赔款计划的条件。道威斯计划的执行，对20年代后半期德国经济的恢复和发展起了重要作用。
时任德国总理布吕宁推行紧缩政策所致。
《保护德国人民法令》允许取缔报纸和解散“滥用或蔑视国家主要部门、机构和机关”的规定，助长了对新闻自由和集会自由的侵犯。
《授权法案》赋予希特勒政府在四年任期内立法和与外国缔结条约的权力，而无须和帝国议院( The Reichstag)、帝国众议院( Reichsrat)或总统商议。
国家社会主义起源于19世纪50年代，代表人物有F.拉萨尔、J.K.洛贝尔图斯。希特勒时代将这一理论进一步扩张，揉入更多地民族主义等理念。一般而言，其强调国家是绝对的，个人必须服从国家要求，经济管理上提倡以国家为主体的进行生产调配和管理等。
1936年8月纽伦堡党代会上，希特勒提出了一个全面备战的“四年计划”。他随后任命戈林为“四年计划”的全权负责人，由此德国开始了全面的战争经济计划阶段。
赫尔曼·威廉·戈林（德语：Hermann Wilhelm Göring，1893年1月12日－1946年10月15日）是德意志第三帝国的一位政军领袖，在纳粹党内有相当巨大的影响力。他担任过德国空军总司令、盖世太保首长、“四年计划”负责人、国会议长、冲锋队总指挥、经济部长、普鲁士邦总理等跨及党政军三部门的诸多重要职务，并曾被元首希特勒指定为接班人。
冷战（Cold Wa）是指1947年—1991年之间，美国、北大西洋公约组织为主的阵营与苏联、华沙条约组织为主的阵营之间的政治、经济、军事斗争。1946年3月5日，英国前首相温斯顿·丘吉尔在美国富尔顿发表“铁幕演说”，正式拉开了冷战序幕。1947年3月12日，美国杜鲁门主义的出台，标志着冷战开始。1955年华沙条约组织成立标志着两极格局的形成。1991年华约解散，之后苏联解体，标志着冷战结束，同时也标志两极格局结束，前后共44年。
马歇尔计划（The Marshall Plan），官方名称为欧洲复兴计划（European Recovery Program），是第二次世界大战结束后，美国对被战争破坏的西欧各国进行经济援助、协助重建的计划，对欧洲国家的发展和世界政治格局产生了深远的影响。该计划于1947年7月正式启动，并整整持续了4个财政年度之久。在这段时期内，西欧各国通过参加欧洲经济合作与发展组织（OECD），总共接受了美国包括金融、技术、设备等各种形式的援助合计131.5亿美元，其中90%是赠予，10%为贷款。
摘自【艾伯特·里奇尔教授（ Professor Albert Ritschl），《经济学人》（ The Economist），2012年 6月 25日】
莫洛托夫计划，1947年苏联为了防止东欧“离苏倾向”，加强与东欧经济联系，援助东欧经济发展而与东欧各国签订的经济协议总称。1947年7～8月，苏联分别与保加利亚、捷克斯洛伐克、匈牙利、波兰等东欧国家签订了贸易协定，以此来抵制和反击“马歇尔计划”，西方把这一系列贸易协定称为“莫洛托夫计划”。
反周期波动财政政策，就是在经济高涨时采用紧缩的财政和货币政策，在经济萧条时采用扩张的财政和货币政策。
柏林墙，正式名称为反法西斯防卫墙，是德意志民主共和国（简称“民主德国”或“东德”）在己方领土上建立环绕西柏林边境的边防系统，目的是阻止民主德国（含首都东柏林）和德意志联邦共和国（简称“联邦德国”或“西德”）所属的西柏林之间人员的自由往来。柏林墙始建于1961年8月13日，全长155公里。最初是以铁丝网和砖石为材料的边防围墙，后期加固为由瞭望塔、混凝土墙、开放地带以及反车辆壕沟组成的边防设施。柏林墙是德国分裂的象征，也是冷战的重要标志性建筑。1989年11月9日，民主德国政府宣布允许公民申请访问联邦德国以及西柏林，柏林墙被迫开放。1990年6月，民主德国政府正式决定拆除柏林墙。
戈尔巴乔夫，苏联最后一任领导人。戈尔巴乔夫“新思维”主要是戈尔巴乔夫上台后推行的对外战略指导方针。
德国从 80年代开始制造业发展变慢,整个经济处在由传统的制造业为中心向以第三产业为中心的产业结构转型的过程中。这些环境因素导致德国的失业率一路飙升，1970年失业率为 0. 7%，而2002年达 10% 左右。主要特点是: 结构性失业现象严重,传统产业集中的地区往往失业率较高;东德失业问题比西德严重;妇女、低技能者、年老者等弱势群体的失业问题比较严重;长期失业现象比较严重,在失业者中占有很大比重等等。因此,德国需要找出劳动力市场上存在的问题并采取一系列积极的政策来促进就业.进而推动经济的发展。
“2010议程”是综合性的一揽子改革计划。主要内容是针对高福利养懒汉的现象，以削减国家福利，强调“个人的责任意识”为核心原则。改革以“挑战与鼓励”为口号出台了一系列对策，包括更为密集的动员措施、工作奖励以及削减失业福利，以此来鼓励失业者重新进入劳动力市场，缩短失业持续时间，并提速就业流程。
待遇标准是单身成年人每月 345欧元（西德）和 331欧元（东德）；在西德,夫妻每人每月为 310欧元,孩子的待遇标准为200欧元。单亲家庭、怀孕的妇女以及残疾人还会有居住、取暖补贴、社会保险以及其他补助。
“失业金Ⅱ ”的特点还表现在主管部门会给失业金领取者提供工作，只有当领取者需要看护三岁以下的孩子时,才可以免除工作的责任。市政当局和慈善组织会为“失业金Ⅱ”的领取者提供工作机会，例如一欧元工作。这些工作必须是公益性的，且不能对正规就业有替代效应。同时，这一政策还可以作为考察失业者是否适合进入劳动力市场的方法。根据联邦经济和劳动部的统计,政府为这一目的将要提供 60万个工作岗位。2004年,德国的市政当局提供了 21万个这样的岗位。这种岗位的收入约为每小时 1-2欧元。据估计，“失业金Ⅱ”政策的实施会为联邦政府每年减少约150万欧元的支出。
次贷危机（subprime crisis），是指发生于美国后蔓延于全球的因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。次贷即“次级抵押贷款”（subprime mortgage loan）的“次级”是相对于“优级”而言，即贷款者因信用记录和还款能力不良而遭银行拒绝提供优质抵押贷款，转而会申请次级抵押贷款购买住房（贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多）。美国的次贷危机简单而言，在政府政策鼓励之下，房利美、房贷美公司向大量的低收入群体发放购房贷款，金融机构又将其打包成金融产品销售，后因低收入群体支大量还款违约，终至爆发全面金融危机。
量化宽松主要是指中央银行在实行零利率或近似零利率政策后，向市场注入大量流动性资金的干预方式，以鼓励开支和借贷。如美国2009年，为实现经济复苏，美联储推出了另外一种非常规的货币政策：大规模资产购置计划。即通过买入长期债券（主要是政府债券），增加市场对长期债券的需求，提高价格，降低利率。如面值100，利率为5%，一年后卖出可获105，而如果债券购买价格上升，以102买入，则一年后的实际利率为（105-102）/102=2.94%。是另种形式的货币宽松政策。
欧洲难民危机，或者称欧洲移民危机，指自从2010年底爆发阿拉伯之春后，数量激增的难民或是经济移民，从中东、非洲和亚洲等地经地中海及巴尔干半岛进入欧盟国家寻求居留而产生的移民潮，其中多数来自叙利亚、阿富汗和厄立特里亚。
“冷租”是不包括水费、电费、燃气费、暖气费、网费、电视费、垃圾处理费、物业费等“额外费用”的净租金；“暖租”是“冷租”和“额外费用”之和。
《德国住房保障制度的演进、形式、特征与启示》作者：王阳洪晓苇李知然
数据引自钟庭军所著《德国均衡住房体制》，恒大研究院《全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录》
多种商业贷款组合。如我国居民购房采取的住房公积金贷款+商业银行贷款。
德国长期实施租赁管控，主要原因包括，一是，自第一次世界大战以来，德国市场租赁住房即被纳入住房住房公共政策范畴，以后的社会市场经济模式更是将其作为住房保障的重要内容之一；二是，社会普遍认为，租赁双方经济上不平等，承租人居于弱势地位，随意解除合同，不仅会给承租人带来经济损失，也会一定程度影响社会关系的稳定，如邻里社区、教育医疗和就业交通等涉及的多种社会关系；三是，政府政策优惠住房在整个市场租赁住房占比有限且不断减量，理论上市场成熟状态下可归零。德国住房市场租赁住房占比达60%，是居民居住的主体形态，必须对其管控。
公用事业费系指住房运营成本。包括：房地产税、给排水、污水处理、街道保洁、垃圾清运、暖气供应、公用照明、电梯维护和花园维护等。该部分费用的承担或分摊由租赁双方协商约定。
即在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。
住房过滤是指在市场经济条件下，首先是为较高收入的阶层建造住房，随着时间推移，住房质量老化，质量下降，老的房子价格降低；同时新建的住房供应量增大，于是有较高收入的家庭为了追求更好的居住环境，会放弃现有的旧房子，购买新房子，而较低收入的家庭能够继续使用旧房子的过程。由于住房商品有耐久性和异质性，使住房在动态市场中形成过滤。在市场经济国家，住房过滤现象是常见现象。
欧洲联盟条约（Treaty on European Union），又称马斯特里赫特条约，1991年12月，欧洲共同体首脑会议上通过的以建立欧洲经济货币联盟和政治联盟为目标的条约。1993年11月正式生效。
新型冠状病毒肺炎（Corona Virus Disease 2019，COVID-19），简称“新冠肺炎”，是指2019新型冠状病毒感染导致的肺炎。最早发现于我国武汉，以后蔓延至全球。2020年2月11日，世界卫生组织总干事谭德塞在瑞士日内瓦宣布，将新型冠状病毒感染的肺炎命名为“COVID-19”。
德国《民法典》第873条规定，所有土地所有权的转移，以及土地之上的抵押权或土地债务等的实现和取消，都必须在土地登记簿里予以登记或变更。
土地登记册共分为五个部分，即封面、土地状况清单和三个分簿。封面载明管理该土地登记簿管理的地方法院、房地产所在地区以及土地登记簿编号等信息。土地状况清单通过连续编号无遗漏地记载所有权利人的初始和更替情况，并且地籍当局根据地界（Gemarkung），地块（Flur）和宗地（Flurstück）描述土地状况。第一分簿记载所有权人的详细信息，例如居住地址及取得日期，以及房地产取得方式，如出让取得、继受取得或强制拍卖取得等。第二分簿记载房地产的使用负担，例如地役权或年金费用（Anuität）。还应注意房地产已经位于强制拍卖的情形，房地产所有权人只有在债权人批准的情况下，才能出售房地产。第三分簿记载房地产的抵押权负担（Grundpfandrechte）及其具体金额，主要包括按揭抵押（Hyphotheken）、土地债务（Grundschuld）和定期金土地债务（Rentenschuld）。
政府资助包括联邦和地方政府共同资助。2006年之前以共同资助为主，之后以地方政府资助为主。但联邦资助的很多项目一直延续至2019年，所以后期还是可以查到有些联邦资助项目。
限制期限不等，与政府资助的高低成正比例关系。
社会住房的面积管理不同时期管理松紧不一，早期甚至保障对象都不明确。文中的面积限制是主流的标准形式，建设时间一直延续到20世纪80年代中期。但也有高于该标准的社会住房，如为高于申请资格40%--60%收入水平居民提供的更高价格的社会住房，包括自住独栋住房(Single- Family Homes)，其房间和公寓的面积均略大于标准社会住房。
“权属中立”（tenure neutral）：在租赁住房和拥有住房政策取向上不偏不倚，不强调特定权属型态（租房或买房）。
税收减免与住房价值和个人收入相关，收入和房价越高，抵扣越多。而与低收入群体而言，高收入群体税收减免税获利幅度更大。
基于政策延续性，2005年12月31日之前获批的建房申请和购房合同仍有效，仍可继续领取私有住房补贴，故该补贴的发放一直延续到2013年。
20世纪末，人口老龄化、出生率持续走低，为减轻财政压力，德国政府提出下调养老金待遇的方案。法定养老保险的待遇削减所造成的老年人收入缺口，由建立个人养老金制度来弥补，并推出了财政补贴和税收优惠相结合的激励手段，鼓励和引导国民进行养老财富积累补充----里斯特养老金。里斯特养老金对两类人群特别具有吸引力。一类是低收入家庭，由于里斯特养老金的缴费与收入挂钩，收入越低缴费越低，而财政补贴标准是固定的，低收入者可以享受与高收入者相同的缴费补贴；另一类是高收入者，这类群体主要受益于税收优惠，参与里斯特养老金能够减轻税收负担。在补贴标准方面，里斯特养老金的补贴主要涵盖了税收减免、基本补贴和儿童补贴三个部分。2022年，里斯特养老金的基本补贴是每人每年200欧元；家庭中抚养每名儿童的补贴是每年300（或185）欧元；补贴和税收优惠的总上限为每人每年2100欧元；获得补贴的条件是个人里斯特养老金最低缴费比例应达到年收入的4%。里斯特养老金遵循着渐进提高缴费率和补贴水平的办法。2002年规定的最低缴费比例为1%，2004～2005年最低缴费比例提高至2%，2006年时提高至4%，同时补贴水平、总补贴上限也随之逐年同步提高。最低缴费的要求从1%开始逐渐提高，使制度在刚推出时较容易为国民所接纳；随后逐渐提高缴费比例的要求，并且配套提高财政补贴标准，保持补贴对参与者的吸引力，成功打开了德国个人养老金市场，长期稳定在160万份左右，参与率达到工作年龄人口的25%左右，作为自愿型个人养老金，已达到很高的覆盖水平。
“德国复兴信贷银行（KFW）”成立于1948年，位于法兰克福市，属于国家政策性银行。成立之初，专门设立《德国复兴信贷银行促进法》，确立了它的法律地位和作用。主要为二战后联邦德国的紧急重建需求提供资金，现在主要为德国企业尤其是中小企业提供长期投资贷款。成立时的原始股本约为10亿马克，其中联邦政府占80%，各州政府占20%。其所有权属于国家，但它却不是国家机构，采取董事会负责制，监事会由政府部门领导组成。面向国际市场融资，政府提供担保。不向国家缴纳股利，也不用上缴所得税。运作方式上也与一般商业银行不同，如为了解决不与商业银行竞争问题，信贷资金不是直接给贷款人，而由通过转贷或者借贷借给借款人。现在KFW银行拥有资产总额2610亿欧元，已成为德国的大银行之一。
PSA 是政府设立的一个公共临时就业服务机构。既向失业者发放失业券，也提供临时性有偿工作。目的是服务失业者同时，确保失业者与社会不脱节，为其未来找到长期工作作出必要的心理、技能等准备。
德国施威比豪尔住房储蓄银行股份公司，是欧洲最大、最成功的住房储蓄专业银行，其设在欧洲其他国家的合资银行均在所在国住房金融市场上占有领先地位。
《理想国》是古希腊哲学家柏拉图（公元前427-公元前347年）创作的哲学对话体著作。全书主要论述了柏拉图心中理想国的构建、治理和正义，主题是关于国家的管理。

陈蔼贫

截稿于2023年12月12日

ꄴ前一个：无

ꄲ后一个：无

创建时间：2024-06-27 09:47

首页 ꄲ 一炬之火 ꄲ 《国外住房公共政策》之德国篇