《国外住房公共政策》之英国篇

		1980	1985	1990	1997
新建住房（套）
公共部门	88590		30422	17877	1543
住房协会	21422		13648	17911	28249
私人部门	131974		163395	166798	160910
所有住房	241986		207465	202586	190702
政府的住房支出	1980~1981		1985~1986	1990~1991	1997~1998
10亿英镑（现金）	5.6		4.2	4.9	3.7
10亿英镑（2000/2001年的价格）	13.6		7.3	6.4	4.0
住房支出占政府总支出的比例 (不包括住房福利)(%)			4.0	3.1	1.5
英国社会住房投资总额 (10亿英镑现金)	4026		4568	5743	4064
英国社会住房投资总额(10亿英镑，2000/2001年的价格)	9790		8178	7655	4356
按揭利率税收减免额 (100万英镑)	2188		4750	7700	2700
平均税收减免额 (英镑)	335		585	800	250
英国地方政府住房净补贴额(100万英镑)	2130		916	1217	（-674）
住房收益
租金折扣(个数)	1330		3710	2944	2762
租金折扣 (平均每人支付折扣额英镑每年)	240		606	1030	1893
租金津贴 (个数)	240		1150	1044	1829
租金津贴(平均每人支付津贴额英镑每年)	199		619	1323	2818

资料来源:摘自Malpass和Murie (1999)，数据来源于Wilcox (1997，2002)。

（五）体面住房与可持续发展（1997-2006年）

1997年5月，保守党大选败北，工党上台执政。7月，财政大臣的预算报告公布并慎重指出，彻底地改变住房福利制度是不现实的，但作出部分修正是必要的。从后续的修订政策看，主要包括：自置住房按揭利率税收减免减少；价格偏高的住房印花税有所增加；各类房产出售时，房主要提供该房产的综合信息，以便购买者在充分知情情况下进行选择等。综合而言，这些修正政策，一是政策继承多于否定；工党并未从根本上否定保守党的住房公共政策，只是加入更多的政府干预和社会福利因素；二是政策调整温和有序。后期出台的政策多属于适度降低自置住房快速增长态势，增加财政收入，调整住房结构，抑制豪宅，增加普通住房供应，规范房地产市场发展等调整性措施。

工党政府住房绿皮书进一步确认了住房公共政策继承多于改变的主基调。继承和保留的政策主要包括：“购屋权计划”、地方政府社会住房转让，以及存在差异的不同市场社会住房“租金收敛”（租金调整幅度的趋同）。局部修正如，取消行政配给制度，公布出租住房信息，由申请者直接申请。建立一个更为统一的社会住房租金体系，“增强租金体系与社会住房的联系”（如提租以刺激购房，加强社会住房租、售价格科学关联），多措并举方便租赁，防止住房公共政策的“福利陷阱”，如过度保障，滋长“养懒汉”制度等。政策变化部分主要是针对无家可归者安置和提升住宅居住品质等方面。两党住房公共政策共识面不断增加。

1997年之后，私人和社会开发商的住宅占新建住房80%以上，社会住房的需求和建设规模均继续缩减。基此，工党政府推出“出租选择计划”和“租金改革计划”。“出租选择计划”提出，政府取消对申请者的行政配给制度，代之以强制要求地方政府必须公布出租住房的信息、社会住房的分配计划等，充分尊重租户的选择权等，并设定2010年前各地方政府必须实现的目标。“租金改革计划”主要内容是：要应用社会住房和市场住房一致性原则，综合考虑住房价值、面积和计算目标市场租金水平以及预期能取得的收入水平等测算确定社会住房租金水平（目标租金）。简单而言，即逐步推动社会住房租金与市场租金接轨。该计划2003年4月正式实施，并设立阶段性目标，要求地方政府和住房协会分别在10年和15年的时间内，将现行租金水平调整至目标租金水平。

2000年，布莱尔工党政府的环境、运输和区域部（the Department for Environment, Transport and the Regions，DETR）发布了住房绿皮书《质量和选择：所有人享有体面的住房》 (Quality and Choice–A Decent Home for All )，引入了体面住房的概念。报告承诺，在2010年前将英国所有的社会住房提高到体面的水准，并估算提高到体面的水准大约需要190亿英镑。2001年7月，英国政府发布《体面住房指南：定义和实施办法指导》（A Decent Home – the Definition and Guidance for Measurement），提出了体面住房标准 （Decent Home Standards）：（1）必须符合当前法定的最低住房标准；（2） 必须得到合理的维修；（3）必须有合理的现代化设施和服务；（4）必须提供合适的热舒适度。

初期，体面住房标准只是针对地方政府和住房协会管理的社会租赁住房。以后，英国政府调查发现，截止2001年4月1日，英国约有120万户的弱势群体家庭居住在不体面的居所。针对这一局面，时任副首相约翰·普雷斯科特（John Prescott）随即在2002年的扩展备忘录（Spending Review 2002）中，宣布将体面住房标准适用范围扩展到私人租赁市场中弱势群体的住房，其目标是在2010年前要将70%弱势群体居住的住房提升至体面住房标准。为助力此目标的实现，政府社会住房转让进程加快，而公共支出额度保持不变，以确保地方政府有足够财力实施新的投资和维修管理。

2003年，英国副首相办公室发布“可持续社区：建设未来”文件，也称为“社区计划”，提出“我们决定拆除居住条件差的住房，取缔作风恶劣的房东，同时供给更多的可支付住房，尤其是那些专门为关键工作人员和年轻人家庭供应的住房，并促进新建可持续社区的发展……在过去的30多年里，我们迷失了自己的方向。所有政府部门都没能满足人们的住房需求。我们是通过这样的途径建立住房的，没有将社区的需求放在建设的首位。而且，我们并没有进行长期的投资。但现在，我们拥有了用不同的方式进行建设并与过去相脱离的机会。”“社区计划”提出采用长期的措施来稳定社区的发展，强调住房建设和规划的可持续性等。

2004年，英国住房法用住房卫生和安全评估制度取代了住房卫生标准。强制要求住房出售前，必须提供该住房的相关信息，改进“购屋权”计划。2005年，英国副首相办公室明确提出：“1997~2008年，我们对社会住房投资了超过双倍的资金，已达20亿英镑，且我们将会在其后的每年中新增1万套住房供应，直到2008年，与现在的增长率相比将上升50%”。出租住房政策方面，英国政府再次重申了其政策目标，要在2010年之前使所有社会租赁住房都达到“体面住房标准”⁴²，再次重申了私人租赁住房70%的弱势家庭住房必须达到这一标准的要求。

副首相办公室还指出，未来政策重心在于，促进英国自有住房的发展，“政府支持自有住房发展。住房对于人们来说显得越来越重要，可以给他们带来安全感以及福利”。政府多措并举地帮助民众获取自有住房，如制度上鼓励使用共有土地、非独栋住宅开发建设等，以降低购房者（尤其是首次购房）经济压力或开发商建房土地成本。住房租赁领域，对于那些主动离开租赁供求矛盾激化等热点区域的租客，英国政府可为其购房提供无利息贷款支持和帮助等。2006年，社会住房去“政府化”成绩斐然，社会住房占比降至住房总量的10%，住房协会等非盈利组织所有的住房存量占住房总量比例上升达8.4%。自有住房比例不断增加，“体面住房标准”延伸至各类住房，英国住房公共政策进入“可负担住房”时代。

 

链接：1997-2004年英国政府出台法规政策。

1997 房屋建设协会法：对1986年的房屋建设协会法进行了修订。规定委员会拥有调控的权力、协会对成员负有的责任及对投诉进行调查的义务。城乡规划（英格兰） 法：综合制定了苏格兰的发展规划和发展调控体系，包括强制征购土地等项目。

1998 苏格兰法：将制定住房政策和其他法律（关于其他事项）的权利转交给苏格兰议会。而住房福利、金融管制和其他关键事项则仍由威斯特敏斯特议会制定。威尔士政府法：威尔士国民大会负责管理部分住房政策事项。大威尔士被废除，其原有职能由威尔士的州务卿来示担，但大部分法

律仍对英格兰和威尔士适用。

1999年《移民庇护法》要求州务卿负责安置和支援那些寻求政治庇护的人们。据此，英国地方政府采取了多项措施，如对无家可归者、失独长者等提供早餐旅馆安置；弱势群体轮候分配社会住房优先等。

1999 地方政府法：用“最优价值”模式取代了强制竞标模式。“最优价值”模式的运用范围拓展到了志愿部门，包括住房协会。审计署的作用得到了进一步拓展，而住房公司负责适当建议和援助的提供。移民庇护法：适用于英国境内受移民管理的人员，除了租赁和占用社会住房等事项。州务卿负责安置和支援那些寻求政治庇护的人们。NASS与住房供应者签订五年的合同。

2000 年废除封建所有制（苏格兰）法：废除土地由“上层阶级”永久持有，“下层阶级”租赁使用的制度。种族关系法：根据1976年的种族关系法第71章，赋予住房公司、英格兰家园和住房协会消除歧视和促进平等的法定职责。温暖家居和能源节约法：制定了改善英格兰和威尔士能源短缺状况的策略。医疗标准法：建立医疗标准管理委员会，并赋予委员会调查护理中心的权力，包括那些由住房协会运营的护理中心。住房绿皮书：设定了住房改革的方向，包括方案评估、提供公平交易管理机构和私人融资倡议的选择、良好房屋标准、租金结构调整、住房福利改革和以选择为基础的租赁制度。

2001住房（苏格兰）法：涉及无家可归、住房分配、苏格兰保障租约、“购屋权”计划、租户参与、社会住房房东管理、住房管理、战略住房职能和私人部门补贴的主要法律。

2002房产共有产权和租赁改革法：建立了共有房产的等级制度，且赋予房产租客管理和公共管理的权利。无家可归法：规定由地方政府负责制定无家可归策略。将优先需求人群的范围进行了拓展，包括了16~17岁的青少年。撤销了1996年住房法关于限制这一时期对无家可归者的责任条款。废除保持住房登记的责任。英格兰和威尔士管理改革（住房资助）条例：规定地方政府公布私人部门重建策略。撤销私人部门补贴和贷款条款，要求地方政府直接协助住房更新或通过如住房协会和私人部门融资。

2003 社区可持续发展计划：对住房政策进行了高度概括，并体现了区域差异性。带来了区域住房委员会、区域住房战略、南部新建住房的额外投资的设立以及中部和北部地区住房市场重建区城的确定。反社会行为法：规定社会房东应对反社会行为的策略。提出了租户管理、父母管教令和反社会行为法令中的住房所有权诉讼程序方面的新考量。健康和社会保健（社区健康和标准）法：用社会护理视察委员会代替国家护理标准管理委员会。无家可归（苏格兰）法：废除了优先需求测试，并制定了决定房屋舒适度、本地关联性和意向性的新条款。土地改革（苏格兰）法“社区购买权”计划，促进社区机构向土地所有者购买土地。

2004公共审计（威尔士）法：将对威尔士社会住房进行管理和监督的责任转交给威尔士审计长。佳房法：是拥有强化住房标准、多人租用方许可和其他居所的选择性许可的条款的主要的法律。规定住房销售者在市场中销售住房时必须提供住房的信息。修改了1996年的住房法，要求住房公司将社会住房补贴拨给私人部门公司。反社会行为等（苏格兰） 法：地方政府必须联合警察协会建立应对反社会行为的策略；房东也必须张贴反社会行为布告。

2005可持续社区：副首相办公厅管理的所有住房的五年计划：在大选前夕制定了政府的住房优先计划，特别是对自有住房发展的促进。为住房协会住房的租客制定了“住房购买”股权制度，并为首次的购买者提供进一步的帮助。继续社会住房私人融资的方案，并通过出租和流动制度促进选择制度的发展。试图减少临时住房的增长。

 

（六）可负担住房与公平福利（2007年-迄今）

关于“可负担住房”，2006年规划政策解释3明确了其基本含义，“只有面向特定人群、通过公共补贴或者规划得益而开发的、或者住房协会等非盈利组织享有部分权益的低价房才是可负担住房”。换而言之，并非任何廉价住房均是“可负担住房”，如低价商品房，能否纳入“可负担住房”范畴，关键在于其受益对象以及是否享受“公共补贴或者规划得益”。而如社会住房、共有产权房和开发商配建的具有政策优惠的各类住房等，则属于典型的可负担住房。从发展的角度看，随着新的具保障性质的住房的不断加入，“可负担住房”的范围也在不断扩展中，如政策支持下居民购置的首套住房等。

2007年，英国政府发布《住房绿皮书》，宣布十年内新建300万套可负担住房，前三年财政投入100亿英镑。同年7月英国又出台了新的住宅政策，允许地方政府参与面向低收入家庭的住宅建设，而且还强化了地方政府在住宅建设多方合作过程中的领导作用。同时，鼓励非盈利组织与私人机构不依靠政府资金补贴，完全依靠市场去开发可负担住房。2008-2010年政府投资新建的可负担住房量分别占新建住房总量的0.9%、0.6%和4.6%。2009—2010年度开发商配建的可负担住房，占新建住房的比例分别为61%和60%。目前可负担住宅约占英国住宅数量的20%。政府提供的可负担住房租金约在市场租金的50-80%；开发商配建可负担住房一般不直接对外租售，往往以七折转让给住房协会，由其对外租售等。

“可负担住房”通过政策规划引导在经济发达的区域配置和建造，以“强制或半强制”的方法引入开发商参与可负担住房的配建，技术上打通社会力量参与的方式，供给上稳定了可负担住房的市场渠道和路径。潜移默化间促进了不同社会阶层居民的融合，一定程度上破解了社会不同收入阶层“隔离”问题。如，2006年伦敦地区可负担住宅占住宅的比例为 24%，高于英国平均比例20%。而此对于大伦敦区域避免产生新的贫民窟，推动区域和谐稳定和健康发展起到了积极支持作用；“可负担住房”叠加“体面住房标准”，多措并举、各方共襄，使得居民“住得起、住得好”，实现福利公平几成现实。此不仅为英国居民带来福祉，也深刻地影响了欧洲、美国乃至于发展中国家的住房公共政策。

2013年，英国政府推出股本贷款计划（Help to Buy: Equity Loans）和贷款担保计划（Help to Buy: Mortgage Guarantee）等，支持无房居民购买60万英镑以下新房。股本贷款计划的主要内容是，政府向购房居民提供房款最高20%的贷款，五年内免息，第六年起每年收1.75%的利息且利率逐年上升，增幅为零售价格指数加1个百分点，此政策一直延续到2021年。贷款担保计划则由政府提供担保，由银行金融等机构以市场化运作方式，向购房家庭发放房款80-95%高额贷款。贷款担保计划相比股本贷款条件更宽松，此计划终止于2016年。

2014年，续推先租后买住房（Rent to Buy）和首次置业房（Starter Homes）政策。前者对象为无房居民，年收入不超过6万英镑，可采取先租后买方式，如住房协会出租的社会住房等，租金最低为市场价80%，租户有优先购买权。首次置业房规定，年龄在40岁以下且年收入不超过8万英镑的首次购房者，购买25万英镑以下的住房，最高享受20%折扣（计划提出2014-2020年计划竣工20万套，属可负担住房范畴）。

2015年，为支持居民自置住房，规定居民购买房价不超过25万英镑（伦敦区域不超过45万英镑）的首次购房家庭，政府给予最高3000英镑购房储蓄补贴（Help to Buy：ISA）。由于补贴金额较少，支持力度有限，2017年的终身补贴计划（Life Time ISA）进一步提出，给予18-39岁居民每年最多1000英镑补贴，以支持购买首套房产等（退休或患重症时也可取出）。面向低收入或失业家庭租房的补贴，则根据住房类型、家庭收入、住房条件等综合确定。如租住可负担住房，补贴金额根据是否有多余房间、家庭收入、健康状况等决定。为鼓励充分利用住房资源，政府规定成年夫妇、或两个相同性别的16岁以下子女、或两个10岁以下子女须共用一间房间。如果租户空余一间房间，补贴金额将削减住房市场租金的14%，空余两间及以上房间，补贴金额将削减住房市场租金的25%。租住私人住房，补贴金额根据居住位置、卧室数量、收入与健康情况确定。

同时，英国在住房福利中设置了防止居民因住房支出负担过重而沦为贫困状态的政策救济机制。该政策规定，居民在享受了标准住房福利时，如果扣除自负房租后其实际收入低于贫困线者，则可进一步得到政府住房补贴。该住房补贴与“标准住房福利”不同的是，其不是由环境部补贴，而是由社会保障部提供资金，与贫困救助的资金渠道相同，切实体现了该项福利的救济性质。

2016年，住房的福利补贴制度进一步演化为住房福利金（Housing Benefit）政策，以帮助失业者、低收入或其他符合条件的申请人群支付房租。其中，“其他符合条件的申请人群”包括已达到可领取国家养老金的法定年龄或处于被援助、被庇护或居住在临时住房中的人群。补贴金额根据住房类型、家庭收入、住房条件等综合确定。而限制住房福利金领取的条件包括，在不计入养老金信贷收入（Guarantee Credit of Pension Credit）的情况下，储蓄超过16,000英镑；有正在还贷的住房；居住在近亲家中；已申请了通用信贷（Universal Credit）；全日制学生等。住房补贴的多项措施有效缓解了居民租金负担。2016年，租赁可负担住房和私人住房的家庭领取补贴户均每周补贴金额分别为82和103英镑。全年共有338万户家庭领取住房补贴，其中可负担住房租赁家庭233万户，占所有可负担住房租赁家庭的59%，私人住房租赁家庭105万户，占所有私人住房租赁家庭的22%。获得住房补贴的租住私人住房、地方政府和住房协会可负担住房的家庭，租房费用占家庭收入比重分别为34.3%、27.1%和28.7%，比补贴前分别下降了4.7、8.6和9.3个百分点。

2017年之后，“体面住宅标准”业已扩展至私人租房，即房东应为租户提供更安全、更有价值的房屋，并避免社区劣质房屋对租客造成危害，包括以下四个方面：一是房屋应当满足现行《住房法案》的最低规定要求，并接受住房安全与健康评级系统的评估；二是房屋整体状况良好，主体建筑不存在年久失修或者亟待修葺的问题；三是房屋应当配备合理的现代化设施与服务，如功能良好的卫生间、厨房、隔音设备、公共区域等；四是房屋应当提供合理的供暖设施等。政府还提出，到 2025 年，所有出租物业的房屋的能效证书（EPC）  评级都需要达到“C”或以上⁴⁴。与之前的政策要求类似，新规定将首先新用于新租赁住房，自2028 年起所有租赁房产均需达至该要求。

同时，新的租赁政策更加注重保护承租人的合法权益。如，之前的“无过错驱逐”条款规定，租期届满，无需证明租户有任何违反租赁协议的行为，房东即可收回租赁房屋，或房东通过向法院申请驱逐令快速收回房屋等。而根据最新的法规，房东只能在特定情况下单方提出解除租约，如房东欲出售房产或他们的近亲想在六个月后需要使用该住房，租客存在反社会行为或多次拖欠租金等，有效保护了租客合法权益，避免了不公平涨租和无理驱逐，甚至租客饲养宠物也得到了必要的法律支持和保护。如，只要居住面积符合要求，房东不得拒绝租客饲养宠物，租客可以以购买保险方式赔偿宠物破坏住房家具等引起的房东利益损失。

自置住房方面，政府一以贯之地继续支持。2021年，英国房屋建筑商联合会（Home Builders Federation）推出的存款支持计划（Deposit Unlock Scheme），以帮助首次购房者和换房者以5%的首付金额购买新房，全面取代股本贷款计划和贷款担保计划（2022年10月31日正式停止申请，2023年3月31日全面结束）。按照该计划要求，购房者仅能从参与该计划的开发商项目购买房屋，并从参与该计划的金融机构选择贷款。通过该计划购买房产的最高贷款额度为75万英镑，还款年限最长可致40年。存款支持计划与股本贷款计划和贷款担保计划前后政策比较，既有共性也有区别⁴⁵，但政府支持居民自置住房的政策趋势是明朗的，即“政府支持、市场运作”是为主基调。

 

表 英国住房公共政策演变情况

项目	时间	目标对象	购房类型	政策要点	政策效果
房贷利息补贴 Support for Mortgage Interest	1948-	负有房贷的低收入家庭	-	政府为低收入居民偿还房贷利息提供补贴，2018年4月政策改为提供最高20万的有息贷款	80年代前政府支持居民购房的主要方式
社会住房购屋权 Right to Buy	1979-	租住地方政府或住房协会的社会住房满一定年限	地方政府租赁住房	享受35-70%优惠，最高不超过8.09万英镑（伦敦10.8万英镑），有转售限制	该政策在1980-2005年有效促进了居民住房自有，载至2016年，英格兰共销售204万套社会住房
社会住房获得权 Right to Acquire	1996-		住房协会租赁住房	享受优惠0.9-1.6万英镑，有转售限制
共有产权房 Shared Ownership	80年代开始	无房居民，年收入不超过8万英镑	共有产权房	居民购买25-75%的产权，并对剩余房产支付租金	2015与2016年英格兰分别供应4080与8910套
先租后买住房 Rent to Buy	2014-	无房居民，年收入不超6万英镑	-	居民先租后买，租金最低为市场价80%，且有优先购买权	每年约供应几千套
股本贷款计划 Help to Buy: Equity Loans	2013 -2021	无房居民	60万英镑以下新房	政府为居民提供最多20%贷款，五年内免息，第六年起每年收1.75%的利息且利率逐年上升，增幅为零售价格指数加1个百分点	2013Q2-2018Q2，英格兰股本贷款18万宗，约99亿英镑
贷款担保计划 Help to Buy: Mortgage Guarantee	2013 -2016	无房居民	60万英镑以下房产	政府为贷款机构提供担保，支持机构发放高额贷款（80-95%）	相比股本贷款条件更宽松，但2016年终止
首次置业房 Starter Homes	2014-	40岁以下，且年收入不超8万英镑	25万英镑以下该项目住房	购房最高享受20%折扣	2014-2020年计划竣工20万套
购房储蓄补贴 Help to Buy: ISA	2015-	首次购房者	25万英镑以下房产	给首次购房者25%储蓄补贴，最高3000英镑	补贴金额较少，支持力度有限
终身储蓄补贴 Life Time ISA	2017-	18-39岁居民	45万英镑以下房产	每年最多补贴1000英镑，买首套房、退休或患重症时可取出	相比ISA补贴力度有所加大
存款支持计划（Deposit Unlock Scheme）	2021-	首次购房者和换房者	参与该计划项目	最高贷款额度为75万英镑，还款年限最长可致40年	替代Help to Buy，更加贴合市场需求

 

五、英国住房公共政策框架与内涵

英国住房公共政策的总体框架与核心内涵如下图所示：

 

英国住房公共政策框架体系

 

 

 

 

（一）租金管控

“租金管控”是在一段时期内，政府利用公权力对某类住房租金标准进行控制，以实现房价稳定、社会公平正义等的特定目的。“租金管控”对象主要包括两类：一是市场出租住房，如私人出租房；二是具保障性质的各类住房，主要包括社会住房和政府建设或政策规制的其他可负担住房等。“租金管控”的方法主要有：一是依法限制市场出租房的租金标准，如战时租金标准管制和和平时期的“公平市场租金”确立等；二是依法对社会住房以及其他具保障性质各类住房租金标准的“自我约束行为”，即政府在对该类住房租金订价时，既要考虑建设成本等经济因素，更要充分虑及被保障群体的经济可承受能力相应确定租金标准。“租金管控”的要求是被管制住房的租金标准必须低于正常的市场租赁价格。

1915年，租金限制法令—租金和按揭利率（战争时期限制）增长法的出台，是英国政府干预住房市场的肇始，也是住房公共政策的起点。以后的年间，政府干预管控租金与住房租赁市场似乎如影随形，社会住房和私人住房的租金调控管制在不同阶段的区别只是在于或隐或现和干预程度存在差别。如1956年颁布的住房法案允许社会住房租金上升到合理水平；1972年颁布的《住房金融法和住房（财政拨款）》法案，提高了社会住房等具保障性住房的租金水平，降低了建房财政补贴，并规定对租客实行福利支出（补贴）制度。1988年住房法，放松了私人租赁住房管制，建立了租户选择房东制度等。

与私人出租住房而言，两次世界大战期间和战后一段时间，政府“租金管控”均以“冻结”租金价格的方式直接管控私人住房租赁市场，租金管制力度极大。毋容置疑，这种“特别时期的特别政策”确为英国战时特别期的“后院稳定”和战后修复期的“市场稳定”起到了积极作用。和平时期的管制措施则与住房供求和局部地区市场运作规范与否等多因素关联，力度有张有弛，但趋势是逐步放松。与社会住房而言，“租金管控”下的租金价格大体经历了三个过程：一是社会住房建设供应早期，地方政府根据建安成本、供求关系结合市场租金定价的阶段；二是社会住房租金参考市场租金，考虑居民承受能力阶段；此阶段租金水平有所上升，这其中也有租补分离，即不降低租金，而对承租家庭实施货币补贴。三是社会住房转让给住房协会，由住房协会面向社会群体配租，此阶段租金总体以市场租金为标杆呈逐渐上涨阶段等。其他具保障性租赁住房的租金标准，趋势上看与社会住房表现形态类似。与此同时，公私租赁住房的居住配套、安全管理、公共设施以及绿色环保要求等不断细化升级，如，体面住房标准不仅及于社会住房，以后也扩展至市场出租房。目前，英国房屋租赁和围绕租赁的相关法规制度也在不断健全完善之中，基本形成了现代法律意义上的住房租赁的公平市场环境。

 

（二）实物配置

英国住房保障的实物配置，包括租和售两个方面。“租”，系指地方政府或相关机构（主要是住房协会）以低于市场租金标准面向住房困难群体的住房出租行为。出租的主体主要是地方政府和住房协会以及开发商（自持和运作的少量可负担住房），早期还包括其他协会组织和非营利性公司，如建筑协会等。当然，宗教等慈善组织也是始终存在的另类住房供应主体。与政府等组织不同的是，其提供的住房大都是短期、免费的公益行为，具有人文关怀和过渡性质。虽然其也是住房供应主体，但基于其不受住房公共政策规制，故不列入租房系列。出租住房受益群体一般是警察、教师、社工等社会关键岗位工作人员、中低收入群体以及相关边缘家庭，租金也明显低于市场租金。住房类型主要是包括社会住房在内的可负担住房等。

“售”主要涉及购屋权计划与获得权计划，共有产权计划，居者有其屋计划，新建住房购买计划与公开市场购买计划等。这其中，规模最大的是1979年撒切尔政府推出购屋权计划。1983年之后，为减轻社会住房投资、建设和管理给政府带来的财政压力，切实调整优化住房结构，保守党政府将大量的社会住房出售给住房协会，由住房协会管理并代行部分政府住房保障职能。1996年又推出获得权计划，允许住房协会的长期租户折价购买所居住住房。除购屋权计划与获得权计划外，共有产权住房、共享权益住房和居民购置首套住房以及英国政府支持居民自置住房等各项政策的相关住房同样也应归属“实物配置”政策序列。

诸计划供应销售的住房基本是可负担住房，住房类型以公寓为主。一方面独栋、别墅等住房既不符合中低收入群体的住房需求，也难以形成批量供应，不宜作为保障性住房。另一方面与英国土地产权制度相关。英国的土地出让主要包括两类：永久产权（Freehold） 和租赁产权（Leasehold）。永久产权（Freehold）是指业主（或买家）对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权，包括树木及地下资源等，可以依照法律自由使用、出租、抵押或转让。“永久产权”多见于城市边缘地带，以排房、独立住房和别墅建筑形态为主。租赁产权（Leasehold）是指业主（或买家）拥有房屋所有权和房屋占用土地一定年限的使用权（土地所有权归属他人或政府所有），土地使用权采用租赁形态，一般年限为999年、250年，125年等，房屋类型主要是公寓。土地“租赁产权”下的公寓，相较于土地“永久产权”房屋成本大大降低，既受开发商青睐，也是中低收入家庭可承受的，因此公寓是英国住房公共政策出售型住房的主力。

 

（三）货币补贴

英国的住房补贴政策始自上世纪20年代，包括政府面向建设单位（或住房供应方，如房东）和承租人两类不同群体分别发放的建房补贴和住房补贴，俗称“补砖头”与“补人头”。上世纪七十年代前，住房补贴以“补砖头”为主，核心是解决住房供应不足。之后，随着住房供求相对平衡，房地产市场趋于稳定，“补人头”渐成英国住房公共政策的主流。

“补砖头”，是指政府对建房主体投资建设住房的补贴和住房协会等机构履行部分政府住房保障职能等公共职责的运作管理补贴，也称建设补贴和管理补贴。具体而言，一是中央政府补贴地方政府的社会住房建设；二是政府补贴私人开发商建设住房和个人自建住房；三是政府补贴支持住房协会等机构运作管理；四是政府专项补贴贫民区清理改造等。补贴形式，包括现金补贴、贷款支持和贴息等。

1919年，为鼓励住房建设，增加住房出售和出租，《住房和城镇规划诸法》（《艾迪生法》1919年）和《住房（附加权力）法》规定联邦政府为各地政府及私人建筑商住房建设提供财政补贴。1923年，住房补贴政策适度调整。1924年，住房补贴进一步规范。《住房（金融供给）法（惠特利法，Wheatley Act》多种措施进一步鼓励社会各方增加住房供应，地方政府建设符合特定标准的住房，每年可获9英镑补贴，农业行政教区提升为每年12.5英镑，补贴年限增至40年。提升住房补贴标准的同时，住房建设和供应标准开始浮出水面，纳入法律规制。

进入上世纪30年代后，住房补贴开始转向。1930年《住房法（格林伍德法）》和1933年《住房（金融供给）法》提出清除改造贫民窟，并根据需要安置的人数发放住房补贴；地方政府可以按照社会需求，自行决定社会住房等政府提供具保障性的住房租金（打折）标准；取消了除贫民窟改造之外所有新建住房的补贴（《住房（金融供给）法》）。法规转向以政府补贴和金融政策全面支持贫民窟清理改造，“补砖头”政策转向区域整治和城市更新概念。1949年《住房法》再次提高对地方政府的建房补贴，也为公共部门、私人房东和业主修缮和改建房屋提供补助。同时，更加关注既有住房的维修管理。20世纪50到60年代，建设补贴持续投入，1956年《住房补贴法》还增加了对高层建筑的资金补贴。随后，高层建筑技术的不足和成本过高等逐渐暴露，高层建筑规模逐渐减量⁴⁶。加之，社会住房总体建设规模日渐减少，“补砖头”逐渐隐身。

“补人头”，是指以家庭或个人为对象的政府住房补贴。主要包括：租户的租房补贴以及早期政府直接发放给房东的住房差额补贴，自置（购买）住房补贴、住房维修补贴等。与“补砖头”比较，“补人头”政策受益面较宽，情形也较为复杂，既有租也有售，既涉及社会住房等可负担住房，也包括私人出租房屋。

租房补贴，是指中低收入住房困难家庭租赁住房负担超过其合理经济承受能力的部分，由政府给予货币补贴。中低收入住房困难家庭三种租房情形均可享受政府住房补贴：一是租赁市场商品房；二是租住住房协会的可负担住房（包括社会住房）；三是租住地方政府社会住房。1972年英国保守党政府颁布的《住房金融法和住房（财政拨款）》法案，降低了建房财政补贴，并规定对租客实行福利支出（补贴）制度。其中，合理经济承受能力的确定，采取由国家划一条收入线，达标者可享受标准住房福利补贴，高于或低于该收入线的，住房福利补贴递减或递增。其中，可负担住房（包括社会住房）基于公平租金标准计算原则，租金标准超出规定的租户可承受能力范围，政府同样予以补贴。

补贴房东，系指低收入家庭租赁私人住房，政府实按照市场公平租金和租户应享受折扣租金的差额，由政府直接支付给房东。该政策多为住房保障的早期操作，如“补砖头”与“补人头”政策并行期间。以后，由于程序复杂，如需要房东供证明等，逐渐过渡到政府面向租户直接补贴，以便其灵活选择租赁住房。因此，从根本上说，此种补贴也是“补人头”政策的“变通形式”。自置（购买）住房补贴、住房维修补贴政策等，几乎贯穿于英国住房公共政策的全过程。如，政府以直接补贴或贷款贴息支持居民自建住房；居民购置首套住房的政府支持和补贴；购屋权计划下的社会住房折扣出售（实质就是住房购置补贴另类形式）等。

21世纪以来，住房补贴政策更加丰富，受益面进一步扩展。同时，与宏观福利政策关联也更加密切。2010年，政府宣布酝酿出台“新福利契约”（A New Welfare Contract），希冀通过改革使得民众彻底摆脱福利依赖和贫困陷阱。2012年3月，英国女王签署《2012年福利改革法案》，拉开了英国近60年来最大规模社会保障制度改革的序幕。改革法案将收入保障津贴（Income Support）、基于收入的求职者津贴（Income-based Jobseeker’s Allowance）、与收入相关的就业与援助津贴（Income-related Employment and Support Allowance）、住房补贴（Housing Benefit）、儿童税收抵免（Child Tax Credit）和工作税收抵免（Working Tax Credit）等六种在职和失业津贴统合为通用福利（或称通用信贷）（Universal Credit）政策，2020年，通用福利系统全面实施⁴⁷。

住房补贴方面，按月发放的住房补贴金额取决于申请人的居住地、家庭人数、收入和其他具体情况等的政府每月评估。补贴可用于支付租金和相关服务费；自有产权为现住居所的，则可帮助支付抵押贷款利息和相关服务费。如果申请人的政府支付补贴不能覆盖所有租金，也可从地方政府获取额外帮助，帮助解决租金和其他住房费用，如租金押金、搬家费用。通用福利之下，补贴核减主要是通过核查入住住房的卧室数量等手段，即如果申请人的房间多于家庭需求，则住房补贴相应减少。有拖欠房租情形，可采用将住房补贴直接支付给房东的“替代付款安排（alternative payment arrangement）”以示“惩戒”。凡申请享受通用福利者，须履行收入、家庭成员等发生任何变化及时报告义务，否则，该项福利可能会被停发。

 

链接：通用福利（或通用信贷）简介。

通用福利（或通用信贷）津贴分为标准津贴和额外津贴。标准津贴申请人必须满足特定条件：居住在英国；年满18岁；未达到可领取国家养老金的法定年龄；现金、储蓄和投资不超过16,000英镑等。通用信贷可获得的补贴金额取决于申请人的收入，申请人的情况将每个月被评估一次，其所获得的补贴金额将根据评估结果进行调整，政府按月支付（苏格兰有些地区月发放两次）。与配偶同住且共同申请，配偶的收入和存款一并考量。其中一方达法定退休年龄，依然可以申请。额外津贴的额外情况是指：是否有孩子，是否有残疾或者不适合工作，是否需要额外的帮助支付房租等。福利总额是由标准津贴和额外津贴组成。

附：标准津贴与额外津贴相关规定

标准津贴：

申请条件                    月补贴标准

单身且25岁以下              ￡257.33

单身且25岁以上              ￡324.84

 

和配偶一起生活且均25岁以下  ￡403.93（两人合计）

和配偶一起生活且其中一人25岁以上 ￡509.91（两人合计）

 

额外津贴：

有子女，           月额外津贴

第一个子女       ￡282.50 (2017年4月6日前出生)

￡237.08 (2017年4月6日后出生)

第二个子女或者以上   ￡237.08（每个孩子）

如果孩子有残疾        ￡128.80

如果孩子有严重残疾   ￡402.41

 

如果有孩子看护费用 最多会支付85%的费用（最多一个孩子￡646.35；两个及以上孩子则最多￡1,108.04）；

如果申请人的健康状况使得工作能力很有限，每个月可以额外获得£343.63；如果申请人已经在2017年4月3日前开始拿健康有关的统一福利津贴或者是与收入相关的就业和支助津贴（ESA），则每个月会额外拿到￡128.89。

如果申请人需要看护一个严重残疾的人每周超过35个小时，还可以额外拿到£163.73的补贴。另外，申请人还可以获得房屋津贴，具体的数额要根据申请人的年龄和实际情况，津贴可以用来支付房租或者一些额外的开销。

图 住房福利金和通用信贷的关系

 

 

（四）住房金融

英国是全球金融制度的鼻祖。第二次世界大战之前，伦敦是英国乃至整个世界最重要的金融中心，几乎主导世界上各种商业活动及国际金融活动，是全球最大的外汇交易中心。金融制度是把双刃剑。一方面，金融制度深刻地改变了英国传统经济模式，加速了新产业发展，创造了无数现代经济奇迹。另一方面，金融制度频繁给英国社会带来的危害也是前所未有的，如银行倒闭，金融欺诈，甚至经济危机等波及面和危害程度越演越烈。1694年，英格兰银行成为英国中央银行。由此，独立的中央银行制度开枝散叶。央行应独立于（或相对独立于）政府之外，制定货币政策，发行货币，监管和监控金融机构的运营，维护金融体系的稳定等。英国的央行----英格兰银行，虽然也是政府机构序列，但其独立和超然地位毋容置疑，其领导机构是理事会，由总裁、副总裁及16名理事组成，理事会成员包括商业银行行长、企业家和工会领袖等，是最高决策机构，成员由政府推荐，英王任命，下院议员、政府工作人员不得担任。法律规定，央行工作的核心目标是控制通胀率，即2%为目标通胀率，实际通胀率连续超过3%，央行行长必须公开接受听证并作出解释等。

当然，任何国家的金融政策从来都不是“天马行空”，多数时期不可避免地均会受到政治、社会等意识形态以及政府意志和大政方针的干预、控制和约束。如，1981年，保守党政府全面推进私有化，自由市场经济观念盛行，英国央行也推出存贷款利率全面市场化政策，此不仅构建了上世纪80年代撒切尔夫人时代的经济辉煌，也重塑了银行与建房合作社在住房贷款市场的占有率结构。特殊时期，金融政策则往往是政府行政管理举措的一个重要组成部分，如战争期间或特殊时期的外汇管制等。但底线是，金融政策独立决策权，包括地位独立和决策独立。如英国相对独立于政府，独立决策；美国央行（美联储）则是完全独立于政府行使决策权。反之，如2008年，津巴布韦央行天量超发货币，致使通货膨胀率达百分之两亿，纸币连废纸都不如。其之所以会反常识、反经济，陷人民万劫不复，起自政府无法偿债，根由是独裁体制，央行是独裁政府的组成部分。

英国住房领域，金融政策突出表现在以下三个方面：一是金融政策贯穿于住房公共政策的始终；从一战后社会住房等公共政策的推出，社会私人企业和部门加入保障性住房建设，到“购屋权”计划的全面推进，市场商品房的按揭以及2008年美国次贷危机对英国的冲击等，几乎在每个历史转折关口和所有重大政策的背后无不徘徊着金融政策的身影。金融政策不仅与住房公共政策相偕同行，而且深嵌其中，或直接左右或间接影响，既有成功的案例，也有失败的教训。典型如社会住房建设的资金筹集与建设渠道拓展；反例则为购房按揭首付比例过低带来的潜在市场风险等。

二是金融政策始终支持地方政府和社会公益组织以及私人企业建设供应具有保障性质的住房；如1866年《劳工阶级住宅法》即允许地方政府和样板房屋公司向公共项目贷款委员会以低利率进行贷款；1959年《住房购买和住宅法》在进一步对补贴体系完善基础上，鼓励地方政府抵押贷款筹集建设住房；1986年《房屋建筑协会法》赋予房屋建筑协会直接拥有和投资住房的权利以及与其他金融机构进行竞争的权利；2002年《英格兰和威尔士管理改革（住房资助）条例》要求地方政府直接协助私人住房更新，或业主通过如住房协会和私人部门融资等方式实现房屋更新。除了支持住房建设外，政府大力支持建房合作社的发展，推动民间住房合作和专营金融机构的规模化运作等。

三是金融政策始终支持居民自置住房。英国具有公共或准公共性的金融支持住房项目，有据可查的当是“公益信托和利润受限模式住房公司”。民间利用金融手段居民互助建房购房的当推建房合作社（Building Society）模式。建房合作社历史久远，上世纪80年代前几乎垄断住房金融市场，之后逐渐让位于银行等机构，但仍然是住房金融市场主力之一。目前的住房金融主要的形态是住房抵押贷款模式，典型特征为首付低、期限长，居民杠杆水平较高。主流的首付比例通常为20-30%，如果贷款购房者资质较好且愿意承担更高的初始利率，可以零首付。市场约一半的抵押贷款平均剩余年限超过25年，近三成年限超过30年。住房贷款利率与购房贷款比例、贷款年限、贷款人收入水平、购房用途（自住或投资等）等挂钩实行浮动制。⁴⁸抵押贷款利率有可变利率、跟踪利率和固定利率，⁴⁹一般大约为3.5-5.0%。抵押贷款还款允许还本付息或只支付利息⁵⁰，还本付息为常规还款方式。总的来看，在发达国家中，英国居民住房金融杠杆率处偏高水平⁵¹。

 

（五）住房税收

英国实行的是分税制财政管理体制，即根据各级政府的事权与财权来划分财政收入范围，税种亦严格划分中央与地方，税收分别征收和使用。由于中央政府提供和管理就业、教育、科技、卫生、环境保护、社会保险、社会救助、能源发展等公共服务事务，权责集中，税收的集中度也极高，通常在90%左右。英国中央政府负责税务管理的是英国收入与海关管理局（HM Revenue ＆ Customs），由以前的英国国内税务局（Inland Revenue）和英国海关与消费局（HM Customs and Excise）于2005年合并而成。英国税收体系中，与住房关联的税种较多，可以简单辨明的与住房相关的税种包括：土地印花税（建筑物交易税和土地交易税）⁵²、租金收入税、资本利得税、市政税、遗产税和所得税等。税收在英国住房公共政策中的作用，可概括为三个方面：

一是，税收减免促进了住房建设供应，推动了居民自置住房的进程；英国住房公共政策的历史表明，在住房供应短缺时期和战后等住房供求矛盾集中时期，英国税收政策通过减免税等措施，积极鼓励社会各类主体增加住房供应，为缓解住房供应矛盾起到了巨大的推动作用。同时，政府税收政策始终致力于减轻购房者的负担，推动英国居民自置住房工程。如，1974年，购买社会住房的按揭利率税收减免上限是25000英镑，1983年提高到3万英镑，以减免税为购房者抵消了部分按揭利息。1976-1977⁵³财年比1967-1968财年，政府对贷款抵押利率的税收减免金额提高了146%；1996年的购屋出租抵押贷款（Buy To Let）产品获得了抵押贷款利息税收减免的政策支持，即缴纳的税款基数为租金收入扣除抵押贷款的利息。2017年以后，住房抵押贷款利息税收减免政策逐步退出并纳入所得税改革中⁵⁴等。

二是，扶助支持住房合作社的发展，构建了民间互助金融与商业银行双轮驱动的住房服务市场；英国住房合作社始终是住房金融市场不可或缺的一支重要力量，即使是商业银行模式后来居上的现代，其依然以其独特的服务和市场占有率平衡着英国住房金融市场的格局。这其中，英国税收政策的杠杆调节和会计核算制度等多方位政策，对住房合作社的生态环境、可持续发展起到了积极的支持作用。如，对建房合作社的个人投资者和储户的分红和利息收入按基础税率纳税；建房合作社在新会计年度开始9个月后才缴纳上一年度的税收等。1986年，英国政府颁布《1986年建房合作社法》，进一步放松对建房合作社的多项限制，强化其市场竞争力，建房合作社“更上一层楼”。

三是，总体税负轻，支出渠道清晰，制度设计轻重科学。英国住房不仅税负较轻，而且税负下行成明显趋势。如市政税，2017年英国市政税占房价比重（以1991年房价计算）约1.8%。1991-2017年英国名义房价指数上涨276%，据此计算市政税占房价的比例不足1%，即房价上涨而税收占比反向降低。2016-2017财年，英格兰市政税合计征收261亿英镑，占地方政府本级财政收入的43%，占地方政府全部财政收入的16%。2018财年，直接与住房相关的土地印花税和市政税占英国公共部门收入的比重仅6%。英国房地产相关税收的支出渠道也极为清晰。如，市政税属于地方税，其支出用途明确用于地方公共服务，包括公共设施、消防救援、警察治安、市政清洁、教育服务等。当然，如果地方支出增加，且无有效弥补途径，如地方卖地收入和其他地方税等均无着落，则只能通过增加市政税方式确保地方管理成本的收支平衡。英国税收制度的另一个特点是“重交易、轻保有”。交易环节对非首套住房征收重税，抑制投机，保有环节税负较轻。如；土地印花税（建筑物交易税和土地交易税）采取超额累进税制，二套房税率也分别比同等房价区间的首套房高出3至4个百分点⁵⁵等。

 

链接：英国住房相关税种简介

1. 土地印花税

土地印花税是印花税种之一，在英国不同区域称谓有所差别。英格兰和北爱尔兰谓之土地印花税（Stamp Duty Land Tax 简称SDLT），苏格兰称之为土地和建筑物交易税；威尔士，则为土地交易税（适用于2018年4月1日或之后交易完成）。土地印花税名虽有别，但课征对象均为购买超过一定价格的房产或土地交易。土地印花税是除了房款外的一个大项支出。印花税是一种累进制税，税率为0--15%，起征点：2023年，住宅物业250,000英镑，非住宅用地和房产150,000英镑。低于起征点的房产交易，无需支付印花税。税收减免区分土地或财产将用作住宅物业还是非住宅或混合用途物业；是否有资格获得救济或豁免；是否首套房产（限于英国居民，海外买家不享受该项优惠）；是否为英国居民⁵⁶等。

土地印花税突出的特点是政策导向非常清晰，如房价越高，税负越重；税收减免则积极支持自置住房，给予中低收入家庭优惠等。房产交易者可通过英国皇家税务海关总署（HMRC）的印花税土地税计算器计算需要支付的税额⁵⁷。如英国居民首次购房，且房产价格低于625,000英镑，就有资格申请减免优惠。425,000英镑以内免税，425,001-625,000英镑部分则应按照5%缴纳印花税。如果房产价格超过625,000英镑，则不能申请减免。如果买家名下拥有其他住宅物业，需要在这些费率之上再支付3%多套房产附加印花税。英国税务海关总署（HMRC））统计数据显示，2021年土地印花税：132亿英镑；2022年：162亿英镑。总体看，土地印花税税负并不重。

2. 资本利得税

资本利得，系指居民处置资产（不包括现金）取得增值收益，包括出售，赠予，转移，以物易物等行为，主要是房地产和有价证券（股票、债券等）出售转让带给其所有者的意外收益（或称资本收益），如市场价格上涨而增值等，据此征收的税，称资本利得税（Capital Gains Tax 简称CGT）。资本利得税的纳税义务人可以是个人、合伙人、遗产管理人、信托受托人（不包括有限公司，其适用公司税而非资本利得税），课征对象区分为英国居民和非英国居民。与英国居民而言，来源于英国境内外的资本收益均需缴纳该税，即除出售自己主要居所，不可转换公司债券⁵⁸，消耗资产（如汽车），个人储蓄账户（ISA）和持有英国国债所获的收益，都要被征收资本利得税；而非英国居民纳税局限于两类：一是来源于英国境内的资本收益，二是来源于境外的资本收益汇入英国的部分。

有些国家不另立资本利得税，而是将其与个人所得和公司所得一并计税。英国则是独立计税，但与所得税密切关联。资本利得税税率，与纳税人的收入情况及适用的个人所得税率挂钩，所得税税率越高，资本利得税率也越高⁵⁹。为了避免征税对投资产生的抑制作用，资本利得税一般采用较低的比例税率。如果个人所得税适用高税率或者加成税率，住宅地产所得的资本利得税为 28%，其他资产所得的资本利得税为 20%；如果个人所得税适用基本税率，资本利得税的具体税率需要结合资本利得和应税收入的数额确定。资本利得税的应税收益，为转让住房收入扣除取得成本、改善住房成本及转让成本后的净额。转让成本包括房地产经纪费用、律师费用等。

居住房屋和其他财产的处置适用不同的税率，同时满足以下条件的住房免征资本利得税：（1）该住房为出让方唯一住房且自持有起即为主要住房；（2）未将该住房任何部分用于出租；（3）未将该住房任何部分用于商业；（4）该住房总占地或房屋不超过5000平方米；（5）出让人不是为了获利而购买该住房。此外，向配偶或慈善机构赠送住房，居民对某些初创企业的投资所获收益或居民退休后所出售的任何家庭居所（不一定是主要居所）等均将被豁免资本利得税。不属减免范围的房产，如转让出售投资性住房（buy-to-let，即买房后出租）或二套及以上住房时获得的收益等，则会根据总应税收入，在房产或者土地的交易合同交换时按照18%和28%税率征收资本利得税⁶⁰。

3. 市政税

市政税（Council Tax）系1993年4月由梅杰⁶¹出任英国首相后推出的新税种。市政税是对存量住房征收的房地产税，是地方政府的主要收入之一，约占地方政府收入的25%。市政税的纳税主体是房屋使用者，包括年满18周岁的拥有或租住房屋的人。市政税全额课税的基准条件是至少两名成年人在其住房居住。税收减免则有系列规定，如住房中只有一名成年人，可减免25%；如果是空置住房，可减免50%，但对于空置两年及以上的住房，地方政府可征收双倍市政税，以避免住房长期空置；对于有伤残人士居住的住房，可降低其住房纳税等级。未满18周岁的未成年人和全日制学生、武装部队宿舍、破产人员留下的空置住房、慈善机构拥有的空置住房等，免予支付市政税。市政税按年计算，但个人也可以选择分12次支付。

市政税支出用途主要是地方的公共服务，包括公共设施、消防治安、社区环境、道路管理、绿地公园、垃圾收集教育服务等。计税依据是其特定时间的评估价值。英格兰和苏格兰按1991年4月1日的评估价值征收⁶²，威尔士按2003年4月1日的评估价值征收。北爱尔兰则按2005年1月1日的评估价值征收。对于之后建成的房屋，其价值会被换算成1991年的名义价值（对威尔士而言是2003年），作为计税基础。房屋依其评估价值被分为A-H八个等级（威尔士是A-I九个等级），每个等级实行定额税收。A级房屋的税费最低，H级房屋的税费最高。其中，D级为基准税级，其他等级的纳税额为D级的一定比例或倍数（税收乘数）。每年各地政府确定出D级的纳税额，其他等级的税额都可以相应计算出来。

英国的市政税税率与所得税的累进制相反，施行税率累退制。即市政税税额随住宅评估价值的增加而上升，但其上升速度小于住宅价值上升速度，故税率实际是累退的。英国的市政税税率约在0.4%-0.7%区间波动，每年有所不同，增减主要与地方政府的管理成本和其他地方收入有关。如2019年以来的疫情叠加2022年俄乌战争（如油气供应等受阻），生活指数等全面上涨，地方政府的人工和其他管理成本也随之上行。基此，2023年4月1日起，全英范围40%地方开始上调市政税，平均增幅为每年3%（约63镑/年）。当然也有例外，如果地方政府其他收入较多，可以充分补贴市政服务，则市政税反而可能降低。伦敦市中心的威斯敏斯特市（City of Westminster）和西南部的旺兹沃思（Wandsworth）即为典型，两地的市政税分别是864.13镑/年和866.05镑/年，均低于英格兰最大的150个地方行政区的中位数1,966.84镑/年。这其中，地方政府的商业税，停车费账单和罚款等是主要的补贴来源。

英国与住房相关的税种还涉及遗产税⁶³、租金收入所得税⁶⁴等，在此不一一列举。

 

（六）体制机制

体制机制是指在特定的组织、机构和系统内，为了实现预设目标或解决某专门问题，所制定的一系列规则、制度、流程和方法，包括组织结构、管理流程、激励机制、监督制约等方面。体制机制是组织机构或系统内部管理的基础和核心，犹如人之供血系统，心脏搏动有力，血管壁柔润平滑，自然血液流动自如，身体康健、活力四射。反之，则不免四肢发冷、衰态日渐，直接影响着组织机构或系统的运转效率和效果⁶⁵。英国住房公共政策体制机制既涉及政策法规、执政理念、经济环境、规划计划、制度规范和工作流程，也包括政府作为、社会风气、道德伦理、技术进步、市场企业、机构个人以及内部审计、风险控制、绩效评估等诸方面。其既是英国住房保障驶向彼岸的“风帆”，也是“船舵”。

一是，法制先行、法制保障，确保了住房公共政策和住房保障工作的持续推进和切实有效，充分发挥了住房公共政策在社会管理和经济发展中的的稳定器作用。如，立法管制战时和战后市场住房租金，维护了特殊时期的社会、经济稳定。与时俱进修订住房相关政策法规，将住房公共政策置于宏观的视野中综合考量，以“购屋权计划”、“居者有其屋计划”和“可负担住房政策”等，调整升级住房公共政策，与时俱进地满足不同时期政治、经济和社会管理的综合需求，促进英国社会经济健康发展。

二是，理念清晰、以人为本、有序推进和公开公平。诸措并举，持续推进、点面兼顾，适时调整、螺旋上升，不断惠及不同社会阶层，有效保护了社会各方利益，维护和促进了住房市场的有序发展，最大程度地推动了社会公平。如，以社会住房、共有产权计划、住房货币补贴、购置首套房优惠和政府社会协力等政策综合发力，始终积极推动居民自置住房，始终坚持保障中低收入群体住房困难，始终运用市场经济机制破解资源供给不足问题等，稳定社会结构，避免“福利陷阱”，维护市场经济发展。

三是，具有“自我推动”、“自我检测”和“自我修正”的主动功能。英国住房公共政策体制机制的这一主动功能，实现了英国住房保障的持续稳定推进，修复修正和推动住房公共政策的深化改革以及与其他相关政策的进一步协调。如，英国保守党和工党执政更迭，从未动摇英国住房政策的根基，影响住房保障工作的推进，而是互为包容、适度修正和相互继承。1999年，对于公共项目管理，地方政府法以“最优价值”模式⁶⁶取代升级了强制竞标模式，以后该模式随即扩展至住房协会等志愿部门，进一步提升了社会住房的管理升级与自我监督机制。同样，住房保障与城市更新的统筹协调，《城乡规划（英格兰） 法》出台，规划在城市管理和经济发展等诸多领域的龙头作用等，均是体制机制科学作用之下住房公共政策系统的“自我学习”下“自我完善”行为的结果之一。

 

六、英国住房公共政策有关概念与补充

（一）“购屋权”与“获得权”计划

“购屋权”（Right to Buy）计划的前身是英国伯明翰和大伦敦地区等地方政府实施中的社会住房“均衡出售制度”，即地方政府依照法律赋予的社会住房相关处置权，在综合考量市场价值和租赁期限基础上，将部分社会住房打折（折扣最高限额为30%）出售给租户的制度安排。1980年前，在该制度安排下共售出了21万套社会住房。1979年，撒切尔政府上台后大刀阔斧地推行住房制度改革，在继承调整“均衡出售制度”基础上，推出了购屋权计划，其主要内容是，无论是自由持有或处于租赁状态下的各类住房，均可在市场价值基础上，考虑租赁期限和房产类型等折扣因素，独立评估价格出售给具有购买资格的正在居住的租户。“购屋权”计划理论上包括社会住房和私人住房，但基于经济利益考虑，私人住房参与率极低，主力是政府拥有的社会住房。

“购屋权”计划保障的对象是，凡租住在地方政府或住房协会社会住房的租户，以及居住在军队里营房满三年，且其申请的住房将作为主要居所者，均可申请购买社会住房。购买的住房分为独栋住房和公寓。折扣优惠：（1）购买独栋住房：居住3--5年可获35%折扣，之后每年折扣加1%，最高70%；（2）购买公寓：居住3--5年可获50%折扣，之后每年折扣加2%，最高70%。但最高购房优惠金额不超过8.09万英镑，伦敦不超过10.8万英镑。转让限制：购房十年内转售，须优先卖给原房东，如住房协会等，原房东放弃优先购买权可出售给其他社会购房者；一年内转售，须退还原房东房屋转售市场价乘以购房时折扣比例部分；二至五年转售则分别再乘以80%、60%、40%、20%。1984年，政策进一步调整，独栋住房的住户租住2年以上，享受的折扣为32%，租住超30年者可享受60%折扣；公寓住户则为：租住2年以上，享受44%的折扣，租住超15年者可享受70%折扣。政策激励之下，1980年-1985年售出64.3万套社会住房，1986-1996年售出110万套社会住房。

继“购屋权”计划之后，1996年又推出“获得权”（Right to Acquire）计划。该计划的适用对象：曾在地方政府、住房协会的社会住房或军队里住满三年，申请购买的住房将是买家主要居所，且申请购买的住房是住房协会于1997年3月以后建成或从地方政府或英国住房公司购买所得。折让优惠：购房优惠程度取决于住房地段，优惠幅度在0.9--1.6万英镑之间。转让限制：购房十年内转售，须优先卖给原房东，原房东放弃优先购买权可出售给其他社会购房者；一年内转售须退还转售市场价乘以购房时折扣比例部分；二至五年转售则分别再乘以80%、60%、40%、20%。

1997年，工党政府执政后，继承了保守党的社会住房出售政策。但对“购屋权”计划折扣问题，政府内部展开了讨论。2005年工党政府实施政策调整，包括租户购买社会住房享受折扣初始年限从2年提高到5年，住户购买五年后再出售该房屋的须返还折扣，折扣返还数额按照该房产再销售时的市场价格计算，不考虑业主是否通过维护修缮带来的房屋价值提升；购买后10年内出售住房的，前业主（政府或住房协会）有以市场价格优先购买的权利等。1997-2005年，“购屋权”计划售出了70万套社会住房。

“购屋权”计划和“获得权”计划，为社会住房租户等特定群体提供了购房的机遇和优惠，一定程度上实现了社会财富再分配，促进了政府财政收入的增加，减轻了联邦和地方政府的经济压力，是英国住房公共政策的重大转折，其为后续各类住房政策的展开奠定了坚实的基础，如居者有其屋计划、体面住房等。同时，也给未来的政策和工作带来了新的压力，一是未售出的社会住房多为老旧破损住房或位置不佳均面临市场贬值、出售困难和维修成本高昂困局；二是已购房群体、现租住未购房群体以及申请家庭和潜在需求者等各方利益存在不平衡；三是社会认知并不一致，如过度福利是否引发养懒汉以及社会公平等。

（二）共有产权与共享权益房

共有产权房（shared ownership housing）和共享权益房（shared equity housing）合称共有产权（Shared ownership）计划或制度。共有产权房（或称共享产权房）是1980年随着“购屋权”计划推出的住房制度改革“姊妹篇”，旨在解决英国“夹心层”群体住房困难问题，即既无力购买市场商品房住房，又不符合社会住房租赁条件的边缘人群。1992年--1999年，英国推出“居者有其屋计划”，该计划提出“共享权益住房”相关政策，由于其与共有住房政策关联密切，如政策受益对象重叠等，故也将其纳入英国共有产权制度。“共有产权计划”政策主要受益区域为英国东部和伦敦地区。房源包括社会住房和私有住房。依据房源不同，有学者也将“共有产权计划”分为常规模式（Conventional Shared Ownership ， CSO）和市场自助模式（Do-it- yourself Shared Ownership ，DIYSO）两种⁶⁷。

1. 共有产权房

共有产权住房系指政府或其相关机构以合资购房、产权共有方式帮助中低收入住房困难家庭获得相应住房。即购房人与政府代持机构----住房协会或其他政策支持机构共同出资购房，并按照出资份额确定各自产权比例形成产权共有。此政策之下，购买的住房主要是社会住房，以后逐步扩展至可负担住房甚至市场商品房。政策受益对象初期主要为公务员、教师、警察、护士、社工和公交司机等关键工作者（Key workers），后来逐步扩展到支付能力不足的年轻人和工人等其他“夹心层”社会群体，如，年收入不超过8万英镑（伦敦不超过9万英镑）的无房家庭等⁶⁸。

购房者产权份额按经济可承受能力确定，通常的区间在25%-75%之间。共有人彼此间产权份额比例可以双向调整，购房人可以逐步购买剩余的产权，也可以向住房协会出售一定比例的产权，具体视购房人的经济收入状况，如购房人突然失业或收入锐减，则购房人可减持产权比例。共有产权房由购房者依照法律和合同约定独占使用，只能自住，不得转租。购房者对住房协会等持有产权的面积部分支付低于市场的优惠租金，最长期限为99年。购房者未获完全产权前决定出售住房股份的（可以分部分出售，如出售10%的份额），手续较为繁琐，一般需要提前至少8周做出售准备。购房人既要告知相关政府部门并获准，也必须转让给政府相关机构指定买家或在有资格购房的人中转让。购房人即使获100%产权出售转让住房时，住房协会等也有优先购买权。住房协会等放弃购买权面向市场出售，所获全部收益将按照各自产权比例分配。

共有产权房让不同收入阶层的民众拥有了更多的自置住房选择权，一定程度满足了“夹心层”群体的呼声，减轻了中低收入家庭负担，提高了住房自有率，降低了改革阻力，赢得了诸多社会赞誉。但也暴露出多个管理漏洞和实际操作问题，如已售社会住房合同承诺的房屋维修费用如何具体在住房协会和业主之间合理分担；住房协会共有产权面积部分租金的缴纳方式和催缴等，均导致了住房协会和购买共同产权的业主矛盾频发，“好事未能办好”，社会舆论的矛头再次指向政府。

2006 年以后，“新建住房购买计划”部分修正替代“共有产权计划”。2020年9月8日发布新规，英国共有产权房的最低购买份额已从25%降低至10%，购房者可以最低1%的份额逐步买下完整100%的产权。与购房者共享房屋的住房协会，将在前10年承担修理和维护费用。2015年，英国财政大臣、首席国务大臣乔治·奥斯本（George Osborne）公布了一项政府计划，将在2015-2020年大力推行“共有产权计划”。目前，共有产权计划住房占全英住房总量的4%，在英国共有超过20万家庭、30多万以上的人口居住在该类住房中。

2. 共享权益房

共享权益住房是指符合政策条件、支付能力不足的购房者可向住房协会申请无限期免息权益贷款购买住房并与住房协会形成权益共享的住房。该政策推行于20世纪90年代，购房者系指社会住房租户或符合社会住房租赁条件并在地方政府或住房协会登记注册的居民；购买的住房除住房协会供应住房外，购房者还可以选择购买公开市场上的商品住房；购房时，购房者一般支付该住房市场价值5%的资金作为定金，同时可由住房协会获得无限期免息的权益贷款（equity loans ）⁶⁹，额度为所购买的市场住房价值的20% （在威尔士为30% 且部分地区可达50%），其余的购房款通常由住户申请住房抵押贷款实现，即类似于我国居民买房的公积金与商业贷款的“组合贷”。五年内，购房者无须偿还权益贷款，也不需要支付任何费用。自第六年起，购房者需按照权益贷款1.75%的费率缴纳费用，且之后每年的费率会逐渐递增。

共享权益房政策下，购房者对共享权益住房享有占有、使用和处分的权利。购房者与权益共享人----住房协会通过权益贷款合同，共同分享资产增值收益或共担资产的贬值损失，分别两种情形：

一是在购房者持有房屋，到期归还权益贷款情形。按照权益贷款合同约定，购房者需要在25年之内归还所有权益贷款以及连带增值或贬值，即购房者归还的总金额为购房时权益贷款所占房屋总价值的比例乘以归还时房屋市场价格。例举，共享权益房初始购置价为￡100万镑，权益贷款比例20%，即权益贷款额￡20万镑，合同约定25年归还权益贷款。至还款期，该共享权益房市场价为￡150万镑，则购房者应归还权益贷款总额为￡30万镑；如房价下跌为￡50万镑，则购房者应归还权益贷款总额为￡10万镑。此时，双方均有损益，其中权益共享人----住房协会利益（权益贷款连同利息）损失大于￡10万镑。

二是，出售转让住房，收益分享情形。政策和合同规定，在住房转让或上市交易时，购房者须一次性补交全部的免息贷款，且应以市场价按照“无限期免息权益贷款”数额占房价总额的比例与住房协会分享收益。例举承上例，住房转让时，购房者应先向住房协会归还权益贷款￡20万镑，再与其分享收益或损失。当该共享权益房市场价为￡150万镑，则住房协会分享收益为￡30万镑，购房者分享收益￡120万镑；当该共享权益房市场价为￡50万镑，则住房协会分享收益为￡10万镑。此时，购房者收回“分享收益”￡40万镑，损失巨大。

 

 

 

（三）居者有其屋计划

1990 年，英国推出《居者有其屋计划》，在共有产权住房政策之外增加政策选项，提出“共享权益住房”政策。1992年，“共享权益住房”政策纳入“共有产权计划”。与共有产权住房比较，“共享权益住房”管理更加简单，避免了前者存在的诸多问题，如政府或住房协会的权益直接转化为贷款权益和分享权益等，丰富了“共有产权计划”内容，推动了共有产权制度发展。据英国格雷厄姆咨询公司(GCC)的统计报告：截至2005年3月31日，英国15年间总共提供了17万多套共有产权房屋，包括113家住房协会提供共有产权住房制度的服务，平均每个住房协会拥有640个家庭的部分产权。

2006 年后，英国政府在总结“居者有其屋计划”和共有产权住房等政策基础上，结合英国住房需求的变化，再推“新居者有其屋计划” （New Homebuy ）。按照该计划的规划愿景，英国政府雄心勃勃地提出，在未来 2006--2011 年的五年间要资助 10 万个家庭拥有住房。“新居者有其屋计划”包括“社会住房购买计划”（Social HomeBuy ），“新建住房购买计划” （New Build HomeBuy ）和“公开市场购买计划”（Open Market HomeBuy ）等。

“社会住房购买计划”是针社会住房或可负担住房租户，政府鼓励其采用灵活方式购买现租住住房。购房人可以先支付至少 25%的产权款项（购买的份额越多，打折的程度越大，价格也越优惠），剩余部分的产权可租可售。“租”，购房人按剩余产权价值的 2.75%到 3%的比重每年交纳租金。“购”则租户按照当期的市场评估价格确定住房剩余产权价值购买该住房。

《新建住房购买计划》和《公开市场购买计划》保障对象主要是：租住可负担住房群体含公共服务人员，以及首次购买住房的家庭。《新建住房购买计划》支持购房人购买参与该计划的可负担住房等新建住房。购房者首期至少要购买该住房住房 25%的产权，剩余部分的产权面积部分由购房者支付租金，年租金标准为剩余部分产权价值的 3%以下。购买剩余部分的产权做法与“社会住房购买计划”相同。《公开市场购房计划》是针对在英国东部、伦敦和东南部工作的公共服务人员即“关键工作者（Key workers）”实施的住房保障政策。购房人可以通过个人积蓄支付和商业信贷等在公开的市场上购买 75%的产权住房，剩余25%产权的购买，可申请政府无息贷款或专门机构低息贷款支持帮助。

（四）可负担住房

可负担住房雏形源于撒切尔政府上台后推行住房制度改革。此次改革在积极推进社会住房私有化的同时，大力削减地方政府的住房供应，支持住房协会建设与要求开发商配建补充社会住房，并将社会住房与其他保障性住房通合，逐渐建立起可负担住房体系，可负担住房概念由此产生。2004年以后，社会住房连同后期增加的其他保障性住房，如共有产权房、首次置业房等往往统称为可负担住房。2005年，英国政府“可持续住宅社区：所有人的家园”计划出台，五年计划目标是，耗资380亿英镑，5年内即至2010年，让英国人人有个体面的家。2006年，英国社区和地方政府部（DCLG）公布的住房规划政策《可负担住房供给》中，正式提出了“可负担住房”的概念，要求政府直接或间接面向符合保障资格家庭，提供售价或租金水平可负担住房。

2006年，在英国2006年规划政策解释3中，可负担住房的概念得到正式定义。初期的可负担住房的范围相对狭窄，以后随着低收入家庭住房问题的基本解决，住房保障的内涵外延均得到了扩张，尤其是可负担住房社会需求不断增加，可负担住房的概念也越来越宽松。目前，可支付住房包括社会住房以及享受了政策优惠的各类其他住房。其来源渠道包括：一是地方政府及其所属非盈利企业；二是住房协会等专门机构持有的住房，包括住房协会委托开发商代建或贷款支持建设的社会住房，地方政府转让的社会住房以及地方政府规划和政策约束由开发商配建的可负担住房等⁷⁰；三是包括私人开发商在内的住房建设单位的建设供应。如地方政府通过规划审批要求开发商在建造商品房时，配建15%～20%作为可支付住房等。

可负担住房可租可售。可负担住房售卖转让主要包括社会住房、共有产权房、共享权益房和首次置业房等。如，2014年启动的首次置业房政策规定⁷¹，低收入无房家庭首次置业（住房）最多可享受20%折扣。可负担租赁住房分别面向低收入群体、中低收入群体和社会重要领域的公共服务人员，租金水平分别为市场租金的52%、71%和50-70%。不同时期、不同区域租金水平会有所浮动，但总体水平在市场租赁住房租金50-80%的区间。同时，可负担住房受益群体中两类住户还可以获得政府提供的住房补贴，以确保社会公平：一是低收入或失业家庭；二是租住市场租赁房的家庭。2016年，租住可负担住房家庭中，领取住房补贴的占比59%，平均每周领取82英镑，租住市场租赁住房的家庭，则可以享受高于可负担住房家庭住房的补贴，如，低收入或失业住房困难家庭，政府补贴平均约为每周103英镑。

可负担住房政策受到了中低收群体住房困难家庭的欢迎。但由于开发商无利可图和消极被动，居民工资增长低于房价增长等因素共同作用，可负担住房始终求大于供。2016年，伦敦市长在竞选时曾向市民许诺要解决伦敦的住房危机。在他提出的住房规划草案中，目标是伦敦每年需要建造6.6万套新房，其中包括可负担住房4.3万套，让市民“真正负担得起住房”。实际结果是，2017～2018年度伦敦共建设12555套可负担住房，与设立目标相去甚远，未能缓解伦敦的住房危机。英国中央政府评估，目前伦敦每年住房需求约为7.2万套，住房困难家庭即便申请到可支付住房也要等待很长的时间。

（五）住房协会

英国住房协会的起源，有学者认为可追溯到维多利亚慈善事业时代或更早时期，如13世纪福利院和养老院。18世纪末期迎来了第一个快速发展期，彼时的英国住房短缺问题严重，政府按照自由经济发展原则，坚持不干预政策致使供求矛盾不断加剧。面对此局面，英国私人慈善力量主动作为，自发成立非营利性质的第三方社会组织----住房协会，力图解决城市贫民尤其是工人阶级的住房困难问题。以后，随着时间推移，城市化加速，住房问题矛盾日渐尖锐，住房协会的规模和数量也在不断增大。1935年，住房协会全国联合会(National Housing Federation)成立，住房协会的社会影响力进一步增大，开始与当地政府在住房保障领域中开展合作。

中央政府也逐渐重视住房协会在解决英国住房保障中的作用，1974年修订的《住房法》正式将住房协会纳入到英国的住房保障体系当中，住房协会的经费全部由政府承担。住房协会可以在不违反政府公共部门借款情况下，向私人市场借贷。明确了英国政府与住房协会是一种委托与代理的关系，赋予了住房协会在社会住房管理中的主导地位，住房协会由此进入了新的历史发展阶段。1980年，“购屋权”计划推出后，住房协会再次成为社会住房关注的焦点，并成为住房住房改革的重要帮手。

1988年《住房法》修订，完善了中央政府对于住房协会资金补贴的分配方式，并通过住房协会综合评估制度，建立起住房协会之间“准市场”竞争机制，有效提高政府资源的分配效率，增加住房协会之间的良性竞争，促进住房协会住房保障服务水平的不断提高。英国政府成立社区住房局(The Home and Communities Agency)专门监管住房协会，确保和维护住房协会持有的资产安全。另外，住房协会全国联合会同样为各个住房协会内部治理和运作规程制定指导性和规范性的文件，包括住房协会董事会和首席执行官的职责、要求、人事变更和薪酬规定等。

英国的住房协会是一个极具英伦特色的组织机构，以我们“中式的观点和思维”去观察它不免觉得怪异。因此，有必要对此机构予以辨析。一般而言，考察一个组织机构的定性可从三个维度去研究归类：一是政府机构的特征；二是私营机构特点；三是社会第三方组织属性。英国的政府是由行政、立法和司法三方部门构成，很明显住房协会不属于上述三部门之任何一个部门。由其发展历程可见，其是社会自愿组成部门机构，有自己的目标原则，且也是自主运作。私营机构的本质和最大特点是以盈利为目标，与之比较显然两者存在差距，住房协会主要目标是双重的，一是住房公益目标；二是一定程度盈利目标追求，以维持机构可持续发展。

按照理论上概念，社会“第三组织”是指既从事经济活动，也存在政府行为的机构。英国住房协会是独立运作机构，具有双重管理目标，强调租金收益最大化和成本支出最小。早期自愿委员会委员的工作是义务的，但后来为提升运营管理水平，委员和高级管理人员一样也有收取薪酬。在住房市场中，其与私人开发商存在竞争，且在一定程度上占有优势。1988-2005年，英国地方政府完全转让给住房协会的社会住房987746套，部分转让101000套。并且制定了一系列的监管政策。因此，综合判定，英国住房协会应当是或近似于社会“第三组织”。截止2005年，英国住房协会社会住房供应量达到160万套。之后，伴随政府社会住房转让给住房协会持有，住房协会在英国公共住房政策供应管理体系中的作用进一步加强。目前，英国已拥有超过1500家住房协会。根据英国社区与地方议会部数据显示，由住房协会管理的社会住房达234万套，占总量的60%。住房协会已经成为英国社会住房供给与管理的主要力量。

（六）建房合作社

建房合作社（Building Society）源自18世纪70年代，属民间自发互助建房或购房行为。建房合作社的运作是每个成员定期缴纳定额资金，以集中支持和帮助某个成员的方式，逐个实现所有成员建房或买房的目标。当所有成员均实现目标后该组织遂自动解散，基于此，建房合作社也称终结型合作社（Terminating Society）。建房合作社一般规模不大，成员间相互熟悉信任，收入水平也基本相当。其实，在我国过去民间亦有类似居民互助行为，各地方名称不同，江淮地区俗称“打会”。打会的目标在不同时期和经济状态下迥然不同，小到参与“打会”成员家庭购买家具，大到子女结婚 。互助成员也多是单位知根知底且互为信任的同事。

英国建房合作社的发展大约经历了三个阶段，1775年，伯明翰成立英国首个建房合作社——凯特利建房合作社（Ketley’s Building Society），此后各地相继成立建房合作社，此为建房合作社1.0时代。19世纪40年代，建房合作社开始以还本付息的储蓄方式吸收社会投资者，但终结型特点没有改变，即使命完成，合作社解散。同时，对所有社会投资者还本付息，建房合作社进入2.0时代。1845年，英国第一家永续经营型的建房合作社（Metropolitan Equitable大都会股票）成立，面向社会吸收储蓄存款并提供专业住房抵押贷款，建房合作社走入3.0时代。1900年，英国约有建房合作社2286家，总资产约6000万英镑。

上世纪80年代以前，建房合作社运作相当稳健，也得到了政府的大力支持。建房合作社自发组建建房合作社协会（Building Societies Association，简称“BSA”），自我约束、严格自律。按照英国公会的古老传统----禁止竞争原则，协会对会员具有有较强的约束作用。如，协会定期向会员推荐的抵押贷款利率，协会成员通常会遵照执行。因此，无论是建房合作社的运作业务还是抵押贷款按揭利率市场均保持稳定有序。同时，建房合作社的发展环境也是得天独厚。一方面，银行发展业务严格受制于政府和法规规制，如存款准备金制度；银行业务注重短期收支信贷等，使得银行在长期抵押贷款市场中不具优势。建房合作社运行成本低，不以追求利润为终极目标，业务稳健、回报稳定，因此在吸收存款方面具有明显优势。另一方面，政府基于建房合作社支持居民自置住房，具有一定程度住房保障的职能，因此英国政府通过税收优惠等政策予以支持，如对建房合作社实施独特的综合税率，个人投资者和储户的分红和利息收入，直接按基础税率纳税，此外建房合作社在新会计年度开始9个月后才缴纳上一年度的税收等。建房合作社的税收优惠叠加低成本运作，进一步降低了抵押贷款的利率，形成了显著的市场竞争优势。上世纪70年代，建房合作社占存量房贷和新增房贷的比重，基本保持在80%左右，在住房金融市场长期占据垄断地位。

上世纪80年代之后，英国政府的管制放松，住房金融更加市场化，如1980年，英国央行取消补充特别存款准备金，不再限制银行等存款性金融机构的负债扩张；1981年存贷款利率全面市场化等，银行开始大力开拓抵押贷款和居民存款业务。建房合作社面临全面竞争压力，吸储能力明显降低，建房合作社协会主导的利率卡特尔也逐步终结。为支持建房合作社发展，英国政府颁布《1986年建房合作社法》，放松对建房合作社的限制，意在强化其在市场的竞争力⁷²。但由于综合环境因素的变化，银行逐步占据主导地位，建房合作社未能挽救颓势，只得进入新的转型，在提升集中度的同时，逐步转型为银行或有限公司⁷³。恒大研究院2019年研究表明，英国住房“当前的新发放抵押贷款中，银行占比约2/3，仍保持互助性质的建房合作社占比约1/4。建房合作社的比重从80年代前的80%降至90年代初的60%，1997年由于集中银行化更骤降至36%，目前基本稳定在25%左右。而银行自1998年以来一直保持60%以上的市场份额，占据主导地位达20年。目前，前十大抵押贷款机构中，7家为银行、市占率60%，3家为建房合作社、市占率18.6%。”英国住房市场走入新时期。

 

本章结语：

英伦三岛是诞生弗朗西斯·培根、约翰·洛克、艾萨克·牛顿、大卫·休谟和亚当·斯密等一批伟大的哲学、科学和人文科学的国度。在近现代的很长一段时间，英国在政治制度、法律体系、科技创新、金融制度和政府管理等方面始终执世界之牛耳，为人类的文明和发展作出了无与伦比的贡献。住房公共政策方面，其不仅进行了全面的探索，而且创立的多项制度和实践操作今天依然畅行于世界各国，如“补砖头、补人头”政策，共有产权计划，城市规划与城市更新等无不是各国住房保障的“经典”，高居庙堂、历久弥新。

更为难能可贵的是英国的住房公共政策，传递的是积极向上的能量，闪烁的是不断追求民众福祉、实践社会公平正义的光辉。即使在历史的某阶段也曾有过徘徊彷徨，甚至“倒行逆施”，但始终能在“螺旋”中上升前行。如，一战后的住房供求矛盾趋缓，住房公共政策随即转向以消除“棚户区”、避免产生新贫民窟和提升城市整体水平的城市更新；当二战的苦难还在英伦三岛弥漫时，《贝弗里奇报告》犹如寒夜中的薪火，不仅撕开了冬夜的黑幕，也温暖了英国民众冰封已久的心扉，更向世界播散出光明与希望的种子；住房保障的大规模补贴，共有产权住房、居者有其屋计划、体面住房和可负担住房等政策如浪潮般持续大规模推进，住房保障不断升级飞跃，当今的英伦三岛，“有房住”、“免于贫困”已经走入历史，而人的尊严、国民的基本权利、“住得好”等俨然已是英国朝野和住房公共政策普世的共同价值观。

今日，各国各地区、不同的社会意识形态，每个政府都在寻找适合自己国情、区域的住房公共政策路径与方法，也都积累了自己的经验和教训，形成了各自独有的政策体系、运作模式。但世界从来没有完美，各国住房公共政策，以时下网络语言“没有最好，只有更好”似乎更为恰当，全球住房公共政策依然“在路上”。或曰，英国住房公共政策已然进入“高位运作”，纠结于“福利国家”和“自由市场”之间。或云，英帝国已经“没落”，已是“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”......不敢附会，亦无力批判。惟知，穿越历史，仰望前辈，虚怀若谷、海纳百川，当是“无量境界”......

 

1. 该蒸汽机可将冷凝后的蒸汽引入汽缸外的冷凝器，避免了汽缸在一冷一热过程中消耗热量，热效率也因此提高了两倍。
2.  学界通识，迄今为止，人类实现了三次工业革命。第一次工业革命（也称蒸汽革命）产生于18世纪60年代--19世纪中期的英国。第二次工业革命（也称电力革命）发生于19世纪后半期--20世纪初，几乎在欧美主要资本主义国家同时兴起。第三次工业革命发源于20世纪后半期--21世纪初美国的金融危机所引起的技术革命，包括原子能、电子计算机、空间技术和生物工程等领域。
3. “背靠背住宅”就是两排房子靠在一起，合用一道后墙，而且往往隔10英尺或15英尺，建造同样的背靠背住宅。这种住宅模式源于英国巴斯皇家新月和圆形广场的联排别墅。联排住宅模式是17世纪30年代从意大利引进到英国的一种建筑形式，即建造一长排房子，各家各户与左邻右舍分别共用一道墙壁，构成一长排连在一起的住宅。有的依地势建成弯月形等。到18世纪，联排住宅成为当时英国城镇豪宅的主流；19世纪，联排式成为英国各大城镇普遍采用的住宅建筑模式。不过，豪宅型联排住宅外观有罗马式圆柱及美丽的装饰，而工人联排住宅则十分朴素。联排住宅向空间发展、节约地皮，可以容纳更多的人口。它通常有两层高、一开间的宽度，每层前后两间房进深，偶有地下室和阁楼。楼下靠大门一间一般称为会客室，较为宽敞；后面一间为起居室，面积较小。有些联排住宅在后面还突出一块，建有辅助用房，联排住宅的前后都有门窗。背靠背住宅则是对联排住宅的拙劣模仿，或者说是一种特殊的联排住宅。它使用联排的概念，把住房连在一起，而且还发明了把两排房子合并成一排、合用一道后墙的做法。有人猜测，背靠背住宅最初可能是无意识产生的。在试图最大限度地利用土地时，在原先临街建筑物的后院里建造房子，可能是沿着院子的后墙造一排房子，门朝院里，从而建成了“单向住宅”，即后墙完全是一面实墙，没有进出的门，也没有窗户。受这种思路的启发，若想更节约地皮、建更多的住宅单元、容纳更多的住户，就把单向住宅与联排模式结合起来，演变出了背靠背住宅。
4.  霍乱是一种急性传染病，主要经由不洁净水源和食物传染，患者常出现呕吐、腹泻、脱水、高烧等症状，重症和延误治疗可致死亡。
5.  伦敦示范之后，这一运动波及欧洲和世界，成为19世纪防疫技术和城市管理最有意义的里程碑之一。
6.  “妨害”是基于公认的法理——“使用自己的财产不得侵害相邻财产”的原则，主要依靠民法来进行调整。如私人个体建筑导致公共环境恶化、卫生条件恶劣等导致影响或妨害他人等“负外部效应”。此也是“市场失灵”表现之一。
7.  “主干法”/核心法（Principle Act）阶段的特征：（1）法律法规体系较为完善；（2）不断补充城市建设和管理的辅助法和相关法；（3）城市规划法规体系的可操作性全面加强。主干法/核心法（Principle Act）“主干法”具有：（1）核心主干地位的权威性；（2）相对稳定性。颁布后，一段时间（一般1年或2年）后会在该部核心法的基础上不断做出修改，颁布补充或修改法案，只有下一部核心法出台才会完全替代上一部（核心法的变更一般十年左右）。这与英国的动态法律体系也是相关的，规划法几乎每年都在不断完善与调整。第二次世界大战后，各主要工业国家的城市规划核心法的修订周期平均都未超过10年。
8.  《1909 年住宅、城镇规划诸法》之后，《1919 年住宅、城镇规划诸法》、《1932 年城乡规划法》和《1947 年城乡规划法令》等均大力推动了英国规划事业的发展，并对住房公共政策产生了重要影响。如，1932年法令规定，允许对建成区的土地进行城镇规划，此不仅扩充了地方主管部门的权力，而且蕴含了城市更新和老旧住宅区改造的理念。1947年的法令则废除了之前所有关于城镇规划的法规，确立了新的规划原则，既开辟了英国规划的新时代，也为未来规划支持开发商配建社会住房，参与保障房建设供应等进行了前期铺垫。城镇规划法令的介入，打开了英国住房公共政策的新视野。
9.  该法案还明确了规划实施中，如果规划实施导致了私有土地价值受损（如被限制进行工业开发），所有人可获得来自政府的赔偿；而如果因规划方案（如被规划为住宅）在开发后形成升值，则政府和私人对半分享土地增值。这一规定实质上使政府获得了一半（50%）的私人土地开发权，也为日后土地开发权国有化的模式埋下了伏笔。1947年英国工党政府颁布了《城乡规划法》，其最重要的特征就是实行土地开发权国有化和规划许可制度，以保证土地利用开发符合规划方案，从而对土地开发建设活动形成有效的政府规划干预和控制。
10.  公益信托是“私益信托” 的对称，为学术、技艺、慈善、宗教以及其他公共福利事业而办理的信托，也指个人以自己的资金委托给信托部门办理的公共福利事业的信托业务。此类信托中的受益人为社会公众中符合特定条件的人士或团体。金融信托机构对公益信托的管理必须贯彻下述原则： 收益及财产的分配应严格遵照捐赠人的意愿不得随意用于其他事务; 信托基金的运用要保证用于社会公益事业; 大小捐赠遵照平等管理的原则; 为受益人取得最多的收益而妥善运用信托基金; 信托基金的运用与分配要定期公布。
11.  1914年9月，法国和英国联合军队与德国西线主力军队在巴黎附近的马恩河地区爆发了一场重大冲突。这场战役被称为第一次马恩河战役，也因其令人惊叹的结果而被誉为“马恩河奇迹”。
12.  1916年的凡尔登战役。此役因双方伤亡巨大（双方损失近百万人），被称为“凡尔登绞肉机”。
13.  格拉斯哥城，是一个拥有悠久传统和辉煌经济的英国城市。18世纪，格拉斯哥以大西洋贸易和工业革命为契机，从一个默默无闻的小镇，逐渐发展成为强大的近代工业城市。历史上，其是继巴黎、伦敦之后，欧洲第三个人口达百万的城市。
14.  行政管控带来的个人财产损失，法理上应由政府补偿。
15.  1917年1月16日，德国外交部长齐默尔曼向墨西哥大使发出了一封加密电报，建议墨西哥与德国结成军事联盟，共同对抗美国。然而，这封电报被英国情报机构截获，并公开给了美国。这就是著名的 的齐默尔曼电报事件。这个事件引起了美国各界的愤怒，最终导致美国在1917年4月对德宣战，加入了协约国阵营。
16.  政治家和官方将一战归来的战士誉称“英雄”。
17.  这一政策确实控制了租金，增加公共住房供应，但副作用也是非常明显。区议员们为获取更多选票，以降低房屋租金换取更多支持，使得房屋租金收入不足以支付房屋的维修和持有成本，极大地降低了房屋所有者投资住房和持有住房的偏好，最终导致他们竟相向政府出售住房。
18.  政府基于住房建设的补贴政策。此一时期，英国的政府补贴主要是：中央补贴地方、政府补贴企业建设供应住房。核心目的是增加住房供应。缓解住房供求不平衡。
19.  恒大研究院研究数据。
20.  针对私人资本进入保障房建设管理所面临的资金使用期限长、投资回报低等难题，英国法律规定私人资本参与社会住房开发，可享有优先的第一受偿权，保证了投资的安全性；并按盈亏平衡原则确定租金，政府提供补贴，确保还本付息，保证社会住房管理运营者自身财务的稳健性。
21.  战争期间，为封锁英国，在英伦三岛周边海域不区分国籍和军用、商业，德国潜艇一律攻击。此举确实起到了封锁英国的目的，但也惹恼了美国，埋下了美国参战的隐患。
22.  1941年，英国经济学家贝弗里奇爵士受英国战时内阁财政部长、英国战后重建委员会主席阿瑟·格林伍德先生委托，出任社会保险和相关服务部际协调委员会主席，负责对现行的国家社会保险方案及相关服务（包括工伤赔偿）进行调查，并就战后重建社会保障计划进行构思设计，提出具体方案和建议。第二年，贝弗里奇爵士根据部际协调委员会的工作成果提交了题为《社会保险和相关服务》的报告，这就是著名的贝弗里奇报告。1948年，英国首相艾德礼宣布英国第一个建成了福利国家。贝弗里奇也因此获得了“福利国家之父”的称号。报告和英国福利国家社会保障制度的实施，影响到了整个欧洲。瑞典、芬兰、挪威、法国、意大利等国也纷纷效仿英国，致力于建设福利国家。
23.  九种社会保险待遇分别为：失业、伤残和培训保险金，退休养老金，生育保险金，寡妇保险金，监护人保险金，扶养补贴，子女补贴，工伤养老金，一次性补助金（包括结婚、生育、丧葬和工亡四种补助金)。生命的出生、孩子的养育、男女的嫁娶、工作、教育、养老、丧葬几乎涵盖了人这一生所有的境遇。
24.  克莱门特·理查德·艾德礼（Clement Richard Attlee，生卒1883年1月3日—1967年10月8日），英国工党政治家，1945—1951年任英国首相。艾德礼担任首相期间，对内在政治上扩大资产阶级民主，废除了1927年反工会法，恢复工人总罢工的权利，通过限制上议院权力的法案。在经济上执行经济紧缩计划，对重要的银行和大工业部门国有化，扩大以社会保险和福利补助为内容的福利制度，提倡计划经济；在文化教育方面，使1944年教育法案付诸实施，延长义务教育的年限；对外主张英美合作，与中国建交，使英国加入了北大西洋公约组织；还放弃了殖民主义，完成非殖民化，授予原殖民地的印度和缅甸独立地位。
25.  英国保守党和工党。18世纪以来，英国主要的执政党为保守党和工党。保守党（Conservative Party）为英国议会第一大党，前身为1679年成立的托利党，1833年改称现名。主张自由市场经济，严格控制货币供应量，减少公共开支，压低通货膨胀，限制工会权利，加强“法律”和“秩序”等。工党（Labour Party）为英国议会第二大党。1900年成立，原名劳工代表委员会，1906年改用现名。其传统理论基础是费边社会主义（认为改革应循序渐进），主张保持宏观经济稳定增长，建立现代福利制度。反映在公共住房政策领域，两党的执政理念和政策措施有所不同。
26.  1945年新城镇委员会（New Towns Commission）成立，主要职责是对新城镇设立的各项环节进行研究，加快对新城镇的开发。1946年，《新城镇法》颁布，成立新城镇开发公司（New Town Development Corporation），负责新城镇的设计、开发及管理工作，新城镇建设正式启动。英国政府通过建设新城镇，为居民提供新的住所，以疏散人口过剩的大城市。1946-1970年，英国共建成33座新城，容纳约200万人。
27.  这次危机从1948年8月到1949年10月，持续了15个月。消费品工业的生产提前一个月开始下降，接着原料和机器设备生产部门也相继下降。整个工业生产指数从1948年7月的41.7（1967=100，下同）下降到1949年10月的37.5，下降幅度为10.1%。受打击较严重者，钢铁产量下降21.7%，煤产量下降28.1%，原油产量下降15.8%，建筑业中新开工私人住房建筑从1947年10月到1949年2月降低将近30%。危机期间，工商业销售额下降8.3%，固定资本投资下降15.1%。15个月内倒闭企业9928家。全失业率最高纪录的1949年10月达7.9%，失业人数为491.6万。
28.  我国称之为“抗美援朝”，西方国家谓之“朝鲜战争”。
29.  公共住房系统称，包括社会住房以及享受政府政策优惠的其他住房，政策优惠如优惠贷款、政府贴息、地价折让等。
30.  房租（租金）收入占该住房投入的比重，用以衡量投资效率。
31.  此阶段，政府和社会均认为高层建筑有利于土地节约集约利用，是一种高效的建筑。故而对其进行补贴。当然这种认识只是阶段性的，高层建筑随后遭至广泛的批评，当然补贴也随之取消。
32.  套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，即住宅套数和家庭户数的比例，国际上认为，平均每个家庭1.1套比较合理，超过1.1套就是供大于求，低于1套则是供应不足。
33.  滞胀（stagflation）为通货膨胀和经济停滞并存现象。主要表现是经济增长放缓、就业率下降，但物价却仍在上涨。滞胀一词最早由美国经济学家萨缪尔森（Paul Samuelson）在20世纪70年代提出。
34.  如，20世纪40年代的每千人4户以及60年代的每千人6户。
35.  新自由主义（Neoliberalism）是一种现代政治思想，反对国家对于国内经济的干预，是英国现代政治思想的主要派别。主张在新的历史时期维护个人自由，调解社会矛盾，维护自由竞争的资本主义制度。因而成为一种经济自由主义的复苏形式，自从20世纪70年代以来在国际的经济政策上扮演着越来越重要的角色。
36.  “第一次石油危机”爆发于1973年10月。1973年10月6日第四次中东战争爆发，阿拉伯国家纷纷要求支持以色列的西方国家改变对以色列的庇护态度。阿拉伯石油生产国为了打击以色列及其支持者，把石油作为了武器，1973年10月16日，科威特、伊拉克、沙特阿拉伯、卡塔尔、阿拉伯联合酋长国五个阿拉伯国家和伊朗决定，将海湾地区的原油市场价格提高17%。1973年10月17日，阿尔及利亚等10国参加的阿拉伯石油输出国组织部长级会议宣布，立即减少石油产量，决定以同年9月各成员方的产量为基础，每月递减5%。对于美国等支持以色列的国家的石油供应，逐月减少5%。1973年10月18日，阿拉伯联合酋长国中的阿布扎比酋长国决定完全停止向美国输出石油。接着利比亚、卡塔尔、沙特阿拉伯、阿尔及利亚、科威特、巴林等阿拉伯主要石油生产国也都先后宣布中断向美国出口石油。“第一次石油危机”石油危机爆发后，全球原油价格暴涨，根据世界银行的数据，1973年9月“第一次石油危机”爆发前国际油价是每桶2.7美元，1973年10月上升至每桶4.1美元，1974年1月油价上升至每桶13美元。1974年3月18日，阿拉伯国家决定取消对美国的石油禁运，事态开始慢慢平息，1974年4月国家油价回落至每桶10.60美元，此后数年一直到1978年底之前，国际油价一直维持在10美元到12美元之间。“第二次石油危机”发生于1978年底到1980年底之间，起因是伊朗伊斯兰革命运动。伊朗伊斯兰革命从1978年初开始爆发，此后不断升级，1979年1月16日，巴列维国王离开伊朗前往埃及，2月1日，鲁霍拉·霍梅尼回到德黑兰。伊朗在1979年4月1日成为伊斯兰共和国，并通过了新的伊朗伊斯兰共和国宪法。从1978年底至1979年3月初，伊朗停止石油出口，使石油市场每天短缺石油500万桶，约占世界总消费量的十分之一，致使国际原油价格暴涨，国际油价从1978年11月的13.2美元/桶上涨到1979年2月的20.8美元/桶。此后，西方国家为了增加与产油国在能源市场上的博弈筹码，加强消费国的地位，纷纷制定战略石油储备计划。这种出于“安全”需要的“补库存”行为进一步推升了国际油价，据统计，1980年1月西方国家的石油总储备达到53亿桶，相当于石油输出国组织1979年全年石油产量的几乎一半，而其中的10亿多桶储备是在1979年一年之内增加的。到1979年11月，国际油价达到了每桶40.75美元的历史最高位置，这是一次典型的市场预期自我实现的过程。1980年9月，两伊战争爆发，两国石油生产完全停止，由于西方国家准备已经非常充分，国际油价没有进一步上涨，在1980年总体维持在每桶37至40美元。1981年以后，国家油价开始逐步回落，到1986年7月一度跌破每桶10美元。
37.  英国的个人所得税基本税率为33%，最高税率达83%，公司税税率为52%。
38.  玛格丽特·希尔达·撒切尔（Margaret Hilda Thatcher，1925年10月13日—2013年4月8日），英国右翼政治家，英国前首相，1979年-1990年在任，她是英国第一位女首相，也是自19世纪初利物浦伯爵以来连任时间最长的英国首相。她的政治哲学与政策主张被通称为“撒切尔主义”，在任首相期间，对英国的经济、社会与文化面貌作出了既深且广的改变。在担任首相前后高姿态地反对共产主义，而被苏联媒体戏称为“铁娘子”，这个绰号甚至已成为了她的主要标志。
39.  租户已交租金可以转换为按揭月供。此为政府的推动低收入家庭租户购房的优惠政策。
40.  也称资本性收入，是指政府固定资本性资产、黄金及外汇储备、股票、土地或无形资产的出售所得，以及资本性转移收入（国外对本国政府的资本性赠与）等。资本性收入的数额一般较小，在我国的财政收入中，经常被合并到非税收入项目中。
41.  余南平 欧洲社会模式——以欧洲住房市场和住房政策为视角 华东师范大学出版社,2008:107。
42.  体面住房计划是21世纪以来英国最重要的住房更新政策。英国大规模的社会住房建设主要是在20世纪中叶完成的。至20世纪末，随着建筑老化，居住质量下降，亟待更新。作为左翼政党，工党在1997年上台后就着手改善社会住房条件。在工党政府的第一个任期内，英国政府额外投资了40多亿英镑以改善住房条件，使30万套住房、150万居民家庭受益。2000年，布莱尔工党政府的环境、运输和区域部（the Department for Environment, Transport and the Regions，DETR）发布了住房绿皮书《质量和选择：所有人享有体面的住房》 (Quality and Choice–A Decent Home for All )，引入了体面住房的概念。报告承诺，在2010年前将英国所有的社会住房提高到体面的水准，并估算提高到体面的水准大约需要190亿英镑。该工党政府选择在2001年给出这样的承诺，既是出于社会住房质量普遍不佳急需改善的现实需求，也是出于次年议会换届的政治考虑。为了评价社会住房的体面与否，英国政府提出了体面住房标准 （Decent Home Standards）。在2001年7月发布的《体面住房指南：定义和实施办法指导》（A Decent Home – the Definition and Guidance for Measurement）中，对体面住房标准进行了专门的定义，它包括4方面内容：（1）必须符合当前法定的最低住房标准。（2） 必须得到合理的维修。（3）必须有合理的现代化设施和服务。（4）必须提供合适的热舒适度。最初，体面住房标准只是针对地方政府和住房协会这样的注册社会住房房东（Registered Social Landlord）所管理的社会租赁住房。但时任副首相的John Prescott在2002年的扩展备忘录（Spending Review 2002）中，宣布将该标准的适用范围扩展到私人租赁市场中弱势群体的住房，其目标是在2010年前将70%弱势群体居住的住房提高到体面住房标准之上。英国政府的数据显示，2001年4月1日之前，英国有43%、120万户的弱势群体家庭居住在不体面的居所。
43.  规划得益或称规划增值（Planning Gain）是指土地由于规划导致增值，此增值不应全部属于开发商，而应部分返回给公众，以平衡社会、经济与环境发展等。
44.  能源性能证书 (EPC) 会告诉您建筑物的能源效率如何，并给出从 A（非常高效）到 G（低效）的评级。如，取暖和照明的成本是多少，以及它的二氧化碳排放量可能是多少。EPC 还包括有关进行改进，能效等级可能是多少的信息，并强调了获得更好等级的成本效益方法，如改用更节能的灯泡。
45.  前后政策比较：1.两种政策均可以以房款5%来购房，但HTB政策中包含20%的政府股权贷款。HTB贷款在前5年免息，在此之后要同时偿还金融机构的贷款和政府的股权贷款，还款金额随之上升。Deposit Unlock政策最高可申请95%的贷款，但需在贷款开始后还息。2.HTB为政府政策，参与HTB计划的开发商商楼盘较多，选择也更多；Deposit Unlock仅有部分开发商参与，虽然这些开发商项目占据了全英国新楼盘60%以上，但需要提前咨询所选楼盘是否参与Deposit Unlock政策。3.HTB计划所购的房产，需要在还清政府的贷款后方可转手卖出，同时在未还清贷款的下不可出租；然而Deposit Unlock政策在租赁买卖方面无类似要求。4.HTB仅面向于全球首套购房者，而Deposit Unlock不仅面向第一次买房者，还面向于名下已有房产的购房者（但是不可以buy to let）。同时Deposit Unlock的贷款额度受收入限制，对购买的房屋价格并未有上线要求。
46.  上世纪50年代初，英国朝野均大力推崇高层建筑（容积率高、集约节约土地等），以后随着高层建筑问题的不断暴露，如成本、消防等，高层建筑逐渐被冷落。
47.  2019年1月曾试运行，拟将近400万人纳入通用福利系统。但因各种原因，未能实现。无奈之下，只得采用新老办法“双轨并行”，即“老人老办法，新人新办法”。
48.  即贷款比例越高，贷款年限越长，或资产收入越低，贷款利率越高；投资性住房（Buy-to-let，购房后出租）抵押贷款利率更高。
49.  可变利率（或标准可变利率，Standard variable rate），利率部分参考央行基准利率，具体由贷款机构自行确定；跟踪利率（Tracker rate），贷款机构设定最初利率，跟踪期间利率随央行基准利率或伦敦银行同业拆借利率变化而变化；固定利率（Fixed rate），指定期间（1-5年）内采用固定利率，随后转为浮动利率，部分贷款机构会对浮动利率设定上限或下限。
50.  只付利息（Interest only）并非不还本，而是每月支付利息，合同期满后一次性还清贷款总额。为降低风险、加强监管，2014年，英国金融行为监管局（FCA）规定：申请只付利息还款者，须额外购买理财产品等方式提供还款保障。2012-2017年，只付利息的住房抵押贷款余额从3990亿英镑降至2510亿英镑。
51. 据恒大研究院研究数据： 2017年，英国居民房贷余额占GDP比重42%，在主要可比发达经济体中处于中等水平；居民部门负债占GDP比重高达87%，高于发达国家76%的平均水平，也高于金融同样发达、居民热衷借贷消费的美国。
52.  2003年，英国政府颁布《金融法》，设置土地印花税（Stamp Duty Land Tax），替代了传统的印花税（Stamp Duty），对超过一定价值的不动产（住房或土地）交易征收土地印花税。2015年4月，苏格兰设置土地和建筑物交易税（Land and Buildings Transaction Tax），取代土地印花税。2018年4月，威尔士设置土地交易税（Land Transaction Tax），以取代传统印花税。土地印花税、建筑物交易税和土地交易税采取超额累进税制，对二套及以上住房从重征税。一方面，二套住房税率更高，英格兰、北爱尔兰及威尔士的二套房税率，分别比同等房价区间的首套房高出3个百分点，苏格兰则高出4个百分点。另一方面，二套房的免税额度更低，对于首套房或者非首套房但现在无房的情况，在英格兰及北爱尔兰、苏格兰、威尔士分别享有12.5、14.5和18万英镑的税前扣除额，此外在英格兰，若房价不超过50万英镑则扣除额为30万英镑；而对于二套房，只对房价不超过4万英镑的住房免予征税，若房价不低于4万英镑则不予扣除。同时，若居民在购买第二套房的一定期限内出售原有住房，可予退税。英格兰、北爱尔兰及威尔士、苏格兰分别规定，购买第二套房36个月、18个月内出售原有住房，可要求退还土地印花税款。
53.  财年是指财政（会计）核算年度，中国采用与公历相一致的财年，即1月1日至12月31日，但有的国家是跨年度作为一个财年，如7月1日至6月30日等。英国为每年的4月1号至次年的3月31日。
54.  2017年4月开始，住房抵押贷款利息税收减免政策中可扣除的抵押贷款利息逐步减少，至2020年4月完全取消其减税优惠。但在2005年《所得税（贸易和其他收入）法》（Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005）中，房东的租金收入免税额度为4250英镑。2015年《所得税（出租住房减免限制）令》（The Income Tax (Limit for Rent-a-Room Relief) Order 2015） 将租房计划的免税额度提升到了7500英镑，并延续至今。
55.  英格兰、北爱尔兰及威尔士的二套房税率，分别比同等房价区间的首套房高出3个百分点，苏格兰则高出4个百分点。
56.  凡一个征税年度内在英国居住满六个月者为英国居民，否则为非居民。
57.  https://www.tax.service.gov.uk/calculate-stamp-duty-land-tax/#/intro
58.  债券依公司债可否转换成股份，可以将公司债分为可转换公司债（简称转债）和不可转换公司债。可转换公司债是指依约定条件和办法，由债券持有人选择决定是否将公司债转换成公司股份的公司债。相反，不能转换为公司股份的公司债为不可转换公司债。不可转换公司债券的持有人只能到期请求还本付息。
59.  个人所得税税率为20%的基本纳税人，资本利得税税率为18%；个人所得税税率为40%高薪纳税人或45%的附加税率纳税人，资本利得税税率为28%。具体计算方式，加总个人应纳税所得（即年收入总和-个人所得免税额-其他优惠额）和资本利得净收益（资本利得应税收益-扣除额），确定个人所得税税率，再据以确定资本利得税税率，最后对个人应纳税所得和资本利得净收益分别按照所确定的个人所得税税率和资本利得税税率进行纳税。
60.  个人所得税基准税率档，则缴纳所得 10%的资本利得税（住宅地产所得按 18%缴纳）；如果超过基准税率档，则缴纳所得 20%的资本利得税（住宅地产所得按 28%缴纳）。
61.  约翰·梅杰（John Major），1943年3月生于伦敦萨顿区，英国保守党议员，英国第50任首相。
62.  北爱尔兰现行的房地产税为本土税（domestic rate），也是以住房价值为基础。税基为2005年1月1日的住房评估价值。税率为地区税率（regional rate）和行政区税率（district rate）之和，其中地区税率由北爱尔兰行政部门（Northern Ireland Executive）确定，但须经北爱尔兰议会（Northern Ireland Assembly）审议通过；行政区税率则由各地方议会确定。
63.  遗产税英国是最早开征遗产税的国家之一。1796年英格兰和威尔士开始征收遗产税。遗产税税基为居民去世时全部遗产和去世前7年内赠与他人之财产的市场评估价总和，减去扣除额之后的余额。财产包括不动产、股票、现金等；扣除额由财政部确定，通常每年调整；根据赠与时间距离去世时间，由远及近地优先从赠与财产中做扣除，仍有额度时才扣除去世时遗产。遗产税税负较重，税率最高为40%。赠与财产的遗产税由受赠与人缴纳，税率介于8-40%，赠与日期越临近去世，则税率越高。去世遗留财产的税率为40%。如果居民将超过10%的遗产赠与慈善机构，则部分遗产的税率可降为36%；如果将超过32.5万英镑扣除额部分的遗产赠与配偶或慈善机构，则免征遗产税。
64.  住房出租所得须纳入个人所得，征收个人所得税。应税租金收入为剔除住房成本之后的净租金收入，住房成本包括租赁中介费用、贷款利息、小区管理费、住房保险费、房产维护等，首次出租住房所得1000英镑租赁收入予以扣除。个人所得税实行超额累进税率，最高边际税率45%。
65.  体制机制的作用：一是促进目标的实现。体制机制能够明确组织或机构的任务和目标，制定适当的管理流程和措施，以达到优化资源配置和提高工作效率的目的。二是保障权益的实现。体制机制能够保障组织或机构内部各种权益的实现，如职权、薪酬、福利等，从而提高员工的工作积极性和满意度。三是优化资源配置。体制机制能够合理配置组织或机构内部的资源，如人力、物力、财力等，以提高效益和效率，同时也能够避免资源的浪费和滥用。四是加强监督制约。体制机制能够建立有效的监督制约机制，如内部审计、风险控制、绩效评估等，以确保组织或机构内部的正常运转和健康发展。
66.  公共项目管理模式，此模式强调合作、集体商议和服务质量改进，认为服务机构不应参与市场竞争
67.  “共有产权计划”与“新建住房购买计划”根据住房来源分为常规模式（Conventional Shared Ownership ， CSO）和市场自助模式（Do-it- yourself Shared Ownership ，DIYSO）两种。前者由住房协会新建或翻修其拥有住房并租售给住户，同时被允许在部分住房紧缺地区对住户购买的产权份额设置上限以控制旗下的房源；后者住房来源为市场上的私有住房，实行按套补贴，施行的时间较短，其余同前者。
68.  申请共享产权房条件：家庭年收入不高于8万英镑（伦敦家庭年收入不高于9万英镑）；年满18周岁；正在购买自己的第一套住房；信用记录良好，拥有定期还款的能力；申请者一生只能使用一次这个计划。
69.  此贷款来源为住房公司（政府国有企业）获得。本质上为政府提供。
70.  开发商配建的可负担住房的早期尝试于1979年，主要是英国政府通过规划手段促进私人开发商建设社会住房。1990年出台的《城乡规划法》将开发商配建社会住房法制化，即房地产开发项目须向地方规划管理部门提出规划申请，而地方政府可要求开发商配建一定比例的可负担住房，并移交地方政府或住房协会等。
71.  首次置业房政策要求年收入不超过8万英镑（伦敦不超过9万），房价不超过25万英镑（伦敦45万英镑），但5年内不得上市交易和出租，15年还款期内转售将退还部分折扣。首次置业房政策开始于2014年，英国政府要求大型房地产开发项目须配建20%的首次置业房，到2020年计划竣工20万套。
72.  《1986年建房合作社法》，放松对建房合作社限制的内容主要是：（1）负债端不再限定于零售市场，允许通过批发市场获取资金、占比可达20%；（2）资产端不再限定于抵押贷款，允许发放无抵押贷款、投资土地或投资附属机构，合计占比不超过7.5%；（3）机构类型上允许建房合作社改组为银行等公共有限公司。
73. 《1986年建房合作社法》颁布之后，为适应市场环境的巨大变化，建房合作社发展也出现了去互助化浪潮和集中度提升趋势。1989年，阿倍国民（Abbey Nationwide）放弃互助机构地位，成为首家改组为银行和公共有限公司的合作社。1997年，更是有五家建房合作社转型为银行，包括当时全国最大的建房合作社Halifax。

 

 

 陈蔼贫

截稿于2023年11月8日