“美国次贷危机原因追溯”
1993年，住房和城市发展部开始采取法律行动制裁那些对少数种族的贷款申请拒绝率高于白人贷款申请拒绝率的借款人。借款人于是不得不开始放宽首付款比例以及对贷款人的收入要求。住房与城市发展部同时向房利美和房地美施压，要求它们增加购买中低收入家庭房产抵押贷款的比例。1996年，住房与城市发展部为房利美和房地美下达具体目标，要求两房购入的抵押贷款中，面向中低收入人群的抵押贷款的份额不低于 42%。从字面上看，政府部门仅仅是设定了一个指标，但不难想象，其隐含的另一层面就是，如果借款人为完成指标不得不求助于“创新性、灵活性”的信贷标准，那么，只管去做吧！波士顿联邦储备银行曾发行过一本指南，建议各银行贯彻无歧视的信贷政策，反对“肆意地、无理由地评价个人信用”。
由于银行是受联邦政府调控的企业，它们不能够像其他企业那样“为所欲为”，而是需要获得政府的批准才能够开展多项业务。如果银行和其他借款人无法满足《社区再投资法案》所规定的义务，那么，银行和其他借款人所开展的多项业务将无法获得批准或是延期批准。例如， 1999年，政府拟立法允许银行开展多样化经营，允许银行销售投资证券，此时，白宫便敦促法案上应附设规定：“不能够良好履行 1977年颁布的《社区再投资法案》规定义务的银行禁止享受新推出的多样化经营权。”
于是，当国会通过立法取消银行与证券公司及保险公司的现行合作禁令时，这些新型的银行业务实际上仅向部分的银行开放，即那些“在最近的考评中，‘满足社区信用需求达到令人满意的评级’或更好的银行”，即完成政府设定指标的银行。全国范围内活跃着的各类社会活动家也不断向银行施压，借以取得资金或是其他方面的特许。施压可以体现为各种形式。例如，银行在向政府机构申请获准与其他银行合并，或是到其他州开设新的分支机构时，社会活动家完全可以对此提出反对意见。银行常常发现，对这些社会活动家做出一些让步，以便他们收回反对意见，通常都要好过等待对反对意见的漫长的司法审查流程。
有时压力来得十分直接，就像“左翼团体 ACORN（美国一个由中低收入阶层组成的社区团体）阻塞顾客免下车服务车道，直接导致银行经营瘫痪，直到银行缴械投降，承诺给予破天荒的数十亿美元贷款为止”。《华尔街日报》报道：越来越多的社会活动家向银行发起责难——同时获取巨大的金融特许——在《社区再投资法案》的保护之下……仅以今年而言，银行将不得不违心支付的低息贷款以及其诸如为穷人建房或是为城中村的商业发展等各类援助，便将达到 10亿美元。富国银行正为一间受虐妇女收容所的建设提供低廉的贷款。芝加哥第一国民银行也正在为国家培训和信息中心总部（一个重要的社会活动组织）的建设提供资金支持。政府机构在授权许可银行合并或开设分支机构之前，都会要求银行提供符合《社区再投资法案》规定的“社区服务”活动的报告，而银行的报告通常这样展开：依次罗列出对社区内非营利机构的捐赠，设定雇员的数量，以及为少数种族所有的企业提供贷款的额度等。举个例子，加利福尼亚州住友银行（ Sumitomo Bank of California）便曾公开声明，自己为少数种族所有的企业提供的贷款占全部发放贷款总额的 20% ～ 25%。尽管标题被冠以《社区再投资法案》，但借款人被迫发放贷款的对象并不仅限于特定的社区。银行对个人贷款资格标准的界定也频频遭到攻击，被责难到首付款、收入、信用记录等标准过于严格。
在房地产市场上，借款人不断受到政府官员施加的压力，要求它们放宽信贷条件，以便让那些收入条件、信用记录等无法通过传统信贷标准审核的人群能够获得抵押贷款。由于房利美和房地美已然做好了从原始借款人手中接盘此类次级贷款的准备，于是借款人何乐不为，大量发放风险安全转嫁给政府资助型企业的次级贷款。信贷压力在克林顿政府时期变得十分强劲，此后一直持续到乔治 W布什当政期间。
2002年，乔治 W.布什总统敦促国会通过了《美国梦首付款法案》（ American Dream Downpayment Act）。该法案明确，将给予那些收入低于某个水平的有意购房者以首付款的补贴。法案通过之后，布什总统继续敦促国会通过立法，允许联邦住房管理局开始向低收入人群发放低利率的、零首付款的房屋抵押贷款。 2004年，联邦住房管理局专员约翰·韦克（ John Weicher）提及，“白宫认为那些有能力支付月供，但无力支付首付款的人群没有理由不能够拥有房产。”他又补充道：“我们不认为这会给纳税人造成损失。”如果不是纳税人，那么，谁来支付补贴（远少于高风险贷款引发的违约金），政府可没有披露。在这样的政治压力下，具有传统防范措施的传统抵押贷款急剧萎缩，而由政府力推的，按照“创新性”“弹性”的信贷标准审核的抵押贷款一路飙升。传统的 30年期固定利率贷款，在 2001年时仍然占所有贷款份额的 57%，而截至 2006年年底，却快速跌落至 33%。与此同时，次级贷款所占比重由 7%飙升至 19%。其他非传统贷款的占比由不到 3%上升至接近 14%。 2005 ～ 2007年间，房利美和房地美购入的次级贷款及其他非传统抵押贷款大约为上万亿美元，相当于它们从银行和其他借款人那里购入的全部抵押贷款的 40%左右。也就是说，房利美和房地美这两家抵押贷款市场中的巨鳄购入了风险不断提升的资产。
尽管政府管理机构施加压力和下达指标的直接对象都是银行，但其他金融机构，例如，抵押贷款公司、金融公司、信用合作社等同样发放了许多的抵押贷款。能够将抵押贷款转售给房利美和房地美的便利，让借款人向那些根本无法在自由市场条件下获取贷款的人群发放贷款变得吸引力十足。关键是，推动房利美和房地美向那些通常无法获得抵押贷款的人群，通常采用“服务水平低下的人群”这一专业称呼，发放贷款的联邦管理机构之一的住房与城市发展部，竟然“允许房利美和房地美斥资数十亿美元所购入的次级贷款成为构筑经济适用房的公益事业”，《华盛顿邮报》如是说。简而言之，高风险的贷款被房地产市场上的关键管理者视作了优质贷款。住房与城市发展部不仅是接受了次级贷款，它还“走”得更远。 1992年，在它成为房利美和房地美的管理者之后，房利美和房地美这两家政府资助型的企业便开始背负具体的量化的指标：经济适用房抵押贷款占发放贷款的具体份额。在实践中，两房更是被迫购入了更多的次级贷款。
摘录来自：《《房地产的繁荣与萧条》
作者：〖美〗托马斯·索维尔著
采编：陈蔼贫
