保障房转成商品房，政府如何参与利益分配

    保障房，也称政策性住房或公共住房，是指享受了政府政策支持或经济折让的具救济性的住房。政策支持或经济折让如，建房贷款享受利率优惠，税收减免，地价折让等。就居住使用功能而言，保障房与其他住房并无差别，所不同的是其部分产权（主要是处分权）行使受到限制。过去建设和分配的保障房欲变身商品房，基本的程序是，保障房自持自住政策限制年限解禁后，持有人提出申请，政府按规定收取该住房收益分成，确权登记后（即通常所言的“绿转红”），该住房即解除限制，变身为市场商品房，可与其他商品房享受相同的权利，如抵押或上市流通等自由处置权。这其中，“收益分成”的前提是房价上行，保障房存在增值收益。反之，政府无法获得增值收益。美国等国家有保本收回的做法，即房价下行或横盘时，收回政府投入的原始价值等，但并非主流做法，实践中也存在诸多问题。

    “政府收取该住房收益分成”则涉及两个问题：一是政府为什么能够参与保障房住房收益分成？二是政府如何参与分成？政府之所以能够参与保障房上市分成？根本的原因是政府在保障房中拥有部分产权，其与保障房持有人形成共有产权。如，过去的经济适用房即系免地价建设供应的保障房。地价虽然“沉默”，但依然是住房价值不可或缺的重要组成部分。从产权角度而言，政府免地价部分对应的房屋价值部分即为政府对该住房的产权份额。设以我国通常的地价占房价三分之一计算，政府在该经济适用房产权中则拥有约33%的产权。至于与地价近似的政府支持的税收减免、优惠贷款和贴息等政策或经济支持，虽也是政府让利部分，但通常不纳入政府产权计算。

    产权概念明确了，则“收益分成”计算易如反掌。实践中有两种分成方式。一是“全价分成”，即按照各自产权份额比例分享房屋总值，如我国香港地区；二是“增值收益分成”，即政府只参与房价增值部分分成，如我国深圳地区。试举例说明：设，保障房价值100万元，其中政府免地价33万元，被保障家庭实际支付67万元。五年后，该房产增值至120万元，该房也符合经济适用房满五年可以上市的政策要求。政府政策设定增值收益分成为50%。基此计算，“全价分成”条件下，政府应得“收益分成”为：120×33%=39.6万元。“增值收益分成”条件下，政府应得“收益分成”为：（120-67）×50%=26.5万。

    小结：保障房转商品房，政府参与“收益分成”，目的是确保社会公平正义，核心基础是政府与保障房持有人的“共有产权”，前提是房价上涨，而“上涨”主要是地价的不断升值。

    作者小传：陈蔼贫 无党派人士 深圳市住房研究会执行会长，深圳市政协委员、深圳市决策咨询委员会委员。长期从事住房政策研究，多次参与国家和地方住房立法，先后主持过国家和地方近百项课题研究，连续参与制定我市住房“十一五至十四五”规划的论证、起草。主编出版过深圳改革丛书之《求索中奋进——深圳市住房制度改革与实践》、《物业管理实务》等专著，先后在国内专业期刊发表了专业论文百余篇。