试论房地产发展新模式的若干特征
去年12月召开的中央经济工作会议再次提出加快构建房地产发展新模式，随后召开的全国住房城乡建设工作会议对构建房地产发展新模式工作做出了具体部署，何为房地产发展新模式，是业内和社会各界普遍关注的问题，正确认识和理解新模式与旧模式的区别，也是向新模式平稳过渡的必要前提。本文结合学习中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议精神，就房地产发展新模式的若干特征作一初步探讨。
一、在顶层设计上，应把“房住不炒”的定位作为构建房地产发展新模式的指导思想
习近平总书记在党的十九大报告中对新时代我国住房制度和房地产发展方向作了清晰的论述：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”党的二十大报告再次重申了“房住不炒”定位，说明了这一定位是我们在推进中国式现代化进程中，在住房和房地产领域需要长期坚持的指导思想。
“房住不炒”体现了以人民为中心的发展思想，是人民群众对美好生活向往在住房和房地产领域的普遍愿望；“房住不炒”也是解决“脱虚向实”问题，发展实体经济的重大措施；我国房地产发展30多年的实践和国际经验都证明，让住房回归居住属性，避免房地产演变成为“吞金怪兽”，有效遏制房地产泡沫，是稳定宏观经济、防范和化解金融风险、促进房地产市场平稳健康发展的根本途径。因此，“房住不炒”应该成为构建房地产发展新模式根本遵循。
需要指出的是，经常见诸于媒体的一些报道，有关人士解读中央会议精神和政策文件时，要看其有无关于对“房住不炒”定位表述，以此判断关于房地产的政策导向是否发生重大调整和变化。笔者认为，党的十九大、二十大关于“房住不炒”的论述，是对我国房地产发展历史经验和发展趋势的科学总结和高度概括，是指导房地产平稳健康发展的长期方针和政策原则，不宜简单地看某次会议、某个文件有无重申这一原则而作出主观臆测。
二、在理论基础上，应对房地产的主要产品住房的商品属性和民生属性、房地产的经济功能和社会功能有更加清醒的认识和把握
我国经济和社会发展的实践和国外经验都表明，住房问题是一个世界性难题，解决房地产泡沫也是一个世界性难题，构建房地产发展新模式，需要正确理解和把握住房和房地产在中国式现代化进程中的基本性质和功能，并用以指导实践。
在市场经济条件下，房地产业为社会提供的产品和服务，具有商品属性，特别是其最主要的最终产品住房，既可以满足消费需求，也可以作为投资品保值增值，获得投资回报，这是毋庸置疑的。但是，仅仅将房地产和住房理解为一般商品是不够的。
与一般商品比较，住房及房地产还有以下一些特点：
其一，住房及房地产的一次性投入巨大，在家庭各项开支中，用于住房消费占各项开支之首。在超大特大城市，对于一个普通工薪家庭，一对夫妇，几乎要用全部积蓄作为购房首付，并需用大约为家庭收入的50%左右支付购房按揭月供。
其二，住房及房地产的投资建设运营及供应与土地资源的稀缺性、不可再生性密不可分，理论上不能像其他商品一样，可以根据市场需求无限量的生产和供应，客观上需要政府对市场进行必要的干预。
其三，住房及房地产系不动产，购买后，只能在确定的区域和地段使用，不能随购买人工作地点的变动或其家庭的迁移而进行空间转换。这一特点，决定了不能简单地用住房总量、人口总量来判断供求关系的原因所在。
其四，住房及房地产与城市化进程的关联度大。由于大量的农民工进入城市成为新市民，每年有上千万的大学毕业生进入社会走上工作岗位产生巨大的住房需求，安居才能乐业，解决好新市民和青年人住房问题，成为地方政府需要面对和妥善处理的重大民生问题。因此，也需要把房地产特别是住房的民生属性放到更加突出的地位。
与住房和房地产的商品属性、民生属性相相联系的是房地产经济功能和社会功能的关系。房地产业是国民经济的支柱产业，与房地产密切相关的土地收入和税费成为地方政府财政收入的重要来源。自有住房还是我国城市居民拥有的主要资产，是个人财富积累的集中体现。因此，房地产具有重要的经济功能是不言而喻的。
但是，对房地产特别是住房具有的社会功能的认识，经常被人们所忽视。人人拥有适当住房是联合国确定的基本人权之一。有关研究表明，住房与家庭、住房与人的素质提升住房与基层社会治理均有密切联系，有恒产者有恒心。在一定意义上说，住房和房地产不仅是国民经济的支柱产业，同时也是社会发展和社会稳定的重要支柱。
新加坡是世界上公认的解决住房问题最为成功的国家之一。首任总理李光耀先生在其《回忆录》中曾写道：“我早就在想，如何建立每个公民跟国家和国家前途之间的利害关系。我要建设一个居者有其屋的社会。…。.如果每个家庭都有住房，国家将会更加稳定。”（见《李光耀回忆录》第108页，世界书局印行，2000年9月版）显而易见，新加坡解决住房问题基本思路，是把解决住房问题与国家前途、社会稳定联系在一起的。
著名学者郑永年在其专著《保卫社会》一书第二部分，对中国的“房地产病”作了深入剖析，他指出：“要彻底改革房地产，就要把它作为一个伟大的社会建设工程。这是个基本政策思路问题。在任何社会，住房都是最基本、也是最重要的社会支柱。”他还建议中国应该学习借鉴新加坡的经验：“新加坡用市场机制来创造财富，用社会政策来保护社会。有效的住房、教育和医疗等社会制度保障了新加坡老百姓最基本的社会权利，其中政府组屋制度更是社会制度的核心。”（详见郑永年《保卫社会》第54—59页，浙江人民出版社，2011年1月）
二十大提出了新时代党的中心任务是以中国式现代化推进强国建设和民族复兴，并把全体人民的共同富裕作为中国式现代化的五大特征之一。全面贯彻落实党的二十大精神，积极探索实现共同富裕的具体路径也是构建房地产发展新模式需要思考一个重要课题。由于房地产兼具商品属性和民生属性、经济功能和社会功能等特性，决定了房地产新模式内在地承载着社会财富的创造与分配、体现社会公平正义等价值追求，故正确认识和把握住房和房地产的基本属性，是理解和构建房地产发展新模式特征的理论基础。
三、在住房供给体系上，需要把统一住房供给体系区分为相对独立的两个子系统。即面向中低收入阶层的保障性住房子系统；面向高收入阶层的市场商品房子系统
住房制度改革和发展房地产市场的历史经验表明，更好地解决全社会的住房问题，实现全体人民的住有所居，进而实现住有宜居，需要有效市场和有为政府同时发力。
一方面，必须更好地发挥市场机制在资源配置中的决定性作用，让一部分具有较强支付能力的家庭和个人通过房地产市场购买或租赁与自身需求相适应的住房。一般而言，这类住房户型面积较大，装修等级较高，配套设施完善，能够更好地体现居住人个性化的需求。其住房的价格主要由市场调节。
另一方面，需要同时发挥地方政府在保障性住房投资建设运营方面的主导作用，让一部分有住房困难且经济负担能力有限的家庭和个人，能够解除“住房焦虑”，购买或租住与自身需求及支付能力相适应的保障性住房。一般而言，这类住房户型面积有一定限制，装修等级“实而不华”，配套设施满足基本需要，住房价格实行政府调控，按照成本加微利的原则计价。
需要指出的是，保障性住房虽然由政府主导，但是在投资建设运营等各个环节，也应尽可能发挥市场机制作用，遵循成本效益原则，实现可持续发展。
在住房供给体系划分为相对独立的两个子系统的同时，还需要研究该两个子系统之间结构和比例关系。一些超大特大城市在住房和房地产领域的改革实践提供了可供借鉴的启示。
2018年8月，深圳市贯彻落实党的十九大精神，推出新一轮住房制度改革，市政府发布的13号文件规定，在新的住房供应和保障体系中，市场商品房，占住房供应总量的40%，具有保障性质的公共租赁住房等三类住房占住房总量的60%。这一住房供给的结构比例一经公布，在全国引起强烈反响。大多数人表示非常赞同，但也有人认为，保障性住房比例过高，背离了市场经济原则，是“走回头路”。过去5年的实践证明，这一比例关系是符合深圳实际的。现在实际执行的情况是，具有保障性质的住房占比有可能进一步提高。
无独有偶，在上海市发布的“十四五”住房发展规划中，5年间计划供应住房110万套，其中保障性租赁住房47万套，共有产权住房23万套，市场商品房40万套。前两类住房约占住房总供应量的64%，也是“倒四六”的住房供应结构。沪深两个超大城市的实践表明，这一住房供给结构比例关系是符合实际的，可行的。
其实，这种政府主导的住房在供给结构中占大头的做法并非沪、深等城市的独创。新加坡和香港特别行政区实行的都是国际上普遍认可的典型的市场经济体系，在新加坡，超过80%的居民居住政府提供的组屋。在香港，过去政府提供的公屋及居屋，有50%左右香港居民居住其中。但是，香港仍然存在较为突出的住房问题，特别行政区政府在新制定的房屋发展规划中，已将公屋和居屋的比例提高到70%。新加坡和香港高强度干预房地产市场，将政府提供的具有保障性质的住房提高至70—80%的比例，并没有人否认其实行的是市场经济体制。因此，在住房和房地产领域，政府主导的保障性住房占比高于市场商品房，并不违背市场化改革方向，不是走回头路，而是避免市场失灵，实现有效市场和有为政府相辅相成的客观需要。
四、在房地产行业的运营模式上，与住房和房地产供给结构变化相适应，现行的房地产开发企业的经营模式将发生重大变化
市场经济是需求导向的经济，住房供给模式及其结构的重大变化必然推动房地产行业和企业形态的深刻变化。可以预见，未来房地产行业会出现下列比较典型的企业模式。
首先，是房地产企业类型发生重大变化。
一是与国家正在实施的更大力度的保障性住房建设相适应，部分房地产开发商及政府赋予特定职责的企业，会专注于保障性住房投资建设运营。近几年来，北京、深圳、广州、上海等城市先后组建专门从事保障性住房投资建设运营的国有大型企业，代表了这一发展趋势。
二是与国家倡导租购并举、大力发展保障性租赁住房的政策措施相适应，房地产市场上已经并将继续出现专注于从事租赁住房投资建设运营的公司。万科集团是最早开展住房租赁业务的房地产开发企业，该集团设立深圳市泊寓商业管理有限公司，泊寓是该集团旗下的长租公寓品牌。据报道，目前泊寓公司已布局33个城市，开业房源16万间，累计服务超过66万租户。
2023年初，深圳市人才安居集团设立子公司——深圳市安居乐寓住房租赁投资控股有限公司，注册资本20亿元。该公司自成立以来，致力于将具备条件的城中村改造成为保障性租赁住房，把安居乐寓打造成为现代化、市场化、专业化的城中村住房租赁品牌，2023年已成功收储1122栋城中村住宅，预计可筹集房源约5.4万套（间）。
其次，房地产企业的盈利模式发生重大变化。
传统意义的房地产开发企业，其盈利模式通常是：通过土地市场拍卖或招标投标或竞争性谈判等方式，取得土地使用权；以土地使用权作为抵押物取得银行贷款；通过建筑市场的招标投标或竞争性谈判等方式，选择工程咨询、勘察设计、施工总承包、工程监理等专业机构进行工程策划、投资建造；当开发项目进展到一定阶段，开发商取得政府主管部门颁发的房地产预售许可证后，面向社会预售所开发的楼盘直至全部售出该项目的所有住宅单位；通过出售所开发的项目，回笼资金，获得投资回报。
业界将此种较为典型房地产开发模式称之为“三高”模式，即：“高杠杆、高负债、高周转”模式。在房地产市场供求关系发生重大变化，特别是国家将防范化解金融风险作为金融工作永恒主题的大背景下，房地产从“三高”模式中解脱出来势在必行。
一是，房地产企业应由过去3—5年的投资开发周期向建筑物的全生命周期转变。即不仅应重视房地产开发项目从策划、开工、竣工到销售等环节的经营管理，还应重视开发建设的项目全生命周期运营管理，将这一全生命周期的管理作为一个可以产生现金流、实现投资回报的经营管理过程。例如，因为持有部分物业产权而出租该项物业产生租金收入；对所开发建设的项目进行物业管理服务而产生物业管理收入。
二是，房地产企业需要与高杠杆、高负债告别。2020年8月，国家有关部门出台关于房地产企业“三道红线”的政策，虽然其实施的效果存在不同的认识，但是该项政策关于资产负债率、净负债率和现金短债比应当控制在合理限度内的规定，对于房地产企业以至一般的工商企业都有普遍指导意义。据了解，一些参与内地房地产开发的港资企业，由于其有经历1998年金融危机和2008年金融海啸的惨痛教训，在国内房企普遍运用高杠杆背景下，这些港资地产公司都有较好的自我约束机制，资产负债率一般都控制在50%左右，远低于“三道红线”确定的限度。
五、在财政税收来源上，政府将逐步减少对土地财政的依赖，通过大力发展实体经济、开征房地产业税形成稳定财政收入来源
何谓土地财政，《百度百科》解释：“是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，属于地方财政收入的一种。”地方政府财政收支过度依赖土地财政，是房地产旧模式一个突出问题。有关统计数据表明，2017年地方本级财政收入中，土地收入占比34.6%，房地产相关税收占比15%。2013—2017年土地出让收入和房地产相关税收规模占本级财政收入比重在41.6—49.7%。（见夏磊、任泽平著《全球房地产》第399页）。
构建房地产新模式，土地财政难以为继，改革势在必行。早在2013年11月，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》就提出：“加快房地产税立法并适时推进改革”。2018年9月，全国人大常委会将房地产税立法纳入五年立法规划。
拟议中的房地产税，是一种直接税，其要义是对纳税人拥有的财产征税。房地产税在新加坡被称为财产税，在香港被称为“差饷”，按该物业市场租金估值的一定百分比计税，每年征收。
通过设立、开征房地产税及其配套改革，逐步取代目前以土地使用权出让收入和房地产相关税收为主要来源土地财政，其必要性体现在以下方面：设立和开征房地产税，以此作为地方政府的财政收入，是一项国际惯例；房地产税以纳税人拥有住房等财产作为课税对象，具有稳定性特点，而土地使用权出让收入会因为房地产市场的周期性波动等情况而出现较大变化，特别是在我国房地产开发由土地的增量开发为主转变为存量开发为主的背景下，土地出让收入将逐步减少，不利于地方财政的可持续发展；以房地产税取代土地出让收入，避免高地价推动高房价，也可避免住房的大量空置，改善住房供求关系，有利于遏制房地产泡沫。
习近平总书记在《当前经济工作的几个重大问题》一文中指出：“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等众多趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”（见2023年2月16日出版第4期《求是》杂志），笔者认为，继续按照十八届三中全会决定的部署，深入研究房地产税立法及配套改革，并在各方面条件进一步成熟的前提下适时稳慎实施逐步减轻对土地财政的依赖，是构建房地产新模式和治本之策的重要内容。
六、在空间规划和土地政策上，解决好住宅建设用地问题，超大特大城市居住用地占比需要达到国家标准下限，应该成为硬约束
住房及房地产的价格高低，归根结底由供求关系决定。在中央已经确定“房住不炒”的定位，并采取各种有效措施遏制投机炒房等不合理需求的前提下，调节并保证居住用地合理供应，是政府调控房价的决定性因素。
这里所说的“合理”供应，包括总量和结构。如果居住用地供应总量不足，投资建设和入市的住房少，房价必然上涨；反之，如果居住用地供应过多，投资建设和入市的住房多，房价必然走低。与此同时，如果居住用地结构不合理，市场商品房供应较多，保障房供应偏少，广大中低收入家庭仍然买不起房，也会出现市场商品房去化压力大，而老百姓仍然存在住房焦虑的问题。
因为居住用地供应总量不足、结构不合理导致房地产市场供求关系失衡，市民、企业和政府被住房问题所困扰，在超大特大城市具有普遍性。以深圳市为例：2010年至2020年10年间，深圳常住人口由1037万人增加至1763万人，10年增加726万人，平均每年增加72.6万人。如按统计部门样本调查每户家庭人口2.6人推算，每年增加住房需求约28万套，10年总需求约需280万套住房。而统计数据显示2011—2020年10年间，深圳市住宅竣工建筑面积累计为2622.48万平方米（不含城中村住房），按每套90平方米推算，累计竣工约29万套住房，平均每年竣工的住宅不到3万套，住房供给仅为需求的1/10。如果考虑部分常住人口居住在产业园区或工厂职工宿舍等因素，住房缺口至少每年也在20万套左右，只是因为有城中村的存在，才使这一供求失衡情况得到缓解。（常住人口、住宅竣工建筑面积等数据来源见中国统计出版社《深圳统计年鉴2021》）
住房供应与需求存在巨大缺口，这是深圳市在调控房地产市场、稳定房价方面难度较大的深层原因。有关智库在研究深圳市住房和房地产供求关系时，曾经对居住用地供应总量及其结构比例作过咨询研究。经研究发现，截至2018年深圳市累计建设用地为1006平方公里，居住用地累计为213.4平方公里（包括城中村住宅用地），占比为21.2%，而关于城市居住用地的国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，其居住用地占建设用地的比例为25—40%。实际居住用地与国家标准的低限25%比较，相差3.8个百分点，折算为用地面积约为38平方公里。与北京、上海、广州以及香港、新加坡、东京、纽约比较，均相差7个百分点以上。居住用地供应严重不足成为深圳解决住房问题面临的最大挑战。
近几年，深圳市在土地资源紧约束的情况下，加大了住宅用地供应力度，难能可贵，值得充分肯定。下一步，有关城市需要按照住建部关于建立“人、房、地、钱”要素联动新机制的工作部署，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱，采取有效措施为住房建设提供切实可靠的要素支撑。
七、在住房品质上，由住有所居向住有宜居转变，大幅提升开发项目的科技含量，使房地产业成为宜居城市、韧性城市、智慧城市建设的支撑力量
科学技术是第一生产力，创新是第一动力，房地产业作为国民经济的支柱产业、现代化城市建设的主力军，必须全面贯彻新发展理念，发展新质生产力，改变传统业态“重金融、轻科技，重营销、轻建造，重成本、轻品质”的落后生产经营方式，大幅度提高开发项目投资建造过程和全生命周期运营的科技含量，实现房地产业华丽转身和高质量发展。
在固定资产投资和城市建设领域，相较于勘察设计和工程咨询、建筑业等相关行业，房地产业是投资者、开发建设项目的决策者，处于各相关产业的上游，房地产开发项目的投资者理念、见识、科技素质、经营管理能力和经济实力在很大程度上决定了所开发项目的品质和科技含量。
现代化城市建设的实践证明，工程建设和建筑业生产经营方式的变革，新型建筑工业化、智能化、数字化、绿色化浪潮的兴起，一批房地产头部企业，发挥了举足轻重的关键作用。如万科公司在新型建筑工业化和装配式建筑，招商地产在发展绿色建筑，华润公司在提升住宅项目的综合品质，万科和华润在发展工程项目代建制，碧桂园在发展建筑机器人，深圳市人才安居集团和中国海外旗下中建海龙密切合作、在发展模块化建筑等方面都发挥了较好的引领示范作用。
但是，上述头部企业的实践探索，尚未成为全行业的自觉行动。几年前，人民日报曾发表评论，希望互联网巨头别惦记几捆白菜、几斤水果的流量，科技创新的星辰大海更令人心潮澎湃。人民日报关于互联网企业应该注重科技创新的倡议，对于房地产行业也是一个提醒。有关统计数据显示，我国全社会的研究与发展经费投入与国内生产总值之比已达到2.64%，一些科技型企业研发投入与其营业收入之比更是在10%以上。但是，在固定资产和城市建设领域，研发投入却大幅低于全社会的平均投入水平。建筑业企业的研发经费投入占营业收入之比不足1%，房地产企业研发经费投入比建筑业企业更低。此种情形，与建设科技强国、建设宜居、韧性和智慧城市的要求相去甚远，应该尽快改变。
据了解，房地产企业研发投入强度低的原因之一，与国家有关部门关于研发费用税前加计扣除政策不适用房地产业的规定有关。在国家鼓励支持科技创新，大力发展新质生产力，打造宜居、韧性、智慧城市的新形势下，宜将房地产业作为可以推动科技创新的重要产业，适用研发费用税前加计扣除的优惠政策。
全国住房城乡建设工作会议提出的关于“下决心建设好房子”工作部署，体现了房地产高质量发展的内在要求，也是房地产发展新模式的应有之义。房子好不好，需要有一套行之有效体现人民群众期待的评价标准。一是地段好，符合职住平衡的原则，交通方便，有利于家庭成员就近上班，就近入托上学。二是户型好，户型设计合理，适应多子女家庭需要。三是配套设施好，水电气供应、交通、教育、医疗、老年人日间照料中心、托儿所等公共服务设施同步建设。四是住宅本体及装修质量好，房屋结构安全可靠，消除了房屋质量通病；五是物业服务好，住宅小区安全、清洁，收费合理，能够为小区业主和住户提供个性化服务。满足人民群众日益增长的对改善住房条件、提升住房品质的需求，实现由“有没有”到“好不好”的转变，需要房地产业及相关行业在科技创新、管理创新方面迈出更大步伐。
八、在主攻方向上，应把实施“三大工程”作为构建房地产发展新模式关键抓手
去年4月，中央政治局会议提出，规划建设保障性住房，在超大特大城市推进平急两用公共基础设施和城中村改造。其后，国务院相继出台《关于规划建设保障性住房的指导意见》《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施的指导意见》《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，作出工作部署。去年12月召开的中央经济工作会议，进一步要求加快推进“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产新模式。贯彻落实上述会议和文件精神，加快实施“三大工程”，是构建房地产新模式关键抓手。
中央将规划建设保障性住房列在“三大工程”之首，足以见其意义之重大。有关会议和文件精神经媒体报道后，有关专家及社会各界将其解读为“新一轮房改”。笔者理解，给予如此高的评价，其根据在于：
其一，作为三大工程之一的保障性住房，其政策覆盖范围已由过去的主要面向住房困难群体扩展至面向全体工薪阶层，有利于稳定社会预期，大幅缓解目前存在的“住房焦虑”。
其二，与前几年国家有关部门大力发展保障性租赁住房政策导向有所不同，新的保障性住房把出售型保障性住房放在重要地位，最近，深圳等地新开工的保障性住房项目特别注明是“配售型”体现了这一政策精神。加大配售型保障房建设供应，有利于遵循成本效益原则、实现住房保障事业的良性循环和可持续发展。
其三，保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。这一规定从政策层面使保障性住房成为可负担住房提供了前提条件。
其四，在房地产市场面临周期性调整背景下，加快推进保障性住房建设，其实质是房地产供给侧的结构性改革，保障性住房建设在有效解决工薪阶层住有所居、安居乐业的同时，必将有力地带动消费、扩大投资，对国家“稳预期、稳增长、稳就业”的大局作出贡献。
其五，此次关于规划建设保障房的指导意见，体现了既积极又稳妥的精神。明确城市人民政府对解决好工薪收入阶层住房困难负主体责任，支持大城市率先探索，同时又坚持量力而行、尽力而为，区分轻重缓急、结合需要与可能稳慎推进。
城中村是超大特大城市在城市化进程中遇到的一个重点、难点问题。一方面，城中村集聚了大量的新市民。以深圳为例，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋31.9万栋，总套间591.3万套间，总建筑面积2.2亿平方米（平均每间37.2平方米），占全市建筑总量超过40%，居住人口占全市实有人口60%。（见中国（深圳）综合开发研究院2023年9月《深圳城中村楼栋字典2022》）。客观评价，城中村为深圳经济和社会高速发展作出了重要贡献，城中村住房客观上发挥了保障性住房的作用。
另一方面，城中村住房绝大部分为原住民自建房，且违法建筑占有较大比例，建筑质量参差不齐，安全隐患多，缺乏水、电、气供应以及道路交通、教育等基础设施配套建设与宜居、韧性、智慧等现代化城市建设的要求有较大差距。中央把超大特大城市城中村改造作为地方政府今后的一项重要任务，无疑是一项德政工程。
城中村改造在超大特大城市已有多年实践探索，其中既有成功经验，也有缺点和不足，需要认真研究总结，形成符合国务院文件精神、具有新时代特点的城中村改造新模式。深圳市罗湖二线插花地棚户区改造项目是城中村改造的一个成功范例。该项目占地62万平方米，涉及罗湖、龙岗两个行政区的3个片区，有各类房屋共计1347栋，违法建筑占比超过95%，居住9.3万人。改造前是一个地质灾害频发、房屋结构和消防等安全隐患严重、缺乏公共基础设施人口十分密集的居民集聚地。在市区两级党委和政府的高度重视之下，列为一号民生工程，当时按照国家关于棚户区改造的政策，采用“政府主导+国企服务+三房建设”的棚改模式实施拆除重建，共计建设17854套住房，其中安置房12862套，保障性住房2304套，人才住房2688套，另配建有约18万平方米公共服务配套设施，其中有中小学幼儿园7所，社康中心2处，公交首末站3处，总建筑面积达138万平方米，该项目于2016年启动，历经7年建设，已于2023年全面完工。该项目的成功实施，一次性解决重大安全隐患，一次性补齐民生领域短板，一次性建成现代化示范社区，为今后城中村改造提供了可借鉴、可复制、可推广的重要经验。
深圳市龙华区元芬新村微棠社区是城中村实施综合整治和微改造又一典型案例。该城中村占地约10万平方米，共有村民自建楼261栋，平均楼层7.3层，建筑面积29.5万平方米，居民超过2.5万人，租户占比在9成以上。目前通过统租或委托经营方式获取经营权并完成改造94栋，将4.5万个单元改造成保障性租赁住房，为4700余租户（租户平均年龄25.2岁，90后和大专及以上学历分别占比超过88%、87%）提供租房服务，年出租率接近98%，走出了一条党建引领、市场化统租改造、城中村住房品质大幅提升、社区治理现代化的城中村改造新路子。
在超大特大城市积极稳步推进“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展和安全、建设韧性城市的重大举措，为构建房地产新模式提供了重大机遇。房地产企业可以发挥其在投融资、项目建设管理、运营和物业服务等方面专长，开辟新赛道，创造新的经济增长点。
（全文完）
